3.5. Versicherbarkeit von Logistik- und Industrieimmobilien

Die Versicherbarkeit von Logistik- und Industrieimmobilien ist nicht nur für deren Eigentümer von wesentlicher Bedeutung, sondern auch für Investoren essenzielles Ankaufskriterium, welches zunehmend zu einem Ankaufs-KO-Kriterium werden kann.

Aus Sicht des Versicherers hängt die Versicherbarkeit beispielsweise von den klassischen Faktoren wie dem Standort, der Bauart und dem Baujahr, der Nutzung und ganz wesentlich von der Risikobewertung durch die Versicherungsgesellschaften selbst ab. Ergänzend dazu sind in jüngster Vergangenheit noch weitere Einflussfaktoren für den Versicherer selbst hinzugekommen, die in Konsequenz unmittelbar auf den Versicherungsnehmer durchschlagen: Zum einen sind es insbesondere im Themenfeld Brandschutz Standards, die die Versicherer selbst definiert haben und denen die Immobilien entsprechen müssen und andererseits die Sicherheit, dass eine Immobilie bei den internationalen Rückversicherern der Versicherungskonzerne auch platzierbar ist.

3.5.1. Herangehensweise der Rückversicherer

Üblicherweise reduziert jeder Erstversicherer sein wirtschaftliches Risiko, indem er es streut und Teile auf Rückversicherer auslagert. Um diese Zession auch entsprechend einschätzen zu können, bedienen sie sich heute permanent weiterentwickelter Software, die globusumspannend bis auf Adressebene heruntergebrochen jegliche Immobilien bewertet. Wesentlich dabei ist, dass hier maximal viele Einflussfaktoren berücksichtigt werden und einen Forecast teilweise sogar auf Jahrzehnte hinaus geben. So fließen in diese Bewertungsmodelle Klimadaten, Temperaturveränderungen in 0,5°C-Schritten, Veränderungen des Meeresspiegels, Permafrostveränderungen oder mögliche Landslide-Ereignisse und deren Auswirkungen ein. Ergänzend dazu kommen erfolgte Schadensereignisse, die gegebenenfalls neue Risikofaktoren definieren. Die Ergebnisse können dann schon auch ernüchternd sein: Manches, was heute zweifelsfrei als eine Top-Immobilie versichert wird, kann S. 251dann in beispielsweise 15 Jahren nicht mehr als versicherbar gelten und dabei geht es nicht um die polynesischen Inseln in Ozeanien, die aufgrund des steigenden Meeresspiegels versinken könnten, sondern um Zentraleuropa.

3.5.2. Standards der Erstversicherer

Egal, ob Neubau oder Bestandsimmobilien, in jedem Fall gehen Erstversicherer nach definierten Kriterien vor, die in der Folge mit einer Begehung und Überprüfung der in der Regel der Versicherung zur Angebotslegung zur Verfügung gestellten Grundlagen einhergeht. Um unangenehme Überraschungen gleich von Beginn an zu vermeiden, empfiehlt es sich, frühzeitig bereits zu Beginn die Begehung vorzunehmen. In der Praxis wird oft bei Ankäufen mit vorläufiger Deckung gearbeitet. Üblicherweise funktioniert dies so, dass beispielsweise bereits während eines Ankaufsprozesses dem Versicherer entsprechende Unterlagen zur Verfügung gestellt werden, vielfach auch Datenraumzugang gewährt wird und vom Versicherer ein Angebot und Versicherungskonzept erstellt wird, sodass bei Einigung bereits nach Closing und Übergang von Nutzen und Lasten schon zumindest vorläufige Deckung besteht. Die Begehung der Versicherungsgutachter erfolgt dann oft Monate später und darin liegt das nicht unerhebliche Risiko des Versicherungsnehmers: Dieser geht davon aus, dass nach der Gutachterbegehung die vorläufige Deckung in die reguläre Deckung übergeht und somit die Vermögenswerte abgesichert sind. Nicht selten und aufgrund der immer strengeren Kriterien passiert aber das Gegenteil: der Gutachter stellt wesentliche Abweichungen von seinen definierten Kriterien fest, die häufig im Zusammenhang mit dem baulichen Standard stehen und plötzlich in sehr engem Zeitkorsett hohe Investitionskosten auslösen, um Deckung zu erhalten oder alternativ in extrem kurzer Zeit einen alternativen Versicherer zu finden.

