S. 32II. Erläuterungen zu den Klauseln des Benutzerhandbuches

In diesem Kapitel sind die rechtlichen Überlegungen zu den einzelnen Klauseln des Benutzerhandbuches dargestellt. Es wird dabei dem Aufbau des Benutzerhandbuches gefolgt und in spiegelbildlicher Weise auf einschlägige Judikatur und Lehre eingegangen. Weiterführende Lit kann den zitierten Quellen entnommen werden.

A. Anwendungshinweise

Um die Wirksamkeit sowie damit einhergehend die Durchsetzbarkeit der Klauseln des Benutzerhandbuches sicherzustellen, gilt es, dieses im Rahmen eines schriftlichen Mietvertrages auf den Mieter zu überbinden. Insofern besteht eine der Hausordnung vergleichbare Rechtslage, sodass es einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung bedarf. Dabei ist nach stRsp die Hausordnung ebenso Bestandteil des Vertrages und kann nachträglich vom Vermieter nicht einseitig zum Nachteil des Mieters abgeändert werden. Wird nämlich dem Vermieter ohne Aushandeln iSd § 6 Abs 2 KSchGM das Recht eingeräumt, einseitig die von ihm zu erbringende Leistung einem Mieter gegenüber abzuändern, ohne dass diese Änderung - besonders weil sie geringfügig oder sachlich gerechtfertigt ist - zumutbar sein muss, so liegt ein Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 3 KSchG vor. Darüber hinaus bestimmt sich ferner der Umfang des Gebrauchsrechtes des Mieters nach der Hausordnung. Gleiches wird wohl auch für die Klauseln des Benutzerhandbuches zu gelten haben, denn auch sie legen den Umfang des Benützungsrechtes näher fest.

Das Benutzerhandbuch bildet einen äußerlich gesonderten Vertragsteil, der durch die Aufnahme einer entsprechenden Klausel in den Mietvertrag zum Vertragsinhalt erhoben wird. Es handelt sich mithin um vorformulierte Vertragsbedingungen, die einer Vielzahl von Vertragsabschlüssen zugrunde gelegt werden sollen. Ihrer Rechtsnatur nach lassen sich die Klauseln des Benutzerhandbuches demnach als AGB einordnen. Dass eine Qualifikation als AGB iSd § 879 S. 33Abs 3 ABGB vorweg mit einer allseits drohenden Nichtigkeitssanktion verbunden ist, wurde bereits ansehnlich dargelegt.

Im Hinblick auf die Einbeziehung des Benutzerhandbuches in den Mietvertrag ist von bloßen Bestätigungsklauseln („Der Mieter bestätigt, eine Kopie des Benutzerhandbuches erhalten zu haben.“) entschieden abzuraten, weil diese als unzulässige Beweislastumkehr iSd § 6 Abs 1 Z 11 KSchG gewertet werden könnten. Diesfalls scheint eine Auflistung der konkreten Punkte in der Vertragsurkunde geboten, um dem Interesse des Vermieters an einer beweismäßigen Dokumentation der vertraglichen Vereinbarung ausreichend Rechnung zu tragen. Zur Integration des Benutzerhandbuches empfiehlt sich, unabhängig von Anwendungsbereich des MRG oder Vorliegen eines Verbrauchergeschäftes, die Aufnahme nachfolgender Klausel in den Mietvertrag.

Allfällige spätere Ergänzungen bzw inhaltliche Erweiterungen des Benutzerhandbuches sind in der Mietvertragsklausel entsprechend nachzutragen. Von einer demonstrativen Aufzählung („... zu insbesondere folgenden Themenkreisen ...“) zur Vermeidung laufender Vertragsadaptierungen ist aber tunlichst Abstand zu nehmen, weil dies womöglich mit einer Unwirksamkeit nach § 6 Abs 3 KSchG sanktioniert wird. Auch ist zu bedenken, dass das Benutzerhandbuch in der dem Mietvertrag zugrunde gelegten Fassung Vertragsinhalt wird und daher - genauso wie das Vertragswerk selbst - auch zu den Verwaltungsakten des Vermieters bzw der Hausverwaltung genommen werden sollte. Darüber hinaus sind die Klauseln des Benutzerhandbuches stets in Übereinstimmung mit dem Mietervertrag zu verwenden und iSd angestrebten Rechtssicherheit überschneidende Regelungsbereiche beider Vertragswerke zu vermeiden.

