BauR NÖ | Niederösterreichisches Baurecht
12. Aufl. 2022
Besitzen Sie diesen Inhalt bereits,
melden Sie sich an.
oder schalten Sie Ihr Produkt zur digitalen Nutzung frei.
§ 26 Baubeginn
Materialien zur NÖ BO 2014 (Stammfassung)
Erl zu § 26
Die Anzeigepflicht der Bauausführung wurde beibehalten. Die zeitliche Beschränkung ihrer Wirksamkeit war im Hinblick auf diverse Rechtsfolgen z.B. für die Erhebung von Einwänden durch Nachbarn (§ 22 Abs. 1) oder für eine Nichtigerklärung (§ 23 Abs. 9) notwendig.
Materialien zur NÖ BauO 1996
MB 8200-0
Zu § 26 NÖ BauO 1996:
Es wird als selbstverständlich vorausgesetzt, daß mit der Ausführung eines bewilligungspflichtigen Bauvorhabens erst nach dem Eintritt der Rechtskraft begonnen werden darf.
MB 8200-3
Zu § 26 Abs 2 NÖ BauO 1996:
Hier soll verdeutlicht werden, dass sich diese Bestimmung nicht auf irgendein angezeigtes Vorhaben, sondern auf das bewilligte bezieht.
Anmerkungen
0) IdF LGBl 2015/1 (Stammfassung)
§ 26 NÖ BO 2014 (Stammfassung) entspricht im Wesentlichen § 26 NÖ BauO 1996. In Abs 1 wurde lediglich der 2. Satz angefügt.
Zu den Änderungen des § 26 NÖ BauO 1996 (soweit noch relevant):
Mit der Nov LGBl 8200-3 1. Nov wurde im Abs 2 das Wort „eines“ durch die Wortfolge „des bewilligten“ ersetzt.
1) Unter dem Begriff des Baubeginns ist ausdrücklich nur eine auf die Errichtung des bewilligten Bauwerkes gerichtete bautechnische Maßnahme zu verstehen, wobei es unerheblich ist, in welchem Größenverhältnis die durchgeführten Arbeiten zum geplanten Bauvorhaben stehen. Bereits die Errichtung eines kleinen Teils eines Fundaments ist daher ebenso schon als Baubeginn anzusehen, soweit er der Herstellung des Vorhabens dient, wie die Aushebung der Baugrube. Die bloße Planierung des Bauplatzes reicht nicht (zB LVwG NÖ , LVwG-AV-13/001-2020 mwN).
2) Zum Begriff Bauherr s Anm 1 zu § 25 NÖ BO 2014.
3) Der Baubeginn ist zulässig:
a) Bei anzeigepflichtigen Verfahren nach § 15 NÖ BO 2014: nach der Einbringung der Bauanzeige (diese ist gem § 15 Abs 1 Einleitungssatz NÖ BO 2014 schriftlich einzubringen):
ab dem Ablauf der 6. Woche, wobei die Frist erst mit Vorliegen aller für die Beurteilung des Vorhabens ausreichender Unterlagen beginnt, wenn die Baubehörde nicht vorher:
-die Ausführung des Bauvorhabens untersagt hat bzw oder Mitteilung gemacht hat, dass mit der Ausführung vor Ablauf der gesetzlichen Frist begonnen werden darf (s § 15 Abs 7 NÖ BO 2014 u Anm hierzu)
-dem Anzeiger (nachweislich, zB mit Niederschrift oder Zustellnachweis) innerhalb von 6 Wochen ab Einlangen der vollständigen Unterlagen mitgeteilt hat, dass (und von wem) sie zur Prüfung der Zulässigkeit des Bauvorhabens ein Gutachten einholen muss (s § 15 Abs 5 NÖ BO 2014) oder
-dem Anzeiger mittels Untersagungsbescheid das Vorhaben untersagt (§ 15 Abs 6 NÖ BO 2014),
ab dem Ablauf des 3. Monats nach der Mitteilung, dass zur Prüfung der Zulässigkeit des Bauvorhabens ein Gutachten notwendig ist, wenn die Baubehörde nicht innerhalb dieser Frist das Bauvorhaben untersagt hat (§ 15 Abs 5 NÖ BO 2014),
b) nach dem Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung (s § 24 Abs 1 NÖ BO 2014).
