S. 527. Das Entgelt

7.1. Der Bestandzins

Als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung hat der Bestandnehmer das als „Zins“ bezeichnete vereinbarte Entgelt zu bezahlen, das weder auf Geld oder wiederkehrende Leistungen lauten noch ziffernmäßig festgelegt sein muss. Es reicht aus, wenn der Bestandzins bei (allenfalls ergänzender) Vertragsauslegung bestimmbar ist.

Eine Wertsicherungsvereinbarung - etwa gemäß dem von der Bundesanstalt Statistik Österreich veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) 2020 - ist durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, die Geldentwertung auszugleichen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren. Solche „Indexklauseln“ müssen zur Vermeidung von „überraschenden Preiserhöhungen“ in Verträgen mit Verbrauchern aber den Anforderungen des § 6 Abs 1 Z 5 und Abs 2 Z 4 KSchG gerecht werden, damit die Erhöhung insbesondere nicht allzu kurz nach dem Vertragsabschluss (§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG) und nur mit sachlicher Rechtfertigung (§ 6 Abs 1 Z 5 KSchG) erfolgen kann. Mit dem 3. und mit dem 4. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz sollen die Inflationsfolgen bei den Richtwert- und Kategoriemietzinsen durch „Valorisierungsdeckelungen“ (§ 16 Abs 6 MRG; § 5 Abs 2 RichtWG) begrenzt werden; die für den 1. April 2025 vorgesehene Inflationsanpassung entfällt (§ 49j Abs 2 MRG; II. Abschnitt Abs 1c RichtWG).

Außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereiches unterliegen Bestandzinsvereinbarungen nur den allgemeinen Beschränkungen des ABGB, wie laesio enormis (§ 934 ABGB) oder Wucher (§ 879 Abs 2 Z 4 ABGB). Üblicherweise vereinbaren die Vertragspartner monatliche Bestandzinszahlung im Voraus. Für den MRG-Vollanwendungsbereich ordnet § 15 Abs 3 MRG an, dass der Mietzins frühestens am 5. des Kalendermonats im Vorhinein auf ein verkehrsübliches Bankkonto zu entrichten ist, das der Vermieter dem Mieter bekanntzugeben hat.

Gemäß § 907a Abs 2 Satz 1 ABGB muss der Vermieter im Fälligkeitszeitpunkt über den geschuldeten Geldbetrag verfügen können. Im Verhältnis zwischen Verbraucher (Mieter) und Unternehmer (Vermieter) reicht es gemäß § 6a Abs 2 KSchG aber aus, wenn der Mieter am Tag der Fälligkeit den Überweisungsauftrag erteilt.

S. 537.2. Das gesetzliche Bestandgeberpfandrecht (§ 1101 ABGB)

Zur Sicherung des Bestandzinses „im weitesten Sinn“ hat der Bestandgeber einer unbeweglichen Sache ein gesetzliches Pfandrecht an den Sachen, die in das Bestandobjekt eingebracht wurden und dem Bestandnehmer oder den mit ihm lebenden Familienmitgliedern gehören. Dieses Pfandrecht entsteht schon mit der Einbringung der Sachen und bedarf keines rechtsgeschäftlichen Begründungsaktes. Es erlischt, wenn die Sachen vor ihrer gerichtlichen Beschreibung aus dem Bestandobjekt entfernt werden. Der Bestandgeber kann zwar die Wegschaffung der eingebrachten Stücke verhindern (Perklusionsrecht); er muss sie aber wieder freigeben, wenn er nicht binnen drei Tagen die pfandweise Beschreibung bei Gericht beantragt.

Die pfandweise Beschreibung ist (auf Basis eines Hofkanzleidekretes aus dem Jahr 1819) schon aufgrund einer mit Beweisanboten versehenen, einen Mietzinsrückstand schlüssig behauptenden Klage für das im Antrag genau zu beschreibende Bestandobjekt in einem Verfahren gemäß §§ 378 bis 402 EO - ohne weitere Bescheinigung - zu bewilligen. Im Konkurs des Bestandnehmers wird das Bestandgeberpfandrecht als Absonderungsrecht (§ 11 Abs 1 IO) nicht berührt; es kann aber gemäß § 48 Abs 4 IO nur für das letzte Jahr vor der Insolvenzeröffnung geltend gemacht werden (frühere Bestandzinsforderungen bilden daher bloße Insolvenzforderungen).

7.3. Mietzinsbeschränkungen im MRG

7.3.1. Gesetzlicher Mietzins?

Die Höhe des Mietzinses beruht auch im Vollanwendungsbereich des MRG auf der Vereinbarung der Vertragspartner; das MRG beschränkt lediglich die zulässige Mietzinshöhe nach oben. Unterhalb der gesetzlichen Höchstgrenzen sind die Parteien in ihrer Vertragsautonomie nicht beschränkt, es können sogar für verschiedene Zeiträume verschieden hohe Mietzinse vereinbart werden. Ist etwa der Mietzins „förderrechtlich“ (§ 16 Abs 12 MRG) für eine bestimmte Zeit gesetzlich beschränkt, darf schon während der Förderungsdauer - für die Zeit danach - ein anderer, die Grenzen des MRG einhaltender Mietzins vereinbart werden.

S. 54Maßgeblich für die Zulässigkeit des Mietzinses ist stets der Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung, nicht jener des Mietvertragsabschlusses. Die Ermittlung des gesetzlich zulässigen Mietzinses ist ein Akt rechtlicher Beurteilung, der dem Richter vorbehalten bleibt. Solange bei Gericht (oder Schlichtungsstelle) ein Verfahren über die Höhe des Mietzinses anhängig ist, ist gemäß § 27 Abs 3 letzter Satz MRG die Verjährung von Mietzinsrückforderungsansprüchen gehemmt.

Verstöße gegen die Mietzinshöchstgrenzen sind mit Teilnichtigkeit bedroht (die übrigen Vertragsbestimmungen bleiben unberührt), die gemäß § 16 Abs 8 MRG binnen drei Jahren ab der Mietzinsvereinbarung vor der Schlichtungsstelle/vor Gericht geltend gemacht werden muss, widrigenfalls der Verstoß „praktisch saniert“ und der vereinbarte, zum Teil nichtige Mietzins durch Fristablauf rechtswirksam wird. Bei befristeten Verträgen - selbst dann, wenn die Befristungsvereinbarung wegen Verstoß gegen § 29 Abs 1 Z 3 MRG nicht durchsetzbar ist - endet diese Frist gemäß § 16 Abs 8 Satz 3 MRG frühestens sechs Monate nach Vertragsauflösung oder Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag (mit zehnjähriger Verjährung), wobei bei Aneinanderreihung durchsetzbarer Befristungen der letzte Endtermin maßgeblich ist.

Die Verlängerung der Präklusivfrist bei befristeten Mietverhältnissen soll dem Mieter ermöglichen, noch nach dem Ende des Mietvertrages (oder nach der Umwandlung des befristeten Vertrages in einen unbefristeten) seinen Rückforderungsanspruch wegen Mietzinsüberschreitung gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG geltend machen zu können: Zu diesem Zeitpunkt steht er nicht mehr unter dem Druck, bei Geltendmachung seiner im MRG normierten Rechte eine Verlängerung des Bestandverhältnisses zu gefährden. § 16 Abs 8 MRG will jeden einzelnen Mitmieter schützen. Das vorzeitige Ausscheiden eines Mitmieters beendet daher weder den Mietvertrag noch nimmt es dem verbleibenden Mieter diesen Druck; daher wird die Präklusivfrist dadurch nicht ausgelöst. Die Verjährungsfrist beträgt in diesem Fall gemäß § 16 Abs 8 Satz 3 MRG zehn Jahre. Erklärt der Mieter im Mietzins- und Räumungsprozess aber, sich die Wohnung S. 55„nicht leisten“ und die vorzeitige Auflösung des befristeten Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen nach § 1118 zweiter Fall ABGB nicht mehr ex tunc (§ 33 Abs 2 und Abs 3 MRG) beseitigen zu können, beginnt die sechsmonatige Verlängerung der dreijährigen Präklusivfrist (§ 16 Abs 8 Satz 3 MRG) schon mit Zustellung der Räumungsklage.

Bei für unterschiedliche Perioden von vornherein der Höhe nach bestimmt vereinbarten Mietzinses unterschiedlicher Höhe („unbedingter Staffelmietzins“) beginnt die Anfechtungsfrist auch für alle später wirksam werdenden Mietzinse mit dem Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung. Durch die gerichtliche Geltendmachung von Mietzinsüberschreitungen zu bestimmten Zinsterminen tritt keine Hemmung der in § 16 Abs 8 MRG geregelten Präklusion ein. Ein aktenkundiger Eintritt der Präklusion ist von Amts wegen auch erst im Rechtsmittelverfahren wahrzunehmen. Die Präklusivfrist wird durch ein anhängiges Vorverfahren über eine ältere Mietzinsperiode nicht gehemmt.

§ 16 Abs 8 MRG gilt auch für einseitige Mietzinserhöhungen (gemäß §§ 12a, 45, 46 Abs 2, 46a MRG). Dazu zählt auch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung (§ 16 Abs 9 MRG). Berechtigt eine Wertsicherungsvereinbarung den Vermieter zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses, hat der Hauptmieter dem Vermieter den erhöhten Hauptmietzins von dem auf das Wirksamwerden der Indexveränderung folgenden Zinstermin an zu entrichten, wenn der Vermieter dem Hauptmieter in einem nach Wirksamwerden der Indexveränderung ergehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem Termin, sein darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren bekanntgibt. Stützt der Vermieter sein Erhöhungsbegehren auf einen nicht vereinbarten Index, ist es wirkungslos. Eine rückwirkende Geltendmachung des sich aus einer Wertsicherung ergebenden Erhöhungsbetrags ist ebenso unwirksam wie ein verfrühtes, dem Mieter vor dem Wirksamwerden der Indexerhöhung zugehendes Schreiben. Der Mieter kann die Erhöhung des Mietzinses aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung (§ 16 Abs 9 Satz 1 MRG) unabhängig davon überprüfen lassen, ob die dreijährige Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG für die Überprüfung des Hauptmietzinses bereits abgelaufen ist. Jede einzelne Hauptmietzinserhöhung muss gemäß § 49e Abs 5 MRG binnen drei Jahren ab dem Erhöhungsbegehren angefochten werden.

