S. 12013. Zwischen Schlüssel und Sozialarbeit - Hausverwaltung im Wandel

13.1. Soziale Nachhaltigkeit beginnt zu Hause - Warum das Thema jetzt drängt

13.1.1. Leistbares Wohnen - Der Wert hinter dem Quadratmeter

Leistbares Wohnen ist mehr als ein günstiger Quadratmeterpreis - es bedeutet auch Zusammenleben in Würde, Sicherheit und gegenseitigem Respekt. In der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft in Österreich wird die Frage nach sozialer Nachhaltigkeit immer stärker zum zentralen Thema. Besonders die Hausverwaltung als Nahtstelle zwischen Mietern und Eigentümern, externen Dienstleistern und dem Bauträger spielt dabei eine Schlüsselrolle. Sie wird mehr und mehr gefordert, nicht nur zu verwalten, sondern auch soziales Miteinander aktiv zu gestalten. Es wird zunehmend klar, dass soziale Nachhaltigkeit weit über die bauliche Qualität hinausgeht. Um lebendige, gesunde Gemeinschaften zu schaffen, bedarf es mehr als nur funktionaler Räume - es braucht zunehmend aktive Begleitung, Unterstützung und kontinuierliche Kommunikation zwischen den Bewohnern, der Hausverwaltung und der Umgebung. Besonders in Zeiten größer werdender gesellschaftlicher Diversität und wirtschaftlicher Unsicherheit stellt sich die Frage, wie eine nachhaltige Hausverwaltung nicht nur als Dienstleisterin für technische, wirtschaftliche und rechtliche Belange, sondern auch als Förderin von Gemeinschaft und sozialen Beziehungen im Wohnumfeld fungieren kann.

Der vorliegende Beitrag beleuchtet die zukünftigen Herausforderungen der sozialen Nachhaltigkeit in der Hausverwaltung, zeigt praxisnahe Lösungsansätze und gibt Impulse für eine zukunftsfähige Weiterentwicklung der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft.

13.1.2. Alt werden, gemeinsam leben - neue Wohnrealitäten

Ein zentraler Aspekt sozialer Nachhaltigkeit ist die Anpassung der Wohnstrukturen an die demografischen Veränderungen, die vielfältiger werdenden Lebensmodelle und die wachsende Individualisierung der Haushalte. Laut ÖROK-Haushaltsprognose ist bis 2051 ein stetiger Anstieg der Einpersonenhaushalte zu erwarten, die bis zu 50 % aller Haushalte ausmachen könnten. Gleichzeitig wird ein Rückgang der Mehrpersonenhaushalte, insbesondere der Familienhaushalte, prognostiziert. Besonders Faktoren wie die steigende Lebenserwartung, späteres Heiraten oder Gründen von Familien sowie eine wachsende Zahl an Menschen, die sich für S. 121das Leben allein entscheiden, beeinflussen diese Entwicklung. Wie die aktuellen Erhebungen der Statistik Austria zeigen, leben auch schon jetzt immer mehr Menschen, insbesondere ältere Personen, allein. Dies betrifft vor allem jene, die keine familiäre Unterstützung mehr haben oder aufgrund von familiären Umbrüchen sozial isoliert sind.

Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt:

• Zunahme von Einpersonenhaushalten: Der Anstieg der Singlehaushalte erfordert nicht nur eine Anpassung der Wohnungsgrößen, sondern auch die Schaffung neuer Modelle der Gemeinschaft und Nachbarschaftshilfe, um sozialer Isolation entgegenzuwirken.

• Wegfall traditioneller Familienstrukturen: Früher bildeten Familien das soziale Rückgrat vieler Wohnanlagen, und die gegenseitige Unterstützung im familiären Kontext war selbstverständlich. Der Rückgang dieser Strukturen hinterlässt eine Lücke, die durch neue gemeinschaftliche Modelle gefüllt werden muss.

• Ältere Menschen ohne familiäre Unterstützung: Besonders die alternde Gesellschaft stellt eine Herausforderung dar. Immer mehr ältere Menschen leben allein und haben keine Familienangehörigen, die sie im Alltag unterstützen. Dies führt zu einer Zunahme sozialer Einsamkeit, was nicht nur die Lebensqualität der Betroffenen beeinträchtigt, sondern auch unsere Hausverwaltungen und den sozialen Raum innerhalb der Wohnanlagen vor neue Aufgaben stellt.

13.1.3. Mehr als vier Wände - Wohnraum als Gesundheitsressource

Wohnen ist mehr als ein Dach über dem Kopf - es ist ein zentraler Faktor für psychisches und physisches Wohlbefinden. Ein sicheres, stabiles und sozial eingebundenes Wohnumfeld trägt zur Gesundheit bei: Es senkt die Krankheitsanfälligkeit, reduziert Stress und erhöht die Lebenszufriedenheit.

Besonders für vulnerable Gruppen - etwa ältere Menschen, Alleinerziehende, armutsgefährdete Haushalte oder Menschen mit Migrationsbiografien - spielt die Qualität der sozialen Umgebung eine entscheidende Rolle. Wo Einsamkeit, soziale Isolation oder ungelöste Konflikte dominieren, steigt das Risiko für chronischen Stress, Depressionen oder Rückzugstendenzen - oft mit Auswirkungen auf das gesamte Wohnumfeld.

Die Realität in vielen Wohnhausanlagen ist geprägt von Vielfalt: unterschiedliche Generationen, Kulturen, Sprachen und Lebensentwürfe treffen auf engem Raum aufeinander. Dieses oft als soziale Durchmischung bezeichnete Phänomen, wird im Alltag zur Herausforderung: Missverständnisse bei der Nutzung gemeinschaftlicher Flächen, Spannungen aufgrund unterschiedlicher Ordnungsvorstellungen, Unklarheiten über Regeln und Zuständigkeiten, fehlende Begegnungsräume bzw soziale Ansprechpartner.