Zu beachten ist, dass zwar mit Eintritt der Rechtskraft des Baubewilligungsbescheides - unter Beachtung der vorgenannten Voraussetzungen - mit der Ausführung des Baus begonnen werden kann, durch eine Beschwerde an das LVwG NÖ bzw außerordentliche Rechtsmittel an die Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts einer mitbeteiligten Partei (zB Nachbar) die Aufhebung dieses Bescheides jedoch noch erwirkt werden kann.
Die unterschiedliche Textierung (im Abs 1 „Bauvorhaben“, im Abs 2 „bewilligte Bauvorhaben“) lässt den Schluss zu, dass auch der Beginn der Ausführung eines gem § 15 NÖ BO 2014 angezeigten Bauvorhabens anzuzeigen ist, während das Recht, die erforderliche Baustelleneinrichtung aufzustellen, nur bewilligungspflichtigen Bauvorhaben vorbehalten ist (so auch Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht2 [2019], Anm zu § 26 Abs 2 NÖ BO 2014, S 260).
Der Bauherr hat spätestens mit dem Beginn der Ausführung der gem § 23 NÖ BO 2014 bewilligten Bauvorhaben iSd § 14 Z 1, 2, 3, 6 (ausgenommen Änderungen des Bezugsniveaus ohne faktische Herstellung), 7 und 8 NÖ BO 2014 der Baubehörde den Bauführer bekannt zu geben (s § 25 Abs 2 und § 29 Z 2 NÖ BO 2014).
Wenn die Baubehörde den Baubeginn für die Beurteilung des Eintritts einer Rechtsfolge benötigt (s zB § 26 Abs 2, § 23 Abs 9 u § 24 Abs 1 Z 1 2. Fall NÖ BO 2014), der Bauherr dessen Anzeige aber unterlassen hat, hat die Baubehörde den Tag des Baubeginns nach entsprechenden Ermittlungen festzustellen. Die Baubehörde darf aber ohne solches Ermittlungsergebnis nicht annehmen, mit dem Bau sei nicht (rechtzeitig) begonnen worden.
4) § 26 Abs 1 2. Satz NÖ BO 2014 beschränkt die zeitliche Wirksamkeit der Baubeginnsanzeige; dies - wie die Materialien betonen - im Hinblick auf die Rechtsfolgen insb für die Erhebung von Einwänden durch Nachbarn gemäß § 6 Abs 7 NÖ BO 2014 oder für eine Nichtigerklärung gem § 23 Abs 9 NÖ BO 2014 (vgl Erl zu § 26 NÖ BO 2014).
5) Diese Regelung bezieht sich auf bewilligte Bauvorhaben (§§ 14 u 23 NÖ BO 2014).
Die Aufstellung der Baustelleneinrichtung begründet für sich noch keinen Baubeginn. S zum Baubeginn § 24 NÖ BO 2014 sowie die dortigen Anm.
Wenn für die Baustelleneinrichtung (Bauhütten, Einfriedung, Gerüste, Kräne, udgl) Straßengrund in Anspruch genommen wird, ist hierzu je eine Bewilligung nach § 82 StVO und § 1 NÖ GebrauchsabgabeG 1973 erforderlich. Baustelleinrichtungen, insb Bauhütten (Container), müssen im Übrigen nicht auf dem Baugrundstück stehen, ihr auf die Dauer der Ausführung des Bauvorhabens beschränkter Verwendungszweck (zB als Baukanzlei, Lagerraum für Werkzeuge und Baumaterial, Aufenthaltsraum für Bauarbeiter während der Arbeitszeit) muss jedoch eindeutig feststehen.
