S. 264. Funktionsträger im Bauherrenmodell

IdR sind an Bauherrenmodellen eine Reihe von Funktionsträgern beteiligt, ohne deren Mitwirkung sich das Vertragswerk nur schwer in die Praxis umsetzen lassen würde. Das Vertragsbündel des Bauherrenmodells besteht aus zahlreichen Verträgen zwischen dem (gegebenenfalls durch einen Treuhänder vertretenen) Bauherrn auf der einen Seite und dem Grundstückseigentümer, Bauunternehmer, Baubetreuer sowie weiteren Funktionsträgern auf der anderen Seite. Dabei gibt es verschiedene Modellkonzeptionen, die nicht alle dieselben Funktionsträger aufweisen. Die am häufigsten am Bauherrenmodell beteiligten Funktionsträger werden nachstehend erwähnt.

4.1. Initiator

Der Begriff des Initiators ist rechtlich nicht definiert. Von ihm geht die Planung des Modells aus. Er ist selbst regelmäßig nicht Grundstückseigentümer, sondern lässt sich das Grundstück rechtlich verbindlich „fest an die Hand“ geben, dh er lässt sich vom Grundstückseigentümer gewisse Sicherheiten einräumen, zB dass dieser nicht an andere Interessenten verkauft. Er beschafft sich die Zugriffsmöglichkeit auf ein baureifes Grundstück durch Einräumung eines Benennungsrechts, welches beinhaltet, dass der verkaufswillige Grundstückseigentümer Miteigentumsanteile an diesem Grundstück an die Personen verkaufen muss, die ihm der Initiator nennt. Bei dieser Vorgehensweise erwirbt der Initiator keinen eigenen Übereignungsanspruch. Der zum Kaufvertrag zugelassene Erwerber im Bauherrenmodell erwirbt das Eigentum daher nur vom Grundstückseigentümer, nicht vom Initiator. Der Initiator lässt als Verwertungsbefugter gem § 1 Abs 2 GrEStG den Erwerber zum Kaufvertrag zu. Er verschafft nicht das Grundstück, sondern nur den Zugang zum Kaufangebot des Grundstückseigentümers.

Der Initiator kann das Grundstück aber auch selbst kaufen bzw bereits früher gekauft haben und es in der Folge an die Interessenten weiterveräußern, die er als Bauherren findet.

S. 27Bevor der Initiator das Grundstück am Markt anbieten kann, muss er die Frage nach Art und Umfang der Bebauung klären, die Kosten für die Gebäudeherstellung ermitteln, die Kalkulation für das Vorhaben einschließlich eines Zahlungsplanes aufstellen und die Gesamtkosten (dazu gehören Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten, Herstellungskosten, Werbungskosten einschließlich GrESt und USt) auf die einzelnen Miteigentümer oder auf die zu errichtenden Wohnungseigentumseinheiten verteilen. Außerdem sind die einzelnen Funktionsträger für das Bauherrenmodell vom Initiator zusammenzuführen und ihre Leistungen in ein Vertragswerk einzubinden.

Der Initiator wirbt mittels Prospekten, in denen das zu errichtende Objekt mit der Lage des Grundstücks und die Partner der Bauherrengemeinschaft (dh die Funktionsträger) angegeben werden, um Investoren. Sein wirtschaftliches Interesse besteht darin, dass die Bauherrengemeinschaft gegründet und das Bauvorhaben realisiert wird.

4.2. Treuhänder

Der Treuhänder, der insbesondere bei großen, überregional vertriebenen Bauherrenmodellen auftritt, schließt sowohl aufgrund eines mit dem Bauherrn abgeschlossenen Treuhandvertrages den Grundstückskaufvertrag über einen ideellen Miteigentumsanteil ab, als auch im Namen der Bauherren die Verträge über die Vermittlung der Zwischen- und Endfinanzierung mit Verbürgung für die Zwischenfinanzierung sowie über die Mietvermittlung bzw die gewerbliche Anmietung mit einem gewerblichen Zwischenmieter. Er vereinbart außerdem für die Bauherren als deren Vertreter den Gesellschaftsvertrag der Bauherrengemeinschaft, deren Zweck die gemeinsame Erstellung des Gebäudes ist, führt die Geschäfte der Bauherrengemeinschaft und wickelt idR den Geldverkehr ab, dh er bezahlt alle vorgelegten Rechnungen zu Lasten der Bauherrenkonten, vertritt die Gesellschafter gegenüber Gerichten und Behörden, beruft die Gesellschafterversammlungen der Bauherrengemeinschaft ein und leitet diese. Der Treuhänder ist also in vielen Fällen die zentrale Figur der Bauherrengemeinschaft.

Der einzelne Interessent tritt bei Einschaltung eines Treuhänders idR weder mit den anderen Bauherren, noch mit den Werkunternehmern und den sonstigen Vertragspartnern direkt in Verbindung.

