2.5. Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien in der Projektentwicklung

Das Thema Nachhaltigkeit ist aus der Immobilienwelt und damit auch aus dem Bereich der Logistikimmobilienentwicklung nicht mehr wegzudenken. Dabei hat sich das Akronym ESG für die Beschreibung eines breiten Nachhaltigkeitsansatzes durchgesetzt. Das Buchstabenkürzel steht für die drei Nachhaltigkeitsaspekte Environmental, Social und Governance, zu Deutsch Umwelt, Soziales und gute Unternehmensführung. Der Begriff hat sich in den letzten Jahren in der Finanz- und damit auch Immobilienwelt etabliert und ist nicht auf einen bestimmten Ursprung zurückzuführen, er wurde vielmehr durch die wachsende Notwendigkeit für nachhaltige und verantwortungsbewusste Geschäftspraktiken geprägt.

In der Projektentwicklung von Logistikimmobilien ist die Implementierung von Nachhaltigkeitsstandards zu einem wichtigen Faktor bei der Flächenvergabe durch Kommunen geworden. Auch achten insbesondere größere Unternehmen bei der Anmietung von Immobilien, so auch Logistikimmobilien, zunehmend auf Nachhaltigkeitsaspekte. Aus dem Nischenthema Nachhaltigkeit und ESG ist somit ein essenzieller Anteil bei der Bewertung von Logistikimmobilien geworden, auch getrieben durch strengere Regulatorik auf europäischer und nationaler Ebene.

Es ist darauf hinzuweisen, dass Nachhaltigkeit und ESG kein feststehender Zustand sind, sondern einen Transitionsprozess beschreiben. Dementsprechend S. 126können die in den folgenden Kapiteln beschriebenen Themen und Lösungen keinen Anspruch auf Vollständigkeit und universelle Gültigkeit haben, sondern unterliegen einem Wandel und werden durch Gesetzgebung und gesellschaftliche Entwicklungen geprägt.

2.5.1. EU-Taxonomie

Der europäische Green Deal ist eine Initiative der Europäischen Union (EU), die darauf abzielt, die EU bis 2050 in einen klimaneutralen Wirtschaftsraum zu überführen. Der Green Deal wurde am 11. Dezember 2019 von der Präsidentin der Europäischen Kommission Ursula von der Leyen vorgestellt und umfasst eine breite Palette von Maßnahmen, die darauf abzielen, Umweltauswirkungen wirtschaftlichen Handelns zu reduzieren und die nachhaltige Entwicklung zu fördern.

Zu den Hauptzielen gehören die Reduzierung der Treibhausgasemissionen, die Förderung der Energieeffizienz, eine nachhaltige Landwirtschaft, der Schutz der biologischen Vielfalt und die Förderung einer kreislauforientierten Wirtschaft. Der Green Deal soll gleichzeitig dazu beitragen, die Wettbewerbsfähigkeit der europäischen Wirtschaft zu stärken und simultan soziale Gerechtigkeit sicherzustellen. Der Green Deal spiegelt damit die selbsterklärte Verpflichtung der Europäischen Union wider, eine Führungsrolle im globalen Kampf gegen den Klimawandel einzunehmen und gleichzeitig eine nachhaltige und integrative Entwicklung in der Region zu fördern.

Ein wichtiges Werkzeug des Green Deals ist die Lenkung privater Kapitalströme in eine nachhaltige Richtung. In dem Zusammenhang hat sich der Begriff Sustainable Finance durchgesetzt, welcher den Prozess beschreibt, Kapitalströme gezielt in nachhaltige Projekte zu lenken und die Finanzwirtschaft stärker in den Dienst ökologischer und sozialer Ziele zu stellen.

Das zentrale Instrument ist hier der Sustainable Finance Action Plan, der verschiedene Maßnahmen umfasst. Dazu gehört die Entwicklung von Kriterien, die umweltfreundliche Investitionen definieren, die Einführung von Standards für sogenannte Green Bonds und die Förderung nachhaltiger Finanzprodukte. Dabei verfolgt die Europäische Union auch das Ziel, Umwelt- und Klimarisiken in die Finanzmarktregulierung zu implementieren. In dem Rahmen wurde die Offenlegungsverordnung samt technischer Standards verabschiedet, welche Regeln für die Offenlegung von Nachhaltigkeitsinformationen von Wirtschaftsakteuren einfordert, um Investierenden fundierte Entscheidungen zu ermöglichen.

Der Kriterienkatalog, der die Wirtschaftstätigkeiten auflistet, von denen auszugehen ist, dass sie einen wesentlichen Beitrag zu einem von sechs definierten Umweltzielen leisten und umweltfreundliche Investitionen fördern sollen, wird (EU-)Taxonomie genannt. Die Taxonomie ist damit eine Auflistung von strengen Kriterien, die erfüllt sein müssen, damit eine Wirtschaftstätigkeit als nachhaltig gilt. Sie hat keinen AnS. 127spruch auf Vollständigkeit und befindet sich in einem Prozess, in dem unterschiedliche Interessengruppen auf sie Einfluss nehmen und sie durchaus dem volatilen Zeitgeist unterliegt. Zunächst wurden auch nur die relevantesten Wirtschaftstätigkeiten erfasst, darunter die Immobilienwirtschaft.

Die EU-Taxonomie erfasst die Auswirkungen von Investition auf sechs Nachhaltigkeitsziele:

• Klimaschutz (Reduzierung des Klimawandels)

• Klimawandelanpassung

• Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen

• Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft

• Vermeidung und Verminderung von Umweltverschmutzung

• Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme

Zunächst wurden 2021 in der Taxonomie zugeordneten Delegierten Rechtsakten lediglich die Kriterien für die ersten zwei Ziele definiert, in einer zweiten Veröffentlichung im Juni 2023 wurde auf die übrigen vier Ziele eingegangen. Es ist festzuhalten, dass bei Redaktionsschluss nicht alle Umweltziele Relevanz für die Immobilienindustrie haben.

Zudem steht eine soziale Taxonomie weiterhin aus.

2.5.1.1. Taxonomiekriterien in der Projektentwicklung

Die EU-Taxonomie funktioniert nach einem gewissen Mechanismus, der Projektentwicklern für Logistikimmobilien bekannt sein muss. So muss ein taxonomiekonformes Projekt eines der Umweltziele verfolgen, darf aber gleichzeitig den anderen Zielen nicht signifikant entgegenstehen. In der Taxonomie werden diese als Do-No-Significant-Harm-Kriterien bezeichnet. Die für Projektentwicklungen relevanten Kriterien werden im Folgenden bezogen auf die einzelnen Umweltziele dargestellt. Zudem gelten für den Projektentwickler gegebenenfalls andere Kriterien als für einen späteren Käufer derselben Immobilie. Für einen Käufer und Bestandshalter einer bestehenden Immobilie kann diese durchaus taxonomiekonform sein, auch wenn die Projektentwicklung ebenjenes nicht war.

2.5.1.1.1. Klimaschutz (Reduzierung des Klimawandels)

Die nachfolgend aufgeführten Kriterien beschreiben eine Immobilie, die einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz leistet, also das erste Umweltziel verfolgt.

• Der Primärenergiebedarf, mit dem die Gesamtenergieeffizienz ausgewiesen wird, muss mindestens 10 % unter dem Schwellenwert unter den Anforderungen an ein Niedrigstenergiegebäude gemäß OIB-Richtlinie 6 liegen. Zur Bewertung wird der Gebäudeenergieausweis herangezogen.

• S. 128Bei Gebäuden mit einer Fläche von mehr als 5000 m² muss das Gebäude nach Fertigstellung auf Luftdichtheit und thermische Integrität geprüft werden. Abweichungen von der in der Planungsphase festgelegten Effizienz oder Schäden an der Gebäudehülle müssen Investoren und Kunden offengelegt werden. Alternativ können robuste und nachvollziehbare Verfahren zur Qualitätsprüfung während des Bauvorgangs etabliert werden.

