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Kurzzeitvermietung in Innsbruck
Rechtliche Grundlagen und praktische Erfahrungen
Innsbruck gilt österreichweit als Vorreiter in Sachen Vorgehen gegen Kurzzeitvermietung und Leerstand. Bereits fünfmal wurde ein umfassendes Monitoring veröffentlicht. Die Taskforce Airbnb, wie das Thema „Kontrolle der Kurzzeitvermietung“ magistratsintern genannt wird, wurde 2022 ins Leben gerufen und liefert wertvolle Erkenntnisse rund um dieses Segment am Innsbrucker Vermietungsmarkt. Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über die gesetzlichen Grundlagen zur Kurzzeitvermietung in Tirol und die Erfahrungen in der Vollziehung.
1. Gesetzliche Grundlage in Tirol
1.1. Flächenwidmung
Der Flächenwidmungsplan gibt den konkreten Verwendungszweck jeder Grundstücksparzelle vor. Es gibt hier verschieden Vorgaben (wie zB Wohngebiet).
In einem reinen Wohngebiet ist ein Betreiben der Kurzzeitvemietung in Tirol verboten (Tir ROG). Um eine Widmungsänderung zu veranlassen, bedarf es schlussendlich der Genehmigung durch den hiesigen Bauauschuss und den Gemeinderat.
1.2. Tiroler Bauordnung
In § 28 Tir BauO (bewilligungspflichtige und anzeigepflichte Bauvorhaben) wird in Abs 1 lit c eindeutig Bezug auf die Verwendung genommen. Die Änderung des Verwendungszwecks bei Gebäude oder Gebäudeteilen, die hier wieder unter anderem auf das Tir ROG verweist, bedarf eines bewilligungspflichtigen Bauansuchens. Anzumerken ist hier, dass bei einer bestehenden Pazifizierung sinnvollerweise zuerst das Einverständnis der Miteigentümer eingeholt werden sollte, da bei einem positiven Bescheiderlass der Gemeinde das bestehende Nutzwertgutachten geändert werden muss; dies deshalb, weil sich die Anteile dadurch ändern.
1.3. Tiroler Privatzimmervermietungsgesetz
Die Zahl der für die Beherbergung von Gästen bereitgestellten Betten darf insgesamt 10 nicht überschreiten. Der große Unterschied zur klassischen Kurzzeitvermietung besteht darin, dass Dienstleistungen nur durch die Mitglieder des Hausstands des Vermieters besorgt werden dürfen. Die Angabe von 10 Betten kann auf bis zu drei selbständige Wohnungseinheiten angewendet werden und auch hier bedarf es zumindest in einer Wohnung einer hauptwohnsitzlichen Anmeldung des Unterkunftsbetreibers und einer Verbindung dieser drei Wohneinheiten durch ein allgemeines Stiegenhauses. Zudem müssen die vermieteten Räume den bau-, feuer- und sanitätspolizeilichen Vorschriften entsprechen.
Die Anzeige und die Überprüfung einer Beitreibung nach dem Tiroler Privatzimmervermietungsgesetz erfolgt über den Bürgermeister bzw die Grundverkehrsbehörde (Bezirksverwaltungsbehörde).
Wichtig ist, hier hervorzuheben, dass mit dem positiven Erlass einer Privatzimmervermietung ein Ausnahmetatbestand für das Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (Tir FLAG) besteht und die Grundlagen für die Flächenwidmung hier nicht relevant sind. Somit kann Privatzimmervermietung auch in einem reinem Wohngebiet gemacht werden. Dies führt zu Problemen in den Städten, da die Betreibung mitunter auch in einem Mehrparteienhaus, welches im Flächenwidmungsplan als „Wohngebiet“ ausgewiesen ist, gemacht werden kann.