S. 56Versuche des Vermieters, den Mietzins ohne gesetzliche oder vertragliche Grundlage eigenmächtig anzuheben, unterliegen nicht diesen Präklusionsnormen.

Für einen noch nicht im Sinne des § 15 Abs 4 MRG aufgespalteten Pauschalmietzins kann die Anfechtungsfrist des § 16 Abs 8 MRG nicht ablaufen, da dieser Fristenlauf erst mit der Aufspaltung, welche sich nur auf die Zukunft auswirkt, beginnt. Mit dem Ergebnis der Aufspaltung kann der Mieter die Höhe des Pauschalmietzinses auch für die Vergangenheit überprüfen lassen, weshalb nach der Beendigung des Bestandvertrages eine Überprüfung der Aufspaltung des Pauschalmietzinses als Vorfrage im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG möglich ist. Die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG beginnt in diesem Fall mit dem Ende des Mietvertrages.

Ein Unternehmer als Hauptmieter von Geschäftsräumen - für Untermieter gilt keine Rügepflicht - muss zusätzlich „unverzüglich, spätestens bei Übergabe des Mietgegenstandes“ (§ 16 Abs 1 Z 1 MRG), also zwischen Vertragsabschluss und Übergabe des Bestandobjekts, die Mietzinsüberschreitung rügen, um sich überhaupt auf die Teilnichtigkeit berufen zu dürfen. Die Rüge muss jedenfalls unverzüglich nach Kenntnis von den mietzinsbildenden Umständen erfolgen. Kennt der unternehmerische Mieter vor Übergabe des Bestandobjekts und Beginn des Dauerschuldverhältnisses die für die Festlegung des Hauptmietzinses wesentlichen Faktoren und verpflichtet er sich trotz dieses Wissens in einem Vergleich zur Zahlung (zunächst eines Teils, sodann nach Übergabe) des vollen Hauptmietzinses, muss er die Überschreitung der Mietzinsgrenze spätestens bei Abschluss des Vergleichs rügen. Diese Rügepflicht gilt nicht für Vorbereitungshandlungen natürlicher Personen, also für Gründungsgeschäfte angehender Unternehmer („Gründungsprivileg“; § 1 Abs 3 KSchG). Auf die mangelnde unternehmerische Erfahrung kommt es dabei jedoch nicht an - der geschäftsführende Alleingesellschafter einer seit einem Jahr existierenden GmbH unterliegt der Rügeobliegenheit.

7.3.2. Der angemessene Mietzins (§§ 16 Abs 1, 46c MRG)

Der angemessene Mietzins ist der „nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand“ (§ 16 Abs 1 MRG) „durchschnittliche Marktpreis“ für das Mietobjekt im Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung.

S. 57In der Praxis ermitteln Immobiliensachverständige nach der „Vergleichswertmethode“ - als Beantwortung einer Tatfrage, nicht einer Rechtsfrage - zunächst den „ortsüblichen“ Mietzins durch Vergleich der vereinbarten Mietzinse einer möglichst großen Zahl von Bestandobjekten, welche nach Art, Größe und Lage vergleichbar sind. Da die Feststellung des ortsüblichen Mietzinses - insbesondere Methodenwahl und Auf- oder Abwertungsmodus für Vergleichsobjekte - zur Tatfrage gehört, darf sie nicht vom OGH überprüft werden. In einem zweiten Schritt (der vom OGH dem Rechtsbereich zugeordnet wird, in der Praxis aber ebenfalls meist im Sachverständigengutachten erfolgt) wird durch Zu- und Abschläge (für Beschaffenheit, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des zu beurteilenden Objekts) vom/zum ortsüblichen Mietzins - „nötigenfalls“ unter Anwendung des § 273 ZPO - der angemessene Mietzins bestimmt. Dabei ist immer eine Gesamtschau (keine Saldierung vieler kleiner Zu- und Abschläge) erforderlich, weil der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist und erfahren wird. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten ist nur ein Kontrollinstrument. Die Justierung im Einzelfall hat nach richterlichem Ermessen zu erfolgen.

Im Fall eines befristeten Hauptmietvertrags (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG) verringert sich der höchstzulässige („angemessene“) Hauptmietzins gemäß § 16 Abs 7 MRG um 25 %; diese Verminderung fällt bei Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag weg, wenn im ursprünglichen Vertrag die Differenz „ziffernmäßig“ ausgewiesen wurde.

Die Angemessenheitsgrenze gilt für

S. 58Gemäß § 46c MRG darf der Vermieter nach bestimmten Standardanhebungen für die Dauer von 20 Jahren den angemessenen Mietzins vereinbaren. Nach Ablauf dieser Frist fällt der Mietzins auf den nach den geltenden Mietzinsbildungsvorschriften zulässigen Mietzins zurück. Dabei ist auch ein Befristungsabschlag vorzunehmen. Waren bei Abschluss des Mietvertrages die Kriterien für den Lagezuschlag noch nicht vorhersehbar, muss sie der Vermieter dem Mieter noch vor Ablauf der 20-Jahres-Frist schriftlich bekanntgeben.

7.3.3. Der Kategoriemietzins (§ 15a MRG)

Der Gesetzgeber schuf durch das MRG für Mietzinsvereinbarungen zwischen 1.1.1982 und 28.2.1994 (seit 1.3.1994 gilt das Richtwertsystem) durch Ausstattungsmerkmale charakterisierte, schematisierte Wohnungstypen („Kategorien“), an die er leicht errechenbare Mietzinsobergrenzen knüpfte.

§ 16 Abs 2 Z 6 MRG knüpft aber auch bei der Ermittlung des Richtwertmietzinses an diese Kategorien an.

Eine Wohnung ist brauchbar, wenn sie zum sofortigen Bewohnen geeignet ist, also keine die Benützung hindernden Mängel und keine gefährlichen Energieanschlüsse und keine gefährlichen elektrischen Anlagen aufweist.

Für nach dem 30.9.2006 abgeschlossene Mietverträge gilt gemäß §§ 15a Abs 2, 49e Abs 3 MRG: „Ist im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags die Wohnung oder ein Ausstattungsmerkmal nicht brauchbar oder entspricht eine Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard, so ist dies für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards dem Vermieter angezeigt und dieser den Mangel nicht in angemessener Frist, höchstens aber binnen dreier Monate ab Zugang der Anzeige, behoben hat.“ Diese dreimonatige Frist darf auch bei S. 59umfangreichen und schwierigen Sanierungen nicht überschritten werden; gezielte Verzögerungen durch den Mieter (Verweigerung des Zugangs) verlängern die Frist aber um den dadurch verursachten Zeitverlust. Im befristeten Mietverhältnis muss der Mieter so rechtzeitig rügen, dass der Vermieter den Mangel noch vor dem Vertragsende beheben kann.

7.3.4. Der Richtwertmietzins (§ 16 Abs 2 MRG)

Ausgangspunkt dieses seit 1.3.1994 für Wohnungen der Kategorien A, B und C (nicht für Geschäftsräume; § 16 Abs 1 Z 1 MRG) anwendbaren, im Vergleich zum Kategoriemodell sehr komplizierten, aber verfassungsrechtlich unbedenklichen Systems zur Mietzinsbegrenzung im öffentlichen Interesse an erschwinglichem Wohnraum für einkommensschwache Mieter unter Bedachtnahme auf regionale Unterschiede ist die „mietrechtliche Normwohnung“ (§ 2 Abs 1 Richtwertgesetz [RichtWG]) in einem „Altbau“ (Baubewilligung vor 9.5.1945; § 16 Abs 1 Z 2 MRG). Sie ist brauchbar, hat zwischen 30 und 130 m² Nutzfläche, liegt in durchschnittlicher Lage, in einem „ordnungsgemäß“ erhaltenen Gebäude, bestehend aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett, zeitgemäßer Badegelegenheit, mit Zentral-, Etagen- oder gleichwertiger stationärer Heizung. Ob eine Lage (Wohnumgebung) besser als durchschnittlich ist, ergibt sich aus einem wertenden Vergleich mit anderen Lagen; in Wien mit Stadtgebietsteilen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einheitliches Wohngebiet bilden.

Der Justizminister setzte nach Empfehlungen eines Beirats („sozialpartnerschaftlich“ besetzt; § 7 Abs 2 RichtWG idF Art 4 WRN 2000 und Art 5 WohnAußStrBeglG) für jedes Bundesland durch Verordnung den Richtwert (den „richtigen“ Mietzins für die mietrechtliche Normwohnung) fest, der die Grundlage für die Berechnung des nach § 16 Abs 2 MRG höchstzulässigen Hauptmietzinses bildet (§ 1 RichtWG).

S. 60Gemäß § 5 Abs 2 RichtWG vermindern oder erhöhen sich die in § 5 Abs 1 RichtWG normierten Richtwerte in dem Maß, das sich aus der Veränderung des Jahresdurchschnittswerts des Verbraucherpreisindex 2010 des jeweiligen Vorjahres gegenüber dem Indexwert 116,3 (Durchschnittswert des Jahres 2018) ergibt. Das 3. und das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz haben allerdings in § 5 Abs 2 RichtWG die „Mietpreisbremse“ so angezogen, dass es erst wieder ab 1. April 2026 zu - überdies gelinderten („gedeckelten“) - Inflationsanpassungen kommen kann.

