S. 42. Verwandte Rechtsverhältnisse

2.1. Fluchtversuche aus dem MRG

Das MRG enthält nahezu ausschließlich zugunsten des Mieters zwingende Normen, seine Anwendbarkeit kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Ein nachträglicher Verzicht des Mieters auf diesen gesetzlichen Schutz ist aber erlaubt, wenn er nicht mehr unter dem vom Gesetz als typisch erachteten sozialen und ökonomischen Druck steht. Manche Vertragspartner, die Räume zum Gebrauch überlassen, versuchen die Schutzbestimmungen des MRG durch ein „Ausweichen“ in einen verwandten Vertragstyp oder in einen atypischen Vertrag zu umgehen. Nach ständiger Rechtsprechung besteht eine - widerlegbare - gesetzliche Vermutung für die Vollanwendbarkeit des MRG, wenn ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräumlichkeiten vorliegt. Die Behauptungs- und Beweislast für eine Ausnahme aus dem Vollanwendungsbereich des MRG trifft den (vermuteten) „Vermieter“ als durch die Ausnahme Begünstigten. Zur Bestimmung der Rechtsnatur eines Vertrages ist die Erforschung der Parteiabsicht und des Vertragszwecks - nicht die Bezeichnung - von entscheidender Bedeutung.

2.2. Leihe (§§ 971 ABGB ff)

Die unentgeltliche Überlassung des Gebrauchs einer unverbrauchbaren Sache auf bestimmte Zeit begründet einen Leihvertrag. Die Dauer kann sich zwar lediglich aus dem Gebrauchszweck ergeben, sie muss aber erschließbar sein. Dies ist etwa bei einer Überlassung auf Lebenszeit, für die Dauer einer Ehe, bis zur Erlangung einer anderen Wohnmöglichkeit oder für die Dauer des Bedarfs des Entlehners der Fall.

Der Entlehner hat nur jenen Aufwand zu tragen, der durch den Gebrauch der Sache (Gebrauchskosten) oder durch seine Verpflichtung, die Sache unversehrt zurückzustellen, erforderlich wird. Die Übernahme jener Betriebskosten, die mit dem Gebrauch des Objektes „ordentlicherweise verbunden sind“ (§ 981 ABGB), macht S. 5den Vertrag daher nicht entgeltlich (und damit nicht zur Miete). Der Aufwand, der schon aus der Bereitstellung von Räumlichkeiten entsteht, gehört nicht zu den Gebrauchskosten im Sinne des § 981 ABGB, weil der Gebrauchsüberlasser durch die Überwälzung solcher Kosten von Verbindlichkeiten befreit wird, die ihn auch ohne das Benützungsverhältnis träfen, es bleiben ihm also Aufwendungen erspart. Die Übernahme der Grundsteuer, von Bankgebühren, Reparaturkosten, „Rücklagenbeiträgen“, Prämien für die Versicherung der Liegenschaft oder die Übernahme der Rückzahlung des Darlehens, das zur Anschaffung der Räumlichkeit aufgenommen wurde, ist bereits als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung anzusehen.

Der Unentgeltlichkeit steht es aber gleich, wenn ein so niedriges Entgelt zu bezahlen ist, dass es gegenüber dem Wert der Benützung wirtschaftlich nicht ins Gewicht fällt (Anerkennungszins). Den Maßstab hiefür bildet in der Regel der höchstzulässige (außerhalb des Vollanwendungsbereiches des MRG der ortsübliche) Mietzins im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

2.3. Prekarium (§ 974 ABGB)

Die Bittleihe (Prekarium) ist ein Leihvertrag mit - auch konkludent - vereinbarter freier Widerrufbarkeit durch den Verleiher; sie erlischt mit dem Widerruf. Die Unentgeltlichkeit (ohne weitere Vereinbarung) ist bloß ein Indiz für die Widerruflichkeit. Eine jederzeitige Widerrufsmöglichkeit liegt nicht vor, wenn die Dauer der Benützung vom Eintritt eines künftigen Ereignisses abhängt, mag dieses beeinflussbar sein oder nicht. Wer ein Prekarium behauptet, muss den Beweis des rechtserzeugenden Sachverhaltes, aus dem die Bittleihe ableitbar ist, erbringen.