1.4. Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz
Obwohl es den Gemeinden möglich wäre, durch das Gebäude- und Wohnungsregisters und impliziert durch das Zentrale Melderegister eine unkomplizierte Auswertung aller leer stehenden baurechtlich bewilligten Wohnungen ohne Hauptwohnsitzbelegung der letzten sechs Monate auszuwerten, beruft sich der Landesgesetzgeber diesbezüglich auf eine Rasterfahndung und dadurch auf den Datenschutz durch die Verschneidung verschiedener Datenbanken. Dies stimmt jedoch nicht, denn eine Verschneidung findet erst dann statt, wenn in weiterer Folge der Eruierung des Eigentümers im Grundbuch die Adresse des Eigentümers im Zentralen Melderegister abgefragt wird. Umso mehr ist es verwunderlich, dass diverse Bundesministerien hier Abfragemöglichkeiten bzw Auswertungen aus dem Gebäude- und Wohnungsregister haben, aber der Landesgesetzgeber in Tirol hier bis dato ein Nein für Abfragen bzw Auswertungen den Gemeinden vorgibt.
1.5. Freizeitwohnsitz in Tirol
Obwohl der allgemeine Tenor vorherrscht, dass in Tirol keine Freizeitwohnsitze mehr bewilligt werden, gibt es auch hier eine Ausnahmemöglichkeit, S. 234um die in letzter Zeit aufgrund der oben angeführten Tiroler Leerstands- und Freizeitwohnsitze nun vermehrt auch angesucht wird. In § 13 Tir ROG (Beschränkungen für Freizeitwohnsitze) wird von den Antragsstellen auf geänderte Lebensumstände (insbesondere aufgrund beruflicher oder familiärer Veränderungen) Bezug genommen (Abs 8 lit c leg cit). Ganz wichtig ist jedoch auch hier § 13 Abs 9 Tir ROG. Der Inhaber einer Ausnahmebewilligung im Sinne des § 13 Abs 8 Tir ROG darf den Freizeitwohnsitz nur für sich, seine Familie und seine Gäste verwenden. Grundvoraussetzung ist eine unentgeltliche Überlassung. Jedoch ist § 13 Abs 9 Tir ROG für die Gemeinde sehr wohl von großer Bedeutung, denn eine Überprüfung nach dem Tir FLAG macht eine Erhebung bzw Überprüfung der Kriterien noch schwieriger.
2. Erfahrungen und Herausforderungen der Vollziehung
Am Anfang musste ein Brainstorming gemacht werden. Wie sollte ein Prozess automatisiert so viele Dienststellen wie möglich informieren?
Die Schwierigkeit am Anfang war der Datenschutz. Jedes Amt bzw Referat hat eine Anzeige für sich in seinem Bereich bearbeitet. Eine Information über eine Anzeige wurde zwar weitergeleitet, aber auch nicht an alle infrage kommenden Dienststellen, und jede Dienststelle durfte den Ermittlungsstand nicht intern weiterleiten.
Somit war die Feststellung eindeutig, es brauchte ein Amt bzw Referat am Anfang des Prozesses, welches im Bereich der Baubehörde bzw Vollziehung situiert ist. Hier bietet sich der Bereich des Adress-, Gebäude- und Wohnungsregisters perfekt an. In Innsbruck wird dieses Register auf Basis der hieramtlich vorliegenden Bescheide und Pläne überarbeitet. Somit ist die einzig legitime Grundlage für weitere Verwaltungsmaßnahmen hinterlegt.
Startpunkt in diesem Prozess ist das Adress-, Gebäude- und Wohnungsregister, in Innsbruck das Referat für Gebäude- und Wohnungsregister. Hier erfolgt die Berichtigung im Adress-, Gebäude- und Wohnungsregister und somit dann in weiterer Folge auch die Überprüfungen vor Ort. Oftmals ist zu bedenken, dass gewöhnliche Erhebungsbedienstete die Sachlage der Gegebenheit vor Ort ermitteln, aber diese Gegebenheiten vor Ort nicht den baurechtlich bewilligten Bestand widerspiegeln. Im Adress-, Gebäude- und Wohnungsregister sind jedoch für den Mitarbeiter notwenige Informationen (wie zB Geschoßlage, Größe und aufgrund der Situierung in der Baubehörde die bewilligten Pläne) aufliegend, sodass detailliertere und qualitativ bessere Erhebungen vor Ort durchgeführt werden können.