Die werterhöhenden und wertvermindernden Abweichungen des zu beurteilenden Objekts von der Normwohnung - der konkrete „Wohnwert“ - sollen durch prozentuelle Zu- und Abschläge „nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens“ (§ 16 Abs 2 MRG), insbesondere nach den Kriterien des § 16 Abs 2 Z 1 bis Z 6, Abs 3 und Abs 4 MRG (gegen die keine verfassungsrechtlichen Bedenken bestehen) berücksichtigt werden. Aufgrund der Orientierung an der allgemeinen Verkehrsauffassung und an der Erfahrung des täglichen Lebens ist eine Gesamtschau ohne Bewertung aller (auch der winzigsten) Ausstattungsdetails vorzunehmen, weil der Wert einer Wohnung nur „insgesamt“ erfassbar ist. Die Zu- und Abschläge sind zu saldieren und der Saldo ist zum Richtwert zu addieren oder von ihm zu subtrahieren. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten kann nur ein Kontrollinstrument sein; die Justierung im Einzelfall hat nach richterlichem Ermessen zu erfolgen.

Da die Normwohnung der Kat A entspricht, sind für Wohnungen der Kat B und C gemäß § 16 Abs 2 Z 5 MRG nicht näher beschriebene („entsprechende“) Abschläge vom Richtwert vorzunehmen; laut Beiratsempfehlung für Wien, Kärnten und Salzburg 25 % für die Kategorie B und laut Beiratsempfehlung für Salzburg und Wien 50 % für die Kategorie C.

Für nicht dem typischen Althausbestand entsprechende Gebäudeteile - wie Heizung, Lift, Antenne, Garage, Kinderwagen- oder Fahrradabstellraum, Gegensprechanlage, Telefon- und Telekabelanschluss - sind jedenfalls Zuschläge zulässig. Auch Parkettböden und ein zentrales Vorzimmer rechtfertigen Zuschläge. Zuschläge für eine kleine Speisekammer und ein Fenster im Bad sind zwar „zweifelhaft“; eine krasse (und daher vom OGH aufgreifbare) Fehlbeurteilung liegt darin S. 61aber noch nicht. Für die gehobene Ausstattung einer Küche, für die Trennung von Bad und WC und für eine Entlüftung ins Freie gebühren keine Zuschläge. Für dem Mieter vertraglich auferlegte Wartungs- und Instandhaltungspflichten gebührt aufgrund der taxativen Auflistung der Kriterien in § 16 Abs 2 Z 1 bis Z 6 MRG kein Abschlag. Lärmbelastung bildet ein Lagekriterium iSd § 16 Abs 2 Z 3 MRG; davon unabhängig ist die Lärmbelastung der konkret zu beurteilenden Wohnung, die einen Abschlag iSd § 16 Abs 2 Z 1 MRG begründen oder deren Fehlen einen Zuschlag rechtfertigen kann.

Ein Lagezuschlag iSd § 16 Abs 2 Z 3 MRG ist zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs 3 RichtWG), wobei es für eine Lage (Wohnumgebung) nicht auf politische Grenzziehungen, sondern auf die Beurteilung des Wohnungsmarktes als einigermaßen einheitliches Wohngebiet ankommt. Die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) ist gemäß § 2 Abs 3 RichtWG nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen, wobei eine Lage (Wohnumgebung) mit einem noch im Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat, höchstens als durchschnittlich einzustufen ist. Daher gibt es keinen Lagezuschlag in einer einem „Gründerzeitviertel“ entsprechenden Wohnumgebung. Der (Gegen-)Beweis, dass sich die Wohnumgebung - etwa durch Neubauten - gegenüber einem solchen „Gründerzeitviertel“ verbessert hat, ist aber zulässig.

§ 16 Abs 3 MRG enthält genaue Anweisungen zur Ermittlung der Lagezuschläge und Lageabschläge; ein Lagezuschlag setzt voraus, dass das „lagetypische“ Grundpreisniveau höher liegt als jenes, das dem jeweiligen Richtwert zugrunde liegt.

Ein solcher Zuschlag - der nicht nach richterlichem Ermessen (§ 273 ZPO), sondern nur auf Basis von Sachverständigengutachten festgesetzt werden darf, doch die „Berechtigung“ eines Lagezuschlags ist eine Rechtsfrage - ist zwingend gemäß § 16 Abs 4 MRG außerdem nur dann zulässig, wenn die für den LageS. 62zuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter zumindest schlagwortartig in Schriftform - es genügt eine nicht unterschriebene Urkunde - spätestens bei Mietvertragsabschluss bekanntgegeben werden. Dieses gesetzliche Erfordernis soll kein „plumper Versuch des Gesetzgebers sein, den Vermieter zu benachteiligen“ und keine „sinnlose Schikane“, sondern eine schriftlich dokumentierte, schlagwortartige und gehaltvolle Information für den Mietinteressenten als Grundlage der Bewertung der Wohnumgebung. Ausreichend soll sein „ruhige, zentrumsnahe Lage in Innsbruck“, „verkehrsgünstige Lage und Blick ins Grüne“, „Lage im Cottage-Viertel mit Nähe zum Prater und günstiger Verkehrsanbindung“ oder „gute Wohnlage, sehr gute Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel in unmittelbarer Nähe“, aber nicht „überdurchschnittliche Lage außerhalb eines Gründerzeitviertels“ mit „allgemein bekannter guter Verkehrslage“.

Der für die einzelne Wohnung ermittelte Richtwertmietzins ist jedenfalls nach oben durch den „angemessenen“ und nach unten durch den „Kategoriemietzins“ begrenzt.

Im Fall eines befristeten Hauptmietvertrags (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG) verringert sich der höchstzulässige Hauptmietzins gem § 16 Abs 7 MRG um 25 %; diese Verminderung fällt bei Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag weg, wenn im ursprünglichen Vertrag die Differenz „ziffernmäßig“ ausgewiesen wurde.

7.4. Die Zusammensetzung des Mietzinses

7.4.1. Mietzinsbestandteile (§ 15 MRG)

Der „Mietzins für Hauptmiete“ (§ 15 MRG) besteht aus dem Hauptmietzins, Anteilen an Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, Anteilen für besondere Aufwendungen (§ 24 MRG) und dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen (§ 15 Abs 1 MRG). Pauschalmietzinse können im Außerstreitverfahren (§ 37 Abs 1 Z 8a MRG) gemäß § 15 Abs 4 MRG ab dem auf den Antragstag folgenden Zinstermin in diese Bestandteile aufgegliedert werden.

S. 637.4.2. Die Umsatzsteuer (§ 15 Abs 2 MRG)

Die Anrechnung der Umsatzsteuer erfolgt im Vollanwendungsbereich des MRG kraft Gesetzes (§ 15 Abs 2 MRG) und bedarf keiner Vereinbarung. Der Begriff „Pauschalmietzins“ umfasst anders als der Begriff „Bruttomietzins“ nicht die Umsatzsteuer. Der Vermieter ist berechtigt, die Umsatzsteuer vom gesamten Mietzins (einschließlich Bewirtschaftungskosten) zu verlangen. Das Gesetz räumt ihm allerdings für die Anrechnung der Umsatzsteuer ein Wahlrecht zwischen den Möglichkeiten der Überwälzung und der Selbsttragung ein. Macht der Vermieter von der Möglichkeit der Überwälzung der Umsatzsteuer vom gesamten Mietzins Gebrauch, muss er die dem Mieter verrechneten Aufwendungen um die darauf entfallende Vorsteuer entlasten; andernfalls kann er die vollen Rechnungsbeträge - einschließlich der darin enthaltenen Umsatzsteuer - als Betriebskosten vorschreiben.

7.4.3. Die Nutzfläche als Verteilungsschlüssel (§ 17 MRG)

Die in § 17 Abs 2 MRG gesetzlich definierte Nutzfläche (in Quadratmetern) dient als Grundlage für die Verteilung der Bewirtschaftungskosten und für die Berechnung des üblicherweise nach Quadratmetern vereinbarten Mietzinses; auch § 16 Abs 2 MRG begrenzt den Mietzins nach Quadratmetern der Nutzfläche. Sie umfasst die Bodenfläche des Bestandobjektes abzüglich der Wandstärken und der Ausnehmungen im Verlauf der Wände. Mangels abweichender Vereinbarung und mangels durch Messvorrichtungen ermittelter verbrauchsabhängiger Verteilungsschlüssel (§ 17 Abs 1a MRG) bestimmt sich der Anteil eines Bestandobjektes an den gesamten Bewirtschaftungskosten des Hauses nach dem Verhältnis seiner Nutzfläche zur Nutzfläche der übrigen Mietgegenstände dieses Hauses (§ 17 Abs 1 MRG). Die Nutzfläche eines Hauses setzt sich aus den Nutzflächen aller vermietbaren Räume zusammen, sodass allgemeine Teile bei der Nutzflächenermittlung nicht zu berücksichtigen sind. Was Nutzfläche ist, wird durch das Gesetz festgelegt und ist einer Parteienvereinbarung nicht zugänglich, doch kann der Vermieter mit allen Mietern gemäß § 17 Abs 1 Satz 1 MRG für einzelne Aufwendungen des Hauses schriftlich einen von der Nutzfläche abweichenden Verteilungsschlüssel der Gesamtkosten vereinbaren. § 17 Abs 1a MRG sieht für messbare verbrauchsabhängige Aufwendungen auf Basis einer schriftlichen Vereinbarung zwischen dem Vermieter und mindestens zwei Dritteln der Mieter (berechnet nach Bestandobjekten) eine Aufteilung nach Verbrauchsanteilen vor. S. 64Verursacht ein Mieter unverhältnismäßig hohe Betriebskosten (Müllabfuhrkosten, Wasserverbrauchskosten), kann ihm der Außerstreitrichter (§ 37 Abs 1 Z 12 MRG) aus Billigkeitserwägungen die übermäßigen Kosten allein auferlegen.

7.4.4. Bewirtschaftungskosten

7.4.4.1. Allgemeines

Während das ABGB keinen Betriebskostenbegriff kennt, normieren die §§ 21 ff MRG - für dessen Vollanwendungsbereich - taxativ als Betriebskosten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für die Wasserversorgung, Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung, Rauchfangkehrer, Kanalräumung, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses, angemessene Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung, andere Schadensversicherungen (mit Zustimmung der Mehrheit der Mieter berechnet nach den Mietgegenständen), einen Pauschalbetrag für Verwaltungsauslagen (§ 22 MRG), Kosten der Hausbetreuung (§ 23 MRG), öffentliche Abgaben (insbesondere die Grundsteuer) und Kosten für Gemeinschaftsanlagen, soweit nicht das Heizkostenabrechnungsgesetz anwendbar ist (Personenaufzug, zentrale Waschküche, Betreuung von Grünanlagen).