S. 34B. Armaturen

Im Vollanwendungsbereich des MRG stellen Sanitär- und Heizgeräte samt Armaturen bloße Verbrauchergeräte dar, die nicht in die Wartungspflicht des Vermieters fallen. Vielmehr ist es Aufgabe des Hauptmieters, diese Einrichtungen gem § 8 Abs 1 MRG zu warten. Außerhalb des Vollanwendungsbereiches erscheint die Begründung von Wartungsverpflichtungen des Mieters nur zulässig, soweit eine abweichende Erhaltungsregelung rechtswirksam vereinbart werden kann. Ist nämlich der Vermieter zur (umfassenden) Erhaltung verpflichtet, so wird hiervon wohl auch grds die geringfügigere Wartungspflicht umfasst sein. Lediglich für kleinere Ausbesserungen wird anderes zu gelten haben, weil aus der Verkehrssitte abgleitet werden kann, dass der Bestandnehmer diese - aufgrund der üblichen Pflege der Einrichtungen - selbst zu tragen hat. Die bloße Reinigung der Armaturen wird daher wohl im Vollanwendungsbereich des MRG von der Wartungs- und Instandhaltungsverpflichtung des Mieters gem § 8 Abs 1 MRG bzw im Teil- und Vollausnahmebereich des MRG von der üblichen Pflege der Einrichtungen mitumfasst sein.

Reinigungs- und Pflegehinweise in der Klausel wurden fachlich einschlägigen Informationsquellen entnommen.

C. Aufbewahrungs- und Rückstellungspflichten

Im Allgemeinen empfiehlt es sich, den Mieter vertraglich über Aufbewahrungs- und Rückgabepflichten übergebener Dokumente (zB Bedienungsanleitungen) und Gegenstände (zB Schlüssel) aufzuklären. Im Fall fehlender bzw verlorener Gebrauchsanleitungen bietet etwa die Internetseite www.manualslib.com eine umfangreiche Sammlung (inklusive Abfragemöglichkeit) entsprechender Dokumente.

D. Balkon und Terrasse

Die Nutzung von Balkon- und Terrassenflächen wird vordergründig von Fragen der Zulässigkeit des Rauchens und der Grillnutzung geprägt, sodass diesfalls auf die einschlägigen Kapitel zu verweisen ist. Darüber hinaus gilt es auch, die Anbringung unterschiedlicher Vorrichtungen (zB Blumenkisten, SatellitenempS. 35fangsantennen) aufgrund der damit verbundenen Problematik der (zustimmungspflichtigen!) Inanspruchnahme allgemeiner Teile (zB Balkongeländer, Fassade) zu regeln. Gleiches hat für die Montage einer Videokamera zu gelten, wobei diesfalls zu den soeben dargelegten Überlegungen auch datenschutzrechtliche Bedenken treten, die ein vertragliches Anbringungsverbot nahelegen.

E. Bodenbeläge

Der OGH hat in der fünften Klauselentscheidung eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mietgegenstand bei Beendigung des Mietverhältnisses unter Herstellung des Zustandes der Oberflächenbeläge wie bei Anmietung unter Berücksichtigung der bei schonendem vertragskonformen Gebrauch sich ergebenden Abnutzung zurückzustellen sei, für zulässig erklärt. Dies deshalb, weil die gewählte Formulierung den berechtigten Interessen des Vermieters Rechnung trage, mit der dispositiven Regelung des § 1109 ABGB übereinstimme und sohin für den Mieter nicht gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB sein könne. Praktisch bedeutsam im Hinblick auf Bodenbeläge ist vor allem deren Pflege. So hat der OGH nämlich diesfalls ausgesprochen, dass der Bestandnehmer zur üblichen Pflege der Einrichtungen des Bestandgegenstandes - wie etwa der Entfernung von Staub und Lurch - verpflichtet ist. Insoweit erscheint die Vereinbarung bloßer Reinigungsklauseln als Maßnahmen üblicher Pflege iSd zitierten Rsp durchaus zulässig. Zudem ist eine rein oberflächliche Schimmelbildung vom Mieter zu beseitigen, sofern der Schaden nicht durch Mängel der Bausubstanz bedingt ist und daher sein Wiederauftreten durch übliche Maßnahmen der Wohnhygiene - richtiges Beheizen und Belüften der Räume - vermieden werden kann. Ähnlich zu behandeln wäre die keineswegs ungewöhnliche, idR aber bagatellhafte und leicht beherrschbare Schimmelbildung in Nassräumen, etwa in Fliesenfugen.

