S. 11. Immobilie als Sache und Gegenstand des Eigentums

1.1. Definition „Sache“

Das ABGB geht von einem sehr weiten Begriff der „Sache“ aus, wenn es in § 285 ABGB Folgendes definiert: „Alles, was von der Person unterschieden ist, und zum Gebrauche der Menschen dient, wird im rechtlichen Sinne eine Sache genannt“.

1.2. Einteilung der „Sachen“ – bewegliche und unbewegliche Sachen

Die Einteilung dieser „Sachen“ kann unter verschiedenen Gesichtspunkten erfolgen (vgl insbesondere § 287 ff ABGB). So wird beispielsweise zwischen körperlichen und unkörperlichen Sachen, zwischen öffentlichen und privaten Sachen, zwischen teilbaren und unteilbaren Sachen und zwischen schätzbaren und unschätzbaren Sachen unterschieden. Gegenständlich ist allem voran die Differenzierung zwischen „beweglichen“ und „unbeweglichen“ Sachen von Interesse.

„Sachen, welche ohne Verletzung ihrer Substanz von einer Stelle zur andern versetzt werden können“, sind nach der gesetzlichen Definition des § 293 ABGB beweglich; solche Sachen werden auch als „Fahrnisse“ bezeichnet. Alle anderen Sachen – auch „Immobilien“ genannt – sind unbeweglich.

Sachen, die an sich beweglich sind, werden gemäß § 293 S 2 ABGB aber im rechtlichen Sinne für unbeweglich gehalten, wenn sie „Zugehör“ einer unbeweglichen Sache sind. Dies ist dann der Fall, wenn die Sache zwar nicht Teil der Hauptsache, dieser aber zugeordnet ist und ihrem Gebrauch dient.

Demgegenüber gelten insbesondere sog „Überbauten“ („Superädifikate“) gemäß § 297 ABGB als beweglich, und zwar selbst dann, wenn sie in solider Bauweise aufgeführt sind. Unter „Superädifikaten“ versteht man Bauwerke, die auf fremdem Grund in der Absicht aufgeführt werden, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen (§ 435 ABGB). Siehe dazu unten Punkt 1.6.1., aber auch Punkt 1.6.2. zum Baurecht.

S. 21.3. Der Begriff des Eigentums

Im Gegensatz zum allgemeinen Sprachgebrauch kommt dem Begriff „Eigentum“ im rechtlichen Sinn eine besondere Qualität zu. So definiert § 353 ABGB, dass „alles, was jemanden zugehöret, alle seine körperlichen und unkörperlichen Sachen“, sein „Eigentum“ heißen (sog „Eigentum im objektiven Sinn“).

Der Begriff des „Eigentums“ wird freilich auch im Sinne eines subjektiven Rechts verwendet: „Als ein Recht betrachtet, ist Eigenthum das Befugniß, mit der Substanz und den Nutzungen einer Sache nach Willkühr zu schalten, und jeden Andern davon auszuschließen“ (§ 354 ABGB; „Eigentum im subjektiven Sinn“).

Gegenstand des Eigentumsrechtes sind nach § 353, 285 ABGB alle körperlichen und unkörperlichen Sachen.

Ganz allgemein kann Eigentum auf verschiedene Art und Weise erworben werden, zB durch Zueignung (§§ 381 ff ABGB), Zuwachs (§§ 404 ff ABGB), hier insbesondere durch Verarbeitung und Vereinigung (§§ 414 ff ABGB) oder durch Ersitzung (§§ 1460 ff ABGB). Gegenständlich ist primär der „derivative“ Eigentumserwerb von Interesse, bei dem das Recht vom „Vormann“ abgeleitet wird; demgegenüber entsteht beim „originären“ („ursprünglichen“) Erwerb von Eigentum das Recht beim Erwerber neu (siehe dazu auch Punkt 2.1.).

1.4. Umfang des Eigentumsrechtes

Das Eigentum an einer Sache ist das stärkste dingliche Recht. Ein Eigentümer darf seine Sache beliebig gebrauchen, verbrauchen oder zerstören, er darf über sie rechtsgeschäftlich – zum Beispiel durch Veräußerung, Verpfändung oder Vererbung – verfügen und jeden anderen von dieser Befugnis ausschließen (§§ 354, 362 ABGB). Aus der Ausschlussbefugnis des Eigentümers resultieren etwa die Löschungsklage in Bezug auf die Eigentumseinverleibung (§§ 61 ff GBG) oder die grundbücherliche Berichtigungsklage (§ 70 GBG). Unter diesen Gesichtspunkten ist das Eigentumsrecht im Grundsatz ein unbeschränktes, gegen jedermann geschütztes („absolutes“) Herrschaftsrecht an Sachen.