• Bei Gebäuden mit einer Fläche von mehr als 5000 m² muss das Lebenszyklustreibhausgaspotenzial des errichteten Gebäudes für jede Phase des Lebenszyklus berechnet und gegenüber Investoren und Kunden auf Verlangen offengelegt werden.

Zudem müssen erhebliche Beeinträchtigungen der anderen Umweltziele vermieden werden.

Anpassung an den Klimawandel

Es ist notwendig, eine Bewertung der physischen Klimarisiken bei der Erstellung der Immobilie und über deren Standzeit durchzuführen. Dabei wird zunächst bewertet, welche chronischen und akuten Klimarisiken für das Bauprojekt über die Lebensdauer relevant sind. Dabei werden die Dimensionen Temperatur (chronisch: Temperaturänderung, Hitzestress, Temperaturvariabilität, Abtauen von Permafrost; akut: Hitze-, Kältewelle, Wald- und Flächenbrände), Wind (chronisch: Änderung der Windverhältnisse; akut: tropischer Wirbelsturm, Sturm [einschließlich Schnee-, Staub- und Sandstürme] und Tornados), Dürre (chronisch: Änderung der Niederschlagsmuster und -arten, Variabilität von Niederschlägen oder der Hydrologie, Versauerung der Ozeane, Salzwasserintrusion, Anstieg des Meeresspiegels, Wasserknappheit; akut: Dürre, Starkniederschlagsereignisse, Hochwasser [Küsten-, Flusshochwasser, pluviales Hochwasser, Grundhochwasser], das Überlaufen von Gletscherseen) und Feststoffe (akut: Küstenerosion, Bodendegradierung, Bodenerosion, Solifluktion; akut: Lawine, Erdrutsch, Bodenabsenkung) eruiert. Sollte eines oder mehrere der aufgeführten physischen Klimarisiken eine Bedrohung für die Projektentwicklung darstellen, ist eine Klimarisiko- und Vulnerabilitätsbewertung durchzuführen, um die Wesentlichkeit der Risiken zu ermitteln. Da Logistikimmobilen größere Investitionen mit einer Lebensdauer von zumeist mehreren Jahrzehnten darstellen, erfolgt die Bewertung anhand der höchstauflösenden und dem aktuellen Stand der Technik entsprechenden verfügbaren Klimaprojektionen und der Abbildung verschiedener Szenarien von 10 bis 30 Jahren. Zweckmäßig sind hier unter anderem die für den 5. Sachstandbericht des IPCC (International Panel on Climate Change, „Weltklimarat“) entwickelten Repräsentativen Konzentrationspfade (Representative Concentration Pathways - RPC), die die Auswirkungen verschiedener atmosphärischer CO₂-Aufkonzentrationen anzeigen. Zudem müssen sogenannte Anpassungslösungen ermittelt werden, die ebenjene Risiken mindern. Bei Neubauprojekten müssen Anpassungslösungen für die wesentlichsten physischen Klimarisiken während der Planung und der Bauphase bis spätestens zur Betriebsaufnahme umgesetzt werden.

S. 129Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen

Der Bau einer Immobilie kann einen Einfluss auf die Wasserqualität und -verfügbarkeit der Umgebung haben. Im Vorfeld des Baus einer solchen Immobilie ist es notwendig, diese Beeinflussungen zu ermitteln und Risiken auszuschließen. Dazu gehört möglicherweise auch ein Bewirtschaftungsplan für die Wassernutzung des betroffenen Wasserkörpers, um höchstmöglichen Gewässerschutz zu gewährleisten. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung im Sinne des Wasserrechtsgesetzes 1959 in der Revision von 2003 ersetzt die Beeinflussungsermittlung, sofern die festgestellten Risiken behoben wurden.

Der Wasserverbrauch einer Immobilie wird zunehmend relevanter, die letzten Jahre haben gezeigt, dass auch in mitteleuropäischen Ländern wie Österreich Wasserknappheit eine Rolle spielen kann, es treten Dürreereignisse auf, die in der Vergangenheit selten oder unbekannt waren. So greift die EU-Taxonomie auch diesen Umstand auf und definiert maximale Wasserverbräuche und -durchflüsse für Verbrauchseinrichtungen.

• Die für den Betrieb der Immobilie notwendigen Wasserverbrauchseinrichtungen wie Wasserhähne an Handwaschbecken und Spülenarmaturen weisen einen maximalen Durchfluss von 6 l/min auf;

• Duscheinrichtungen dürfen einen Durchfluss von 8 l/min nicht überschreiten;

• WC-Anlagen sind mit einer Spartaste ausgestattet, das volle Spülvolumen beträgt 8 l, das durchschnittliche Spülvolumen darf 3,5 l nicht überschreiten;

• es müssen wassersparende Urinale mit einem Durchfluss von maximal 2 l/h oder einem Spülvolumen von 1 l eingesetzt werden.

Die Eigenschaften werden über Produktdatenblätter, Bauzertifikat oder Produktkennzeichnung nachgewiesen.

Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft

Die Einsparung von natürlichen Ressourcen ist ein für die Baubranche essenzielles Thema, die Branche verursacht weit über 50 % des Ressourcenverbrauchs sowie des Abfallaufkommens in Österreich. Auch die Europäische Union hat die Kreislaufwirtschaft als einen der wichtigsten Hebel beim Übergang zu einem klimaneutralen Wirtschaftsraum ausgemacht. Die EU-Taxonomie fordert daher, dass ein Massenanteil von mindestens 70 % der nicht gefährlichen Bau- und Abbruchmaterialien, welche im Rahmen der Erstellung eines Gebäudes anfallen, entsprechend der im EU-Protokoll über die Bewirtschaftung von Bau- und Abbruchabfällen und Abfallhierarchie vorbereitet werden. Das Abfallaufkommen muss zudem möglichst geringgehalten werden, indem neueste technische Prozesse und selektive Abbruchverfahren mit anschließender bestenfalls sortenreiner Trennung eingesetzt werden.

S. 130Im Planungsprozess eines Gebäudes ist eine wiederverwendungsfreundliche Bauweise anzustreben. Es ist (zB mittels Norm ISO 20887) nachzuweisen, dass die Immobilie anhand der Maximen von Ressourceneffizienz, Anpassungsfähigkeit, Flexibilität und Demontagefähigkeit gebaut wurde und somit der Kreislaufwirtschaft zuträglich ist.

Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung

Zunächst ist die Baufläche zu betrachten. Sollte die Immobilie auf einer Fläche erstellt werden, die womöglich durch Schadstoffe verunreinigt ist, muss diese z.B. entsprechend ISO 18400 auf Verunreinigungen untersucht werden.

In der Bauphase sind Maßnahmen zu treffen, die Belastungen durch Lärm, Staub oder Schadstoffe minimieren.

Die Inverkehrbringung giftiger oder anderweitig schädlicher Substanzen wird durch die EU-Taxonomie beschränkt. Für den Neubau einer Immobilie gelten folgende Beschränkungen, die zwingend eingehalten werden müssen. So müssen Stoffe entsprechend der nachfolgenden Auflistung nicht verwendet werden:

• persistente organische Schadstoffe als Bestandteil von Feststoffen oder Stoffgemischen gemäß Anhang I und II der Verordnung (EU) 2019/1021, sofern die Menge unbeabsichtigte Spuren überschreitet;

• Quecksilber und quecksilberhaltige Verbindungen entsprechend der Quecksilber-Verordnung (EU) 2017/852;

• ozonabbauende chemische Verbindungen gemäß Anhang I und II der Verordnung (EG) Nr 1005/2009;

• in Anhang II der RoHS-Richtlinie gelistete Verbindungen und Stoffe;

• in Anhang XVII der REACH-Verordnung gelistete Verbindungen und Stoffe;

• entsprechend Artikel 57 der REACH-Verordnung Stoffe, die krebserregende, erbgutverändernde, fortpflanzungsgefährdende, (sehr) persistente, (sehr) bioakkumulierbare, toxische und/oder endokrine Eigenschaften aufweisen und nach Artikel 59 Absatz 1 ermittelt wurden, es sei denn, ihre Verwendung hat sich als gesellschaftswesentlich erwiesen;

• weitere dem Artikel 57 der REACH-Verordnung entsprechende Stoffen, es sei denn, ihre Verwendung hat sich als gesellschaftswesentlich erwiesen.