3.5.3. Was sind nun die Kriterien für Versicherbarkeit?

Im Folgenden sind hier einige Punkte angeführt, die bei der Versicherbarkeit solcher Immobilien berücksichtigt werden:

Standort

Der Standort der Immobilie spielt eine wichtige Rolle bei der Versicherbarkeit. Faktoren wie regionale Risiken, Klimabedingungen, Überschwemmungsgefahr und die Nähe zu potenziellen Gefahrenquellen können die Versicherungspolitik beeinflussen.

Bauart und Zustand der Immobilie

Die Bauart und der Zustand der Immobilie werden von Versicherungsgesellschaften bewertet. Eine gut gewartete und sicherheitsorientierte Immobilie ist in der Regel leichter versicherbar als eine, die bauliche Mängel oder Sicherheitsrisiken aufweist.

S. 252Nutzung

Die Art der Nutzung der Immobilie ist ebenfalls wichtig. Logistik- und Industrieimmobilien können verschiedene Aktivitäten beherbergen, wie beispielsweise die Lagerung von Waren, den Betrieb von Maschinen oder die Handhabung gefährlicher Materialien. Je nach Art der Nutzung können spezifische Versicherungsanforderungen gelten.

Besonders unbeliebt bei Versicherungen und oftmals ohne kostspielige Maßnahmen ist beispielhaft die Lagerung von Reifen oder Batterien angeführt. Autoreifen werden, wenn überhaupt, oftmals nur mit erhöhtem Sprinkler- und Brandmeldestandard akzeptiert, bei Batterien müssen es am Ende nahezu schon Spezialgebäude mit beispielsweise speziellen brandgeschützten Lagercontainern mit kleinen Einheiten sein.

Sicherheitsvorkehrungen

Vorhandene Sicherheitsvorkehrungen in der Immobilie, wie Alarmanlagen, Brandbekämpfungssysteme, Überwachungskameras und Zugangskontrollen, können die Versicherbarkeit positiv beeinflussen. Versicherungsgesellschaften bevorzugen in der Regel Immobilien, die angemessene Sicherheitsmaßnahmen implementiert haben.

Risikobewertung

Versicherungsgesellschaften führen eine Risikobewertung durch, um potenzielle Gefahren und Risiken zu identifizieren. Wenn eine Immobilie als risikoreich eingestuft wird, kann dies zu höheren Prämien oder spezifischen Ausschlüssen führen.

Es ist wichtig, mit Versicherungsgesellschaften und Experten für Gewerbeimmobilienversicherungen zusammenzuarbeiten, um spezifische Informationen und Richtlinien für die Versicherbarkeit von Logistik- und Industrieimmobilien zu erhalten. Jeder Fall wird individuell bewertet, und die Bedingungen können je nach Versicherungsgesellschaft und lokalen Vorschriften variieren.

3.5.4. Wie begegnet man diesen Anforderungen nun in der Praxis bei Projektentwicklungen und Ankäufen?

Bei Projektentwicklungen hält sich die Problematik insoweit in Grenzen, als ja bereits bei der Planung entweder eine konkrete Nutzung den erforderlichen und zu errichtenden Standard vorgibt oder aber eine allgemeine breite Nutzung und der damit übliche Brandschutzstandard errichtet wird.

Bei Bestandsobjekten empfiehlt es sich, im Rahmen der Due-Diligence-Ankaufsprüfung entweder mit einem konkreten Erstversicherer oder mit einem idealerweise internationalen Versicherungsmakler auch eine Versicherungs-Due-Diligence durchzuführen. Vorteil ist, dass sich bereits in dieser Phase ergänzend zu eventuellen technischen Mängeln auch spezifische kritische Brandschutzthemen herausstellen, die dann entweder bis zu einem möglichen Kaufabschluss verkäuferseitig behoben werden können oder gegebenenfalls verkaufspreisreduzierend wirken, so sich der zukünftige Eigentümer mit der Mängelbeseitigung befassen muss.