Da der Betriebskostenkatalog im MRG gesetzlich zwingend definiert ist, sind davon zu Lasten des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam. Ihm gegenüber verjährte Betriebskosten kann der Vermieter nicht auf die Mieter überwälzen.

Der Vermieter hat mit dem Haus vernünftig zu wirtschaften und die Bewirtschaftungskosten im ortsüblichen Rahmen zu halten - ihre Höhe ist insoweit im Außerstreitverfahren gemäß § 37 Abs 1 Z 12 MRG einer materiellrechtlichen Preiskontrolle unterworfen. Ob jemand Betriebskosten schuldhaft verursacht hat, ist nur für Schadenersatzansprüche, aber nicht für ihren im Außerstreitverfahren festzustellenden Charakter als Betriebskosten von Bedeutung.

S. 657.4.4.2. Wasserversorgung

Als Betriebskosten gelten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für die Versorgung des Hauses mit Wasser aus einer öffentlichen Wasserleitung (Wassergebühren und Kosten, die durch die nach den Lieferbedingungen gebotenen Überprüfungen der Wasserleitungen (insbesondere Dichtheitsprüfungen) erwachsen) oder für die Erhaltung der bestehenden Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichen Wasserleitung. Zu den Wasserkosten zählen auch die Abwasserentsorgungskosten und regelmäßig wiederkehrende Kanalbenützungsgebühren.

7.4.4.3. Verbrauchsermittlungskosten

Hat der Vermieter mit zwei Dritteln der Mieter (berechnet nach Bestandobjekten) gemäß § 17 Abs 1a MRG eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung für bestimmte Aufwendungen schriftlich vereinbart, darf er die Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen als Betriebskosten verrechnen.

7.4.4.4. Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Unratabfuhr und Schädlingsbekämpfung (§ 21 Abs 1 Z 2 MRG)

Nur die Kosten der regelmäßig auf Grund der Kehrordnungen durchzuführenden Rauchfangkehrungen können als Betriebskosten auf die Mieter überwälzt werden, Rauchfangreparaturen gelten hingegen als Erhaltungsarbeiten.

Zur Kanalräumung gehören auch die Arbeiten zur Behebung einer Kanalverstopfung, solange sie ohne Eingriff in die Substanz (Mauerwerk, Ausfräsen der Rohre) durchführbar sind. Notwendige Substanzeingriffe gelten als Erhaltungsarbeiten, die grundsätzlich (§ 1096 ABGB, § 3 MRG) vom Vermieter zu finanzieren sind.

Kosten der Unratabfuhr sind die von den Gemeinden vorgeschriebenen Müllabfuhrgebühren und die Aufwendungen für die Entsorgung herrenlosen Gerümpels (auch tote Tauben, Taubenkot, Schutt und Laub aus der Dachrinne). Ist die Herkunft einer bestimmten Person zuordenbar (von einem ausgezogenen Mieter zurückgelassenes Gerümpel, dessen Entfernung der Vermieter gemäß § 1109 ABGB verlangen konnte), darf der Vermieter die Entsorgungskosten nicht auf die Mieter überwälzen.

S. 66Die Kosten der Schädlingsbekämpfung (einschließlich der Vorbeugung), nicht aber die Folgekosten (Schadensbehebung) des Schädlingsbefalls, sind Betriebskosten. Mit Taubenabwehranlagen und Taubennetzen wird eine besondere Ausstattung von Gebäuden geschaffen; ihre Kosten können nicht als Betriebskosten verrechnet werden.

7.4.4.5. Hausbeleuchtung (§ 21 Abs 1 Z 3 MRG)

Die Kosten einer angemessenen Beleuchtung einschließlich des regelmäßigen Ersatzes kleiner Verschleißteile (Glühbirnen, Sicherungen) der allgemeinen Teile der Liegenschaft sind Betriebskosten, alle Reparaturen an der Beleuchtungsanlage sind Erhaltungsarbeiten, deren Kosten der Vermieter zu tragen hat. Kosten des Stromverbrauchs des Mieters im Bestandobjekt sind nie Betriebskosten.

7.4.4.6. Versicherungskosten (§ 21 Abs 1 Z 4, Z 5 und Z 6 MRG)

Die Kosten angemessener, das versicherte Risiko abdeckender Versicherungen gegen Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschäden (einschließlich Korrosion) sind zwingend Betriebskosten, solange die Prämien nicht allzu weit (25 % bis 30 % sind zu viel) von den marktüblichen Konditionen abweichen und damit die Grenzen vernünftiger Wirtschaftsführung überschreiten.

Alle übrigen liegenschaftsbezogenen Versicherungskosten sind nur dann Betriebskosten, wenn die Mehrheit der Hauptmieter (berechnet nach vermieteten Bestandobjekten), der Versicherung (und jeder Änderung des Versicherungsvertrages) zugestimmt hat. Es kommt für die Mehrheitsbildung auf den Zeitpunkt des Versicherungsvertrages (Abschluss, Erneuerung, Änderung) an; nachträgliche Mehrheitsänderungen (Zahl der Objekte, Meinungsänderung der Stimmberechtigten) sind ohne Bedeutung.

7.4.4.7. Verwaltungsauslagen (§§ 21 Abs 1 Z 7, 22 MRG)

Diese Betriebskostenposition umfasst einen Pauschalbetrag (ermittelt nach der Nutzfläche und dem Kategorie-A-Satz gemäß § 15a Abs 3 Z 1 MRG) für „die Verwaltung des Hauses einschließlich der Auslagen für Drucksorten, BuchungsS. 67gebühren udgl“. Damit sind jedenfalls „Zinszettelgebühren“, „Buchungs- und Inkassogebühren“ und „Bankspesen“ abgegolten.

Die mit der Errichtung des schriftlichen Mietvertrages verbundenen Kosten werden durch den in § 22 MRG normierten Verwaltungskostenpauschalbetrag abgegolten, da die Errichtung von Mietverträgen eine geradezu typische mit der Verwaltung des Hauses verbundene Tätigkeit ist. Dabei bleibt es auch bei der Einschaltung eines Rechtsanwaltes, wenn der Mieter dem Rechtsanwalt keinen Auftrag zur Vertragserrichtung erteilt hat. Zahlt der Mieter die Kosten der Vertragserrichtung, kann er sie gemäß § 27 Abs 1 Z 1 MRG als ohne gleichwertige Gegenleistung erbrachte Leistung zurückfordern. Haben Vermieter und Mieter dem Rechtsanwalt den Auftrag erteilt, verstößt die Zahlung „des vom Vermieter veranlassten Teiles des Honorars“ durch den Mieter gegen das Ablöseverbot. Wenn der Mieter nur die Kosten tragen soll, dem Anwalt aber kein Mandat erteilt hat, hat auch der Anwalt keinen Anspruch gegen den Mieter.

7.4.4.8. Aufwendungen für die Hausbetreuung (§ 23 MRG)

Ist kein vor dem 1.7.2000 (Außerkrafttreten des Hausbesorgergesetzes) bestellter Hausbesorger tätig, sind die angemessenen Hausbetreuungskosten anhand des Aufgabenkreises eines Hausbesorgers (Reinhaltung, Wartung, Beaufsichtigung, Gehsteigräumung, Schneeräumung) als Betriebskosten von den Mietern zu tragen. Aufwendungen des Vermieters für ein Call-Center, das nach Meldung von Schäden und Störfällen Professionisten schickt, sind nicht als Betriebskosten auf die Mieter überwälzbar.

Kosten der Entfernung von (drohenden) Dachlawinen (Schnee ist kein Unrat im Sinne des § 21 Abs 1 Z 2 MRG) können, wenn zur Entfernung die üblichen Fähigkeiten eines Hausbetreuers ausreichen, gemäß § 23 MRG auf die Mieter überwälzt werden.

Erledigt die Hausbetreuung ein Dienstnehmer des Vermieters, ist gemäß § 23 Abs 2 lit a MRG sein angemessenes Entgelt zuzüglich der Dienstgeberbeiträge zur Sozialversicherung und sonstiger gesetzlich angeordneter Abgaben (Kommunalsteuer) S. 68verrechenbar. Dazu kommen die Kosten der üblichen Geräte und Materialien, sofern es sich nicht um teures technisches Gerät handelt, dessen Kosten einen Erhaltungsaufwand darstellen.

Lässt der Vermieter das Haus von einem Werkunternehmer betreuen, darf er gemäß § 23 Abs 2 lit b MRG den angemessenen - auf dem örtlichen Markt üblichen - Werklohn für die erbrachten (nicht die vereinbarten) Dienstleistungen verrechnen.

Betreut der Vermieter (oder ein naher Angehöriger) das Haus selbst, darf er gemäß § 23 Abs 2 lit c MRG das fiktive angemessene Entgelt eines unselbständig beschäftigten Hausbetreuers im Sinne des § 23 Abs 2 lit a MRG (einschließlich der Dienstgeberbeiträge zur Sozialversicherung) verrechnen, soweit er die Arbeiten tatsächlich geleistet hat. Erbringt er Betreuungsleistungen nur „marginal“, entstehen den Mietern daraus keine Betriebskosten.

7.4.4.9. Öffentliche Abgaben (§ 21 Abs 2 MRG)

Der Vermieter darf den Mietern als Betriebskosten liegenschaftsbezogene öffentliche Abgaben - das ist in der Regel die Grundsteuer - verrechnen.

7.4.4.10. Anteil an besonderen Aufwendungen (§ 24 MRG)

Die Benützung der in § 24 MRG genannten Gemeinschaftsanlagen (Personenaufzug, Waschküche, Gegensprechanlage, Parkgarage, Hauptzähler der Stromversorgung, Brandschutzeinrichtungen und Feuerlöscher) steht definitionsgemäß jedem Hauptmieter gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebes rechtlich frei. Sondernutzungsvereinbarungen mit einem Teil der Mieter nehmen der Einrichtung den Charakter der Gemeinschaftsanlage.