S. 122In dieser Situation wird die Hausverwaltung zur ersten Anlaufstelle - aber häufig ohne die nötigen Ressourcen, Zeit oder Schulung der Mitarbeiter. In der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, die Wohnanlagen über Jahrzehnte betreut, stellt sich daher zunehmend die Frage: Was kann eine Hausverwaltung dazu beitragen, gesunde Nachbarschaft zu fördern und soziale Spannungen frühzeitig zu entschärfen - ohne dabei ihre Kernaufgaben zu vernachlässigen?

13.2. Zwischen Müllraum und Mediation - die wachsenden Herausforderungen für Bewohner und Hausverwaltung

13.2.1. Verwalten, nicht Ersatz leisten - Systemische Lücken, falsche Adressaten

Während sich die gesetzlichen, technischen und wirtschaftlichen Anforderungen an die Hausverwaltung in den letzten Jahren stetig weiterentwickelt haben - etwa durch komplexere Instandhaltungs- und ESG-Vorgaben oder Digitalisierungsdruck - nimmt gleichzeitig der soziale Druck auf Hausverwaltungen massiv zu.

Die Realität ist heute oft eine andere als die ursprüngliche Stellenbeschreibung: Mitarbeiter in der Hausverwaltung sehen sich zunehmend mit Aufgaben konfrontiert, die weder im Mietvertrag noch in der Verwaltungsvereinbarung stehen, aber im Alltag dominant werden: Schlichtung von Konflikten zwischen Nachbarn mit Sprachbarrieren oder kulturellen Unterschieden, Unterstützung bei Problemen sozial schwacher Haushalte, Kommunikation mit einsamen oder psychisch belasteten Bewohnern, die die Hausverwalterin als einzige erreichbare Kontaktperson wahrnehmen, Betreuung von Lärm-, Müll- oder Ordnungsbeschwerden, die auf grundlegende Missverständnisse oder soziale Unterschiede zurückzuführen sind - Eskalationsmanagement bei Konflikten, die eigentlich professionelle Mediation oder Sozialarbeit erfordern würden. Die Erwartungshaltung vieler Bewohner lautet: „Die Hausverwaltung wird das schon regeln.“

Aufgaben wie Sozialarbeit, Mediation oder Gemeinwesenarbeit sind menschlich wichtig, gehören aber nicht zum Kernbereich der Immobilienverwaltung - weder juristisch, organisatorisch noch wirtschaftlich. Die Folge ist, dass immer weniger Zeit für das bleibt, was eigentlich Aufgabe der Hausverwaltung wäre: sorgfältige Kontrolle und Steuerung von Dienstleistern, nachhaltige Objektbetreuung (zB Instandhaltungsplanung), rechtssichere Verwaltung, wirtschaftliche Effizienz in der Bewirtschaftung.

Gleichzeitig spitzt sich im Hintergrund eine strukturelle Krise zu: der Fachkräftemangel. Wer heute eine Rolle in einer Hausverwaltung übernimmt, muss nicht nur technische, wirtschaftliche und juristische Kompetenz mitbringen, sondern auch emotionale Belastbarkeit, interkulturelle Sensibilität und Konfliktfähigkeit - Fähigkeiten, die typischerweise im sozialen Berufsfeld erwartet werden.

S. 123Das führt zu einer gefährlichen Schieflage: Qualifizierte Mitarbeitende steigen aus, weil sie in einer ständigen Überlastung arbeiten. Neue Bewerber bleiben aus, weil das Berufsbild unklar und unattraktiv erscheint. Bestehende Strukturen überhitzen, weil der wachsende soziale Bedarf im Wohnumfeld nicht systematisch mitgedacht wird.

13.2.2. Nicht einfach verwalten - sondern verstehen, was Menschen brauchen

Die Herausforderungen im Wohnumfeld sind keine Einbahnstraße. Viele Bewohner sind zunehmend überfordert - mit den ständig wachsenden Anforderungen des Alltags, mit digitalen Tools, die nicht jeder beherrscht, mit den vielen Regelungen und Vorschriften des Wohnrechts oder den Konflikten, die durch die Vielfalt an Lebensmodellen und kulturellen Unterschieden in heterogenen Hausgemeinschaften entstehen. Der Druck wächst, und der Wunsch nach Orientierung und Klarheit wird immer größer.

Besonders für ältere Menschen, Alleinerziehende oder Menschen mit Sprachbarrieren wird das Zusammenleben in solchen Gemeinschaften zu einer ständigen Belastung. Es fehlt oft an Unterstützung, um den Alltag zu bewältigen, Nachbarn zu verstehen bzw sich in den zunehmend komplexen sozialen und rechtlichen Strukturen zurechtzufinden. Die Vielzahl an Regeln und der Druck, sich in einem immer undurchsichtiger werdenden System zurechtzufinden, verstärken das Gefühl der Überforderung.

Was oft als soziale Zusatzaufgabe auf die Hausverwaltung abgewälzt wird, ist in Wahrheit Ausdruck eines tieferliegenden Strukturproblems: Es geht nicht nur um die technische Verwaltung eines Gebäudes, sondern um die dringende Notwendigkeit, die sozialen Bedürfnisse der Bewohner zu erkennen und zu adressieren. Gemeinschaftliches Leben muss aktiv gefördert werden, um Isolation zu vermeiden, um Nachbarschaft zu bilden, um gegenseitiges Verständnis aufzubauen und den sozialen Zusammenhalt zu stärken.

13.2.3. Was es braucht: Struktur statt Überforderung

Diese gegenseitige Überforderung führt zu Frust, Eskalation und langfristiger Unzufriedenheit - sowohl im Verwaltungsteam als auch in der Hausgemeinschaft. Sie blockiert die Potenziale für ein funktionierendes Zusammenleben.