Zudem sind Baustoffe zu vermeiden, von denen zu erwarten ist, dass sie in Kontakt mit Nutzern der Immobilie kommen, die mehr als 0,06 mg/m³ Formaldehyd oder über 0,001 mg/m³ flüchtige organische karzinogene Verbindungen emittieren.

Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme

Der EU-weit hohe Flächenverbrauch ist ein maßgeblicher Faktor beim Rückgang der Biodiversität, dies lässt sich sowohl für die Artenvielfalt als auch die Häufigkeit der Individuen feststellen. Die Taxonomie greift diesen Punkt ebenfalls auf. S. 131So dürfen taxonomiekonforme Projektentwicklungen nicht auf Flächen entstehen, die gemäß der LUCAS-Erhebung als Acker- oder Kulturflächen mit mittlerer bis hoher Bodenfruchtbarkeit und unterirdischer biologischer Vielfalt ausgewiesen sind. Auch kann eine Bebauung von bisher unbebauten Grünflächen, die als anerkannt hochwertig für die Vielfalt von gemäß der spezifischen Europäischen Roten Liste oder Roten Liste der IUCN gefährdeter Flora und Fauna gelten, nicht als taxonomiekonform eingestuft werden. Waldflächen dürfen für ein taxonomiekonformes Gebäude ebenfalls nicht gerodet werden.

2.5.1.1.2. Anpassung an den Klimawandel

Die nachfolgend aufgeführten Kriterien beschreiben eine Immobilie, die einen wesentlichen Beitrag zur Anpassung an den Klimawandel leistet, also das zweite Umweltziel verfolgt.

• Durch den Bau der Immobilie werden reelle und nicht physische Lösungen implementiert, mit denen den relevantesten spezifischen und baubezogenen physischen Klimarisiken signifikant entgegengewirkt wird;

• die relevanten physischen Klimarisiken wurden entsprechend einer robusten Klimarisiko- und Verletzlichkeitsbewertung in den Dimensionen Temperatur (chronisch: Temperaturänderung, Hitzestress, Temperaturvariabilität, Abtauen von Permafrost; akut: Hitze-, Kältewelle, Wald- und Flächenbrände), Wind (chronisch: Änderung der Windverhältnisse; akut: tropischer Wirbelsturm, Sturm [einschließlich Schnee-, Staub- und Sandstürme] und Tornados), Dürre (chronisch: Änderung der Niederschlagsmuster und -arten, Variabilität von Niederschlägen oder der Hydrologie, Versauerung der Ozeane, Salzwasserintrusion, Anstieg des Meeresspiegels, Wasserknappheit; akut: Dürre, Starkniederschlagsereignisse, Hochwasser [Küsten-, Flusshochwasser, pluviales Hochwasser, Grundhochwasser], das Überlaufen von Gletscherseen) und Feststoffe (akut: Küstenerosion, Bodendegradierung, Bodenerosion, Solifluktion; akut: Lawine, Erdrutsch, Bodenabsenkung) bewertet.

  Dabei sind folgende Schritte einzuhalten:

  -

  Ermittlung, welche der obengenannten physischen Klimarisiken die Immobilie während der Bau- und Nutzungsphase über die gesamte geplante Lebensdauer in Mitleidenschaft ziehen können.

  -

  Sollte eines oder mehrere der obengenannten physischen Klimarisiken die Immobilie beeinträchtigen, so ist die Relevanz ebenjener Risiken abzuschätzen.

  -

  Es werden Anpassungslösungen bestimmt, die die jeweiligen physischen Klimarisiken senken.

Im Rahmen der Erstellung von Logistikimmobilien gilt die Analyse entsprechend der voraussichtlichen Gebäudenutzungsdauer als angemessen, wenn die BewerS. 132tung anhand der höchstauflösenden und dem aktuellen Stand der Technik entsprechenden verfügbaren Klimaprojektionen und der Abbildung verschiedener Szenarien von 10 bis 30 Jahren erfolgt. Zweckmäßig sind hier unter anderem die für den 5. Sachstandbericht des IPCC (International Panel on Climate Change, „Weltklimarat“) entwickelten Repräsentativen Konzentrationspfade (Representative Concentration Pathways - RPC), die die Auswirkungen verschiedener atmosphärischer CO₂-Aufkonzentrationen widerspiegeln.

Die etablierten Anpassungslösungen erfüllen zudem noch weitere zu beachtende Kriterien.

• Die Immobilie darf weder Mensch noch Natur, Kulturerbe, andere Vermögenswerte oder Wirtschaftstätigkeiten in ihrer jeweilig eigenen Widerstandsfähigkeit gegenüber physischen Klimarisiken negativ beeinflussen;

• es werden naturnahe und -basierte Lösungen präferiert, die Lösungen basieren auf grüner (Verbund natürlicher oder naturnaher [Grün-]Flächen) oder blauer (Verbund natürlicher oder naturnaher Wasserläufe und -flächen) Infrastruktur;

• Anpassungsmaßnahmen folgen lokalen, sektoralen, regionalen/nationalen Anpassungsplänen und Strategien;

• die Messbarkeit der Maßnahmen ist über vorher festgelegte Indikatoren gegeben, es werden Gegenmaßnahmen eingeleitet, wenn festgelegte Grenzwerte nicht eingehalten werden;

• physisch umgesetzte Lösungen mit Tätigkeitsinhalt, die ebenfalls Teil der EU-Taxonomie sind, müssen entsprechend der dort angelegten Bewertungskriterien für die Vermeidung erheblicher Beeinträchtigungen (Do-No-Signifikant-Harm-Kriterien) ausgeführt werden.

Zudem müssen erhebliche Beeinträchtigungen der anderen Umweltziele vermieden werden.

Klimaschutz (Reduzierung des Klimawandels)

Das erstellte Gebäude darf nicht der Gewinnung, Lagerung, Beförderung oder Herstellung fossiler Brennstoffe dienen. Ausgeschlossen werden dabei nach aktueller Auffassung Brennstoffe, die für den Gebäudebetrieb unerlässlich sind, wie Heizöl oder Propangas.

Der im Gebäudeenergieausweis nach OIB-Richtlinie 6 ausgewiesene Primärenergiebedarf der Immobilie darf die Anforderungen an ein Niedrigstenergiegebäude nicht überschreiten.

Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen

Es gelten die Anforderungen aus 2.5.1.1.1.

S. 133Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft

Es gelten die Anforderungen aus 2.5.1.1.1.

Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung

Es gelten die Anforderungen aus 2.5.1.1.1.

Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme

Es gelten die Anforderungen aus 2.5.1.1.1.

2.5.1.1.3. Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft

Die Vermeidung des hohen durch die Baubranche verursachten Abfallaufkommens ist ein relevanter Schlüssel für den Weg in die europäische Klimaneutralität. In Österreich ist die Baubranche für weit mehr als 50 % des Abfallaufkommens verantwortlich.

Der Katalog der technischen Bewertungskriterien fordert für Logistikentwicklungen, die zum Umweltziel Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft einen signifikanten Beitrag leisten wollen, die Einhaltung der nachfolgend aufgeführten Kriterien.

Der gesamte anfallende Bau- und Abbruchabfall muss entsprechend der EU-Gesetzgebung und der Checkliste des EU-Protokolls über die Bewirtschaftung von Bau- und Abbruchabfällen behandelt werden. Insbesondere wird auf die Einrichtung von Sortiersystemen und vorlaufenden Prüfung verwiesen. Mindestens 90 % der im Rahmen der Gebäudeerstellung anfallenden ungefährlichen Bau- und Abbruchsabfälle müssen für die Wiederverwendung oder das Recycling vorbereitet werden. Hiervon ausgenommen sind natürlich vorkommende Böden und Mineralstoffe, die keine gefährlichen Substanzen enthalten. Der Projektentwickler hat die Einhaltung der 90-%-Quote über den Indikator 2.2 und einem Reporting nach Level 2 des Level(s)-Framework nachzuweisen, einem ebenfalls von der EU veröffentlichten Bewertungs- und Berichtrahmens zur Evaluierung der Nachhaltigkeitsleistung von Gebäuden.

