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Bewertung von höherwertigem Grünland
Auch Bauland war einmal Grünland. Grünland hat damit Entwicklungspotenzial. Der Grünlandverkehrswert steht im Konnex zur situativen Entwicklungsstufe. In der Regel nur bedingt vorliegende Kauffälle erschweren die Wertermittlung über Vergleichswerte. Die Verschneidung von Lagefaktoren und Flächenwidmungsdynamik zeigt unterschiedliche Wertrelationen. Diese Wertfaktoren werden in einer Matrix dargestellt und sollen die Liegenschaftsbewertung unterstützen sowie gutachterlich ermittelte Verkehrswerte für höherwertiges Grünland plausibilisieren.
1. Raumplanung versus Immobilienmarkt
Der Verkehrswert von Grünland wird im Vergleichswertverfahren ermittelt. Bewertungstechnisch bestimmen kleinräumige Lagefaktoren und Bodenbonitäten die zentralen wertbestimmenden Faktoren in der Urproduktion. In der Auswertung der Kaufpreissammlung sind offensichtlich im preislichen Missverhältnis stehende Kauffälle (besondere Vorliebe, Hofnähe, Notverkäufe) auszuscheiden.
Grünland umfasst in der Raumplanung und in der Immobilienwirtschaft die beiden untersten Entwicklungsstufen (siehe obenstehende Grafik). Somit bildet die erste Stufe, nämlich der Grünlandpreis, als Vergleichswert die Basis für die Bewertung vo...