Die Lösung liegt nicht in einer stillen Mehrbelastung, sondern in einer strukturellen Entlastung. Um soziale Herausforderungen in Wohnanlagen zu bewältigen, braucht es klare Zuständigkeiten und nachhaltige Konzepte:

• Klare Rollenverteilung: Die Hausverwaltung bleibt für technische und wirtschaftliche Aufgaben zuständig; soziale Fachkräfte übernehmen gezielte Unterstützungsleistungen für Bewohner.

• S. 124Kooperation mit Partnern: Gemeinden, soziale Einrichtungen, NGOs, Mediatoren und ehrenamtliche Initiativen können zur Stärkung des Zusammenhalts beitragen.

• Nachhaltige Finanzierung: Projektbezogene Fonds, gemeinwohlorientierte Gemeinwesenarbeit oder freiwillige Beiträge sichern die langfristige Umsetzung.

Zukunftsfähiges Wohnen denkt Wohnung, Begleitung und Finanzierung gemeinsam. Erfahrungen aus Pilotprojekten in Österreich sowie aus Dänemark und den Niederlanden zeigen: Die Trennung von Wohnen und sozialer Begleitung ist nicht mehr zeitgemäß. Drei zentrale Handlungsempfehlungen:

• Soziale Begleitstrukturen in größeren oder sensiblen Wohnanlagen: Ombudsstellen, Nachbarschaftscoaches oder Wohnbegleiter unterstützen aktiv die Hausgemeinschaft.

• Einzugsbegleitung als Standard: Frühzeitige Orientierung und Vertrauensaufbau fördern ein stabiles Wohnumfeld von Anfang an.

• Neue Finanzierungsmodelle: Freiwillige Beiträge, kommunale Kofinanzierung oder projektbezogene Fördermittel ermöglichen eine wirtschaftlich tragfähige Umsetzung.

Fazit: Nur wenn Hausverwaltungen als Teil eines erweiterten Unterstützungsnetzwerks agieren, können sie ihre Aufgaben effektiv erfüllen - und gleichzeitig zum sozialen Frieden im Wohnumfeld beitragen. So wird die Hausverwaltung wieder zur professionellen Schnittstelle, nicht zur stillen Ersatzstruktur für fehlende soziale Angebote. Im Folgenden werden dazu Lösungsansätze vorgestellt.

13.3. Vom Reagieren zum Gestalten

13.3.1. Gute Nachbarschaft ist kein Zufall - wie Alpenland Zusammenleben gestaltet

Praxisbeispiele aus der Wohnbaugesellschaft Alpenland in St. Pölten zeigen mit verschiedenen Pilotprojekten, wie durch gezielte Kooperation und begleitende Maßnahmen funktionierende Nachbarschaften entstehen können - und dass echte „Hausgemeinschaft“ mehr ist als Zufall:

• Bestandsobjekt Korneuburg mit 181 Wohneinheiten: In enger Zusammenarbeit mit der Stadt wurde eine Ombudsstelle geschaffen. Ein neutraler Ansprechpartner vermittelt bei Spannungen zwischen Hausverwaltung, Mietern und Eigentümern. Durch regelmäßige Hausgemeinschaftstreffen wird der soziale Austausch gestärkt. Konflikten wird vorgebeugt, bevor sie eskalieren - direkt am Ort des Geschehens in der Wohnhausanlage. Die Hausverwaltung erfährt eine spürbare Entlastung, während das Zusammenleben in der Hausgemeinschaft an Qualität gewinnt.

• S. 125Bestandsobjekt Wiener Neustadt mit 121 Wohneinheiten: In einem Kooperationsprojekt mit dem „Verein Wohnen“ wurden brachliegende Grünflächen gemeinsam mit den Bewohnern in Einzelgesprächen und Workshops für gemeinsame Nutzungen gestaltet. Diese neuen Begegnungsorte wirken als „soziale Brücken“: Sie fördern das Verständnis zwischen Generationen und Kulturen, regen Gespräche an, stärken das Gemeinschaftsgefühl und das gegenseitige Verständnis.

• Neubau-Quartier St. Pölten mit 266 Wohneinheiten: Ein innovativer Ansatz der Einzugsbegleitung mit der Caritas über 18 Monate ermöglicht es, dass sich zukünftige Nachbarn schon vor dem Einzug kennenlernen. Dieses frühe soziale Ankommen unterstützt den Aufbau von Vertrauen und erleichtert die Entwicklung einer solidarischen Hausgemeinschaft von Anfang an. Bis ein Jahr nach Übergabe wurden die Bewohner über gemeinsame Interessen und Hobbys zusammengeführt und „Nachbarschaft“ gebildet.

• Bestandsobjekt Oberndorf-Herzogenburg mit 111 Wohneinheiten: In dieser Wohnanlage - etwa die Hälfte der Bewohner mit Migrationsgeschichte - läuft seit 2021 das Projekt „Gute Nachbarschaft“. Gemeinsam mit dem Verein Wohnen wird dort sozialarbeiterische Unterstützung angeboten, um Konflikte zu moderieren, Kommunikationsstrukturen zu verbessern und ein gemeinsames Verantwortungsbewusstsein zu entwickeln.

Bei allen vier Pilotprojekten wurde ein gemeinsamer Grundsatz verfolgt: „Echte Hausgemeinschaften“ entstehen nicht zufällig - sie sind das Resultat gezielter, professionell begleiteter Strukturen. Erst wenn Verwaltung, soziale Fachkräfte und Bewohner gemeinsam Verantwortung übernehmen, wird aus bloßem Wohnraum ein lebenswerter Sozialraum.

Der Mehrwert dieser freiwilligen Pilotvorhaben wird klar sichtbar - auch ohne direkte Verrechnung der erbrachten Leistungen erfüllen sie die Prinzipien von Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit. Hier die konkreten Effekte im Überblick:

• spürbare Reduktion von Konflikt- und Betreuungsaufwand;

• Senkung von Betriebs- und damit der Wohnungskosten;

• Entlastung beim Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag;

• höhere Mieterzufriedenheit und stabile Erträge;

• geringerer Leerstand, niedrigere Fluktuation und weniger Wiederherstellungskosten;

• gesteigerte Kaufbereitschaft bei Wohnungen mit Kaufoption;

• stärkere Kundenbindung und verbesserte Wettbewerbsfähigkeit;

• Förderung von Eigenverantwortung und konstruktiven Nachbarschaftsdynamiken;

• Aufbau von Identifikation und Weiterempfehlung - Bewohner als Markenbotschafter.