Das Erderwärmungspotenzial der Immobilie ist über jede Phase des Lebenszyklus, von der Errichtung bis zum Abriss, zu ermitteln und auf Anfrage gegenüber Investoren offenzulegen.

Konstruktion und Ausführung orientieren sich an Maßstäben der Einbeziehung von Anpassungsfähigkeit an unterschiedliche Nutzungsprofile und dem Rückbau nach den Level(s)-Indikatoren 2.3 (Abfall und Material beim Bau und Rückbau) und 2.4 (Lebenszyklusanalyse nach dem Cradle-to-Grave-Prinzip). Die Einhaltung dieser S. 134Anforderungen wird durch ein Berichtswesen nach Level 2 des Level(s)-Framework nachgewiesen.

Die Verwendung von Primärrohstoffen wird durch die Verwendung von Sekundärrohstoffen minimiert. Der Errichter der Immobilie stellt sicher, dass die drei massenmäßig relevantesten Baustoffe folgende Gesamtmengen an eingesetztem Primärrohstoff nicht überschreiten:

• maximal 70 % der Gesamtmasse an Beton, natürlichem oder künstlich hergestelltem Agglomeratstein stammt aus Primärrohstoffen;

• maximal 70 % der Gesamtmasse an Ziegel, Fliesen oder Keramik stammt aus Primärrohstoffen;

• maximal 80 % der Gesamtmasse an biobasierten Baustoffen stammt aus Primärrohstoffen;

• maximal 70 % der Gesamtmasse an Glas und mineralischer Isolierung stammt aus Primärrohstoffen;

• maximal 50 % der Gesamtmasse an nicht biobasierten Kunststoffen stammt aus Primärrohstoffen;

• maximal 30 % der Gesamtmasse an Metallen stammt aus Primärrohstoffen;

• maximal 65 % der Gesamtmasse an Gips stammt aus Primärrohstoffen.

Liegen keine Angaben zum Recyclinganteil eines verwendeten Baumaterials vor, so wird dieses vollständig als Primärrohstoff gewertet. Wiederverwertete Baustoffe können hingegen vollständig als Sekundärrohstoff gezählt werden. Die Einhaltung dieser Vorgaben wird entsprechend Level(s)-Indikator 2.1 nachgewiesen.

Der Errichter der Immobilie ist angehalten, digitale Werkzeuge zur Dokumentation des errichteten Gebäudes einschließlich aller verwendeten Materialien und Komponenten zu nutzen. Die Daten werden dem Kunden für zukünftige Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie die Wiederverwendung von Materialien und Bauteilen beispielsweise nach ISO 22057:2022 für Umweltproduktdeklarationen in geeignetem digitalen Format zur Verfügung gestellt. Der Betreiber der Immobilie gewährleistet mittels eines Datenmanagementsystems eine langfristig gesicherte Erhaltung dieser Informationen über die Gebäudenutzungsdauer hinaus, welches von nationalen Behörden wie dem Katasteramt zur Verfügung gestellt wird.

Zudem müssen erhebliche Beeinträchtigungen der anderen Umweltziele vermieden werden.

Klimaschutz (Reduzierung des Klimawandels)

Es gelten die Anforderungen aus 2.5.1.1.1.

S. 135Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen

Es gelten die Anforderungen aus 2.5.1.1.1.

Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung

Es gelten die Anforderungen aus 2.5.1.1.1.

Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme

Es gelten die Anforderungen aus 2.5.1.1.1.

2.5.2. Green-Building-Zertifikate

Zur Bewertung von nachhaltig errichteten Gebäuden haben sich verschiedene Green-Building-Zertifikate etabliert. Weltweit gibt es über 40 verschiedene Anbieter unterschiedlicher Bewertungssysteme. Im Folgenden werden die für den österreichischen Markt relevantesten Zertifikate erläutert. Gemein ist allen Bewertungssystemen, dass sie verschiedene gebäuderelevante Nachhaltigkeitsaspekte wie Energieeffizienz, Ressourcennutzung, Innenraumqualität und ökologische Auswirkungen berücksichtigen und über ein Balanced-Scorecard-Modell eine Bewertung berechnen. Viele Generalunter- und -übernehmer haben gewisse standardisierte Gebäudetypen bereits vorzertifiziert, sodass schon im Voraus ein sicheres zu erreichendes Scoring abgeschätzt werden kann. Alle Zertifizierer werben mit einer unabhängigen Bewertung einzelner Standorte oder Quartiere nach offen einsehbaren Kriterien. Im Einzelfall ist zu prüfen, welche Qualitäten ein zertifiziertes Gebäude mitbringt, da die Gesamtbewertung über die Balanced Scorecard gegebenenfalls gewünschte Einzelqualitäten verwischt. Es zeigt sich, dass Gebäudekäufer und -nutzer eine nachhaltige Gebäudezertifizierung durchaus positiv bewerten.

2.5.2.1. DGNB

Das zunächst im deutschen Sprachraum anerkannte Nachhaltigkeitslabel der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) findet mittlerweile internationale Verbreitung und Anwendung. Die DGNB ist ein im Jahre 2007 gegründeter Non-Profit-Verein und mit über 2.800 Mitgliedsorganisationen das größte Netzwerk im Bereich des nachhaltigen Bauens. Die Mitglieder stammen hierbei aus allen Bereichen des Bauwesens, so finden sich Architekten, Bauherren, Bauunternehmen, Bauprodukthersteller, Betreiber, Gebäudeeigentümer, Ingenieure, Projektsteuerer, aber auch Entsorgungsunternehmer oder Versorger und Unternehmen der öffentlichen Hand und Repräsentanten aus Prüfinstituten und der Wissenschaft.

S. 136Zertifizierungssystem

Das DGNB-System kann auf einzelne Gebäude, aber auch ganze Quartiere angewendet werden, auf den Neubau, bestehende Gebäude, Sanierungen und den Gebäudebetrieb. Die DGNB fußt ihr Bewertungssystem auf den Paradigmen Lebenszyklusbetrachtung, Ganzheitlichkeit und Performanceorientierung. Die Gebäudequalität wird über ein Siegel der Bewertungsstufen Platin (ab 80 %), Gold (ab 65 %), Silber (ab 50 %) und Bronze (ab 35 %) ausgedrückt, die sich aus dem prozentualen Erfüllungsgrad der maximalen Gesamtbewertung ergeben. Die Bronzewertung wird lediglich für den Gebäudebetrieb oder Bestandsgebäude vergeben. Zudem gibt es Zertifikate für besondere gestalterische und baukulturelle Qualität (Diamant), für klimaneutral betriebene Gebäude (Klimapositiv) sowie Sonderauszeichnungen. Die Bewertung wird durch speziell ausgebildete Auditoren durchgeführt.

In Österreich arbeitet die DGNB mit der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) zusammen, die die Anpassung an den nationalen Markt und die hiesige Anwendung verantwortet.

Das Zertifizierungssystem der DGNB für den Neubau von Logistikgebäuden bewertet die Nachhaltigkeitsqualität eines Gebäudes anhand der sechs gewichteten Themenfelder

• Ökologische Qualität (22,5 %);

• Ökonomische Qualität (22,5 %);

• Soziokulturelle Qualität (22,5 %);

• Technische Qualität (15 %);

• Prozessqualität (12,5 %);

• Standortqualität (5 %).

Kriterien der EU-Taxonomie fließen zu einem gewissen Anteil in die Bewertungslogik der DGNB ein.

Die folgenden Erläuterungen beziehen sich auf das Neubausystem für Logistikgebäude von 2023.

