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Der funktionierende Mietenmarkt – ergänzende Überlegungen
Nachweispflichten eines funktionierenden Immobilienmarktes
Pröll hat erneut zum Thema „Immobilienvermietung an den Gesellschafter“ Stellung genommen. Seine Überlegungen zur Voraussetzung eines funktionierenden Immobilienmarktes sollen in diesem Beitrag gewürdigt werden.
1. Problemstellung
Der VwGH im Rahmen seiner Judikaturentwicklung zunächst judiziert, dass (jedenfalls auch) hinsichtlich der Fremdüblichkeit einer Miete auf jene Miete abzustellen sei, die sich ein fremder dritter Immobilieninvestor als Ertrag aus seiner Investition erwartet. Man spricht hier von Renditemiete.
Die entsprechende Miete wurde von der Finanzverwaltung grundsätzlich nach dem sogenannten „umgekehrten Ertragswertverfahren“ ermittelt. Durch Vergleich dieser mathematisch ermittelten Sollmiete mit den am Markt erzielbaren Istmieten soll festgestellt werden, ob das Renditeinteresse des Vermieters erfüllbar ist oder nicht.
Ist es erfüllbar, hätte ein fremder Dritter die Investition auch getätigt, sodass sie dem betrieblichen Bereich der Gesellschaft zuzurechnen ist. Andernfalls erklärt sich die Investition nicht aus betriebswirtschaftlichen Überlegungen, sodass sie dem außerbetrieblichen Bereich der Gesellschaft zuzurechnen ist.
Nach dem VwGH ist jedoch dann nicht auf eine...