27.3.4. Gebührenbefreiungen ( § 33 TP 5 Abs. 4 GebG)

27.3.4.1. Miete von Wohnräumen

1353Befreit sind Verträge über die Miete von Wohnräumen ( § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 GebG idF BGBl. I Nr. 147/2017). Nicht erfasst von der Befreiung sind hingegen Pachtverträge (VwGH 14.5.2024, Ro 2024/16/0004).

1354Maßgeblich für die Abgrenzung zwischen Miet- und Pachtvertrag ist die vertragliche Zweckbestimmung in der Vertragsurkunde - unabhängig davon, ob das Rechtsgeschäft als Miet- oder Pachtvertrag bezeichnet wird. Gemäß § 1091 ABGB ist ein Bestandvertrag, wenn sich die in Bestand gegebene Sache ohne weitere Bearbeitung gebrauchen lässt, ein Mietvertrag.

Kann die Bestandsache aber nur durch Fleiß und Mühe benützt werden oder ist dem Bestandnehmer über den Gebrauch der Sache hinaus auch dessen Fruchtziehung erlaubt, liegt ein Pachtvertrag vor.

Beispiel:

Es wird ein Bestandvertrag über ein Gebäude abgeschlossen, das künftig durch den Bestandnehmer als Hotel genutzt werden soll.

Die vertragliche Zweckbestimmung des Bestandvertrages geht über den bloßen Gebrauch des Bestandobjektes hinaus, da Zweck des Bestandvertrages die Nutzung als Hotel und damit die Fruchtziehung ist. Es liegt ein Pachtvertrag vor.

Gegenstand eines Pachtvertrages können dabei nicht nur bereits bestehende, sondern auch erst zu errichtende Unternehmen sein, wenn die wesentlichen Grundlagen für den Unternehmensbeginn vom Bestandgeber beigestellt werden.

Ein Abgrenzungskriterium zwischen Miet- und Pachtvertrag liegt insbesondere in der Betriebspflicht. Hat die Betriebspflicht den Zweck, dass der Bestandnehmer durch ordnungsgemäße Fortsetzung des Betriebes die Bestandsache als solche erhält und sie damit in ordnungsgemäßem Zustand zurückgeben kann, ist von einem Pachtvertrag auszugehen.
Ein weiteres Indiz für einen Pachtvertrag ist gegeben, wenn der vereinbarte Zins in einem Verhältnis zur Höhe des Umsatzes steht (vgl. VwGH 14.5.2024, Ro 2024/16/0004 mit Hinweis auf OGH 29.3.2004, 8Ob11/04g).

1355Unter "Wohnräumen" sind Gebäude oder Gebäudeteile zu verstehen, die überwiegend Wohnzwecken dienen, einschließlich sonstiger selbständiger Räume und anderer Teile der Liegenschaft (wie Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze und Hausgärten, die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind/zuzuordnen sind).

1356Nicht maßgeblich ist die Dauer des Bestandverhältnisses. Sowohl ein langfristiger (Wohnungs-)Mietvertrag als auch ein kurzfristiges Bestandverhältnis (zB ein Mietvertrag über ein Hotelzimmer oder eine Ferienwohnung) kann als "Miete von Wohnraum" angesehen werden.

1357Wohnzwecken dienen Gebäude oder Räumlichkeiten in Gebäuden dann, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben, speziell auch Nächtigung, zu ermöglichen.
Unter die Befreiung fällt nicht nur die Vermietung oder Nutzungsüberlassung der eigentlichen Wohnräume, sondern auch der mitvermieteten Nebenräume wie Keller- und Dachbodenräume. Auch ein gemeinsam (das heißt im selben Vertrag) mit dem Wohnraum in Bestand gegebener Abstellplatz oder Garten ist, wenn nicht eine andere Nutzung dominiert, als zu Wohnzwecken vermietet anzusehen.

1358Für die Beurteilung, ob Wohnzwecke vorliegen, ist die sachliche Bestimmung des Bestandobjektes maßgebend (vgl. VwGH 29.6.2022, Ro 2021/16/0005). Die bloß theoretische Nutzbarkeit eines Bestandobjektes (auch) als Wohnraum allein bestimmt dabei jedoch nicht dessen sachliche Bestimmung (VwGH 14.5.2024, Ro 2024/16/0004).

1359Bestandverträge, die als Mietverträge zu qualifizieren sind und in Erwerbsabsicht (Anm.: zur gewerblichen Weitervermietung) über Gebäude oder Gebäudeteile abgeschlossen werden, können von der Befreiung erfasst sein, wenn beim Abschluss der Verträge bereits feststeht, dass diese Gebäude oder Gebäudeteile letztlich überwiegend Wohnzwecken dienen sollen (vgl. VwGH 18.8.2020, Ra 2020/16/0077).

Daraus folgt, dass Bestandverträge über Gebäude oder Gebäudeteile nicht von der Befreiung umfasst sind, wenn sie letztlich nicht überwiegend Wohnzwecken dienen sollen.

Beispiel:

Es wird ein Bestandvertrag über eine Wohnung abgeschlossen, die laut Urkunde als Kanzleiräumlichkeit eines Rechtsanwaltes dienen soll.

Der Bestandvertrag unterliegt somit nicht der Befreiung.

1360Für die Beurteilung, ob Wohnzwecke überwiegend vorliegen, ist auf das Flächenverhältnis abzustellen.

1361Die Vermietung von Grund und Boden stellt keine Vermietung von Wohnraum dar, auch wenn sich darauf ein Superädifikat (Wohnraum) befindet. Dies gilt auch im Fall der Vermietung eines unbebauten Grundstücks, wenn darauf erst ein Wohngebäude errichtet werden soll (vgl. VwGH 29.6.2022, Ro 2021/16/0005).

1362Wohnraum liegt auch dann vor, wenn dieser rechtswidrig errichtet oder rechtswidrig als Wohnraum genutzt wird.

Beispiel:

Es wird ein Untermietvertrag über eine Privatwohnung mit einem Studenten für die Dauer seines Studiums abgeschlossen, obwohl dies laut (Haupt-)Mietvertrag verboten ist. Obwohl die Untervermietung rechtswidrig ist, handelt es sich um einen gebührenbefreiten Bestandvertrag.

1363Die Befreiung gilt für Verträge, die ab dem 11. November 2017 errichtet wurden. Die Gebührenschuld für derartige Verträge entsteht somit letztmalig für Urkunden über Verträge, die vor dem 11. November 2017 errichtet wurden. Näheres zum Entstehen der Gebührenschuld siehe Rz 1050 ff.

Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at