Jedes dieser Themenfelder ist in Unterkategorien unterteilt, welche abhängig vom Nutzungsprofil in unterschiedlicher Gewichtung in die Gesamtbewertung einfließen. Im Vergleich zu anderen Nutzungsarten wird bei Logistikgebäuden von einer kürzeren Nutzungsdauer von gerade einmal 20 Jahren ausgegangen.

Bei der Bewertung von Logistikgebäuden fließen verschiedene Faktoren positiv in die Bewertung der Projektentwicklung ein und müssen schon in der Planungsphase Berücksichtigung finden. Die Zertifizierung erfolgt nicht nach Fertigstellung des Gebäudes, sondern ist eingeflochten in den gesamten Erstellungsprozess von der Planung bis zur Fertigstellung und berücksichtigt auch die spätere Nutzung und Rückbau. In die Bewertung der Immobilie fließt in großem Maße der S. 137CO₂-Ausstoß über den gesamten Lebenszyklus ein, Maßnahmen, die zu seiner Verringerung beitragen, werden positiv bewertet. Der Gebäudenutzer, letztlich die im Gebäude befindlichen Menschen, stellt bei dem DGNB-System eine wichtige Kenngröße dar. So wird die Aufenthaltsqualität auf den Innen- und Außenflächen bewertet. Es wird Wert auf Maßnahmen gelegt, die Wohlbefinden und Behaglichkeit fördern und die Attraktivität für Nutzer erhöhen. In dem Zusammenhang sei darauf verwiesen, dass eine arbeitsfreundlich gestaltete Immobilie die Produktivität und Leistungsfähigkeit der einzelnen Mitarbeiter erhöhen kann. In die Bewertung fließt das Leerstandsrisiko ein, dem die Immobilie ausgesetzt ist, dies wird beispielweise über Standortfaktoren bewertet. Eine hohe Gebäudeflexibilität wirkt sich positiv auf das Scoring aus. Schnell und einfach an sich verändernde Prozesse bei niedrigem aufzuwendendem Investitionsbudget anzupassende Räumlichkeiten führen zu höheren Bewertungen. Die Nutzungsphase stellt üblicherweise nicht nur bei Logistikimmobilien den längsten Zeitraum des Lebenszyklus dar, daher fließt der Bewertung des Betriebs- und Instandsetzungsaufwandes eine wichtige Rolle bei der Bewertung zu.

Die DGNB bietet neben ihrem bekannten Zertifizierungssystem auch eine ESG-Verifikation an, welche die Taxonomiekonformität von Immobilien prüft.

2.5.2.2. BREEAM

Das Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology (BREEAM) ist eine 1990 in Großbritannien entwickelte Bewertungslogik für die Nachhaltigkeit von Immobilien und findet weltweit Anwendung und Anerkennung. Es ist das älteste der drei verbreitetsten Nachhaltigkeitsbewertungssysteme im DACH-Raum. In Deutschland, Österreich und der Schweiz ist seit 2016 die TÜV SÜD Industrie Service GmbH Lizenznehmer der BRE Global (Building Research Establishment) und damit verantwortlich für die Standardgebung im deutschen Sprachraum.

Zertifizierungssystem

In Österreich ist das BREEAM-System für die Bewertung von Neubau und Bestandsgebäuden verfügbar. Das System wird durch die bauausführende Partei während des Planungs- und Bauprozesses eingesetzt. Im Folgenden wird das BREEAM-System Neubau betrachtet.

Die Bewertung eines Gebäudes bezüglich der Nachhaltigkeit erfolgt anhand von neun Kategorien mit jeweiligen Unterkategorien, die gewichtet zu einem Gesamtergebnis verrechnet werden:

• Energie

• Wasser

• Material

• S. 138Transport

• Abfall

• Umwelt

• Gesundheit

• Management

• Ökologie

Die Nachhaltigkeitsleistung wird im Neubausystem BREEAM DE/AT 2018 zusammengefasst in sogenannte Exzellengrade, die sich aus dem Erfüllungsgrad ergeben: Herausragend (auch ★★★★★, 85 %), Exzellent (auch ★★★★, 70 %), Sehr Gut (auch ★★★, 55 %), Gut (auch ★★, 45 %) und Befriedigend (auch ★, 30 %).

Das BREEAM-System ermöglicht es, in verschiedenen Detaillierungs- und Verifikationsstufen zu arbeiten. So kann auf niedrigem Detailgrad eine Abschätzung vorgenommen werden, die unterschiedliche Bewertungsvarianten vergleicht, um zu ermitteln, welche Auswirkungen die Verfolgung unterschiedlicher Nachhaltigkeitsziele auf eine Gesamtbewertung hat. Die nächste Stufe stellt das Pre-Assessment dar. Hier wird in einem hohen Detaillierungsgrad die Nachhaltigkeitsleistung des Projektes bewertet. Das Ergebnis steht bei korrekter Durchführung einer vollständigen Bewertung in nichts nach. Beide Bewertungsstufen können von einem BREEAM AT Accredited Professional durchgeführt werden; Mitarbeiter können entsprechend geschult werden, es kann selbstverständlich auch auf externe Experten zurückgegriffen werden. Die letzte Stufe stellt das vollständige Audit dar. Hier werden die erbrachten Nachweise aus dem Pre-Assessment von einem lizenzierten BREEAM Neubau Auditor evaluiert und bestätigt. Nur die Durchführung des vollständigen Assessments führt zu einem offiziellen BREEAM-Zertifikat samt Schlussbericht.

2.5.2.3. LEED

Das System der Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) wurde im Jahre 1998 vom U.S. Green Building Council entwickelt. Es wird von internationalen und insbesondere amerikanischen Investoren bevorzugt und ist weltweit das System mit der breitesten Anwendung. Die Implementierung des Systems in Europa wird durch die GBCI Europe verantwortet. So wurde das häufig auf in Europa unbekannten amerikanischen Normen (US-ASHRAE) basierende System auf das hiesige Normensystem umgestellt.

Es besteht die gerade im Bereich der Logistikimmobilien interessante Möglichkeit der Gruppenzertifizierung für vergleichbare Immobilien. Dabei wird ein Basiszertifikat erstellt, auf dessen Grundlage für weitere Zertifizierungen lediglich Abweichungen zu diesem evaluiert werden, was den Zertifizierungsprozess signifikant beschleunigt und vereinfacht.

S. 139Zertifizierungssystem

Das LEED-System kann auf Neubau, Sanierungen, Investorenmodelle (Mieterspezifika finden weniger Berücksichtigung), Bestandsgebäude, Innen- und Mieterausbauten und Gemeinden oder Städte angewendet werden.

Im LEED-System erfolgt die Bewertung anhand folgender Themenfelder:

• Infrastrukturelle Einbindung des Standortes;

• Grundstücksqualität;

• Wassereffizienz;

• Energie und globale Umweltwirkung;

• Materialkreislauf und effiziente Ressourcennutzung;

• Innovation.

Zudem werden Bonuspunkte vergeben, wenn das Gebäude eine überragende Bedeutung für den Standort hat.

Die Bewertung erfolgt durch zertifizierte LEED AP (Accredited Professional), die eine Einstufung der Nachhaltigkeitsleistung des Gebäudes entsprechend der erreichten Punktezahl vornehmen, welche maximal 110 beträgt. Diese ordnen sich in die Kategorien Platinum (ab 80 Punkten), Gold (60-79 Punkte), Silver (50-59 Punkte) und Certified (40-49 Punkte).

2.5.3. Green-Lease-Clauses

Bei Green-Lease-Clauses (Klauseln) handelt es sich um Bestandteile von Mietverträgen, die darauf abzielen, Umwelt- und Nachhaltigkeitsstandards in gewerblichen Immobilien zu fördern. Die Klauseln legen fest, wie Mieter und Eigentümer gemeinsam dazu beitragen können, den ökologischen Fußabdruck eines Gebäudes zu verringern. Typische Bestimmungen können Energieeffizienzstandards, Abfallmanagementpraktiken oder die Verwendung umweltfreundlicher Baumaterialien umfassen. Sie sind ein Instrument, um nachhaltiges Verhalten in der Immobilienbranche zu fördern und gleichzeitig Kosteneinsparungen und Umweltvorteile zu generieren.