S. 12613.3.2. Europa macht’s vor - Lernimpulse für Österreichs Wohnzukunft

13.3.2.1. Wooncoaches in den Niederlanden - Wohnberatung als kommunale Aufgabe

„Wooncoaches“ (Wohnberater) sind in den Niederlanden speziell ausgebildete Fachpersonen, die ältere Menschen und vulnerable Gruppen im Wohnumfeld individuell begleiten und beraten. Ihr Ziel ist es, Menschen zu ermöglichen, länger selbstständig in ihrer Wohnung oder im vertrauten Umfeld zu leben, dabei aber rechtzeitig Veränderungen vorzunehmen oder Unterstützungsangebote zu nutzen.

Sie sind vor allem in folgenden Bereichen aktiv:

• Wohnberatung: Welche baulichen oder organisatorischen Veränderungen sind nötig, um altersgerecht zu wohnen (zB Badumbau, Sturzprävention, Aufzüge)?

• Umzugsbegleitung: Unterstützung bei der Entscheidung, ob ein Umzug in eine kleinere, barrierefreie Wohnung sinnvoll ist - und konkrete Hilfe beim Umzugsprozess.

• Koordination mit Pflege- und Sozialdiensten: Schnittstelle zwischen Bewohnern, Wohnbauträger, Pflegediensten und Gemeinde.

• Nachbarschaftliche Einbindung: Stärkung der sozialen Netzwerke vor Ort.

Wooncoaches arbeiten oft in Verbindung mit Kommunen, Wohnbauträgern oder sozialen Organisationen - ihre Rolle ist beziehungsorientiert, beratend und koordinierend. Die Finanzierung der Wooncoaches erfolgt in den meisten Fällen durch folgende Quellen:

• Kommunale Mittel: Die Städte und Gemeinden sehen Wooncoaches als Teil kommunaler Verantwortung, soziale Integration und Inklusion zu fördern. Daher stellen sie den Großteil der finanziellen Mittel für die wohnbezogene Beratung und Unterstützung bereit.

• Wohnbauträger und Genossenschaften: In vielen Fällen finanzieren auch Wohnbaugesellschaften oder Genossenschaften die Wooncoaches. Diese Einrichtungen haben ein Interesse daran, ihre Mieter langfristig in ihren Wohnungen zu halten und die Lebensqualität in den Wohnanlagen zu verbessern. Durch die Unterstützung von Wooncoaches wird das Risiko sozialer Isolation verringert und die Mieterbindung gestärkt.

• Gesundheits- und Pflegekassen: In manchen Fällen wird die Finanzierung auch durch Gesundheits- oder Pflegekassen unterstützt. Dies ist eine Präventionsmaßnahme, die das Gesundheitswesen entlasten soll, indem der rechtzeitige Zugang zu Unterstützung und Beratung ermöglicht wird.

• S. 127Europäische und nationale Fördermittel: Für spezifische Projekte oder Pilotprogramme können auch EU-Fördermittel oder nationale Förderprogramme in Anspruch genommen werden. Diese werden vor allem dann genutzt, wenn das Projekt innovative Ansätze verfolgt oder einen besonderen Nutzen für die Gesellschaft bietet.

Zusammengefasst: die Finanzierung der Wooncoaches ist ein kooperativer Ansatz zwischen Kommunen, Wohnbauträgern und Gesundheitseinrichtungen, wobei auch auf externe Fördermöglichkeiten zurückgegriffen wird, um die Arbeit der Wooncoaches langfristig zu sichern.

13.3.2.2. „Community Facilitators“ in Dänemark

In Dänemark übernehmen speziell geschulte Fachkräfte, sogenannte „Community Facilitators“ (Nachbarschaftsvermittler oder Gemeinschaftsbegleiter), verbindende Aufgaben in größeren Wohnanlagen. Sie organisieren Nachbarschaftstreffen, moderieren Konflikte und fördern die Selbstorganisation der Bewohner und bewirken positive Effekte auf Mieterbindung und Konfliktprävention.

Die „Community Facilitators“ werden durch ein mehrgliedriges Finanzierungssystem getragen, bestehend aus folgenden Quellen:

• Kommunale und private Wohnbauträger übernehmen oft einen Teil der Finanzierung. Dies geschieht, weil stabile und gut funktionierende Hausgemeinschaften für die Bestandshalter ökonomische Vorteile bringen, va geringere Fluktuation der Mieter, weniger Konflikte und einen höheren Schutz des Wohnwerts.

• Die Kommunen stellen Mittel aus ihren Sozial- oder Integrationsbudgets zur Verfügung, da die Arbeit der Community Facilitators präventiv wirkt und dazu beiträgt, die Belastung öffentlicher Ressourcen (wie Polizei oder Jugendhilfe) zu reduzieren. Hierbei wird die Bedeutung der sozialen Infrastruktur und der Konfliktprävention erkannt.

• Es gibt auch Fördermöglichkeiten auf nationaler oder europäischer Ebene, insbesondere durch Programme wie URBACT (Urban Action bzw Urban Development and Action Programme) oder andere EU-Fonds, die va auf sozial benachteiligte Quartiere oder besondere Integrationserfordernisse ausgerichtet sind.

• In einigen Fällen tragen auch private Organisationen und Sponsoren zur Finanzierung bei, besonders bei speziellen, projektbezogenen Initiativen.

Insgesamt zeigt sich, dass das Modell der Community Facilitators in Dänemark durch eine breite, diversifizierte Finanzierung abgesichert ist, was zur langfristigen Stabilität und Wirkung des Programms beiträgt.

