Eine gewerbliche Tätigkeit liegt bereits in der Vorbereitungsphase und vor Erzielung der ersten Einnahmen vor, wenn sich der innere Entschluss des Steuerpflichtigen zur Aufnahme der werbenden Betätigung durch entsprechende Handlungen dokumentiert und der Steuerpflichtige zielstrebig auf die Betriebseröffnung hinarbeitet. Bei einer über einige Jahre hinausgehenden Vorbereitungsphase muss die eindeutige Absicht der künftigen Betriebseröffnung erweislich sein.

Neben der Anzahl der veräußerten Objekte ist auch auf den Zeitraum zwischen Erwerbsvorgängen und Veräußerungsvorgängen Bedacht zu nehmen; der Ankauf von Grundstücken mit der Absicht, diese möglichst kurzfristig wieder zu veräußern, spricht für eine gewerbliche Tätigkeit.

Insbesondere überschreiten Adaptierungsarbeiten und Ausbauarbeiten, die einer besseren Vermietbarkeit dienen sollen, auch dann nicht den Rahmen der Vermögensverwaltung, wenn sie beträchtliche Fremdmittel erfordern.

Die Grenze der Vermögensverwaltung wird überschritten, wenn Maßnahmen gesetzt werden, um mehr Einkünfte zu erzielen, als sich alleine aufgrund des bloßen Kapitaleinsatzes erzielen ließen.