In Innsbruck ist nun folgender Prozess hinterlegt: Erfolgt eine interne oder externe Anzeige, dann wird diese zuerst dem Mitarbeiter im Bereich der Gebäude-und-Wohnungsregister-Berichtigung übermittelt. Der Mitarbeiter klärt dann das Adress-, Gebäude- und Wohnungsregister sowohl bauphysikalisch als auch meldetechnisch. Nach Abschluss dieser Arbeiten wird der Geschäftsfall einem weiteren Mitarbeiter übermittelt. Dieser Mitarbeiter ordnet - soweit intern möglich - sämtliche vakanten Personen (Klärungsfälle) auf dieser Adresse (in diesem Gebäude) im Zentralen Melderegister und informiert im Bedarfsfall die vakanten Personen mittels persönlicher Zustellung eines neuen Meldezettels.
Nach Abschluss dieser Arbeit ergeht der Geschäftsfall ans Außendienstteam im Gebäude- und Wohnungsregister. Hier erfolgt dann von einem Mitarbeiter vorab eine Überprüfung der angezeigten Einheit sowie - wenn bereits bekannt - auch eine Personenabfrage des Vermieters (zB Gewerbeinformationssystem Austria [GISA]).
Dieser Kollege stellt dann für den Außendienstmitarbeiter die geprüften und vorab ermittelten Sachverhalte zur Verfügung. Über Routenplaner gibt der Kollege dann auch dem Außendienstmitarbeiter die Anzahl und den Außendienstweg vor.
Für die Stadt Innsbruck ist es nach wie vor erstaunlich, dass trotz Überprüfungen durch den Magistrat Innsbruck (Referat für Gebäude- und Wohnungsregister) die Anzahl der Angebote auf den diversen Buchungsplattformen nicht rückläufig, sondern sogar steigend sind.
Es konnten mittlerweile auch Kurzzeitvermietungsangebote in angrenzenden Nachbargemeinden von Innsbruck eruiert werden, wo bei genauer Betrachtung der Reviews erwähnt wird, dass man innerhalb von fünf Minuten im Zentrum von Innsbruck (Goldenes Dachl) sei. So klein ist nun Innsbruck auch wieder nicht, dass man in fünf Minuten von der Ortsgrenze im Zentrum von Innsbruck ist. Vielleicht ist dies mitunter auf die Kontrolltätigkeit in Innsbruck zurückzuführen, dass Angebot bereits für Innsbruck in Nachbargemeinden gemacht werden.
Die Schwierigkeit für einen positiven Abschluss bei einer vor Ortkontrolle ist das Antreffen der Touristen. Selbstverständlich wird hier von der Behörde die Zeit ab 8:00 Uhr vor Ort für eine Überprüfung berücksichtig, aber eine Belegung auf der Plattform spiegelt nicht immer auch wider, dass diese Einheit auch wirklich mit Touristen belegt ist. Es kommt durchaus auch vor, dass der Eigentümer bzw Vermieter hier die Belegung deshalb auf der Plattform gemacht hat, da die Nutzung im Eigenbedarf gemacht wird (Verwandtenbesuch). Dieser Verwandtenbesuch bekommt dann vorab die Info: Sollte ein Bediensteter vom Magistrat vor der Eingangstür durch den Spion ersichtlich sein, sich dann in der Wohnung ruhig verhalten und nicht aufmachen.
Auch kann es vorkommen, dass bei noch aufrechten Kurzzeitvermietungsanzeigen auf Plattformen diese sich nicht mehr als aktuell erweisen. Grund dafür ist, dass entweder der Vermieter bzw Eigentümer schlichtweg vergessen hat, diese Anzeigen zu löschen, obwohl keine Kurzzeitvermietung mehr betrieben wird, oder das technische Verständnis vom Vermieter bzw Eigentümer für das Löschen auf den Plattformen der Anzeigen fehlt. Hier agiert dann der Mitarbeiter direkt vor Ort hilfestellend als „Eraser“ der Kurzzeitvermietungsanzeigen auf den Plattformen.