2.4. Familiäres Wohnverhältnis

Familienmitglieder (im weiteren Sinn) leben oft aus natürlichem Zusammengehörigkeitsgefühl heraus - ohne auf die Begründung eines Benützungsrechts gerichteten rechtsgeschäftlichen Willen - unter einem Dach mit dem LiegenS. 6schaftseigentümer. Diesen „familienrechtlichen“ Wohnverhältnissen, die meist Ausfluss oder Nachwirkungen gesetzlicher Unterhaltsansprüche oder des Ehegattenanspruchs nach § 97 ABGB oder des Partneranspruchs nach § 9 Abs 1 Eingetragene Partnerschaft-Gesetz (EPG) sind, fehlt also eine vertragliche Bindung. Eine Bindungsabsicht ist unter Familienangehörigen umso eher anzunehmen, als ein Konnex zu einer (früheren) Unterhaltsschuld fehlt. Rechtsgeschäftliche Willenserklärungen müssen unter Familienangehörigen nicht so deutlich und bestimmt abgegeben werden wie unter Fremden. Je enger das Angehörigenverhältnis und je deutlicher der Unterhaltskonnex ist, desto eher liegt ein bloß faktisches familiäres Benützungsverhältnis vor. Den Bewohner trifft keine rechtliche Verpflichtung zur Entgeltzahlung als Gegenleistung für die Wohnraumüberlassung. Beitragsleistungen zu Kost und Logis oder zur (sonstigen) Haushaltsführung bewirken kein Umschlagen in ein Mietverhältnis, solange diesen Leistungen keine bestimmbare Entgeltvereinbarung zugrunde liegt. Der über die Wohnung Verfügungsberechtigte darf die Benützung (nach dem Wegfall familienrechtlicher Ansprüche) jederzeit durch Räumungsklage beenden.

Der wohnungsbedürftige Ehegatte hat gegen den anderen einen Anspruch auf alle zumutbaren Vorkehrungen zur Erhaltung der Wohnung (zB Mietzinszahlung, Erhebung von Einwendungen gegen eine Aufkündigung). Da mit der Aufnahme einer Lebensgemeinschaft allein weder dingliche oder obligatorische noch familienrechtliche Beziehungen entstehen, kann der Lebensgefährte, der Eigentümer oder Mieter der Wohnung ist, die die Lebensgefährten bewohnen, jederzeit, jedenfalls aber nach Aufhebung der Gemeinschaft, die Räumung verlangen und mit der Räumungsklage durchsetzen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der ehemalige Lebensgefährte einen von der Lebensgemeinschaft unabhängigen Rechtstitel (der im Zweifel nicht anzunehmen ist) besitzt. So verhindert etwa die Liegenschaftsbenützung im Rahmen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GesbR) die Räumung, solange die Liegenschaft dem Wert nach („quoad sortem“) zum Gesellschaftsvermögen gehört. Die gegen den ehemaligen Lebensgefährten - als Eigentumsklage (§ 366 ABGB) - gerichtete Räumungsklage ist auch nicht sittenwidrig, solange sie nicht ausschließlich Schädigungszwecke verfolgt und damit schikanös ist.

S. 7Unterhaltsberechtigte Kinder aus aufgelösten Ehen und Lebensgemeinschaften haben kein gesetzliches Recht, als Naturalunterhalt eine bestimmte Wohnung, also die Wohnung des nicht obsorgeberechtigten Vaters (meist ist es der Vater) weiterzubenützen, wenn für die obsorgeberechtigte Mutter der Rechtsgrund zur Benützung der Wohnung weggefallen ist. Andernfalls könnten Räumungsverpflichtungen obsorgeberechtigter geschiedener Ehegatten und ehemaliger Lebensgefährten durch das Wohnrecht der Kinder umgangen werden. Mangels eines solchen Anspruchs der Kinder besteht auch kein daraus abgeleiteter Anspruch der Mutter auf Benützung der Wohnung, um darin die Obsorge für die Kinder auszuüben.