Die größte Bedeutung hat der Treuhänder im KG-Modell, weil die KG-Anteile üblicherweise treuhänderisch gehalten werden.

S. 284.3. Baubetreuer

Der Baubetreuer begleitet die wirtschaftliche und technische Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens – er begleitet den Bauherrn also bis zum Ende der Bauphase.

Zur technischen Baubetreuung zählen die typischen Architektenleistungen – idR die Anfertigung der genehmigungsfähigen Pläne und Zeichnungen, die Einholung der Baugenehmigung (im Namen der Bauherren), die Ausarbeitung der Leistungsverzeichnisse und Leistungsbeschreibungen, die Aufstellung der Kalkulation der Baukosten, die Auftragsvergabe (im Namen der Bauherren) und die Bauleitung.

Zur wirtschaftlichen Baubetreuung gehören insb die Aufstellung des Finanzierungs- und Zahlungsplans zur Beschaffung der Zwischenfinanzierung, die Abwicklung des Zahlungsverkehrs – sofern die Verfügung über die Bauherrenkonten nicht dem Treuhänder übertragen ist – der Abschluss von Versicherungen für das Bauvorhaben während der Bauphase, die Finanzierungsberatung und ‑vermittlung für die Zwischen- und Endfinanzierung sowie uU die Verbürgung für die Zwischenfinanzierung gegenüber dem Kreditgeber und die Übernahme einer Höchstzinsgarantie.

Häufig übernimmt der Baubetreuer noch die Fertigstellungsgarantie, die für den Garanten die Verpflichtung bedeutet, für einen Bauherrn, der seine Zahlungspflichten nicht erfüllt bzw nicht mehr erfüllen kann, einzuspringen, damit das Bauvorhaben fertiggestellt werden kann. Mit der Fertigstellungsgarantie wird daher die Absicherung für die Aufbringung des Eigenkapitals durch die einzelnen Bauherren gewährleistet. Ein Unternehmer muss seine Leistung nicht erbringen, wenn auch nur ein Bauherr nicht zahlt. Die Erreichung des Gesellschaftszwecks wäre gefährdet, wenn niemand für den die Zahlungspflicht nicht erfüllenden Bauherrn einspringen würde. Die Fertigstellungsgarantie wird häufig mit einer vom Garantiegeber beizubringenden Bankbürgschaft abgesichert.

4.4. Generalunternehmer

Der Generalunternehmer wird vom Bauherrn idR mit der Ausführung des gesamten Bauwerks, einschließlich der Planung und Bauaufsicht, beauftragt. Er betreut Subunternehmer mit der Durchführung bestimmter Arbeiten, sodass das S. 29Bauwerk (wenn überhaupt) nur teilweise von ihm errichtet wird. Er haftet den Bauherren gegenüber für die Leistungen der Subunternehmer und schließt die Verträge mit den Subunternehmern im eigenen Namen ab.

4.5. Finanzierungsvermittler

Der Finanzierungsvermittler gewährleistet die Zwischenfinanzierung und ihre Ablösung durch die Endfinanzierung. Das unbebaute Grundstück wird idR mit Pfandrechten belastet, die den Eigentumsvormerkungen der Erwerber der Miteigentumsanteile am Grundstück im Rang vorgehen. Die Banken verpflichten sich im Kreditvertrag, den belasteten Miteigentumsanteil aus der Haftung zu entlassen, sobald der einzelne Kreditnehmer den auf ihn entfallenden Anteil des Zwischenkredits getilgt hat. IdR wird mit der Finanzierungsvermittlung eine Bürgschaft des Kreditvermittlers gegenüber dem zwischenfinanzierenden Kreditinstitut verbunden, damit die Bank nicht gezwungen wird, über die Vollstreckung in den Miteigentumsanteil am Grundstück ihre Forderungen zu realisieren. Die Bürgschaft erlischt mit der Ablösung der Zwischenfinanzierung.

4.6. Mietvermittler

Dem Bauherrn wird häufig auch die Vermietung des erst noch zu erstellenden Sondereigentums an der Wohnung abgenommen. Zu diesem Zweck übernimmt ein Makler die Vermietung ab einem bestimmten Zeitpunkt nach Bezugsfertigkeit und garantiert für eine bestimmte Miethöhe (Vermietungsgarantie) – beides gegen Entgelt. Falls eine solche Vermietungsgarantie abgegeben wurde, muss der Mietvermittler, sofern er keinen Mieter findet oder die Wohnung nur zu einem geringeren als dem garantierten Mietzins vermietet werden kann, oder der Mieter den vereinbarten Mietzins nicht entrichtet, den garantierten Mietzins an den Vermieter selbst entrichten.

4.7. Alternativ: Gewerblicher Zwischenmieter

Alternativ zur Mietvermittlung mit Vermietungsgarantie wird vielfach mit einem gewerblichen Zwischenmieter, der die fertigen Wohnungen mit dem Zweck der Weitervermietung auf eigene Rechnung anmietet, gearbeitet.