Reinigungs- und Pflegehinweise in der Klausel wurden fachlich einschlägigen Informationsquellen entnommen.

S. 36F. Fenster

Die Erhaltung und Reparatur der Außenfenster eines Hauses ist Sache des Hauseigentümers. Schäden an den Außenfenstern sind ernste Schäden des Hauses. Die Erhaltung von Innenfensterflügeln obliegt als Teil des Mietobjektes grds nicht dem Vermieter, sofern es sich nicht um einen ernsten Schaden des Hauses handelt. Im Allgemeinen erscheint die Begründung von Wartungsverpflichtungen des Mieters nur zulässig, soweit eine abweichende Erhaltungsregelung rechtswirksam vereinbart werden kann. Ist nämlich der Vermieter zur (umfassenden) Erhaltung verpflichtet, so wird hiervon wohl auch grds die geringfügigere Wartungspflicht umfasst sein. Lediglich für kleinere Ausbesserungen wird anderes zu gelten haben, weil aus der Verkehrssitte abgleitet werden kann, dass der Bestandnehmer diese - aufgrund der üblichen Pflege der Einrichtungen - selbst zu tragen hat. Die Abgrenzung ist durchaus schwierig und die Durchsetzbarkeit vertraglicher Vereinbarungen äußerst ungewiss, zumal nicht auf gesicherte Rsp zurückgegriffen werden kann.

Zusammenfassend wird daher im Vollanwendungsbereich des MRG und außerhalb des KSchG auch die geringfügigere Wartungsverpflichtung des Mieters, soweit diese im Vollanwendungsbereich nicht von § 8 Abs 1 MRG gedeckt ist und sohin in die gesetzliche Grauzone fällt, an den Kautelen des § 879 Abs 3 ABGB zu messen und ohne sachliche Rechtfertigung schlichtweg nichtig sein. Gleiches hat für den Teil- und Vollausnahmebereich des MRG zu gelten, weil aufgrund § 1096 Abs 1 ABGB ohnedies die umfassende Erhaltungspflicht des Bestandgebers greift. Im Geltungsbereich des KSchG erscheint eine über die übliche Pflege der Einrichtungen hinausgehende Wartungsverpflichtung nicht rechtswirksam vereinbar.

Reinigungs- und Pflegehinweise in der Klausel wurden fachlich einschlägigen Informationsquellen entnommen.

S. 371. Reinigungsklausel

Im Zusammenhang mit der üblichen Pflege der Einrichtungen des Bestandgegenstandes - wie etwa der Entfernung von Staub und Lurch - hat der sechste Senat ausgesprochen, dass Maßnahmen solcherart in die Pflicht des Bestandnehmers fallen. Insoweit erscheint die Vereinbarung bloßer Reinigungsklauseln als Maßnahmen üblicher Pflege iSd zitierten Rsp durchaus zulässig.

2. Erneuerung der Fensterdichtung

Im Teil- und Vollausnahmebereich des MRG - sowie außerhalb des KSchG - wird wohl eine Verpflichtung des Mieters zum Austausch poröser oder schadhafter Fensterdichtungen angesichts der vergleichbaren Judikatur zur Wartung von Silikonabdichtungen letztlich an den Kautelen des § 879 Abs 3 ABGB zu messen und ohne sachliche Rechtfertigung schlichtweg nichtig sein. Im Anwendungsbereich des KSchG erscheint eine über die übliche Pflege der Einrichtungen hinausgehende Wartungsverpflichtung nicht rechtswirksam vereinbar. Im Vollanwendungsbereich wird nach Dirnbacher die Erneuerung der Fensterdichtungen von der Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Mieters nach § 8 Abs 1 MRG umfasst sein.