Green-Lease-Clauses sind für Eigentümer insbesondere im Rahmen der nicht-finanziellen Berichterstattung relevant. Das nachhaltige Berichtswesen wurde unter anderem durch europäische Gesetzgebung wie der Offenlegungsverordnung oder Corporate Sustainability Reporting Directive stark weiterentwickelt und erfordern eine zunehmende Zusammenarbeit und Datenaustausch zwischen Mieter und Vermieter. Insbesondere Verbrauchsdaten oder Abfallaufkommen müssen dokumentiert werden. Gerade im finanzwirtschaftlichen Bereich spielen auch freiwillige nachhaltige Benchmarkingsysteme wie GRESB eine Rolle.

Die Verhandlung von Green-Lease-Clauses steht im Spannungsfeld der Interessen von Mieter und Eigentümer, da Zielkonflikte zwischen nachhaltiger Praxis und S. 140(insbesondere kurzfristiger) wirtschaftlichen Überlegungen nicht von der Hand zu weisen sind.

Green-Lease-Clauses sollten stets ausgewogen formuliert werden, eine klare Kommunikation über die Vorteile für die Vertragspartner ist entscheidend, um einen nachhaltigen Gebäudebetrieb sicherzustellen. So können umweltfreundliche Praktiken gefördert werden und langfristig wirtschaftliche Vorteile für Mieter und Eigentümer erzielt werden.

2.5.4. Konkrete Maßnahmen an der Logistikimmobilie

Der Neubau eines Gebäudes ist aus klimatischer Sicht aktuell stets problematisch. Die Gewinnung der Rohmaterialien und Verarbeitung zu Endprodukten bringt einen massiven CO₂-Eintrag in die Atmosphäre mit sich. Deshalb sollte stets gewissenhaft geprüft werden, ob ein Neubau tatsächlich notwendig ist. Dennoch sollte sich der wirtschaftlichen Realität nicht verschlossen werden, Immobilien und insbesondere Logistikimmobilien sind essenzieller Bestandteil einer funktionierenden Infrastruktur, stellen die Versorgung mit essenziellen Gütern sicher und tragen dazu bei, den uns bekannten Wohlstand zu erhalten und zu mehren.

Umso wichtiger ist es, dass Logistikimmobilien nach Möglichkeit mit dem geringsten Einfluss auf das umgebende Ökosystem geplant werden und mit Einrichtungen versehen werden, die weiteren Mehrwert, über den umschlossenen Raum hinaus, schaffen.

Im Folgenden werden Einzelmaßnahmen vorgestellt, die an und um Logistikimmobilien umgesetzt werden können, um die Nachhaltigkeitsperformance zu verbessern. Die Maßnahmen zahlen unter anderem auf das Bewertungsergebnis nachhaltiger Gebäudesiegel ein.

Nicht zu unterschätzen ist zudem die gesellschaftlich positive Wahrnehmung der Umsetzung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen. Insbesondere im Grundstücksvergabeprozess kann eine nachhaltige Ausrichtung der geplanten Immobilien auslösendes Moment für den kommunalen Zuschlag sein.

2.5.4.1. Stromversorgung

Die Dachfläche einer Logistikimmobilie ist geradezu prädestiniert für die Montage einer Photovoltaikanlage. Der mittels Photovoltaikanlage produzierte Strom kann direkt vor Ort in der Immobilie genutzt werden. Insbesondere bei für klassische Lagerlogistik genutzten Hallen liegt der elektrische Energiebedarf meist unter dem, was eine vollflächig auf dem Dach installierte Photovoltaikanlage an Strom zu liefern fähig ist. In solchen Fällen kann der überschüssige Strom ins Netz gespeist werden oder sogar über sogenannte Offsite-PPA (Power Purchase Agreement) bilanziell anderen Liegenschaften zur Verfügung gestellt werden, S. 141welche beispielsweise aufgrund von in dem Gebäude ablaufenden Prozessen einen höheren Energiebedarf haben oder auf denen die Errichtung einer Photovoltaikanlage nicht möglich ist.

Insbesondere im Bereich der Kühllogistik ist die Installation von Photovoltaikanlagen sinnvoll, denn hier liegt eine besondere Gleichzeitigkeit von erhöhtem Energiebedarf und guten Stromerzeugungsbedingungen vor.

In mehrschichtig arbeitenden, energieintensiven Betrieben kann es sinnvoll sein, einen gewissen Teil der erzeugten überschüssigen Energie nicht über das örtliche Verteilnetz einzuspeisen, sondern in einem Stromspeicher für die zeitversetzte Nutzung zwischenzuspeichern. Solche Speicher können in Verbindung mit einem Energiemanagementsystem gleichzeitig dazu beitragen, regelmäßig auftretende Lastspitzen zu glätten, was sich positiv auf die Strombezugskosten des Nutzers der Immobilie auswirkt. Es ist zu beachten, dass die Speicher entsprechend dem tatsächlichen Bedarf ausgelegt werden, um bestmögliche Wirtschaftlichkeit des Gesamtsystems zu gewährleisten.

2.5.4.2. Begrünung

Klassischerweise versiegeln Logistikimmobilien große Flächen und tragen damit negativ zur Entwicklung des Grundwasserspiegels bei, da auf ihnen eingehende Regenfälle über die Kanalisation abgeleitet werden. Zudem führen sie zu erhöhten Temperaturen im Umgebungsbereich, beeinflussen also das Mikroklima in Richtung höherer Temperaturwerte.

Abhilfe schaffen kann hier die Schaffung eines Gründaches. Das Gründach nimmt Niederschläge auf und puffert diese in einem gewissen Maße. Das trägt zur Entlastung der Kanalisation und der damit verbundenen anfallenden Abwassergebühren bei. Neben dem direkten Schutz des Daches vor Sonneneinstrahlung wirkt sich das Gründach aufgrund der Verdunstungskühlung des gespeicherten Wassers kühlend auf Immobilie und Umgebung aus. Zudem erhöht eine Gründachschicht die Isolierungsleistung des Daches.

Die Schaffung eines Gründaches ist unter Berücksichtigung einiger Parameter auch in Verbindung mit Photovoltaikanlagen möglich. So sollte darauf geachtet werden, dass eine Bepflanzung mit geringer Wuchshöhe verwendet wird, um die Paneele nicht zu überwuchern und/oder zu verschatten.

Auch die Nutzung von Fassadenbegrünung wirkt sich positiv auf Immobilie und Mikroklima aus. Im Sommer bietet sie einen natürlichen Sonnenschutz und verhindert übermäßige Erwärmung der Fassade sowie Reflexion in die Umgebung. Die Fassade wird zudem vor Witterungseinflüssen geschützt, sodass Fassadenbegrünung zu einer längeren Lebenszeit beitragen kann. Insbesondere großblättrige Pflanzen tragen zu einer Verbesserung der Luftqualität bei, indem sie Schadstoffe ausfiltern. Die Ästhetik der Immobilie kann durch ansprechende Begrünung aufgewertet werden, was sich positiv auf Mitarbeiter auswirken kann.

S. 142Begrünung an und auf Logistikimmobilien wirkt sich grundsätzlich positiv auf die örtliche Biodiversität aus.

2.5.4.3. Dämmung

Einen großen Einfluss auf die Energieeffizienz hat die Auswahl des Dämmungssystems. Ausreichend dimensionierte Dämmschichten, insbesondere im Dachbereich, führen zu signifikant niedrigeren Energieverlusten durch die Gebäudehülle. Je nach Wahl des Heizsystems fällt der Dämmung eine wichtige Rolle zu; insbesondere bei Luftheizungssystemen bildet sich ein ausgeprägter Temperaturgradient über das Höhenprofil aus, was einen treibenden Faktor für Wärmeverluste darstellt. Gleichzeitig ist die Herstellung von Dämmmaterialien energieintensiv, daher sollte die Verwendung stets in abgestimmtem Verhältnis zum Ertrag erfolgen. Hier bieten Bauunternehmen, aber auch die Dämmstoffbranche, zunehmend Werkzeuge an, die umwelttechnische Kosten und Nutzen für verbesserte Bewertbarkeit aufzeigen.