Vor allem beim Grundeigentum unterliegt das Eigentumsrecht – insbesondere im Hinblick auf dessen Ausübung – allerdings durchaus massiven Einschränkungen, die privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Natur sein können (bis hin zur Enteignung, vgl dazu § 365 ABGB). Eine schrankenlose Ausübung S. 3des Eigentumsrechtes würde unweigerlich zur Beeinträchtigung der Rechte anderer Personen führen. In diesem Sinn bestimmt § 364 Abs 1 ABGB zB, dass das Eigentumsrecht nur so ausgeübt werden darf, dass dadurch weder in die Rechte eines Dritten eingegriffen wird noch die in den Gesetzen zur Erhaltung und Beförderung des allgemeinen Wohles vorgeschriebenen Einschränkungen übertreten werden. So statuiert § 364 Abs 1 S 2 ABGB auch ein allgemeines nachbarrechtliches Rücksichtnahmegebot und verweist § 364 Abs 1 ABGB allgemein auf die sich aus dem öffentlichen Recht im Interesse der Allgemeinheit ergebenden Eigentumsbeschränkungen. Zu beachten ist, dass zu den gesetzlichen Bestimmungen der § 364 ff ABGB dem Grunde nach abweichende privatrechtliche Regelungen getroffen werden können, diese folglich dispositiver Natur sind.

Fällt eine Beschränkung des Eigentumsrechtes nachträglich wieder weg, lebt das Vollrecht wieder auf (sog „Elastizität“ des Eigentums).

1.5. Alleineigentum – Miteigentum – Sonderform Wohnungseigentum

Von einigen wenigen Ausnahmen abgesehen kann grundsätzlich jede physische („natürliche“) Person (also jeder „Mensch“) und jede „juristische“ Person Eigentum erwerben (§ 355 ABGB).

Steht das Eigentumsrecht an einer Sache nur einer einzigen Person zu, spricht man von „Alleineigentum“; diese Person ist damit auch selbständig verfügungsberechtigt über die Sache.

Rechtlich zulässig ist allerdings auch das Eigentum mehrerer Personen an derselben ungeteilten Sache (§ 825 ABGB); diesfalls liegt (schlichtes) „Miteigentum“ vor. Dieses Eigentumsrecht ist zwischen den einzelnen Miteigentümern nach Bruchteilen („Quoten“) geteilt, die Miteigentümer haben Eigentum nach ihren „ideellen Anteilen“.

In den Fällen des Miteigentums, insbesondere bei Grundeigentum, ist also nicht die Sache selbst, sondern lediglich das Recht an der Sache geteilt. Dem Einzelnen gehört demnach kein realer Anteil, sein Anteilsrecht bezieht sich vielmehr stets auf die ganze Sache.

S. 4Die Rechte und Pflichten der Miteigentümer sind in den § 825 ff ABGB geregelt.

Jeder Miteigentümer kann über den ihm zukommenden Teil alleine verfügen (vgl § 829 ABGB). Wer von ihm den Anteil erwirbt, kann ebenfalls nur Miteigentümer werden. Ist daher beabsichtigt, das volle Eigentumsrecht an der im Miteigentum stehenden Sache zu übertragen, bedarf es der Übertragung aller einzelnen Anteile (vgl § 828 Abs 1 ABGB).

„Real geteiltes“ Eigentum, also Eigentum, bei dem jedem Miteigentümer nicht eine (rechtliche) Quote, sondern ein bestimmter definierbarer Teil der Sache gehört, kann neu nicht (mehr) geschaffen werden. Dies gilt insbesondere für sog „Stockwerkseigentum“, was bedeutet, dass die oben beschriebenen Grundsätze des Miteigentums insbesondere auch bei Gebäuden mit mehreren Stockwerken Anwendung zu finden haben.

