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Immobilienertragsteuer für Altgrundstücke: 15 % oder 3,5 %?
Wirtschaftliche Betrachtungsweise bei Umwidmungen
Altgrundstücke unterliegen seit dem 1. StabG 2012 grundsätzlich der pauschalen Immobilienertragsteuer i. H. v. 3,5 % des Veräußerungserlöses. Wurde das Altgrundstück vom Verkäufer erst nach dem erstmals zu Bauland umgewidmet, beträgt die sog. Umwidmungssteuer 15 % des Veräußerungserlöses. Soweit eine Baulandwidmung bereits vor dem bestanden hat, ist im Umkehrschluss die Immobilienertragsteuer i. H. v. 3,5 % zu erheben. Ob tatsächlich eine Umwidmung i. S. d. § 30 Abs. 4 Z 1 EStG vorliegt, ist aufgrund einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise zu beurteilen.
1. Mögliche Umwidmungsfälle
Vor der Veräußerung eines Altgrundstücks werden vom Verkäufer oftmals Widmungsänderungen vorgenommen. Dabei stellt sich die Frage, ob der nachfolgende Verkauf in jedem Fall Umwidmungssteuer i. H. v. 15 % oder trotz Umwidmung die herkömmliche Immobilienertragsteuer i. H. v. 3,5 % auslöst. Dabei sind u. a. folgende Sachverhaltsvarianten denkbar:
Teilumwidmung: Das Grundstück ist seit dem letzten entgeltlichen Erwerb zum Teil als Bauland (70 %) und zum Teil als Grünland (30 %) gewidmet. Der Verkäufer möchte vor dem Verkauf auch den als Grünland gewidmeten Teil in Bauland umwidmen lassen (Erweiterung der Baulandwidmung um die r...