Auffallend ist auch, dass Innsbruck zwischenzeitlich nicht mehr einer bestimmten Saison bei Kurzzeitbuchungen zugeordnet werden kann. Viele Kurzzeitvermieter berichten dann bei der Kontrolle vor Ort, dass Sie für die nächsten Monate ausgebucht seien. Dies ist ein Indiz für die Behörde, dass Innsbruck über das ganze Jahr eine Reise wert ist.
S. 235Das Problem, welches sich aktuell noch in Innsbruck ergibt, ist, dass es bei positiver Ermittlung vor Ort noch zu keiner direkter Schließung bzw Absperrung der Wohnungseinheit kommt. Der vermeintliche anonyme Nachbar, der die Anzeige erbracht hat, ist mit dieser Situation nicht glücklich, denn die Gründe der Anzeige sind oftmals Lärmerregung, vermehrtes Müllaufkommen, reservierte Besucherparkplätze und der Nachbar möchte bzw glaubt, dass das Erscheinen des Mitarbeiters vom Referat für Gebäude- und Wohnungsregister sofort die Unterlassung der Betreibung nach sich zieht. Eine mögliche Lösung wäre hier, dass bei Erlass einer Benützungsuntersagung diese sofort vor Ort ersichtlich gemacht wird. Diese Kenntlichmachung an der besagten Wohnungseinheit wäre auch ein starkes Zeichen für etwaige andere Kurzzeitvermieter, aber auch für darauffolgende gebuchte Touristen. Hier würden dann sicherlich schlechte Bewertungen für diese Einheit auf der Plattform folgen.
Ein besonderer Fall ist beispielhaft zu nennen und hat auch wieder hohe Aktualität: Es wurde eine Kurzzeitvermietungsanzeige auf eine Plattform gestellt, wo für eine direkte Anzahlung eines bestimmten Betrags eine tolle Unterkunft zu sehr, sehr niedrigen Buchungskosten angepriesen wurde. Es stellte sich heraus, dass der Eigentümer bzw Bewohner dieser Einheit keine Kurzzeitvermietungsanzeige gemacht hatte. Ein Betrüger ist hier irgendwie zu Fotos und Plänen von dieser Einheit gekommen und hat diese dann auf einer Kurzzeitvermietungsplattform zur Verfügung gestellt. Der Fall wurde dann von der Behörde an die Kollegen des Finanzamtes Innsbruck weitergeleitet.
Auch kommt es vor, dass wahrlich Unterkünfte angeboten werden, welche im Keller liegen, noch dazu schimmlig sind und fast kein Tageslicht haben. Aber das Erstaunlichste ist, dass diese Einheiten auch gebucht werden. Es scheint so, dass in Innsbruck wirklich alles vermietet werden kann. Ein weiteres Indiz dafür, dass dieser Bereich der Kurzzeitvermietung sehr lohnenswert ist.
Zudem erreichen die Behörde immer wieder telefonische Anrufe von Bürgern, die sich für die gesetzlichen Vorgaben der Kurzzeitvermietung in Innsbruck interessieren. Angefangen wird bei der Nachfrage für eine Wohnung, geendet wird bei der fünften Wohnung, wo dies dann noch ganz lapidar als „Wohnung fürs Golfspielen“ erwähnt wird. In dieser Wohnung werden ja nur Golf- und Skiutensilien gelagert. Hier erfolgt dann auch die Aufklärung, dass wir bereits im Bereich des Freizeitwohnsitzes sind.
Aufgrund der doch großen Angebotsanzahl an Kurzeitvermietungen gibt es bereits die ersten Quasi-Hausverwalter für dieses Segment in Innsbruck. Diese preisen an, dass nur die Einheit zur Verfügung gestellt werden muss, alles Weitere (wie Vermarktung auf den Plattformen, Buchung, Reinigung usw) wird dann von diesem „Hausverwalter“ für einen gewissen Pauschalbetrag übernommen.