S. 12813.3.2.3. Mieterbeiräte in Deutschland

Mieterbeiräte in Deutschland sind ehrenamtliche Gremien, die als Bindeglied zwischen Mietern, Hausverwaltung und Eigentümern fungieren. Sie vertreten die Interessen der Mieter und fördern den sozialen Zusammenhalt in Wohnanlagen. Typische Aufgaben umfassen:

• Vertretung der Mieterinteressen: Kommunikation mit der Hausverwaltung und Eigentümern;

• Organisation von Gemeinschaftsaktivitäten: Initiierung von Nachbarschaftsprojekten und Veranstaltungen;

• Mitwirkung bei Entscheidungen: Beratung und Mitgestaltung bei Maßnahmen mit Relevanz für das Wohnumfeld;

• Beratung und Unterstützung: Ansprechpartner für Mieter bei Wohnfragen und Problemen.

Bei der Finanzierung der Mieterbeiräte in Deutschland gibt es unterschiedliche Modelle, je nach Größe und Struktur des Unternehmens sowie der jeweiligen Wohnanlage. Typische Finanzierungsarten sind:

• Die Hausverwaltungen stellen oft ein Budget für ihre Mieterbeiräte zur Verfügung. Dieses deckt beispielsweise Kosten für Veranstaltungen, Materialien oder administrative Unterstützung ab.

• In einigen Fällen können Mieterbeiräte einen Teil der Beiträge der Mieter verwenden, die speziell für gemeinschaftliche Aktivitäten oder den sozialen Zusammenhalt vorgesehen sind. Diese Mittel werden oft durch die Verwaltung oder den Eigentümer administriert.

• In bestimmten Regionen oder bei speziellen Projekten bestehen Möglichkeiten, dass die Mieterbeiräte über öffentliche Fördermittel, etwa für soziale oder nachbarschaftliche Projekte, finanziert werden.

Insgesamt hängt die Finanzierung von Mieterbeiräten also von der Größe und den finanziellen Ressourcen des Wohnungsunternehmens sowie von regionalen Gegebenheiten ab.

S. 12913.4. Übertragung nach Österreich: Modelle sozialer Präsenz im Wohnumfeld - vom Nachbarschaftsbegleiter bis zur Community Nurse

Wie können sozialraumorientierte Funktionen im gemeinnützigen Wohnbau strukturell verankert werden, um das Zusammenleben in größeren oder herausfordernden Wohnanlagen nachhaltig zu stabilisieren? Drei modellhafte Ansätze zeigen Möglichkeiten für die institutionalisierte Präsenz vor Ort, jeweils mit unterschiedlichen Trägerschaften und Zielgruppen.

13.4.1. Beispiel 1: „Wohnumfeld-Koordinator“ oder „Nachbarschaftsbegleiter“

Einsatzort

Größere Wohnanlagen (ab ca 80 Einheiten) oder sozial sensible bestehende Wohnquartiere.

Zielgruppen

• Mieter unterschiedlicher Herkunft und Altersgruppen;

• Menschen mit Integrationsbedarf;

• Langzeitbewohner, die sich vom Wandel überfordert fühlen;

• Familien mit erhöhtem Unterstützungsbedarf.

Aufgabenprofil (angepasst)

• Aufbau und Begleitung einer aktiven Hausgemeinschaft;

• Moderation bei generations- oder kulturspezifischen Konflikten;

• Entwicklung niederschwelliger Nachbarschaftsangebote;

• Zusammenarbeit mit Gemeinden, Vereinen, sozialen Trägern;

• Aktivierung von Selbsthilfestrukturen im Wohnumfeld.

Trägerschaft

Umsetzung durch die gemeinnützige Bauvereinigung in Kooperation mit einem Verein (zB Verein Wohnen, Caritas, Volkshilfe, Neunerhaus) möglichst in Abstimmung mit der Gemeinde oder im Rahmen von Sozialraumprojekten.

Finanzierung

• Projektbezogener Wohnumfeld-Fonds;

• Kofinanzierung durch die Gemeinde (zB Integrations- oder Präventionsbudgets);

• Option auf EU-Förderungen bei Pilotprojekten.

S. 13013.4.2. Beispiel 2: „WohnenPlus-Begleiter“ oder „Quartiersvernetzer“

Einsatzort

Wohnhausanlage mit 150 Einheiten in einem urbanen Entwicklungsgebiet.

Aufgabenprofil

• Drei Tage pro Woche vor Ort, mit eigenem Raum in der Anlage oder im Quartierzentrum.

• Moderiert monatliche Hausstammtische, begleitet Neuankömmlinge, sorgt für Übersetzungen bei Hausversammlungen und Unklarheiten im Zusammenhang mit der Hausordnung.

• Initiiert zB ein „Hausgartenprojekt“ oder einen „Jung-hilft-Alt“-Tag, einen Kochabend, einen Spieletreff, ein Innenhof-Kino oder sogar einen Quartier-Chor.

• Erkennt Konflikte frühzeitig und vermittelt, bevor sie eskalieren.

Finanzierung

• Beitrag der gemeinnützigen Bauvereinigung:

  -

  Sachleistungen: Bereitstellung eines Raums vor Ort, Grundausstattung.

  -

  Finanzbeitrag aus dem Verwaltungskostenbudget (teils über Rückflüsse durch reduzierte Eskalationen finanzierbar; Argument: Einsparungen aufgrund von bspw 30 % weniger sozial bedingten Verwaltungsfällen).

• Mieterbeteiligung (symbolisch oder freiwillig):

  -

  freiwilliger „Solidaritäts-Euro“ zB über Bewohnerverein;

  -

  Spenden für bestimmte Aktionen (Sommerfest, Gartenwerkzeuge), Beteiligung durch Zeitspenden (Zeitbank-Modelle).