Judikatur zur NÖ BO 2014
1) Im Sinne des § 26 NÖ BO 2014 ist unter dem Begriff des Baubeginns ausdrücklich nur eine auf die Errichtung des bewilligten Bauwerkes gerichtete bautechnische Maßnahme zu verstehen (vgl VwGH 2012/05/0008; 2001/05/0023). Dabei ist es unerheblich, in welchem Größenverhältnis die durchgeführten Arbeiten zum geplanten Bauvorhaben stehen. Bereits die Errichtung eines kleinen Teils eines Fundaments ist daher ebenso schon als Baubeginn anzusehen, soweit er der Herstellung des Vorhabens dient, wie die Aushebung der Baugrube. Die Planierung des Bauplatzes kann jedoch nicht darunter subsumiert werden, insofern diese Arbeiten nicht der Herstellung der baulichen Anlage dienen (vgl LVwG NÖ , LVwG-AV-1457/001-2019; LVwG NÖ , LVwG-AV-13/001-2020).
2) Die Verpflichtung der Anzeige des Baubeginns stellt eine bloße Ordnungsvorschrift dar. Für die Frage, ob das Recht aus dem Baubewilligungsbescheid erloschen ist, hat diese Anordnung keine Bedeutung (vgl VwGH 2002/05/0772 zu NÖ BauO 1976) (LVwG NÖ , LVwG-AV-13/001-2020).
3) Im Sinne des § 26 NÖ BO 2014 ist unter dem Begriff des Baubeginns ausdrücklich nur eine auf die Errichtung des bewilligten Bauwerks gerichtete bautechnische Maßnahme zu verstehen (vgl VwGH 2012/05/0008; 2001/05/0023). Dabei ist es unerheblich, in welchem Größenverhältnis die durchgeführten Arbeiten zum geplanten Bauvorhaben stehen. Bereits die Errichtung eines kleinen Teils eines Fundaments ist daher ebenso schon als Baubeginn anzusehen, soweit es der Herstellung des Vorhabens dient, wie die Aushebung der Baugrube. Die Planierung des Bauplatzes kann jedoch nicht darunter subsumiert werden, insofern diese Arbeiten nicht der Herstellung der baulichen Anlage dienen (vgl VwGH 2009/05/0313).
Judikatur zur NÖ BauO 1996 (soweit weiterhin relevant)
4) Baubeginn ist mit demjenigen Tag anzunehmen, an dem mit den Erdarbeiten oder Bauarbeiten begonnen wird, die der Verwirklichung des Vorhabens dienen ().
5) Wenn die Baubehörde das Datum der Bauvollendung des Vorhabens für die Beurteilung des Eintritts der Rechtsfolge des § 103 Abs 1 NÖ BauO 1976 benötigt, die Anzeige nach § 110 Abs 1 NÖ BauO 1976 jedoch nicht erfolgt ist, dann muss die Baubehörde dieses Datum durch geeignete Ermittlungen feststellen (, zur NÖ BauO 1976).
6) Die Bauvollendungsanzeige ist wie die Verpflichtung der Anzeige des Baubeginns eine bloße Ordnungsvorschrift. Für die Klärung der Frage, ob das Recht aus dem Baubewilligungsbescheid erloschen ist, hat diese Anordnung daher keine Bedeutung (, zur NÖ BauO 1976).
7) Die in § 23 Abs 2 dritter Satz Nö BauO 1996 vorgesehene aufschiebende Bedingung soll den Abschluss des Baubewilligungsverfahrens ermöglichen, hindert jedoch den Baubeginn bis zum Eintritt der Vorlage eines Grundbuchsbeschlusses über die Vereinigung der betroffenen Grundstücke oder Grundstücksteile ().
