4.1.1.1.4. Ausschüttungen und ausschüttungsgleiche Erträge

393Anders als bei Investmentfonds, werden bei Immobilienfonds grundsätzlich nur die ausschüttungsgleichen Erträge besteuert; allerdings stets im vollen Umfang, unabhängig davon, ob Betriebsvermögen oder Privatvermögen vorliegt.

Gemäß § 40 Abs. 1 ImmoInvFG gelten mit der Auszahlung der Kapitalertragsteuer

• Gewinne gemäß § 14 ImmoInvFG (bei inländischen Immobilieninvestmentfonds iSd ImmoInvFG) und

• entsprechend dem § 14 ImmoInvFG ermittelte Gewinne (bei AIF in Immobilien im Sinne des AIFMG)

an die Anteilinhaber in dem aus dem Anteilsrecht sich ergebenden Ausmaß als ausgeschüttet. Gewinne aus ausländischen Immobilien (Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinne) bleiben dabei außer Ansatz, wenn das jeweilige DBA hinsichtlich der Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Lagestaat das Besteuerungsrecht zuweist und die Befreiungsmethode vorsieht oder die Einkünfte dieser Immobilie aufgrund einer Maßnahme gemäß § 48 BAO von der Besteuerung ausgenommen sind (siehe Rz 581).

Tatsächliche Ausschüttungen und die Auszahlung der Kapitalertragsteuer stellen gemäß § 40 Abs. 1 Z 1 letzter Satz ImmoInvFG keine Einkünfte dar und werden daher nicht besteuert.

Für Fondsgeschäftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2018 beginnen:

Für Fondsgeschäftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2018 beginnen, ist § 186 Abs. 1 bis 4 InvFG 2011 für Erträge, die nicht unter § 40 Abs. 1 Z 1 lit. a oder b ImmoInvFG fallen und die Einkünfte im Sinne des § 27 EStG 1988 sind, sinngemäß anzuwenden. Daher führen insbesondere Einkünfte aus realisierten Wertsteigerungen von Kapitalvermögen ( § 27 Abs. 3 EStG 1988), Dividenden oder Einkünfte aus Derivaten, die bisher nicht als Wertpapier- und Liquiditätsgewinne erfasst waren, zu ausschüttungsgleichen Erträgen. Dadurch erfolgt eine Annäherung der Besteuerung von Immobilienfonds an die Besteuerung von Kapitalanlagefonds.

Zudem ist für Fondsgeschäftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2018 beginnen, für andere Einkünfte, die nicht unter § 40 Abs. 1 Z 1 lit. a oder b ImmoInvFG oder § 27 EStG 1988 fallen, § 186 Abs. 5 Z 2 bis 3 InvFG 2011 sinngemäß anzuwenden. Dies sind etwa Einkünfte aus Spekulationsgeschäften im Sinne des § 31 EStG 1988. Zu den AIF-Einkünften vgl. Rz 175 f und 180.

Um zu verhindern, dass bisher auf Ebene des Immobilienfonds nicht steuerverfangene stille Reserven nunmehr steuerpflichtig werden, bleiben bei der Ermittlung der ausschüttungsgleichen Erträge Wertsteigerungen von Kapitalvermögen und anderen Wirtschaftsgütern außer Ansatz, die in Geschäftsjahren, die vor dem 31. Dezember 2018 begonnen haben, entstanden sind.

4.1.1.1.5. Berücksichtigung von Doppelbesteuerungsabkommen

394Zur Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinnes der Anteilinhaber ist der Jahresgewinn gemäß § 14 ImmoInvFG nach den Bestimmungen des § 40 ImmoInvFG um bestimmte ausländische Einkünfte zu bereinigen. Durch diese Modifikationen wird den Einschränkungen des Besteuerungsrechts durch DBA oder Maßnahmen gemäß § 48 BAO Rechnung getragen.

395Hält der Fonds Immobilien im Ausland, ist das jeweilige DBA mit dem Belegenheitsstaat zu berücksichtigen. Im Fall der Anwendbarkeit der Befreiungsmethode ist der Jahresgewinn gemäß § 14 ImmoInvFG um die Gewinne bzw. Verluste aus der betroffenen ausländischen Immobilie zu bereinigen, sodass die Steuerfreiheit bereits bei Ermittlung der ausschüttungsgleichen Erträge berücksichtigt wird. Ist hingegen die Anrechnungsmethode anzuwenden, sind die Gewinne aus der ausländischen Immobilie in die Besteuerungsgrundlage einzubeziehen und die im Ausland entrichteten Steuern gemäß den allgemeinen steuerlichen Bestimmungen unter Beachtung der - in den jeweiligen DBA festgelegten - Anrechnungshöchstbeträge auf Fondsebene anzurechnen. Dabei können Verluste aus ausländischen Immobilien (Bewirtschaftungs- und Aufwertungsverluste) nur mit Gewinnen aus anderen ausländischen Immobilien (Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinne) verrechnet werden, wobei der Verlustausgleich vorrangig im selben Land und bei einem länderübergreifenden Verlustausgleich nur mit Ländern, mit denen ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen wurde, das die Anrechnungsmethode vorsieht, zu erfolgen hat. Eine Verrechnung mit Gewinnen von Immobilien, die im Inland gelegen sind oder mit Wertpapier- und Liquiditätsgewinnen, ist unzulässig.