Die zur Benützung der Gemeinschaftsanlage vertraglich (auch konkludent) berechtigten Hauptmieter - alle, die keine die Benützungsberechtigung aufS. 69hebende Vereinbarung mit dem Vermieter geschlossen haben -, haben sich gemäß § 17 MRG nach dem Nutzflächenschlüssel der Benützer an den Betriebskosten der Gemeinschaftsanlage zu beteiligen. Hat der Hauptmieter aber objektiv keine („vernünftige, praktische“) Möglichkeit zur Benützung der Gemeinschaftsanlage, muss er sich auch nicht an ihren Betriebskosten beteiligen. So bewirkt der fehlende Anschluss einzelner Mieter an die Fernwärmeversorgung, dass ihnen trotz des Rechts zur Benützung die objektive Benützungsmöglichkeit fehlt.

Da der Nutzen einer allgemeinen Grünanlage (Aussicht, Luftqualität) auch ohne „Benützung“ (Betreten) eintritt, sind ihre Betreuungskosten (Mähen, Bewässern, Reinigen) gemäß § 24 Abs 2 MRG von allen Hauptmietern zu tragen.

7.4.5. Die Bewirtschaftungskostenabrechnung (§ 21 Abs 3 und Abs 4 MRG)

Die übliche Jahrespauschalverrechnung besteht in der monatlichen Vorschreibung gleich bleibender Teilbeträge gegen Abrechnung bis 30.6. des Folgejahres. Überschüsse hat der Vermieter zum übernächsten Zinstermin zurückzuerstatten, Fehlbeträge haben die Hauptmieter zum übernächsten Termin zu entrichten. Somit sind Betriebskostenrückstände oder Betriebskostenüberschüsse immer zwischen den aktuellen Mietvertragspartnern im Fälligkeitszeitpunkt (gemäß § 21 Abs 3 vorletzter Satz MRG ist dies der übernächste Zinstermin nach der Abrechnung) auszugleichen. Dadurch soll der Vermieter von der Vorfinanzierung überwälzbarer Betriebskosten entlastet werden, ohne dass der Mieter über Gebühr belastet wird. Unter Verweis auf § 1099 ABGB soll diese Regelung auch für Betriebskosten-Überwälzungsvereinbarungen im Teilanwendungsbereich des MRG gelten, wobei mangels konkreter Vereinbarung die im MRG aufgezählten Betriebskosten gemeint sein sollen. Anhand der verzeichneten Einnahmen und Ausgaben mit Verwendungszwecken soll der Mieter unter Heranziehung der dazugehörigen Belege in die Lage versetzt werden, die Abrechnung auf Rechtmäßigkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu überprüfen.

S. 70Die Pauschalraten des Vorjahres dürfen (bei einer Kostensteigerung) gemäß § 21 Abs 3 MRG im Folgejahr um höchstens 10 % erhöht werden. Sie sind gesetzliche Mietzinsbestandteile (keine Akontierungen), weshalb der jeweilige Hauptmieter im Fälligkeitszeitpunkt des Überschusses oder Fehlbetrages (der ebenfalls gesetzlicher Mietzinsbestandteil ist) Gläubiger oder Schuldner ist.

Die Abrechnung hat alle im Kalenderjahr dem Vermieter gegenüber fällig gewordenen (auch durch Vergleich mit dem Hausbesorger) und gegenüber dem Vermieter nicht verjährten Bewirtschaftungskosten zu erfassen, die nach dem Aufteilungsschlüssel (§ 17 MRG oder wirksame Vereinbarungen) auf die Mietobjekte zu verteilen und den Vorauszahlungen gegenüberzustellen sind. Es muss aus der Abrechnung für einen Hauptmieter mit durchschnittlicher Auffassungsgabe hervorgehen, ob und warum der Mieter oder der Vermieter einen Nach- oder Rückforderungsanspruch hat.

Der Vermieter hat die Abrechnung an geeigneter Stelle im Haus aufzulegen; einen gesetzlichen Mindestzeitraum für die Auflage gibt es nicht. Er hat dem Hauptmieter auch Belegeinsicht (samt Herausgabe von Kopien gegen Kostenersatz) zu gewähren, wenn der Mieter dies binnen angemessener Frist begehrt.

Die Vorlage der Abrechnung samt Beilagen kann von jedem Hauptmieter - bei Vermieterwechsel gegen den „neuen“ Vermieter - im Außerstreitverfahren gemäß §§ 37 Abs 3 Z 11, 21 Abs 5, 20 Abs 4 MRG durch Verhängung von „Ordnungs-“(Beuge-)strafen gerichtlich durchgesetzt werden. Macht der Vermieter die Bewirtschaftungskosten nicht innerhalb eines Jahres ab dem Ende des Verrechnungsjahres durch Legung der Abrechnung und Gewährung von Belegeinsicht geltend, ist seine Forderung präkludiert.

Von der Einzelvorschreibung der Bewirtschaftungskosten in jedem Kalendermonat als Alternative zur Jahrespauschalverrechnung (§ 21 Abs 4 MRG) macht aufgrund des hohen Verwaltungsaufwandes kaum ein Vermieter Gebrauch.

S. 717.4.6. Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstige Leistungen des Vermieters (§ 25 MRG)

Stellt der Vermieter dem Hauptmieter Einrichtungsgegenstände (die nicht schon die Ausstattungskategorie und damit den Hauptmietzins bestimmen) zur Verfügung oder verpflichtet er sich zu anderen Leistungen, darf er hiefür neben dem Mietzins für die Räumlichkeiten ein angemessenes - ortsübliches - Entgelt vereinbaren. Es muss eine Vereinbarung vorliegen, nach welcher für bestimmte, demnach nicht als (bloßes) Zubehör zum Bestandobjekt geltende Einrichtungsgegenstände - neben dem Hauptmietzins - ein zusätzliches Entgelt zu bezahlen ist. Das angemessene Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände orientiert sich an deren Wiederbeschaffungswert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und an der voraussichtlichen Restnutzungsdauer; es enthält für den Vermieter einen nach § 273 ZPO üblicherweise mit 12 % bis 15 % festgesetzten angemessenen Gewinn. Der so errechnete Betrag kann monatlich während der gesamten Vertragsdauer und nicht nur während des Zeitraums der Restnutzungsdauer verlangt werden.

7.4.7. Der Untermietzins (§ 26 MRG)

Die Anwendbarkeit des § 26 MRG setzt voraus, dass das Untermietverhältnis von einem Hauptmietverhältnis im Vollanwendungsbereich des MRG abgleitet wird. Der Untervermieter darf mit dem Untermieter (neben der Überwälzung der sonstigen Mietzinsbestandteile) maximal 150 % des von ihm zulässigerweise zu entrichtenden Hauptmietzinses als Untermietzins vereinbaren; bei teilweiser Untervermietung verringert sich der zulässige Untermietzins gemäß § 26 Abs 2 MRG um einen dem nicht untervermieteten Teil entsprechenden angemessenen Betrag. Verbessert der Untervermieter das Bestandobjekt zum objektiven Nutzen des Untermieters, führt dies zu einer angemessenen Erhöhung des Untermietzinses. Bei befristeter Untervermietung vermindert sich der höchstzulässige Untermietzins um 25 %. Dieser Abschlag fällt bei Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag weg, sofern die Differenz im Untermietvertrag schriftlich ausgewiesen wurde (§ 26 Abs 3 MRG).

S. 727.4.8. Rückforderung verbotener Leistungen (§ 27 MRG)

Merkmal des verbotenen Ablösevertrags ist das Fehlen einer gleichwertigen Gegenleistung. Die auf bereicherungsrechtlichen Grundsätzen beruhenden Rückforderungsansprüche des § 27 MRG, die als Spezialtatbestände Gewährleistungsansprüche verdrängen und gemäß § 37 Abs 1 Z 14 MRG zwingend im Außerstreitverfahren durchzusetzen sind, setzen den Bestand eines Haupt- oder Untermietverhältnisses im Vollanwendungsbereich des MRG voraus.

Der Mieter darf gemäß § 27 Abs 1 Z 1 MRG zurückfordern, was er ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem Vormieter oder „einem anderen“ (zB dem Makler) geleistet hat; ausgenommen sind der Ersatz tatsächlicher Übersiedlungskosten und der Rückersatz des vom Vermieter gemäß § 10 MRG dem Vormieter zu ersetzenden Investitionsaufwandes. Unzulässig sind Zahlungen für alle Leistungen des Vermieters, die bereits mit dem Mietzins abgegolten werden, weiters Ablösen (Kaufpreiszahlungen), soweit die Preise über dem Zeitwert liegen (sei es für Einrichtungsgegenstände oder für Investitionen des Vormieters), aber auch die Übernahme von Mietzinsschulden des Vormieters. Zulässig sind echte Mietzinsvorauszahlungen für einen im Vorhinein feststehenden Zeitraum („die letzten sechs Monate des Vertrages“ genügt nicht), die bei vorzeitiger Vertragsauflösung aliquot rückzahlbar sind. Abgesehen davon sind die meisten Einmalzahlungen auch dann verboten, wenn der höchstzulässige Mietzins dadurch nicht ausgeschöpft wird.