Eine besondere Form des Miteigentums stellt das „Wohnungseigentum“ dar. Dabei handelt es sich um das dingliche Benützungs- und Verfügungsrecht an einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt (§ 2 Abs 1 WEG), das durch eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer (Wohnungseigentumsvertrag; vgl dazu das Muster im Anhang) oder Gerichtsentscheid begründet werden kann (§ 3 Abs 1 Z 1 WEG). Wohnungseigentumstaugliche Objekte sind gemäß § 2 Abs 2 WEG Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten oder Abstellplätze für Kraftfahrzeuge, darunter fallen auch sog Stapelparkplätze. An baulich nicht mit dem Wohnungseigentumsobjekt verbundenen Teilen der Liegenschaft (zB Keller- oder Dachbodenräume oder Hausgärten), die ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt sind, kann sog „Zubehör-Wohnungseigentum“ begründet werden (§ 2 Abs 3 WEG). Allgemeine Teile der Liegenschaft sind schließlich solche, „die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht“ (§ 2 Abs 4 WEG), zB das Dach oder die Außenfassade; an solchen kann gemäß § 3 Abs 3 WEG kein Wohnungseigentum begründet werden, sie stehen im Miteigentum aller Wohnungseigentümer.

Das Wohnungseigentum wird durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben, indem es im Eigentumsblatt auf dem Mindestanteil eingetragen wird (§ 5 Abs 3 WEG). Dieser Mindestanteil ist gemäß der Legaldefinition in § 2 Abs 9 WEG „jener Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, der zum Erwerb von Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt erforderlich ist“ und S. 5„entspricht dem Verhältnis des Nutzwerts des Objekts zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft“.

Die (erstmalige) Nutzwertfeststellung (auch „Parifizierung“) erfolgt gemäß § 9 Abs 1 WEG durch ein „Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen“. Dieses sog Nutzwertgutachten ist gemäß § 6 Abs 1 Z 3 WEG dem Antrag auf Einverleibung des Wohnungseigentums im Grundbuch beizulegen.

Eine Teilung des Mindestanteils ist nur im Wege der Begründung einer sog Eigentümerpartnerschaft gemäß § 2 Abs 10 WEG, also einer „Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer eines Wohnungseigentumsobjekts sind“, möglich (§ 12 Abs 1 WEG). Im Grundbuch sind die Anteile der Partner am Mindestanteil (= jeweils ein halber Mindestanteil) zu verbinden (§ 5 Abs 3 iVm § 13 Abs 2 WEG).

Das WEG schützt in bestimmten Bereichen (siehe dazu insbesondere die § 37 ff WEG) auch bereits den sog „Wohnungseigentumsbewerber“. Dies ist gemäß § 2 Abs 6 WEG „derjenige, dem schriftlich, sei es auch bedingt oder befristet, von einem Wohnungseigentumsorganisator die Einräumung von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten wohnungseigentumstauglichen Objekt zugesagt wurde“.

1.6. Bauwerke auf fremdem Grund

Grundsätzlich gilt im österreichischen Recht der Grundsatz „superficies solo cedit“. Dies bedeutet, dass das Eigentum an auf Dauer bestimmten Gebäuden mit dem Eigentum an der Liegenschaft einhergeht, diese Gebäude also unselbständige Bestandteile der Liegenschaft werden (§ 297 ABGB). Dieser Satz ist nach Auffassung der Rechtsprechung zwingend, sodass durch sog „schlichte Parteienvereinbarung“ das Eigentum am Bauwerk nicht vom Eigentum an der Liegenschaft getrennt werden kann. Eine Vereinbarung, dass ein für den dauernden Bestand bestimmtes Gebäude auf fremdem Grund gebaut werden und im Eigentum des Erbauers stehen soll, führt demgemäß, soweit keine gesetzliche Durchbrechung dieses Grundsatzes besteht (vgl § 300 ABGB, Kellereigentum) nicht dazu, dass sachenrechtlich ein geteiltes Eigentum an der Liegenschaft und dem Bauwerk entsteht.

Das Eigentum an einem Grundstück und das Eigentum an einem darauf befindlichen Bauwerk kann in Österreich als Ausnahmefall nur bei Überbauten („Superädifikaten“, siehe dazu 1.6.1.) und bei Vorliegen eines Baurechts (§§ 1, 6 BauRG; siehe dazu 1.6.2.) sowie bei Kellereigentum (§ 300 ABGB; siehe dazu 1.6.3.) auseinanderfallen.