396Zur Anwendung der Befreiungsmethode als innerstaatliche Maßnahme gemäß § 48 BAO kommt es gemäß § 1 Abs. 1 der Verordnung des Bundesministers für Finanzen betreffend die Vermeidung von Doppelbesteuerungen (BGBl. II Nr. 474/2002), wenn kein Doppelbesteuerungsabkommen anwendbar ist und die Steuerbelastung im Lagestaat mehr als 15% beträgt. Die Berechnungsgrundlage für die Steuerbelastung von 15% sind die Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinne gemäß § 14 ImmoInvFG. Dabei ist die Steuerbelastung für die Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinne jenes Rechnungsjahres des Immobilienfonds zu ermitteln, in dem diese Erträge angefallen sind.

397Sieht das jeweilige DBA bei der Zuteilung der Besteuerungsrechte von Einkünften aus unbeweglichem Vermögen die Anrechnungsmethode vor oder besteht bei Fehlen eines DBA nach der Verordnung des Bundesministers für Finanzen betreffend die Vermeidung von Doppelbesteuerungen kein Anspruch auf die Befreiungsmethode, bleiben die Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinne Teil des steuerpflichtigen Fondsgewinns. Der Aufwand, der anlässlich der Bildung von Rückstellungen für latente Steuern entsteht und den Fondsgewinn mindert, darf jedoch gemäß § 20 Abs. 1 Z 6 EStG 1988 bzw. § 12 Abs. 1 Z 6 KStG 1988 bei der Einkünfteermittlung des Anteilinhabers nicht abgezogen werden und ist daher wieder hinzuzurechnen. Es bestehen jedoch keine Bedenken, wenn aufgrund der zeitlichen Differenz der laufenden Besteuerung der Aufwertungsgewinne im Inland und der nachfolgenden Versteuerung im Ausland anlässlich der Aufdeckung der stillen Reserven im Veräußerungszeitpunkt die ausländische Steuer als Maßnahme im Sinne des § 48 BAO bereits im Jahr der Bildung dieser Rückstellung angerechnet wird. Kommt es in der Folge zu einer Abwertung, ist die Anrechnung der fiktiven ausländischen Steuer rückgängig zu machen, indem ein entsprechender Betrag im Jahr der Abwertung nachversteuert wird. Diese Vorgangsweise ist jedoch nur zulässig, wenn gemäß DBA oder der Verordnung des Bundesministers für Finanzen betreffend die Vermeidung von Doppelbesteuerungen (BGBl. II Nr. 474/2002) für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen die Anrechnungsmethode zur Anwendung gelangt und ist mit der Höhe der darauf entfallenden inländischen Steuer begrenzt.

4.1.1.1.6. Veräußerung von Immobilienfondsanteilen

398Auf Ebene des Anteilinhabers ist die Veräußerung, Einlösung oder sonstige Abschichtung der Anteilscheine an Immobilienfonds im Sinne des ImmoInvFG gemäß § 40 Abs. 3 ImmoInvFG iVm § 27 Abs. 3 EStG 1988 ab 1.4.2012 generell steuerpflichtig, wenn die Anteile nach dem 31.12.2010 entgeltlich erworben worden sind. Der Sondersteuersatz iHv 27,5% kommt nicht zur Anwendung, wenn die Anteilscheine an einem Immobilienfonds bei ihrer Begebung in rechtlicher oder tatsächlicher Hinsicht keinem unbestimmten Personenkreis angeboten werden. Diesfalls kommt die Tarifbesteuerung zur Anwendung. Für bis 31.12.2010 angeschaffte Fondsanteile bestand nach Maßgabe des § 30 EStG 1988, in der jeweils geltenden Fassung, Steuerpflicht (siehe EStR 2000 Rz 6103). Unabhängig vom Anschaffungszeitpunkt gilt als Bemessungsgrundlage der Veräußerungserlös abzüglich der adaptierten Anschaffungskosten.

399Als Veräußerung gilt gemäß § 40 Abs. 3 ImmoInvFG auch die Auszahlung von Anteilscheinen gemäß § 11 Abs. 1 ImmoInvFG. Dagegen gilt der Umtausch von Anteilen an einem Immobilienfonds aufgrund der Zusammenlegung von Fondsvermögen nicht als Realisierung und es sind die bisherigen Anschaffungskosten fortzuführen.

4.1.1.1.7. Einteilung von Immobilienfonds für steuerliche Zwecke

400Ab dem 1.4.2012 ist für steuerliche Zwecke für inländische und ausländische Immobilienfonds zu unterscheiden zwischen

• Meldefonds, für die deren steuerlicher Vertreter die für die ertragsteuerliche Behandlung relevanten Daten der Ausschüttung und der ausschüttungsgleichen Erträge an die Meldestelle gemäß § 12 KMG (OeKB) zur Veröffentlichung meldet (genauer Inhalt und Umfang sowie Form der Meldung sind in § 40 Abs. 2 Z 1 ImmoInvFG festgelegt; siehe dazu Rz 457 ff) und

• Nichtmeldefonds, die nicht oder nicht fristgerecht die ausschüttungsgleichen Erträge durch einen steuerlichen Vertreter an die Meldestelle gemäß § 12 KMG (OeKB) zur Veröffentlichung melden bzw. bei erstmaligem Vertrieb keine Absichtserklärung gemäß § 5 Abs. 3 FMV 2015 abgegeben haben.

Im Wesentlichen entsprechen die Bestimmungen daher jenen des § 186 Abs. 2 InvFG 2011.

Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at