• Fördermittel der öffentlichen Hand (Motivation: Prävention von Vereinsamung, Integration, soziale Nachhaltigkeit) über Stadt/Gemeinde oder Bundesland (Wohnbauförderung, Soziales, Integration); förderfähige Kosten: bspw Personalkosten, Projektleitung, Materialien, Veranstaltungen.

• EU-/ESF-/EFRE-Mittel (zB über URBACT): Besonders bei Pilotprojekten oder Quartiersentwicklungen mit sozialem Fokus.

13.4.3. Beispiel 3: „Community Nurse“ oder „Gesundheitsvernetzerin im Quartier“

Ein drittes Modell mit möglichem Potenzial zur Integration in den gemeinnützigen Wohnbau ist das österreichweite Projekt „Community Nursing“, das seit 2022 insbesondere in Niederösterreich stark vorangetrieben wird. Ziel ist eine wohnortnahe, niederschwellige Pflege- und Betreuungsstruktur, die älteren oder gesundheitlich belasteten Menschen im eigenen Zuhause Unterstützung bietet - präventiv, beratend und verbindend.

S. 131Ausgangslage und Hintergrund

Das Modell wurde im Rahmen eines EU-geförderten Pilotprojekts entwickelt und wird in Niederösterreich mit 26 Standorten und rund 42 Vollzeitstellen fortgeführt. Ab 2025 finanziert das Land Niederösterreich das Projekt mit jährlich € 4 Mio aus Landesmitteln. Die organisatorische Abwicklung erfolgt über Notruf NÖ, die operative Umsetzung liegt bei Gemeinden oder Sozialträgern wie dem Hilfswerk oder der Caritas.

Einsatzort

Wohnumfeldnahe Sozial- und Gesundheitsversorgung, insbesondere in Quartieren mit älterer Bevölkerung, in ländlichen Regionen oder städtischen Wohnhausanlagen mit erhöhtem Unterstützungsbedarf.

Zielgruppen

• Ältere und alleinlebende Menschen

• Bewohner mit Pflege-, Unterstützungs- oder Gesundheitsbedarf

• Menschen mit psychosozialen Belastungen oder Einsamkeitserfahrungen

• Haushalte mit eingeschränktem Zugang zu Gesundheitsinformation oder Prävention

Aufgabenprofil

• Aufsuchende Betreuung im direkten Wohnumfeld: Beratung, Gesundheitsgespräche, Erkennung von Unterstützungsbedarf

• Pflege- und Sozialberatung für Betroffene und Angehörige

• Koordination von Hilfen (zB mobiler Dienst, Essen auf Rädern, Demenzberatung)

• Vernetzung mit lokalen Akteuren aus dem Gesundheits- und Sozialbereich

• Beitrag zur Prävention von Krankenhausaufenthalten, Vereinsamung und Überforderung im Alltag

Trägerschaft und Finanzierung

• Landesfinanzierung durch Niederösterreich (ab 2025 als Regelfinanzierung)

• Koordination durch Notruf NÖ

• Umsetzung durch Gemeinden, Sozialträger oder regionale Gesundheitsorganisationen

Erfahrungen und Einordnung

Die ersten Umsetzungsjahre zeigen eine starke Nachfrage und positive Rückmeldungen seitens vieler Gemeinden. Gleichzeitig gab es Kritik an einzelnen Standorten, etwa wegen mangelnder Transparenz, zu geringer Sichtbarkeit vor Ort oder unklarer Zielgruppenansprache. Auch von ärztlicher Seite wurden Kompetenzgrenzen diskutiert, da Community Nurses keine medizinische Versorgung im engeren Sinn leisten, sondern vor allem koordinieren und begleiten.

S. 132Potenzial für den gemeinnützigen Wohnbau

Die Community-Nursing-Struktur ließe sich - mit klarer Aufgabenabgrenzung - als ergänzende soziale Präsenzstruktur im Wohnumfeld weiterentwickeln:

• Als Gesundheits- und Sozial-Anker in großen oder altersgemischten Wohnanlagen

• In Kooperation mit Hausverwaltungen, Sozialträgern und Pflegeorganisationen

• Als Brücke zwischen Bewohnern, Pflegeangeboten und Nachbarschaftshilfe

• Optional erweitert um quartiersbezogene Elemente wie Einsamkeitsprävention, Bewegungsförderung oder gemeinschaftliche Gesundheitsaktionen

• Ein solcher Transfer würde jedoch eine enge Abstimmung mit Trägern, Gemeinden und Fachverbänden erfordern - insbesondere um die Rollenklärung (zwischen Pflege, Sozialarbeit und Nachbarschaftskoordinator) sicherzustellen.

13.5. Neue Wege denken: Soziale Begleitung wirtschaftlich ermöglichen

13.5.1. Strukturelles Dilemma - Finanzierung

Aktuell sind sozial unterstützende Maßnahmen wie Einzugsbegleitung, Nachbarschaftsmoderation oder Ombudsstellen nicht im Betriebskostenkatalog (§§ 21 ff MRG bzw § 14 WGG) vorgesehen. Das stellt Hausverwaltungen und gemeinnützige Bauvereinigungen vor ein strukturelles Dilemma: Selbst wenn Bedarf und Nutzen klar erkennbar sind, fehlt die Möglichkeit, diese Leistungen rechtskonform, dauerhaft und sozial gerecht zu finanzieren.

Laut § 7 Abs 4a WGG haben gemeinnützige Bauvereinigungen die Möglichkeit, mit den Bewohnern wohnungsbezogene Dienstleistungen zu vereinbaren. Diese müssen jedoch in direktem Zusammenhang mit der Gebäudebewirtschaftung stehen, aus öffentlichen (Wohnbauförderungs-)Mitteln gefördert sein und vorrangig den Mietern der verwalteten Wohnungen zugutekommen. Beispiele für solche Dienstleistungen sind Einzugsbegleitung, Nachbarschaftsmoderation, Konfliktmediation, Zustelldienste, Senioren- oder Kinderbetreuung und die Organisation von Gemeinschaftsaktivitäten.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass diese Leistungen nicht als Betriebskosten gemäß § 21 MRG abgerechnet werden können, da sie nicht im Betriebskostenkatalog enthalten sind. Die Vereinbarung dieser Dienstleistungen mit den Bewohnern, insbesondere in Konfliktfällen, bei erhöhtem Betreuungsbedarf oder bei großen Wohnanlagen nach der Übergabe in Form einer Einzugsbegleitung, ist herausfordernd.