Aufgrund des im Maklerrecht zur Bevorzugung von Wohnungssuchenden normierten „Erstauftraggeberprinzips“ wird sich der Makler bei Vermittlung von Wohnungsmietverträgen oft um den Vermieter als „ersten“ Auftraggeber bemühen, um sich gemäß § 17a Maklergesetz einen Streit um den Provisionsanspruch gegen den Wohnungsmieter (§ 17a Abs 2 bis Abs 5 Maklergesetz) zu ersparen. Es fehlt aber auch an einer die Provisionszahlung des Mieters rechtfertigenden Gegenleistung im Sinne des § 27 Abs 1 Z 1 MRG, wenn Makler und Vermieter zueinander in einem so starken Abhängigkeitsverhältnis (maßgebS. 73licher Einfluss auf die Geschäftsführung des jeweils anderen) stehen, dass für eine verdienstvolle, den Vertragsabschluss fördernde Vermittlertätigkeit praktisch kein Raum bleibt. Auch § 6 Abs 4 Maklergesetz verwehrt dem Makler eine Provision, wenn er selbst Partner des Geschäfts wird oder wenn das mit dem Dritten (Vermieter) geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen wirtschaftlichen oder familiären Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten (Vermieter), das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Provisionsanspruch, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist. Verweigert aber diese gesetzliche Bestimmung einen Provisionsanspruch, besteht eben keine Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung, was zur Anwendbarkeit des § 27 Abs 1 Z 1 MRG führt.

Leistungen des Mieters für die Einräumung eines Kündigungsverzichts des Vermieters (§ 27 Abs 1 Z 2 und Abs 2 lit b MRG) sind nur dann zulässig, wenn schon im Mietvertrag ein bestimmter Betrag als Entgelt für den Verzicht auf die Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 Z 4 und Z 6 MRG vereinbart wurde und ohne einen solchen Verzicht der Mietvertragsabschluss für den Mieter sinnlos gewesen wäre.

Soweit für die Vermittlung einer Miete ein offenbar übermäßiges Entgelt - erst wenn das Äqivalenzprinzip eklatant durch Verstoß gegen klare, jedermann einsichtige Richtlinien der Entgeltbildung verletzt wird - zu leisten ist (§ 27 Abs 1 Z 3 MRG), steht dem Mieter ein Recht auf Rückforderung des „überschießenden“ Teils der Provision zu.

„Für die Erteilung oder Vermittlung des Auftrages“ zur Vornahme von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten darf gemäß § 27 Abs 1 Z 4 MRG mit dem Vermieter, Verwalter, einem Mieter oder einer von den Genannten bestimmten Person selbst dann kein Entgelt vereinbart werden, wenn sich dadurch keine finanzielle Belastung der Mieter ergibt.

Schließlich sind gemäß § 27 Abs 1 Z 5 MRG Vereinbarungen „ungültig und verboten“, wonach der Vermieter oder der frühere Mieter sich oder einem anderen gegen die guten Sitten Leistungen versprechen lässt, die mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen; wenn sich etwa der Vermieter in einer Zwangssituation des weichenden Mieters (der mit dem Nachmieter Investitionsersatz vereinbart hat) seine Zustimmung zum Mieterwechsel abkaufen S. 74lässt. Diese Generalklausel kann unter die anderen Tatbestände nicht subsumierbare Ausnahmefälle - als „elastisches Korrektiv“ - erfassen.

Der Mieter kann seine über die zwingenden Obergrenzen der §§ 15 bis 26 MRG hinausgehenden Zahlungen - vom Vermieter im Fälligkeitszeitpunkt („Vorschreibungszeitpunkt“) - gemäß § 27 Abs 3 MRG binnen drei Jahren (bei befristeten Verträgen endet die Frist frühestens sechs Monate nach dem Endzeitpunkt; § 16 Abs 8 MRG) zurückfordern; bei befristeten Mietverhältnissen dauert die Verjährungsfrist gemäß § 16 Abs 8 MRG zehn Jahre. Auch für die Rückforderung verbotener Leistungen im Sinne des § 27 Abs 1 MRG gilt gemäß § 27 Abs 3 MRG eine zehnjährige Verjährungsfrist. Zur Rückzahlung verpflichtet ist die Person, der die verbotene Leistung vereinbarungsgemäß zukommen sollte. Sind mehrere Personen bereichert worden, haftet jeder nur in der Höhe der ihm zugeflossenen Bereicherung und nicht solidarisch mit den übrigen Bereicherten für die Rückzahlung der Gesamtsumme. Der Lauf der Verjährung beginnt mit der Zahlung, nicht mit der Vereinbarung oder Vorschreibung. Eine Aufrechnung gegen Rückforderungsansprüche gemäß § 27 Abs 3 MRG ist ausgeschlossen.

7.5. Mietzinsanhebung gegen den Willen des Mieters

7.5.1. Übergang zur marktwirtschaftlichen Ordnung des Mietwesens

Einseitige Mietzinsanhebung auf den angemessenen Mietzins (§ 12a Abs 2, 4 und 7 MRG)

Als Ausgleich für einen „aufgezwungenen Mieterwechsel“ - daher nicht bei vertraglicher Einräumung eines Weitergaberechts - soll der Vermieter jenen angemessenen Mietzins lukrieren dürfen, den er bei Neuvermietung erhalten würde („Neuvermietungs-Äquivalent“). Diese Fälle sind in § 12a Abs 1, Abs 3 und Abs 5 MRG (Unternehmensveräußerung und Unternehmensverpachtung durch den Mieter einer Geschäftsräumlichkeit, Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Mietergesellschaft („wirtschaftlich der Veräußerung nahe kommende Veränderungen in einer Gesellschaft“) geregelt.

S. 75Stichtag der Angemessenheitsermittlung (§ 12a Abs 7 MRG) ist daher

• der Zeitpunkt der Unternehmensveräußerung (§ 12a Abs 2 MRG)

• der Zeitpunkt der entscheidenden Änderung in der Mietergesellschaft (§ 12a Abs 3 MRG)

• der Beginn des Pachtverhältnisses (§ 12 a Abs 5 MRG).

Binnen sechs Monaten (Präklusivfrist) nach Anzeige der Veräußerung des Unternehmens oder des Machtwechsels in der Mietergesellschaft (die Verpachtung kennt keine Präklusivfrist) hat der Vermieter (oder sein Verwalter) sein Gestaltungsrecht durch ein formloses Anhebungsbegehren (ein Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG reicht aus) auszuüben. Die Anzeige - eine empfangsbedürftige Erklärung; der Zugang an den Hausverwalter reicht aus (ordentliche Verwaltungsmaßnahme) - ist das die Präklusivfrist auslösende Ereignis. Sie muss den Anhebungs-Sachverhalt klar beschreiben. Den Vermieter trifft keine Erkundungsobliegenheit. Das Recht zur Mietzinsanhebung kann nicht präkludieren, solange keine Anzeige erfolgt ist; der Vermieter kann den Mietzins auch rückwirkend anheben. Verletzen die vertretungsbefugten Organe der Mieterin ihre Pflicht zur Anzeige (deren objektiver Erklärungswert die Feststellung des Machtwechsels ermöglichen muss), haften sie solidarisch mit der Mietergesellschaft wegen Verletzung eines Schutzgesetzes (§ 12a Abs 3 MRG schützt Vermieterinteressen) persönlich dem Vermieter für den dadurch verursachten Schaden, aber nur soweit die Mietergesellschaft seine Ansprüche nicht befriedigen kann oder muss.

Der Vermieter kann vom eingetretenen Hauptmieter auch dann den angemessenen Hauptmietzins verlangen, wenn er mit dem ausgeschiedenen Hauptmieter einen (noch nicht gemäß § 15 Abs 4 MRG aufgespaltenen) Pauschalmietzins vereinbart hat. Trotz Fehlens einer Wertsicherungsvereinbarung im Bestandvertrag darf der Vermieter anlässlich der einseitigen Anhebung die Wertsicherung des angehobenen Mietzinses - als Ausgleich für den aufgezwungenen Mieterwechsel - begehren. Die Angemessenheit soll wie bei Neuvermietung durch die Wertsicherung auf längere Zeit gesichert werden.

S. 76Unternehmensveräußerung

Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen unter Wahrung der Unternehmensidentität mit im Wesentlichen gleichen Waren (oder Dienstleistungen) samt Kundenstock, tritt der Erwerber des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis ein. § 12a Abs 1 MRG setzt ein auf Einzelrechtsnachfolge durch Eigentumsübertragung gerichtetes Rechtsgeschäft voraus, ob damit auch eine wirtschaftliche Änderung im Unternehmen herbeigeführt wird, ist bedeutungslos. Daher ist der Mietzinsanhebungstatbestand in folgendem Beispiel verwirklicht: Ein Kaufmann ist Mieter eines Geschäftsraumes, in dem er sein Unternehmen betreibt. Er bringt dieses Unternehmen als Sacheinlage in eine GmbH ein, deren einziger Gesellschafter er ist. Der Vermieter ist also auch dann zur Anhebung des Hauptmietzinses berechtigt, wenn der bisherige Mieter entscheidende rechtliche und wirtschaftliche Einflussmöglichkeiten in der in den Mietvertrag eintretenden juristischen Person hat.

Als Unternehmensveräußerungen im Sinne des § 12a Abs 1 MRG sind anzusehen:

• Unternehmenskauf,

• Unternehmensschenkung,

• Übergabs- und Leibrentenverträge über Unternehmen,

• Unternehmensvermächtnisse,

• Übertragung eines Unternehmens zur Abgeltung von Pflichtteilsansprüchen,

• Einbringung eines Unternehmens in eine Gesellschaft als Sacheinlage,

• Fortführung eines Einzelunternehmens als OG oder KG,

• Einbringung eines Unternehmens einer Personengesellschaft (auch einer GesbR) in eine GmbH,

• Veräußerung eines Filialbetriebes (eines „im Wesentlichen vollständigen Teils eines Unternehmens“).

Ein Unternehmensverkauf unter Eigentumsvorbehalt führt bereits mit dem vereinbarten Übergabetermin zum Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag; die Rückabwicklung des Vertrages beseitigt den Anhebungstatbestand nicht. MaßS. 77geblicher Zeitpunkt ist der Eintritt des Übernehmers in die Betriebsführung, in der Regel der im Vertrag festgelegte Stichtag.

Keine Veräußerungen des Unternehmens im Sinne des § 12a Abs 1 MRG sind

• alle Formen der Gesamtrechtsnachfolge (auch aufgrund gesellschaftsrechtlicher Verschmelzungen und Umwandlungen) im Mietrecht,

• der Rechtsübergang von einer Gesellschaft auf den verbleibenden Gesellschafter nach § 142 UGB,

• jede Überlassung des Unternehmens auf Zeit (Einräumung eines Fruchtgenussrechts, Verpachtung),

• Unternehmensübergaben von einem Mitmieter auf einen anderen Mitmieter.