Auch konnte festgestellt werden, dass Studierente in Innsbruck dieses „Erfolgsmodel“ auch versuchen. Die Studierenden (eventuell einer Wohnungsgemeinschaft) kaufen sich eine Wohnung und preisen diese dann über den Buchungsplattformen für Kurzzeitvermietung an, um somit mitunter ihre Miete zu decken und Gewinn zu machen.
Ein Nebeneffekt der Neugestaltung der Wr BauO in dieser Hinsicht war bzw ist, dass auch in Innsbruck nun Personen anrufen und dezidiert auf die Wr BauO verweisen, ob dies nun mit den 90 Tagen auch in Innsbruck so sei, da sie aktuell Betreiber einer Kurzzeitvermietung in Innsbruck sind. Sowohl Bürger, welche in Innsbruck wohnhaft sind, als auch Bürger, welche in Wien wohnhaft sind, aber in Innsbruck eine Wohnung im Eigentum besitzen und diese anbieten, haben sich gemeldet und um Auskunft gebeten.
Ein Problem ist, dass bei den Kontrollen bezüglich Kurzzeitvermietungen die Behörde stets auch andere Übertretungen in diesem Gebäude feststellt. Ein Verdachtsfall auf Kurzzeitvermietung beinhaltet in weiterer Folge im Durchschnitt drei weitere Anzeigen (Übertretungen nach der Tir BauO). Dies benötigt dann in weiterer Folge mehr Personal sowohl bei den Ermittlern (bei uns im Referat für Gebäude- und Wohnungsregister) als auch dann bei Juristen für die Verfahren.
Hinsichtlich der EU-Regelungen muss beachtet werden, dass sich Betreiber von Kurzeitvermietungen zwar dann bei einer zentralen Stelle in Österreich registrieren müssen, aber viele Betreiber bereits im Jänner oder Februar fürs ganze Jahr ausgebucht sind, sodass Sie ihre Angebote von den Kurzzeitvermietungsplattformen vorübergehend löschen. Somit sind diese jedoch für die Behörden (Magistrat) im März oder Juni bei einer Abfrage nicht mehr ersichtlich. Zu bedenken ist, dass nur bei Verdachtsfällen der Magistrat im Einzelfall eine Anfrage an diese zentrale Registrierungsstelle für die Übermittlung personenbezogener Daten stellen kann, um positive Ermittlungen durchführen zu können. Kurzum: Keine Angebote sind auf der Kurzzeitvermietungsplattform ersichtlich; somit besteht auch keine Handhabe für den Magistrat, direkt tätig zu werden und personenbezogene Daten zu erhalten.
Auch ist es nicht vorgesehen, dass eine Liste aller Betreiber einer Kurzzeitvermietung auf dem Hoheitsgebiet einer Gemeinde direkt an die jeweilige Gemeinde (für etwaige Überprüfungen) übermittelt wird.
Somit weiß eine zentrale Stelle sehr viel, aber die Gemeinden müssen den Verdacht im Einzelfall begründen, um weitere Informationen dann von dieser zentralen Stelle zu erhalten. Es ist dadurch schon vorgegeben, dass weiterhin Kontrollen von den Gemeinden durchgeführt werden und die Kontrollen dann auch mittels Berichts die genaue Adresse (Gebäude bzw Wohnungseinheit) beinhalten müssen, um eine konkrete Anfrage an diese Stelle richten zu können. Die einzige Vereinfachung ist dann für den Juristen gegeben, um im zuständigen Verwaltungsstrafverfahren bzw Bauverfahren konkrete Personenangaben aufgrund der Registrierung bei dieser zentralen Stelle zu erhalten. Aktuell versuchen viele Vermieter bzw Eigentümer von Kurzzeitvermietungen, sich vor Auskünften bzw Falschaussagen im Ermittlungsverfahren zu schützen. In Tirol ist jedoch im Tir ROG die Mitwirkungspflicht gesetzlich verankert!