8) Mit dem Erlöschen des Rechtes aus dem Baubewilligungsbescheid wird dieser unwirksam. Wenn die Ausführung oder Fertigstellung des Bauvorhabens trotz des schon eingetretenen Ablaufs der Baubeginns- oder ‑fertigstellungsfrist weiterhin beabsichtigt wird, dann muss hierfür eine neuerliche Baubewilligung beantragt und ein neues Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden. Da das Recht aus einem Baubewilligungsbescheid ex lege erlischt (Hinweis , zur Möglichkeit eines Antrages auf einen Feststellungsbescheid), ist die - im Beschwerdefall getroffene - rechtserhebliche Feststellung, das Recht aus dem Baubewilligungsbescheid sei erloschen, weil das Vorhaben nicht innerhalb von fünf Jahren nach Beginn der Ausführung vollendet war, nur dann möglich, wenn Feststellungen über die tatsächlich durchgeführten Baumaßnahmen am bewilligten Vorhaben fünf Jahre nach Beginn seiner Ausführung getroffen worden sind ().
9) Ein Baubeginn iS des Gesetzes ist auch dann gegeben, wenn sich der Bauherr keines befugten Bauführers bedient (, 0186, BauSlg 406 [irrtümlich unter Datum 13.3.], zur TBO).
10) Für den Begriff des Baubeginns ist es - insofern das Gesetz darüber keine näheren Bestimmungen trifft - unerheblich, in welchem Größenverhältnis die durchgeführten Arbeiten zum geplanten Bauvorhaben stehen. Bereits die Errichtung eines kleinen Teiles eines Fundamentes ist daher ebenso schon als vorheriger Baubeginn anzusehen, soweit er der Herstellung des Vorhabens dient, wie die Aushebung der Baugrube. Die Planierung des Bauplatzes kann jedoch nicht darunter subsumiert werden, insoferne diese Arbeiten nicht der Herstellung der baulichen Anlage dienen (vgl , ergangen zur OÖ Bauordnung 1976 und vom , 2009/05/0313) (LVwG NÖ , LVwG-AV-623/001-2015).
11) Die Teil-Fundamentierung bzw der Aushub eines Teils einer Baugrube ist immer nur dann als Baubeginn anzunehmen, wenn nicht von vornherein feststeht, dass eine Fortführung dieser Arbeiten in absehbarer Zeit gar nicht möglich ist. Dass derartige Arbeiten letztlich für das zu errichtende Gebäude verwendbar gemacht werden können, aber dafür nicht bestimmt waren, würde hingegen nicht genügen, da dann die Erdarbeiten oder Bauarbeiten nicht der Herstellung der baulichen Anlage dienten (vgl ) (LVwG NÖ , LVwG-AV-623/001-2015).
12) Als Vorbereitungshandlungen für die Ausführung des bewilligten Vorhabens, nicht jedoch bereits als eine Errichtungsmaßnahme zur Herstellung des Bauvorhabens sind die Freimachung des Baugrundes durch Abreißen noch darauf befindlicher Gebäude sowie Rodungsmaßnahmen qualifiziert worden (vgl 1.069/77). Im vorliegenden Fall sind daher die Probeschlitze bestenfalls als Vorbereitungshandlungen zu werten. Gerade weil diese Maßnahmen vor Beginn der Bauarbeiten zu setzen waren, können sie keinen Baubeginn im Sinn der §§ 24 Abs 1 und 26 NÖ BauO 1996 darstellen (LVwG NÖ , LVwG-AV-623/001-2015).
13) Aus der Formfreiheit von Baubeginnanzeigen folgt, dass jedenfalls eine Fertigstellungsanzeige stets auch eine Baubeginnanzeige mit einschließt, weil die Fertigstellung eines Bauvorhabens ohne Baubeginn nicht denkbar ist. Mit der Fertigstellungsanzeige wird somit eine (gesetzwidrig) unterbliebene Baubeginnsanzeige jedenfalls nachgeholt (LVwG NÖ , LVwG-AV-437/001-2018).