Sofern der Ehegatte oder eingetragene Partner nicht rechtmäßig enterbt worden ist, gebühren ihm gemäß § 745 Abs 1 ABGB als gesetzliches Vorausvermächtnis das subsidiäre Recht, in der Ehe- oder Partnerschaftswohnung unentgeltlich weiter zu wohnen, und die zum ehelichen oder partnerschaftlichen Haushalt gehörenden beweglichen Sachen, soweit sie zu dessen Fortführung entsprechend den bisherigen Lebensverhältnissen erforderlich sind. Dem Lebensgefährten des Verstorbenen steht ein solches gesetzliches Vermächtnis zu, sofern er mit dem Verstorbenen als dessen Lebensgefährte zumindest in den letzten drei Jahren im gemeinsamen Haushalt gelebt hat und der Verstorbene im Zeitpunkt des Todes weder verheiratet war noch in einer eingetragenen Partnerschaft gelebt hat. Diese Rechte enden für den Lebensgefährten ein Jahr nach dem Tod des Verstorbenen.

2.5. Obligatorisches Wohnrecht (§§ 504, 521 ABGB)

Die entgeltliche Gebrauchsüberlassung an Wohnräumen stellt im Zweifel einen Bestandvertrag dar. Wer das Vorliegen eines anderen Vertrages behauptet, muss dies im Prozess behaupten und beweisen. Entgeltlichkeit allein bewirkt zwar noch nicht die Anwendung des MRG, sie legt aber einen unzulässigen Umgehungsversuch des Mieterschutzes nahe, weshalb es stets einer Prüfung unter diesem Aspekt bedarf.

Das von der Rechtsprechung entwickelte, als unregelmäßige Dienstbarkeit auch stillschweigend begründbare obligatorische Wohnrecht (eine Ausformung des Gebrauchsrechts) beinhaltet das unter Lebenden unübertragbare und unvererbS. 8liche („höchstpersönliche“) Recht, in der Regel auf Lebensdauer Wohnräume („Teile eines Hauses“) für die jeweiligen (nicht nur zur Zeit der Dienstbarkeitsbegründung) eigenen Bedürfnisse zu gebrauchen.

Ob der Begünstigte eine weitere Person aufnehmen darf, hängt vom Einzelfall ab. Eine Pflege- oder Dienstperson darf er schon dann in die Wohnräume aufnehmen, wenn er bloß in Teilbereichen auf Hilfe angewiesen ist. Auch die Aufnahme der Schwiegermutter, um sie zu pflegen, ist vom Wohnungsgebrauchsrecht gemäß § 504 ABGB umfasst; auf eine familienrechtliche Verpflichtung zur Aufnahme kommt es dabei nicht an.

Gestattet der Eigentümer seinem Kind den Ausbau des Dachbodens auf dessen Kosten als Wohnung - etwa in Erwartung von Hilfeleistungen im Alter -, ist im Zweifel kein bloß familiäres Wohnverhältnis, sondern ein (schwerer auflösbares) obligatorisches Wohnrecht anzunehmen, weil aus diesem Verhalten der Parteien auf einen beiderseitigen Rechtsgeschäftswillen zu schließen ist. Aus wichtigem Grund kann auch ein obligatorisches Rechtsverhältnis jederzeit einseitig aufgelöst werden.

Der Einzelrechtsnachfolger des Liegenschaftseigentümers ist an einen obligatorischen Wohnrechtsvertrag nur dann gebunden, wenn er ihn im Wege der Vertragsübernahme, also aufgrund einer Dreiparteieneinigung ausdrücklich oder schlüssig übernimmt. Eine gesetzliche Vertragsübernahme eines Dauerschuldverhältnisses enthält nur § 1120 ABGB für Bestandverträge; alle anderen obligatorischen Nutzungsrechte bedürfen der vertraglichen Übernahme durch den Erwerber mit Zustimmung der anderen „Beteiligten“. Ein derartiger rechtsgeschäftlicher Übertragungsakt liegt vor, wenn der Einzelrechtsnachfolger die Liegenschaft etwa „mit allen Rechten und Pflichten, mit denen sie sein Rechtsvorgänger benützt hatte“, übertragen erhält.