Auf den sommerlichen Wärmeschutz wirkt sich die Verwendung eines außenliegenden Fenstersonnenschutzes positiv aus. Besonders gute Ergebnisse werden durch die Verwendung von automatisch betriebenen Einrichtungen erzielt, die sich selbsttätig entsprechend der Sonneneinstrahlung regeln.

2.5.4.4. Materialauswahl

Der Wahl der Baustoffe kommt in der Erstellung der Immobilie sicherlich die größte Rolle zu. Bei der Erstellung einer Immobilie ist unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten die Verwendung von wiederverwendeten oder recycelten Materialien zu maximieren, um den Primärrohstoffbedarf und Energieaufwand in Verarbeitungsschritten zu reduzieren.

Die Verwendung natürlich nachwachsender Rohstoffe bietet den Vorteil, dass die Gebäude als tatsächliche CO₂-Senken dienen, da Kohlenstoffdioxid in diesen Materialien langfristig gebunden ist und damit der Atmosphäre entzogen wird. Es ist allerdings darauf zu achten, dass die Materialen sinnvoll eingesetzt werden. Im Logistikbereich werden beispielsweise Dachträger regelmäßig als Leimholzbinder ausgeführt. Der Einsatz von Holzrippen in Rippendecken kann die eingesetzte Betonmenge reduzieren. Auch die Verwendung natürlicher Dämmstoffe wie Papier oder Hanf ist zu beobachten. Zu beachten ist, dass die Feuerwiderstandsfähigkeit natürlicher Materialien die der klassischen Baustoffe Stahl und Beton regelmäßig übertrifft.

Die im Hallenbau häufig eingesetzten Sandwichpaneele sollten aus ökologischen Gesichtspunkten nach Möglichkeit vermieden werden. Solche Verbundmaterialien sind nur schwierig sortenrein zu trennen und landen in den meisten Fällen auf der Mülldeponie.

S. 1432.5.4.5. Heiztechnik

Den größten Anteil am Energieverbrauch von Logistikimmobilien stellt regelmäßig die Temperierung dar. Dies gilt für gekühlte Immobilien selbstverständlich in einem stärkeren Maße als bei rein beheizten Immobilien. Fossile Energieträger sollten bei der Beheizung von modernen Neuentwicklungen nur eine untergeordnete Rolle spielen. Die Klimatisierung auch von Logistikimmobilien ist beispielsweise durch Wärmepumpen darstellbar. Die Energiequelle kann je nach Standort und Nutzungsprofil ausgewählt werden. Vielfach finden sich klassische Luft-Luft-Wärmepumpen, also Wärmepumpen, die Luft als Wärmequelle nutzen, und die produzierte Wärme in die Halle abgeben. Bei geeigneten geologischen Verhältnissen kann als Wärmequelle ebenfalls das Erdreich herangezogen werden. Hier gibt es oberflächennahe Lösungen, häufiger eingesetzt wird allerdings eine ca 100 m tiefe Bohrung als Wärmequellen, in diesen Erdschichten ist mit ganzjährig stabilen Temperaturen zu rechnen. Diese Erdwärmepumpensysteme haben den Vorteil, dass die Wärmequelle regeneriert werden kann, indem (beispielweise im Sommer) anfallende Wärme im Erdreich gespeichert wird. Dies wirkt sich positiv auf die Effizienz des Systems aus. Auch andere Wärmequellen wie Fluss- oder Seewasser sind abhängig vom Standort denkbar. Für die Wärmeübertragung innerhalb der Halle bieten sich als günstige Lösung direktausblasende Kassetten im Umluftbetrieb an. Bei erhöhten Anforderungen an Temperaturhomogenität sind Verteilsysteme aus Metall (Luftkanäle) oder textile Schläuche zweckmäßig. Zudem finden sich auch in Logistikhallen mittlerweile Fußbodenheizungen, die große Wärmeübertragungsfläche ermöglicht niedrige Vorlauftemperaturen, daher ist das System besonders gut für den Heizbetrieb mit Wärmepumpen geeignet.

Der Luftverteilung kommt in hohen Gebäuden wie Logistikimmobilien eine wichtige Rolle zu. Um die Temperaturschichtung in solchen Hallen aufzubrechen, ist der Einsatz von Destratifikationsventilatoren sinnvoll. Im Wesentlichen wird hier zwischen zwei Systemen unterschieden: schnell drehenden Ventilatoren mit einem Durchmesser von zumeist unter 2 m und großen HVLS-Ventilatoren (High Volume Low Speed). Diese können Durchmesser von über 7 m aufweisen und drehen sich sehr langsam. Dabei wird eine laminare (nicht turbulente) Luftströmung aufgebaut, die den Temperaturgradienten in hohen Gebäuden abbaut. Insbesondere bei der Lagerung von temperatursensitiven Gütern haben sich solche Systeme als besonders zweckmäßig erwiesen.

Eine besonders nachhaltige Art der Wärmeerzeugung stellen Solarkollektoren dar. Diese erzeugen durch die Einstrahlung von Sonnenlicht Wärme. Die sicherlich verbreitetsten Systeme sind Röhren- und Flachkollektoren für die Warmwasserzeugung. Hier wird (über ein Zwischenmedium) Wasser mittels Sonnenstrahlung erhitzt und zur Nutzung als Heiz- oder Brauchwasser in einem isolierten Warmwasserspeicher vorgehalten. Ein für große Hallen interessantes System ist der soS. 144genannte Solar-Luft-Kollektor. Hier wird ein bis zu mehrere hundert Quadratmeter großer Kollektor auf die Fassade des Gebäudes aufgebracht, welcher sich durch die Infrarotstrahlung im Sonnenlicht erwärmt und diese Wärme an Frischluft abgibt, welche dann in die Halle geführt wird.

2.5.4.6. Gebäudesteuerung

Der intelligenten Gebäudesteuerung kommt eine zunehmend wichtigere Rolle zu. Intelligente Systeme können den Energieverbrauch drastisch senken. Wo früher in vielen Gebäuden zwei separate, nicht kommunizierende Systeme für die Lager- und Bürofläche eingesetzt waren, wird die Klimatisierung bei modernen Hallen über eine zentrale Gebäudeleittechnik gesteuert. Diese Regelungssysteme können Hallengebäude durch die Auswertung verschiedener, auch online bereitgestellter, Bezugsparameter sparsam betreiben. Sie ermöglichen zudem die ganzheitliche Überwachung der Halle; so können Tür-, Tor- und Fensterstellung überwacht, Parameter für die Beleuchtung vorgegeben und die Frischluftzufuhr geregelt werden. Die Einbindung aller für den Gebäudebetrieb notwendigen Systeme ermöglicht eine bequeme Zustandsüberwachung und effiziente Nutzung.

2.5.4.7. Beleuchtung

Der Einsatz von LED-Beleuchtung in den Lagerflächen von Logistikimmobilien ist mittlerweile seit fast 10 Jahren im Standard angekommen. Moderne Beleuchtungslösungen setzen zunehmend nicht mehr auf klassische Lichtbänder, sondern intelligent vernetzte und autark arbeitende Leuchten. Diese sind mit Sensorik ausgestattet, um die Einzelleuchte entsprechend ihrer Eingangsparameter sparsam zu schalten. So werden gezielt nur Bereiche beleuchtet, in denen sich gerade Personen befinden. Auch passen sich diese Leuchten dem Tageslicht an und dimmen sich entsprechend der benötigten Helligkeit. Mit solchen Systemen sind Energieeinsparungen von über 90 % verglichen mit klassischer (nicht-LED-)Technik möglich.