3. Fensterbeschläge

Das bloße Nachstellen der Fensterbeschläge wird wohl im Vollanwendungsbereich des MRG von der Wartungs- und Instandhaltungsverpflichtung des Mieters gem § 8 Abs 1 MRG bzw im Teil- und Vollausnahmebereich des MRG von der üblichen Pflege der Einrichtungen des Bestandgegenstandes mitumfasst sein.

4. Vorrichtungen und Beschädigungen

Die pauschale Untersagung der Montage jeglicher Vorrichtungen bzw deren Bindung an die Zustimmung des Vermieters wird sowohl im Vollanwendungsbereich als auch im Teil- und Vollausnahmebereich des MRG nur eingeschränkt durchsetzbar sein, weil es sich diesfalls regelmäßig um bauliche Veränderungen geringfügiger Natur handeln wird, die wichtige Interessen des Vermieters nicht verletzen sowie vom Mieter leicht wieder zu beseitigen sind und sohin letztlich wohl keiner Genehmigung des Vermieters bedürfen werden. Freilich kann eine allenfalls S. 38erforderliche Zustimmung anderer Wohnungseigentümer bzw Miteigentümer bei Inanspruchnahme allgemeiner Teile, wie insb der Montage von Außenjalousien oder -rollläden, nicht alleine durch jene des Vermieters ersetzt werden. In der Praxis ist aber vor allem das Anbringen von Blumenkisten ein nicht zu unterschätzendes (Haftungs-)Risiko: So können nämlich bereits bei deren Montage die Fenster des Hauses beschädigt werden, zumal nach dem Blumengießen bzw nach starkem Regenfall abrinnendes Wasser auch die Fassade nachhaltig schädigen kann. Überdies können herabfallende Vorrichtungen zu deliktischen Schadenersatzansprüchen führen.

G. Grillen

Die Frage der Grillnutzung wurde im wohnrechtlichen Kontext - soweit ersichtlich - kaum aufgegriffen. Es wird wohl eine der Problematik des Rauchens vergleichbare Interessenlage zu unterstellen sein, wenngleich auch die Frage der Ortsüblichkeit anderer Beurteilung bedarf, zumal im Regelfall von einer durch Grillen herbeigeführten allgemeinen Gesundheitsgefährdung - die ja unbestritten jedenfalls nicht ortsüblich sein könnte - nicht ausgegangen werden kann. Im Hinblick auf die Ortsüblichkeit wird sohin mit Thon auf Dauer, Häufigkeit und Geeignetheit der Örtlichkeit abzustellen sein. Bei der Örtlichkeit ist aber besonders zu differenzieren. Gelegentliches Grillen im (mitvermieteten) Garten wird wohl in vernünftigem Maße als ortsüblich angesehen werden können, wohingegen selbigem auf dem Balkon schon mangels dessen Eignung hierfür eher Ortsunüblichkeit anhaftet und zudem das Eindringen von Rauch aufgrund der räumlichen Nähe zu Fenstern anderer Hausbewohner eine wesentliche Beeinträchtigung darstellen könnte.

Zudem scheint eine Differenzierung nach der Art des Grillgerätes geboten. Die stärksten Immissionen werden wohl - aufgrund der Rauch- und Geruchsentwicklung - vom Holzkohlegrill ausgehen, gefolgt vom Gas- und vom Elektrogrill. Die beiden Letztgenannten unterscheiden sich hinsichtlich der Immissionen nur quantitativ, nicht aber qualitativ, weil ein Gasgrill idR über größere Grillflächen und damit über umfänglich mehr Grillgut verfügt als der herkömmliche Elektrogrill. Darüber hinaus ist die erhöhte Brandgefahr, insb bei Holzkohlegrillgeräten, zu berücksichtigen.