S. 13313.5.2. Finanzierungsoptionen für soziale Wohnbegleitung

13.5.2.1. Erweiterung des wohnungsbezogenen Dienstleistungsrahmens im WGG

Eine Möglichkeit zur zukünftigen Finanzierung sozialer Begleitmaßnahmen ist die Schaffung eines neuen § 7 Abs 2a WGG. Soziale und wohnungsbezogene Dienstleistungen zählen bislang nicht zum originären Aufgabenbereich der Hausverwaltung. Dennoch übernehmen viele gemeinnützige Bauvereinigungen diese Leistungen bereits jetzt in einem begrenzten Ausmaß - etwa im Rahmen von Einzugsbegleitung, Konfliktmanagement oder Nachbarschaftsmoderation.

Rechtlich sind solche Leistungen derzeit in § 7 Abs 4a WGG als konnexe, aber nicht zustimmungspflichtige, Zusatzgeschäfte eingeordnet. Angesichts des zunehmenden Umfangs, der steigenden Komplexität und der wachsenden Erwartungshaltung an die Bauvereinigungen ist jedoch eine Neuordnung notwendig: Die wohnungsbezogenen Dienstleistungen sollen vom konnexen Zusatzgeschäft (§ 7 Abs 4a) in den Hauptgeschäftskreis (§ 7 Abs 2a neu) überführt werden.

Der soziale Druck in Wohnanlagen wächst. Und es sind zunehmend Mitarbeitende von Hausverwaltungen, die als erste Anlaufstelle für soziale Spannungen, Nachbarschaftskonflikte oder Betreuungsbedarfe auftreten. Gleichwohl sind sie dafür weder personell noch strukturell ausgestattet.

Die neue Regelung würde diese Leistungen als Teil des Unternehmenszwecks definieren. Sie könnten damit gem § 25 MRG, der auch im WGG anzuwenden ist, verrechnet werden. Voraussetzung dafür ist eine gesetzliche Änderung des § 25 MRG, wonach keine Einzelvereinbarung mit dem Mieter mehr notwendig wäre. Ein erleichternder Zugang zu dieser Verrechnungsmöglichkeit unter Wahrung verbraucherschutzrechtlicher Anforderungen gemäß KSchG (zB Transparenz, Zumutbarkeit, Verhältnismäßigkeit) wäre erforderlich.

Durch diese Regelung hätte die Bauvereinigung die Wahl, ob sie für diese Aufgaben eigenes qualifiziertes Personal anstellt oder externe Dienstleister beauftragt. Der Hausverwalter bzw die Hausverwalterin könnte sich dadurch wieder stärker auf wirtschaftliche, technische und administrative Kernaufgaben konzentrieren, während sich spezialisierte Kräfte um die Bedürfnisse der Bewohner, das soziale Gefüge und das nachbarschaftliche Zusammenleben kümmern.

Dadurch könnten Maßnahmen wie Einzugsbegleitung, soziale Betreuung, Mediation, Programme zur mentalen Gesundheit oder inklusive Angebote rechtlich abgesichert und transparent verrechenbar - ohne Abschluss einer Einzelvereinbarung - erbracht werden.

13.5.2.2. Erweiterung des Betriebskostenkatalogs

Eine Ergänzung des Betriebskostenkatalogs für soziale Begleitmaßnahmen würde eine weitreichende Änderung in der aktuellen Rechtslage bedeuten. Die taxative S. 134Aufzählung in § 21 MRG und die Bestimmungen des WGG lassen derzeit nur bestimmte, administrativ und infrastrukturell notwendige Kostenarten, etwa Heiz- und Betriebskosten, als Abrechnungspositionen zu.

Eine neue Kategorie für soziale Dienstleistungen zur Förderung des sozialen Zusammenhalts und der erhöhten Lebensqualität der Mieter könnte Folgendes umfassen: Einzugsbegleitung (zB Einführung in die Hausordnung, Orientierung im Quartier, Kennenlernstunden als nachbarschaftsbildende Aktionen, Quartiersfeste), Konfliktmanagement und Mediation, Nachbarschaftsmoderation und Gemeinschaftsförderung, Organisation von kulturellen und sozialen Veranstaltungen, Betreuungsmaßnahmen für ältere oder benachteiligte Mieter, Angebote zur Förderung der Barrierefreiheit und Inklusion.

Eine andere Option im Betriebskostenkatalog wäre die Weiterentwicklung des Leistungsbildes des Hausbetreuers - ähnlich dem früheren Hausbesorger - hin zu einer zentralen Vertrauensperson in der Wohnanlage. Als „Kümmerer“ und „Sheriff“ würde er/sie nicht nur für Ordnung und Sauberkeit sorgen, sondern auch soziale Verantwortung übernehmen, bei Nachbarschaftskonflikten vermitteln, auf die Einhaltung der Hausordnung achten und wäre erste Anlaufstelle für Bewohner bei Problemen im und rund ums Haus.

13.5.2.3. Freiwilliger Sozial- und Nachbarschaftsbeitrag („Solidaritäts-Euro“)

Zur Unterstützung sozialer Begleitmaßnahmen in Wohnhausanlagen könnte ein freiwilliger Beitrag der Mieter oder Eigentümer eingehoben werden - etwa in der Höhe von € 1 bis 2 pro Wohneinheit und Monat. Dieser Beitrag würde außerhalb der Betriebskosten als eigenständige Pauschale erhoben, vergleichbar mit einem Bewohnerfonds oder einer Rücklage.