2.5.4.8. Wärmerückgewinnung

In Hallen mit Frischluftbedarf werden heutzutage nur noch zentrale Lüftungssysteme mit Wärmetauschern eingesetzt. Häufig kommen hier Kreuzstromwärmetauscher zum Einsatz. In diesen wird die in der Abluft enthaltene Wärme an Zuluft übertragen, sodass diese lediglich nachtemperiert als Frischluft in die Halle abgegeben werden kann. Die (europäische) Gesetzgebung hat hier Mindesteffizienzanforderungen vorgegeben, sodass ineffiziente Lüftungssysteme nicht mehr eingesetzt werden können.

2.5.4.9. Vertikale Lichtbänder

Vertikale Lichtbänder bieten im Vergleich zu klassischen Lichtkuppeln Vorteile bei der Tageslichtnutzung und können Energiekosten für die Beleuchtung reduS. 145zieren. Sie sorgen für eine gleichmäßigere Verteilung des einfallenden Lichtes und ermöglichen so bessere Sichtverhältnisse. Der Einsatz von effizienter Beleuchtungstechnik lässt diesen Vorteil natürlich schrumpfen, dennoch ist es sinnvoll, beide Systeme zu verbinden, denn intelligente Beleuchtung passt den von ihnen ausgehenden Lichtstrom an die benötigte Helligkeit an. Der Einbau vertikaler Lichtbänder und die damit verbundene mögliche Reduzierung von Lichtkuppeln im Dach (nutzungsabhängig) wirkt sich positiv auf den Wärmeverlust durch die Gebäudehülle aus.

2.5.4.10. Zugänge

Bekanntermaßen kommt der Zugänglichkeit einer Logistikimmobilie eine besondere Bedeutung zu, ist sie doch gewissermaßen Definition dieser Wirtschaftstätigkeit. Logistikimmobilien zeichnen sich vielfach durch eine große Anzahl an Toren aus. Diese Tore beeinflussen den Energieverlust der Halle grundsätzlich negativ. Verladebrücken stellen durch ihre exponierte Lage eine besondere Anfälligkeit für Wärmeverluste dar. Isolierte Tore und Verladebrücken verringern den Energieverlust im geschlossenen Zustand signifikant. Der größte Energieverlust findet allerdings während der Öffnung der Tore statt, insbesondere, wenn bei niedrigen Außentemperaturen kein zu beladendes Fahrzeug angedockt ist. Intelligente Torsteuerungen verhindern ein Öffnen der Tore ohne davor befindliches Fahrzeug. Zudem setzen Errichter energieeffizienter Logistikimmobilen auf Torabdichtungen, wobei einfache Planentorabdichtungen noch eine Fläche von über einem Quadratmeter offenlassen, über welche Kaltluft in das Gebäude eindringen kann.

Schnelllauftore können den Wärmeverlust zudem begrenzen, da die Öffnungszeit der Tore minimal gehalten wird. Insbesondere in gekühlten Immobilien finden diese zwischen unterschiedlich temperierten Hallenteilen Anwendung.

2.5.4.11. Regenwassermanagement

Der klassische Logistikbau mit seiner umgehenden infrastrukturlichen Peripherie versiegelt regelmäßig Flächen von mehreren Hektar Land. Abhilfe kann unter anderem durch das in 2.5.4.2. beschriebene Gründach geschaffen werden. Auf den Außenflächen der Logistikimmobilie kann versickerungsfähige Pflasterung eingesetzt werden, welche durch ausgestaltete Fugen oder spezielles Design auch für größere Mengen anfallenden Regenwassers durchlässig ist. Somit wird weniger auf dem Grundstück anfallendes Regenwasser in die Kanalisation geleitet. Um die Quote auf dem Grundstück versickernden Niederschlagwassers zu erhöhen, können Sickermulden eingesetzt werden, die bei stärkeren Regenereignissen nicht direkt versickerndes Wasser auffangen und dem Grundwasser zuführen. Weiterhin kann Regenwasser genutzt werden, um den Wasserverbrauch dort zu decken, wo Trinkwasserqualität nicht notwendig ist, beispielsweise bei WC-Anlagen oder zur Bewässerung von Grünanlagen.

S. 1462.5.4.12. Mobilität

Logistiker setzen für den Transport kleinerer Güter im Nahbereich und für den Stadtverkehr zunehmend auf elektrische Mobilität. Immobilien sollten daher heute schon so geplant werden, dass dem zunehmenden Bedürfnis an Elektromobilität Rechnung getragen wird. So sollte ein der Nutzung entsprechendes Konzept für die Implementierung der Elektromobilität erarbeitet werden.

Der Bereich des Megawattladens im Fernverkehr steckt unter anderem aufgrund der mangelnden Verfügbarkeit an Vehikeln noch in den Kinderschuhen, wird aber perspektivisch eine Rolle spielen, insbesondere für Logistiker, die im Pendelbetrieb regelmäßige Strecken von bis zu 500 km bedienen müssen. Hier hat der Markt allerdings noch nicht die Phase des Modellbetriebs überwunden. Dennoch ist es sinnvoll, eine Logistikimmobilie diesbezüglich zu planen. Da der Strombedarf zu Spitzenzeiten erheblich sein wird, sollte beispielsweise die Schaffung eines Stellplatzes für Stromspeicher berücksichtigt werden.

Durch die häufig dezentrale, aber verkehrsgünstige Lage von Logistikimmobilien ist davon auszugehen, dass Nutzer der Immobilie diese zu einem signifikanten Anteil mit dem motorisierten Individualverkehr erreichen. Um den klimatischen Fußabdruck des Mitarbeiterverkehrs zu senken, kann ein Anreiz die Aufstellung von Ladesäulen sein; Mitarbeiter können ihr Fahrzeug bequem während der Arbeitszeit laden.

Die Nutzung von Fahrrädern hat durch das Aufkommen von E-Bikes erheblich zugenommen. Auch längere Strecken werden durch die Unterstützung von Elektromotoren mittlerweile regelmäßig mit dem Rad zurückgelegt. Um diese umweltfreundliche und gesundheitsfördernde Art der Mobilität zu fördern, sollte eine nachhaltig geplante Logistikimmobilie überdachte Fahrradstellplätze aufweisen. Die Möglichkeit, dort Akkus aufzuladen oder eine Reparaturstation erhöhen die Attraktivität zusätzlich.

2.5.4.13. Biodiversität

Der Bau einer Logistikimmobilie wirkt sich zunächst negativ auf die Biodiversität vor Ort aus. Um diesen Einfluss möglichst gering zu halten, können vor Ort Maßnahmen zur Förderung der Biodiversität umgesetzt werden. Es zeigt sich, dass auch kleinere Maßnahmen einen messbaren Einfluss auf die Biodiversität der Umgebung haben. Grünflächen können naturnah gestaltet werden, indem dort Wildblumenwiesen angelegt werden. Hier ist darauf zu achten, dass mehrjährige, lokal vorkommende Flora verwendet wird. Die Grünpflege solcher Flächen kann günstiger als die für herkömmliche Rasenflächen sein, allerdings müssen bestimmte Anforderungen an die Grünpflege erfüllt sein. Besonders nachhaltig ist die Mahd mit Schafen. In Randbereichen der Immobilie können mit sogenannten Mikro-Wäldern aus schnellwachsenden Gehölzen kleine Ökosysteme mit RückS. 147zugsorten für örtliche Fauna geschaffen werden, die gleichzeitig eine umgebungskühlende Wirkung haben. Weitere Rückzugsflächen oder Habitate können Totholzflächen, Natursteinmauern für Eidechsen oder Hecken sein. Auch Nistplätze für Vögel oder Fledermäuse finden sich zunehmend.

Negativ zu betrachten ist die in letzter Zeit beliebte Aufstellung klassischer Honigbienenstöcke. Diese haben im Vergleich zu Wildbienen eine deutlich geringere Bestäubungsleistung, aber einen größeren Einzugsbereich. Honigbienen sind effiziente Sammler und entziehen der Wildbiene so ihre Nahrungsgrundlage. Besser ist die Aufstellung von geeigneten Insektenhotels, die ebenjenen Wildbienen eine Behausung bieten.

Löschteiche können naturnah gestaltet werden und damit ein Biotop für verschiedene wassernah lebende Tiere und Pflanzen darstellen.