S. 92.6. Dingliches Wohnrecht (§§ 504, 521 ABGB)

Wird ein Wohnrecht mit dinglicher Wirkung begründet, ist es gegenüber jedermann wirksam. Nur aus besonders schwerwiegenden Gründen - als „äußerstes Notventil“ - kann der Verpflichtete dieses Dauerschuldverhältnis einseitig auflösen. Während diese Dienstbarkeit in der älteren Rechtsprechung noch als Recht bezeichnet wurde, das erst mit der Eintragung im Grundbuch entsteht, ist mittlerweile klar, dass ein dingliches Wohnrecht immer dann vorliegt, wenn die Umstände (insbesondere die Absicht der Vertragspartner) insgesamt den Schluss rechtfertigen, dass ein gegen jedermann wirksames Recht eingeräumt werden soll. Kennt der Erwerber der Liegenschaft das dingliche (aber nicht verbücherte) Wohnrecht oder musste er es wegen Offenkundigkeit kennen - ist er also nicht gutgläubig -, ist er an dieses Wohnrecht (auch ohne vertragliche Überbindung) gebunden. Die Einräumung eines bloß obligatorischen Wohnungsrechts ist nur ausnahmsweise anzunehmen, die Abgrenzung richtet sich nach der „Auslegung des Erwerbstitels“. Der dinglich Wohnberechtigte, dessen Wohnrecht nicht in das Grundbuch eingetragen ist, ist allerdings in der Insolvenz des Eigentümers dem Räumungsbegehren des Insolvenzverwalters ausgeliefert. Ein außerbücherliches dingliches Wohnrecht wirkt in der Insolvenz des Eigentümers nicht gegenüber Insolvenzgläubigern.

2.7. Der Wohnungsfruchtgenuss (§§ 509, 521 ABGB)

Nach § 521 Satz 1 ABGB ist die Servitut der Wohnung das Recht, die bewohnbaren Teile eines Hauses zu seinen Bedürfnissen zu benützen. Sie ist also eine Dienstbarkeit des Gebrauchs vom Wohngebäude (Satz 2). Werden aber jemandem alle bewohnbaren Teile des Hauses, mit Schonung der Substanz, ohne Einschränkung zu genießen überlassen, so ist es eine Fruchtnießung des Wohngebäudes (Satz 3). Der Wohnungsfruchtnießer darf (anders als der bloß Wohnberechtigte) die ihm überlassene Wohnung „mit Schonung der Substanz ohne Einschränkung genießen“, auch wenn die bewohnbaren Räume sein Wohnbedürfnis übersteigen. Da dem Fruchtnießer nach außen die Rechte eines Eigentümers zukommen, darf ihm der „formelle“ Eigentümer im Außenverhältnis kein Verhalten verbieten: Er darf nicht nur Dritte im Objekt wohnen lassen, sondern S. 10auch sein Recht „der Ausübung nach“ dritten Personen überlassen, also auch vermieten und verpachten. Im Zweifel liegt Wohnungsfruchtgenuss vor, wenn Gegenstand des Rechtes ein ganzes Haus oder räumlich begrenzte bewohnbare Gebäudeteile sind. Aus wichtigem Grund kann der Eigentümer das Dauerrechtsverhältnis Fruchtgenuss einseitig auflösen.

2.8. Immobilienleasing und Mietkauf

Der Leasinggeber als Eigentümer einer (bebauten oder unbebauten) Liegenschaft überlässt die Liegenschaft dem Leasingnehmer mit einem Kaufvertrags-, Kreditvertrags- und Mietvertragselemente enthaltenden Vertrag zur Nutzung, wobei das Vertragsverhältnis je nach Überwiegen der einzelnen Elemente (der Ausgestaltung der Leasingnehmerpflichten kommt dabei entscheidende Bedeutung zu) in die eine oder andere Kategorie einzuordnen ist. Ungeachtet des Umstandes, dass Immobilienleasingverträge auch Elemente anderer Vertragstypen enthalten, ist ihr Kern nach Ansicht des OGH doch ein Bestandvertrag, weshalb im Zweifel (auch um Umgehungen des MRG zu verhindern) die Vorschriften über den Mietvertrag heranzuziehen sind. Im Ergebnis unterliegen daher die in Österreich gebräuchlichen Immobilienleasingverträge schon zur Verhinderung von Umgehungsgeschäften dem MRG.

Geht bei einem „Mietkauf“ nach Ablauf der Mietzeit das Eigentum vereinbarungsgemäß „automatisch“ auf den Mietkäufer über, ist dies ein schlichter, unter der aufschiebenden Bedingung der Zahlung der „Mietraten“ stehender Kaufvertrag. Es ist aber auch möglich, dem Mieter ein einseitiges Gestaltungsrecht, eine Kaufoption einzuräumen. Anders als beim Leasing ist die Gebrauchsüberlassung beim Mietkauf nicht das eigentliche Vertragsziel, sondern der Vertrag ist von vornherein auf einen späteren Eigentumserwerb des Mietkäufers gerichtet.