Die Rechtsfolgen des § 12a Abs 1 MRG treten aber nur dann ein, wenn tatsächlich ein Unternehmen (arg „zur Fortführung“) veräußert und nicht eine Unternehmensveräußerung vorgetäuscht wird, um in Wahrheit bloß die Mietrechte weiterzugeben (dieser Vorgang würde den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 Fall 1 MRG verwirklichen). Die bloße „Mietrechtsweitergabe“ durch Untervermietung kann daher zu keiner Mietzinsanhebung führen. Ebenso wenig führt die Veräußerung eines Unternehmens, das der Mieter in einem einzelnen von mehreren Mieträumen eines einheitlichen Bestandobjektes betreibt, zu der in § 12a Abs 1 MRG vorgesehenen Rechtsfolge, weil eine Zerlegung der Mietrechte ohne Zustimmung des Vermieters nicht möglich ist.

Der Erwerber tritt kraft zwingenden Rechts ex lege in den Vertrag ein. Es kommt zu einer Vertragsübernahme, durch die die gesamte Vertragsposition des Mieters auf den Unternehmenserwerber übergeht.

Unternehmensverpachtung nach dem 28.2.1994 (§ 12a Abs 5 MRG)

Der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit darf gemäß § 12a Abs 5 MRG das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen ohne Rücksicht auf entgegenstehende Vereinbarungen verpachten. Der Vermieter kann ab dem der Verpachtung folgenden Zinstermin ohne Präklusivfrist den Mietzins einseitig anheben, außer die Verpachtung erfolgt aus wichtigen persönlichen Gründen des Verpächters (insbesondere Krankheit) für einen Zeitraum von höchstens fünf Jahren. Dem Vermieter steht das Recht der Mietzinsanhebung nach § 12a Abs 5 MRG bei S. 78jeder einzelnen Verpachtung und bei jedem einzelnen Pächterwechsel auch dann zu, wenn er seinem Geschäftsraummieter die Verpachtung gestattet hat, unabhängig davon, ob der nunmehrige oder ein früherer Hauptmieter das Unternehmen verpachtet hat.

Machtwechsel in Mietergesellschaften (§ 12a Abs 3 MRG)

Eine juristische Person (Kapitalgesellschaft, Verein, Genossenschaft) oder eine Personengesellschaft (OG, KG) ist Hauptmieterin einer Geschäftsräumlichkeit, in der sie ein veräußerbares Unternehmen betreibt. Die bloße Untervermietung, also die Verwertung einzelner Vermögensbestandteile (Mietrechte) der Gesellschaft, stellt den Anhebungstatbestand nicht her. Die Mietergesellschaft muss das Unternehmen nicht selbst betreiben, es reicht aus, wenn die mit ihr im Konzern verbundene Untermietergesellschaft das Unternehmen betreibt. In der Mietergesellschaft ändern sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten (wie durch Veräußerung der Anteilsmehrheit). Es kommt nicht auf Änderungen in der Vermögens- und/oder Gewinnbeteiligung an, sondern darauf, dass der durch die Änderung Begünstigte dadurch so auf das Unternehmen Einfluss nehmen kann, „als hätte er es selbst erworben“ - etwa wenn die Mehrheitsverhältnisse in einer GmbH „kippen“ (zB von 49 % auf 51 %). Eine Anteilsverschiebung um mehr als 50 % „von Streubesitz zu Streubesitz“ oder der Wechsel der Mehrheit der Mitglieder eines Vereins reichen für eine Mietzinsanhebung nicht aus. Die mittelbare Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Mietergesellschaft - etwa durch dazwischen geschaltete Gesellschaften - reicht hingegen aus („Änderung in der Großmuttergesellschaft“).

S. 79Vorübergehend (ehe er die Machtwechseltheorie zur gefestigten oberstgerichtlichen Rechtsprechung erklärte) hat der OGH allerdings offenbar in Abkehr von der Machtwechseltheorie judiziert: Ist nach einer Anteilsverschiebung um mehr als 50 % „die Mehrheit der Anteile anderen Personen als den bisherigen Gesellschaftern wirtschaftlich zuzurechnen, so bedarf es keines eigentlichen Machtwechsels in der Gesellschaft mehr, weil sich in der Regel eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten bei einer Anteilsverschiebung von mehr als 50 % ergibt“. Der neue Mehrheitsgesellschafter (der bisher keine Gesellschaftsanteile hielt) war in diesem Fall eine AG, deren Aktien jenen natürlichen Personen gehörten, die schon zuvor Gesellschafter der Mietergesellschaft waren (und daher schon bisher maßgeblichen Einfluss auf die Mietergesellschaft hatten), sodass eigentlich kein Machtwechsel eintrat. Der OGH begründete seine „formale Betrachtungsweise“ unter anderem damit, dass dem Vermieter die wahren Anteilsveränderungen meist verborgen bleiben.

Nach mittlerweile ständiger Rechtsprechung indiziert das Kippen der Mehrheitsverhältnisse den Machtwechsel, stehen am Ende des Vorgangs trotz Änderung der rechtlichen Verhältnisse aber - insbesondere „auf oberster gesellschaftsrechtlicher Ebene“ - unveränderte (wirtschaftliche) Machtverhältnisse, besteht kein Anhebungsrecht.

Wenn ein Komplementär einer Personenhandelsgesellschaft mehr als 50 % ihrer Anteile erwirbt, ist das auch dann ein Indiz für einen Machtwechsel, wenn sich die Geschäftsführungsbefugnisse nicht verändert haben. Wegen des „gesetzestypischen“ Grundsatzes der Einzelgeschäftsführungsbefugnis der persönlich haftenden Gesellschafter ist die „entscheidende Verschiebung“ der Beteiligungsverhältnisse von Komplementären einer Kommanditgesellschaft ein Machtwechsel, nicht aber eine Änderung bei den Kommanditisten. Die Fortführung der Personengesellschaft durch die einzige Komplementärin als Einzelunternehmen (Gesamtrechtsnachfolge gemäß § 142 UGB) begründet keine erhebliche Änderung der wirtschaftlichen und rechtlichen Einflussmöglichkeiten.

§ 12a Abs 3 MRG ist auch bei gesellschaftsrechtlicher Gesamtrechtsnachfolge anwendbar, wenn sich dadurch die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Mietergesellschaft entscheidend ändern. Bei erbrechtlicher Gesamtrechtsnachfolge treten die Rechtsfolgen des § 12a Abs 3 MRG (unter den S. 80sonstigen Voraussetzungen) erst mit Rechtskraft der Einantwortung ein. Ist die Mietergesellschaft eine Aktiengesellschaft, deren Aktien an eine neu gegründete Privatstiftung („ein eigentümerloses Vermögen mit Rechtspersönlichkeit“) übertragen werden, darf der Vermieter gemäß § 12a Abs 3 MRG den Mietzins anheben. Der Machtwechsel tritt unabhängig davon ein, ob die Stiftung vereinbarungsgemäß widerrufbar ist; andernfalls ließe sich durch einen Widerrufsvorbehalt das Anhebungsrecht des Vermieters vereiteln. Eine verschmelzende Umwandlung von Kapitalgesellschaften nach dem Umwandlungsgesetz bedeutet keine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten, „weil der Hauptgesellschafter nur das erhält, was ihm schon bis dahin zumindest zu 90 % wirtschaftlich gehörte“; daher erfolgt keine Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten. Jedenfalls muss die Änderung gesellschaftsrechtlich sein, ein Organwechsel reicht keinesfalls aus.

Die entscheidende Änderung muss nicht „auf einmal geschehen“ (§ 12a Abs 3 Satz 1 letzter Halbsatz MRG). Besteht bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln, dass ein Rechtsgeschäft zur Umgehung des dem Vermieter zustehenden Rechts auf Anhebung des Hauptmietzinses geschlossen wurde, obliegt es dem Hauptmieter, das Fehlen der Umgehungsabsicht zu beweisen (§ 12a Abs 3 Satz 3 MRG).

Abschläge vom angemessenen Hauptmietzins

Zur Vermeidung sozialer Härten im Bereich ertragsarmer, sozial schutzwürdiger Branchen (nicht zum Schutz bestimmter Personen) und zur Sicherung der Nahversorgung (auch wenn der Nahversorger ausgefallene und hochwertige Waren anbietet) soll gemäß § 12a Abs 2 MRG die Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit bei der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses so lange „berücksichtigt“ werden, bis der neue Hauptmieter die Art der Geschäftstätigkeit ändert. Mittels einer „modifizierten Vergleichswertmethode“ soll der Immobilien-Sachverständige und allenfalls ein Sachverständiger für Betriebswirtschaft (zur Beurteilung der Ertragsschwäche der Branche und damit zum leistbaren Mietzins) den ortsüblichen Mietzins ermitteln, den der Richter in Anwendung des § 273 ZPO im Rahmen der rechtlichen Beurteilung entweder unverändert oder (durch Zu- und Abschläge) erhöht oder vermindert zum angemessenen Hauptmietzins macht.

S. 81Dieses Mieterprivileg gilt für Kleinkaufleute und Kleingewerbetreibende, die den täglichen Bedarf decken, daher nicht für große Nahversorgerketten und für ein Kleingewerbe betreibende Luxusartikelhändler, aber für Buchhändler und „qualitätsvolle“ Spielwarenhändler.

Den aus Aufwendungen des Hauptmieters zur Verbesserung des Bestandobjektes resultierenden objektiven Nutzen soll der scheidende Mieter (und nicht der Vermieter) mit dem Entgelt für die Unternehmensveräußerung erhalten. Daher hat der Richter Aufwendungen des scheidenden Hauptmieters nach „freier Überzeugung“ (§ 273 ZPO) durch einen angemessenen Abschlag zu „berücksichtigen“.

