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immo aktuell 5, Oktober 2024, Seite 176

Zur Rechtsstellung des Mieters eines Wohnungseigentumsfruchtnießers in Ansehung des § 2 Abs 1 Satz 1 und 2 MRG

Markus Haibel und Valerie Flechsig

Nur der Fruchtnießer einer gesamten Liegenschaft, nicht jedoch der Fruchtnießer eines Wohnungseigentumsobjekts, kann Hauptmietrechte vermitteln. Dieses Ergebnis leitet der OGH aus dem Gesetzeswortlaut des § 2 Abs 1 Satz 1 MRG ab. Dieser Beitrag unternimmt den Versuch, Kritikpunkte an dieser Auffassung aufzuzeigen.

1. Zur gesetzlichen Grundlage und Rechtsprechung

In § 2 MRG, der die Überschrift „Haupt- und Untermiete“ trägt, wird in Abs 1 Satz 1 und 2 normiert:

„Hauptmiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer oder dem dinglich oder obligatorisch berechtigten Fruchtnießer der Liegenschaft oder mit dem Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses geschlossen wird. Steht der Mietgegenstand im Wohnungseigentum, so wird Hauptmiete durch den Mietvertrag mit dem Wohnungseigentümer begründet.“

Der OGH zieht aus dieser Vorgabe den Schluss, dass nur der Fruchtnießer der gesamten Liegenschaft, nicht jedoch der Fruchtnießer eines Wohnungseigentumsobjekts, Hauptmietrechte vermitteln kann. Dieses Ergebnis leitet der OGH hierbei aus dem Umstand ab, dass im Gesetz auf den Fruchtnießer „der Liegenschaft“ abgestellt wird.

Nach der Auffassung des OGH sind die vom Fruchtnießer einer Wohnung geschlossenen Mietverträge als Unt...

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