S. 61.6.1. Superädifikat

Superädifikate (Überbauten) sind Gebäude, die auf fremdem Grund in der Absicht errichtet werden, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen. Dieser Wille muss bereits vor Errichtung des Superädifikats vorhanden sein. Superädifikate sind Gegenstand eines besonderen Eigentumsrechtes; die Eigentumsübertragung erfolgt durch Hinterlegung der relevanten Urkunden bei Gericht. Der erste Eigentumserwerb an einem Superädifikat erfolgt originär, die Hinterlegung einer Urkunde nach dem UHG ist in einem solchen Fall weder notwendig noch zulässig. Siehe dazu auch Punkt 3.5.2.3.

1.6.2. Baurecht

Das Baurecht ist das Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Das Baurecht ist ein dingliches Recht eigener Art (vgl § 1 Abs 1 BauRG). Während das BauRG dem Bauberechtigten am Bauwerk die Rechte eines Eigentümers zuerkennt, kommen ihm am Grundstück die Rechte eines Fruchtnießers zu (vgl § 6 Abs 2 BauRG).

Der Unterschied zum Fruchtgenuss besteht darin, dass der Fruchtgenussberechtigte üblicherweise kein Recht auf Errichtung eines Bauwerks hat. Anders als beim Fruchtgenuss bilden beim Baurecht das Recht und das Bauwerk eine rechtliche Einheit, sodass eine auf der Baurechtseinlage eingetragene Hypothek automatisch auch das Bauwerk erfasst. An einem Fruchtgenuss ist zwar ebenfalls ein Pfandrecht möglich, das Bauwerk selbst muss aber vom Pfandrecht nicht erfasst werden.

Die Beschränkung des Baurechtes auf einen Teil des Gebäudes ist nicht zulässig (vgl auch § 1 Abs 3 BauRG); damit soll verhindert werden, dass über den Umweg des Baurechts eine Art Miteigentum nach realen Teilen geschaffen wird, wie zum Beispiel Stockwerkseigentum (dazu bereits Punkt 1.5.). § 6a BauRG sieht jedoch die Möglichkeit vor, dass einem Bauberechtigten von den anderen Bauberechtigten Wohnungseigentum eingeräumt werden kann („Baurechtswohnungseigentum“). Dadurch erhält der Bauberechtigte einen Miteigentumsanteil an einem Gebäude, jedoch nicht an der Liegenschaft.

Ein Bauwerk im Sinne des Baurechtes liegt nur dann vor, wenn es fest mit dem Erdboden verbunden ist. Das Baurecht entsteht durch bücherliche Eintragung bei der belasteten Liegenschaft (§ 5 Abs 1 BauRG; siehe dazu Punkt 3.5.2.2.) und S. 7kann auf nicht weniger als zehn und nicht mehr als einhundert Jahre bestellt werden (§ 3 Abs 1 BauRG). Es ist aber jederzeit eine Verlängerung des Baurechts von bis zu 100 Jahren möglich; dazu bedarf es wieder der Vorrangeinräumung durch die dinglich Berechtigten.

Ausmaß und Fälligkeit des Bauzinses müssen bestimmt sein (§ 3 Abs 2 BauRG); das Baurecht kann nicht unter einer auflösenden Bedingung eingeräumt werden (§ 4 Abs 1 BauRG). Diese Bestimmung schließt damit auch freie Rücktritts- oder Kündigungsrechte aus. Das Erlöschen des Baurechtes kann nur für den Fall wirksam vereinbart werden, dass der Bauberechtigte mit dem Bauzins wenigstens zwei aufeinanderfolgende Jahre in Verzug ist (§ 4 Abs 2 BauRG).

Für das Baurecht ist im Grundbuch eine eigene Baurechtseinlage zu eröffnen, die einen eigenen Grundbuchskörper darstellt (§ 10 DVO-BauRG).

1.6.3. Kellereigentum

Gesondert verbücherungsfähiges Kellereigentum gemäß § 300 ABGB kann im Falle fehlender Eigentümeridentität an nicht über die Grundstücksoberfläche ragenden, selbstständigen (dh nicht fundamentierenden) Bauwerken begründet werden.