Bindende Feststellung der zulässigen Mietzinsanhebung (§ 12a Abs 8 MRG)

Beabsichtigt der Hauptmieter sein im Mietgegenstand betriebenes Unternehmen zu veräußern oder zu verpachten, kann er - nicht der künftige Unternehmenserwerber - bei Gericht den - im Zeitpunkt der Entscheidung - angemessenen Mietzins ermitteln lassen. Diese feststellende, der Rechtssicherheit dienende Entscheidung bindet „Altmieter“, zukünftigen Erwerber (Pächter) und Vermieter, wenn das Unternehmen innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft der Entscheidung veräußert oder verpachtet wird.

Die Fünfzehntel-Anhebung

Die schrittweise Anhebung auf den angemessenen Mietzins innerhalb eines Zeitraums von fünfzehn Jahren ist dem Vermieter gestattet bei

• Unternehmensveräußerung an fiktive gesetzliche Erben (§ 12a Abs 4 MRG),

• Tod des Geschäftsraummieters nach dem 1.3.1994 (§ 46a Abs 2 MRG),

• einem Pachtvertrag, der vor dem 1.3.1994 geschlossen wurde (§ 46a Abs 3 MRG),

• gesellschaftsrechtlichen Veränderungen in Mietergesellschaften vor dem 1.10.1993 (§ 46a Abs 4 MRG),

• Anerkennung des Unternehmenserwerbers als Hauptmieter im gespaltenen Schuldverhältnis nach dem 28.2.1994 (§ 46a Abs 5 MRG).

S. 827.5.2. Vorübergehende Mietzinserhöhung zur Erhaltung des Gebäudes (§§ 18, 19 MRG)

Auf Antrag des Vermieters, der Gemeinde (in deren Sprengel das Haus steht) oder des zur Durchführung von rechtskräftig aufgetragenen Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten bestellten Zwangsverwalters (§ 6 Abs 2 MRG) greift der Außerstreitrichter (vorübergehend) rechtsgestaltend in die Mietzinsvereinbarung ein, damit mit den für den „Verteilungszeitraum“ erhöhten Mietzinsen notwendige Erhaltungsarbeiten im Sinne des § 3 Abs 2 MRG finanziert werden können.

Als Ausgleich für die Mietzinsbeschränkungen und den Kündigungsschutz soll der Vermieter - wenn die Hauptmietzinseinnahmen nicht einmal zur Erhaltung des Hauses ausreichen - die Hauptmietzinse befristet durch richterliche Rechtsgestaltung zur Deckung der notwendigen Erhaltungskosten erhöhen dürfen. Die Erhöhung soll „so hoch wie nötig und so gering wie möglich“ sein - daher trifft den Vermieter die Pflicht, Förderungen in Anspruch zu nehmen. Solange die Mietzinsreserve der letzten zehn Kalenderjahre vor Antragstellung und die tatsächlich zu erwartenden Mietzinseinnahmen während des Verteilungszeitraumes ausreichen, um die nötigen Erhaltungsarbeiten aus den laufenden Einnahmen abzudecken, muss der Vermieter ohne Einschaltung von Gericht oder Schlichtungsstelle ein Darlehen aufnehmen oder die Erhaltung selbst finanzieren.

Erst wenn diese Einkünfte nicht ausreichen, darf er (oder die Gemeinde oder der nach § 6 Abs 2 MRG bestellte Verwalter) einen Antrag gemäß § 19 Abs 1 MRG stellen, der nur dann schlüssig ist, wenn ihm Kostenvoranschläge (oder bei bereits durchgeführten Arbeiten Abrechnungen), eine laufend bis zum Stichtag zu ergänzende Hauptmietzinsabrechnung, eine Aufstellung aller Mietgegenstände (inklusive der gemäß § 18 Abs 1 Z 6 MRG anrechenbaren Hauptmietzinse), eine Berechnung des Deckungsfehlbetrages und des monatlichen Deckungserfordernisses sowie ein Finanzierungsplan einschließlich Kreditzusagen angeschlossen sind. Ob die Erhaltungsarbeiten unwirtschaftlich sind, ist im Verfahren nach § 18 MRG nicht zu prüfen, sonst könnten die Mieter den Vermieter zu privilegierten Arbeiten im Sinne des § 3 Abs 3 Z 2 MRG auf seine Kosten zwingen, ohne dass der Vermieter eine Chance zur Refinanzierung dieser Kosten aus erhöhten Mietzinseinnahmen hätte. Da nur die gesetzlichen Voraussetzungen (§§ 18 ff MRG) geprüft werden, bleiben entgegenstehende privatrechtliche Vereinbarungen außer Betracht. In diesem Außerstreitverfahren gilt der UnterS. 83suchungsgrundsatz in seiner strengsten Ausprägung (nicht einmal die Ausstattungskategorien der Wohnungen können außer Streit gestellt werden).

Bis zu einem im Verfahren festzusetzenden Verrechnungsstichtag läuft der zehn Kalenderjahre vor Antragstellung beginnende „Verrechnungszeitraum“, mit dem Stichtag beginnt der höchstens zehn Jahre dauernde Verteilungszeitraum, über den das gesamte Deckungserfordernis (der Gesamtaufwand) auf die Hauptmieter verteilt wird. Das Gericht soll dabei vermeiden, dass die Mieter „ohne Vorwarnung“ einen größeren Betrag auf einmal leisten müssen. Die Entscheidung bindet nicht nur die am Verfahren Beteiligten, sondern auch alle während des Verteilungszeitraums nachfolgenden Mieter und Vermieter.

In der ersten Stufe der Anhebung werden die Hauptmietzinse „nach Maßgabe des Deckungserfordernisses“ (§ 18Abs 2 MRG) auf die für die einzelnen Bestandobjekte im Sinne des § 18 Abs 1 Z 6 MRG (mit Verweis auf § 20 Abs 1 Z 1 lit b bis d MRG, also auf Basis des „Richtwertes“) „anrechenbaren“ monatlichen Hauptmietzinse erhöht.

Das verbleibende Deckungserfordernis wird gemäß § 18 Abs 3 MRG in der zweiten Stufe der Anhebung im Verhältnis der Nutzflächen auf die einzelnen Bestandobjekte verteilt.

Für Kategorie-D-Wohnungen, die um mehr als € 0,86 (valorisiert gemäß § 16 Abs 6 MRG) je Quadratmeter monatlich vermietet sind und für Wohnungen, die auf weniger als vier Jahre befristet (oder verlängert) vermietet sind, darf der Vermieter gemäß § 18 Abs 5 MRG keine Hauptmietzinserhöhung verlangen. Die auf diese Wohnungen entfallenden Erhöhungen muss der Vermieter selbst tragen.

Stellt sich während oder nach Durchführung der Erhaltungsarbeiten heraus, dass sich die veranschlagten Kosten geändert haben und dass daher die zur Finanzierung des Deckungserfordernisses bewilligte Einhebung der erhöhten Hauptmietzinse zur Deckung des erhöhten Aufwands nicht ausreicht oder überhöht ist, so ist (auf Antrag des Vermieters, des nach § 6 Abs 2 MRG bestellten Verwalters oder eines Hauptmieters) der zur Tilgung des Deckungserfordernisses notwendige erhöhte Hauptmietzins im Verfahren nach § 19 Abs 3 MRG neu zu berechnen und für die restliche Dauer des Verteilungszeitraums dementsprechend zu erhöhen oder zu senken. Die Neuberechnung ist (abgesehen vom Vorbehalt der Überprüfung der Hauptmietzinsabrechnung gemäß § 18 Abs 4 MRG) ausschließlich bei S. 84Kostenänderungen zulässig; alle anderen Entscheidungsbestandteile sind dem Verfahren nach § 19 Abs 3 MRG als rechtskräftig entschieden zugrunde zu legen.

7.5.3. Eintritt nicht begünstigter Angehöriger (§ 46 MRG)

Treten in einen am 1.3.1994 bestehenden Hauptmietvertrag über eine Wohnung nicht begünstigte Personen ein (begünstigt sind Ehegatte, eingetragener Partner [§ 43 Abs 1 Z 10 EPG], Lebensgefährte und minderjährige Kinder des bisherigen Hauptmieters; § 46 Abs 1 MRG), darf der Vermieter einseitig den Mietzins auf den zulässigen Richtwertmietzins oder Kategorie-D-Mietzins (arg „§ 16 Abs 2 bis 6 MRG“) im Eintrittszeitpunkt anheben. Gleiches gilt gemäß § 46 Abs 2 MRG ab dem Zeitpunkt, zu dem alle Begünstigten die die Wohnung auf Dauer verlassen haben oder volljährig geworden sind. Ein überlebender Mitmieter steht der Anhebung entgegen, weil er durch den Eintritt neuer Mitmieter nicht schlechtergestellt werden darf. Die Anhebung ist aber mit dem jeweiligen Kategorie-A-Mietzins nach oben begrenzt und darf bis zum Ersatz oder zur Amortisation der (fiktiven) Ersatzansprüche des Hauptmieters nach § 10 MRG nicht geltend gemacht werden. Der Anhebungsanspruch entsteht mit dem Eintritt in den Mietvertrag; er ist gemäß § 46b MRG mit einer schriftlichen Berechnung und Zahlungsaufforderung geltend zu machen.

7.5.4. Anhebung niedriger Altmietzinse (§ 45 MRG)

Unter der irreführenden Überschrift „Wertbeständigkeit des Mietzinses“ wurde durch die Mietrechtsnovelle 2001 klargestellt, dass der vormalige Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag in Wahrheit ein Mindestmietzins - vereinbarter Hauptmietzins plus gesetzlicher Zuschlag - wurde, den der Vermieter bei Erfüllung des Tatbestandes von § 45 MRG in Ausübung eines einseitigen Gestaltungsrechts ohne Vereinbarung und ohne eine bestimmte Verwendungszusage begehren darf, wenn ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag gemäß der früheren Fassung des § 45 MRG eingehoben wird. Die Zulässigkeit dieses gemäß §§ 45, 49d Abs 3 MRG angehobenen Hauptmietzinses kann im Außerstreitverfahren gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG überprüft werden.