10.2.3.6. Wohnungseigentümergemeinschaften

1214Die Steuerermäßigung erstreckt sich nur auf Leistungen zur Erhaltung, Verwaltung oder zum Betrieb der im gemeinsamen Eigentum stehenden Teile und Anlagen einer Liegenschaft, an der Wohnungseigentum besteht. Dazu gehören insbesondere die Betriebs- und Verwaltungskosten und die Erhaltungskosten. Errichtungs- bzw. Herstellungskosten zählen nicht zu den Leistungen von Wohnungseigentümergemeinschaften.

Werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen auch Annuitäten für Darlehen, die für die Errichtung der Eigentumswohnungen aufgenommen wurden, an die Wohnungseigentümer weiterverrechnet, so sind diese nicht steuerbar. Zur Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand sind nicht die ertragsteuerlichen Grundsätze heranzuziehen, sondern die mietrechtlichen Bestimmungen (VwGH 12.4.1994, 93/14/0215).

Sind die Leistungen zur Erhaltung, Verwaltung oder zum Betrieb (zB Sanierungsaufwendungen) der WEG fremdfinanziert, werden die Finanzierungskosten (Zinsen) ebenfalls in die Bemessungsgrundlage der WEG-Leistung eingerechnet (vgl. VwGH 10.2.2016, 2013/15/0120).

Die Regelung des nach dem Miet- und Wohnungseigentumsrecht maßgeblichen Erhaltungsbegriffes findet sich im § 3 MRG. Danach stellt zB der Ersatz einer nur mit unwirtschaftlichem Aufwand reparierfähigen Liftanlage durch eine gleichartige neue Anlage noch Erhaltung dar. Die Funktionstüchtigkeit der Anlage ist im Zeitpunkt der Erneuerung nicht erforderlich, wohl aber im Zeitpunkt des Entstehens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Erfasst sind daher nur solche Aufwendungen, die einen originären Erhaltungsbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft decken, nicht aber einen solchen, der aus der Zeit vor dem Entstehen der Unternehmereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft übernommen wurde. Entscheidend ist aber auch hier nicht der Zeitpunkt der grundbücherlichen Eintragung des Wohnungseigentums, sondern der Zeitpunkt der Erfüllung der Voraussetzungen für die Unternehmereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft unter der Voraussetzung, dass in der Folge tatsächlich Wohnungseigentum errichtet wird. Wird eine Liftanlage erstmals errichtet, kommt für die an die Wohnungseigentümer weiterverrechneten Kosten der Normalsteuersatz zur Anwendung.

1215Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften liegen auch im Falle der teilweisen oder gänzlichen Wiederherstellung des Gebäudes infolge eines Schadensfalles vor. Der Wohnungseigentumsgemeinschaft steht daher diesbezüglich der Vorsteuerabzug zu. Dies auch dann, wenn der Schaden ganz oder teilweise durch eine Versicherung abgedeckt ist und daher nicht steuerbare Schadenersatzleistungen anfallen. Werden die Reparaturkosten zunächst den einzelnen Wohnungseigentümern in Rechnung gestellt, so tätigt die Wohnungseigentumsgemeinschaft damit einen steuerbaren Umsatz, der dem Normalsteuersatz unterliegt. Wenn die Wohnungseigentumsgemeinschaft dann infolge der Auszahlung der Versicherungssumme die den Wohnungseigentümern vorgeschriebenen Kosten wieder refundiert, liegt eine Minderung der Bemessungsgrundlage im Sinne des § 16 UStG 1994 vor.

1216Die als Nebenleistung erbrachte Lieferung von Wärme ist vom ermäßigten Steuersatz ausdrücklich ausgenommen (siehe Rz 1192 bis Rz 1196). Handelt es sich beim Austausch einer reparaturunwürdigen Heizungsanlage um Erhaltungsaufwendungen im Sinne des § 3 MRG, so liegen keine Heizkosten vor. Aus umsatzsteuerlicher Sicht folgt daraus, dass es sich hierbei nicht um ein Entgelt für die als Nebenleistung erbrachte Lieferung von Wärme handelt (vgl. VwGH 29.1.2014, 2009/13/0220 mVa VwGH 27.2.2003, 99/15/0128) und zur Gänze der ermäßigte Steuersatz gemäß § 10 Abs. 2 Z 3 lit. b UStG 1994 (bis 31.12.2015: § 10 Abs. 2 Z 4 lit. d UStG 1994) zur Anwendung gelangen kann.

10.2.3.7. Garagen im Wohnungseigentum

1217In jenen Fällen, in denen die Wohnungseigentümer auch an der Garage (dem Abstellplatz) Wohnungseigentum erworben haben, kommt der ermäßigte Steuersatz nicht zur Anwendung, weil dieser ausdrücklich auf Liegenschaftsteile beschränkt ist, die Wohnzwecken dienen (vgl. VwGH 25.6.2014, 2010/13/0119 und 24.3.2015, 2012/15/0042). Die darauf entfallenden weiterverrechneten Kosten sind gemäß § 6 Abs. 1 Z 17 UStG 1994 steuerfrei, sofern nicht zur Steuerpflicht optiert wird. Ab 1.1.2016 unterliegen die darauf entfallenden weiterverrechneten Kosten jedenfalls dem Normalsteuersatz (siehe auch Rz 922).

Wird der Miteigentumsanteil, mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbunden ist, nach dem 31. August 2012 erworben, besteht die Optionsmöglichkeit nur, soweit der Leistungsempfänger die Garage (den Abstellplatz) nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Wurde hingegen an Garagen (Abstellplätzen) Wohnungseigentum nicht begründet, sondern erfolgt eine Vermietung (Nutzungsüberlassung) der Garagen (Abstellplätze) durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an alle oder einzelne Wohnungseigentümer oder an andere Personen, so unterliegt diese Leistung zwingend dem Normalsteuersatz. Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage, wenn kein gesondertes oder kein angemessenes Entgelt für die Garagierung (Abstellung) verrechnet wird, siehe Rz 1189 bis Rz 1191.

Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at