Ziel ist die Finanzierung von Maßnahmen zur Förderung des nachbarschaftlichen Zusammenlebens, zB durch Moderation, Konfliktprävention, gemeinschaftliche Projekte oder die Betreuung von Gemeinschaftsflächen. Der Fonds kann von der Bauvereinigung selbst oder in Kooperation mit externen Trägern, wie Gemeinden, Sozialvereinen oder Stadtteilzentren, verwaltet werden.

Für Transparenz sorgt ein jährlicher Rechenschaftsbericht. Die Mitbestimmung der Bewohner wird über ein Beteiligungsgremium oder ein Bewohnerforum sichergestellt. So entsteht ein flexibel steuerbares Instrument mit konkretem Nutzen: geringere Konfliktkosten, stabilere Mietverhältnisse und eine gestärkte Hausgemeinschaft - ganz nach dem Grundsatz: „Dieser Beitrag dient nicht der Verwaltung, sondern der Qualität unseres Zusammenlebens.“

13.5.2.4. Öffentliche Kofinanzierung

Die Beteiligung öffentlicher Stellen an Projekten mit Gemeinwesenrelevanz wird angestrebt. Dies betrifft zB soziale Integration, Klimaschutz durch GemeinschaftsS. 135gärten, altersgerechtes Wohnen, demenzsensibles Wohnen oder Partizipation. Eine Förderung kann über die Wohnbauförderung, Stadtentwicklungsbudgets, Sozialressorts oder EU-Strukturfonds erfolgen. Solche Finanzierungsquellen sind ideal zur Anschubfinanzierung von Pilotprojekten und zur strukturellen Verankerung innovativer Modelle. Vorteile sind die Stärkung des öffentlichen Auftrags, politische Sichtbarkeit und die mögliche Skalierbarkeit auf Quartiersebene.

13.5.2.5. Unternehmensinterne Finanzierung aus Innovationsbudgets oder Rücklagen

Teile des Verwaltungskostenbeitrags sollten zielgerichtet für zB soziale Brennpunkte oder konfliktreiche Objekte einsetzbar sein. Auch sollten projektbezogene Aufgaben wie Schulung der Hausbetreuung, Konfliktmanagement-Training oder interkulturelle Kommunikation aus dieser Quelle finanzierbar sein. Bestehende Servicebudgets zur Absicherung sozialer Begleitung durch die Hausverwaltung oder externe Partner sollten optional aufgestockt werden können.

13.5.2.6. „Fiktive“ Erhaltungsarbeit gemäß § 14a WGG - ein kreativer Ansatz

Analog zu den „fiktiven“ Erhaltungsarbeiten an Gebäuden gemäß § 14a WGG könnte eine Sonderabrechnungsnorm für wohnungsbezogene Dienstleistungen über einen neuen „unternehmensbezogenen“ (objektübergreifenden) Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag zur „Förderung der mentalen und sozialen Erhaltung“ oder „Stärkung der mentalen Resilienz und sozialen Integration“ der Bewohner geschaffen werden. Ziel wäre es, Maßnahmen wie soziale Begleitung, Nachbarschaftsförderung, Konfliktmanagement und Mediation, Programme zur mentalen Gesundheit oder interkulturelle Kommunikation zu finanzieren. Gesundes Wohnen bedarf nicht nur der Erhaltung des Gebäudes, sondern auch der Erhaltung des sozialen Gefüges der Bewohner. So wie Gebäude regelmäßig instandgehalten werden, braucht auch das soziale Gefüge in Wohnanlagen kontinuierliche Pflege. Solche Angebote stärken das Zusammenleben, fördern Resilienz und schaffen langfristig stabile, gesunde Wohnverhältnisse.

13.6. Soziale Nachhaltigkeit als Gesundheitsbooster - für Bewohner und Hausverwaltung

Ein sicheres, respektvolles und unterstützendes Wohnumfeld ist eine zentrale Voraussetzung für die Prävention von sozialer Isolation, Konflikten und gesundheitlichen Belastungen - zum Nutzen der Bewohner wie auch der Hausverwaltung. Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft hat das Potenzial, europaweit als Vorreiter für soziale Nachhaltigkeit zu wirken.

S. 136Das „S“ in ESG ist bereits Teil ihrer Identität und sollte gezielt als Alleinstellungsmerkmal gestärkt werden - durch:

• die Anerkennung sozialer Begleitung als Teil der Wohnqualität;

• die Entwicklung wirtschaftlich tragfähiger Finanzierungsmodelle;

• die Entlastung und Unterstützung der Hausverwaltungen;

• sowie die aktive Einbindung der Bewohner in die Hausgemeinschaft.

13.6.1. Fazit

Soziale Nachhaltigkeit stellt eine der zentralen Herausforderungen der Zukunft dar und wird zu einer entscheidenden Säule für den Erfolg des Wohnens. Fehlen den gemeinnützigen Bauvereinigungen jedoch wirtschaftliche Spielräume für die Verrechnung sozialer Dienstleistungen, wird diese Aufgabe weiterhin lediglich als Nebenprodukt oder freiwilliges Zusatzangebot in der Hausverwaltung behandelt.

Eine zeitgemäße und behutsame Weiterentwicklung des WGG könnte darin bestehen, wohnungsbezogene soziale Dienstleistungen als erweiterte Kernaufgabe der Gemeinnützigkeit anzuerkennen und deren faire, kostendeckende sowie transparente Verrechnung über die bestehenden rechtlichen Möglichkeiten hinaus zu ermöglichen.

Die Weiterentwicklung des WGG sollte nicht nur auf neue wohnpolitische Herausforderungen reagieren, sondern auch die rechtlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen schaffen, um den steigenden personellen und organisatorischen Aufwand sach- und verursachungsgerecht abbilden zu können.

Denn: Wohnen endet nicht an der Wohnungstür. Es beginnt dort, wo Nachbarschaft, Respekt und Zusammenhalt aktiv gelebt werden - das ist die Zukunft des sozial nachhaltigen Wohnens.