S. 39Höchstgerichtliche Rsp zu diesem Thema liegt in Österreich bislang nicht vor. In Deutschland hingegen hatte etwa das BayObLG für den Bereich des Wohnungseigentums ausgesprochen, dass die Frage, ob das Grillen auf Holzkohlenfeuer im Garten uneingeschränkt zu verbieten, zeitlich und/oder örtlich begrenzt zu erlauben oder ohne Einschränkung zu gestatten sei, von den Gegebenheiten des Einzelfalls abhänge. Maßgebend für die Entscheidung seien insb Lage und Größe des Gartens, die Häufigkeit des Grillens und das verwendete Grillgerät. In concreto wurde - freilich iS einer Einzelfallentscheidung - das Grillen nur am äußersten Ende des Gartens und höchstens fünfmal jährlich als zumutbar erachtet.

Die von Thon erwähnten Kriterien scheinen - in Übereinstimmung mit der Rsp des BayObLG - durchaus zweckmäßig zur Beurteilung vertraglicher Gestaltungsmöglichkeiten, doch ist gleichsam eine differenzierte Regelung anstelle pauschaler Untersagung geboten, um nicht der Nichtigkeitssanktion des § 879 Abs 3 ABGB anheim zu fallen.

Zusammenfassend erscheint daher ein generelles Grillverbot mit Holzkohle- und Gasgrillgeräten auf dem Balkon - nicht zuletzt aufgrund dessen mangelnder Beschaffenheit und damit einhergehender Gefahren sowie in Anlehnung an die noch ausführlich darzulegende Problematik des Rauchens - rechtswirksam vereinbar, wohingegen gelegentliches Grillen unter Verwendung eines Elektrogrillgerätes sowie unter Einhaltung größtmöglicher Sorgfalt selbst auf dem Balkon durchaus zulässig sein wird. Demgegenüber wird wohl Grillen im Garten bzw allenfalls auf der Terrasse bei mitvermieteten Gartenflächen als ortsüblich iSd § 364 Abs 2 ABGB zu qualifizieren und daher - unabhängig von der Art des Grillgerätes - in vernünftigem Maße, mithin soweit damit keine wesentliche Beeinträchtigung der anderen Bewohner verbunden ist, zu dulden sein.

H. Grünflächen

Mitvermietete Grünflächen werden oft in gepflegtem Zustand übergeben und in verwahrlostem Zustand wieder zurückgestellt. Es bedarf daher entsprechender Pflegeregelungen, um allfällige Verwahrlosungen hintanzuhalten. Dabei empfiehlt es sich, Änderungen der Bepflanzung an die Zustimmung des Vermieters zu binden. Dies einerseits deshalb, weil zwar den vom Mieter gesetzten Maßnahmen - etwa bei Anlegen eines Ziergartens anstelle einer bloßen Wiesenfläche - mitunter eine höherwertige Beschaffenheit zu konstatieren ist. Doch können sich aus Vermietersicht diesfalls Probleme bei der Nachvermietung ergeben, zumal landschaftspflegerische Gestaltungsmaßnahmen zur Wiederherstellung des ursprünglichen Gartenzustandes durchaus kostspielig sind. Andererseits bestehen S. 40auch zahlreiche, einfachgesetzlich normierte Beschränkungen, wie etwa das Wiener Baumschutzgesetz, die es bei Bepflanzungsumgestaltungen zu beachten gilt. Im Allgemeinen ist daher der Mieter vertraglich dazu anzuhalten, den Garten im üblichen Umfang zu pflegen und bei auftretenden Gefahren unverzüglich den Vermieter zu kontaktieren. Letztgenanntes ist insb im Hinblick auf von Bäumen ausgehende Gefahrenquellen (zB drohender Umsturz nach starkem Wind) relevant, zumal diese Kosten ohnedies nicht auf den Mieter überwälzbar sind. Darüber hinaus ist die Übergabe von Gartengerätschaften (zB Rasenmäher, Werkzeug) entsprechend zu protokollieren.

I. Haushaltsgeräte

Im Hinblick auf mitvermietete Gegenstände, wie etwa Möbel, richtet sich die Wartungsverpflichtung im Vollanwendungsbereich nicht nach § 8 Abs 1 MRG, sondern vielmehr nach allgemeinen Grundsätzen des § 1096 ABGB bzw - soweit zulässig - nach allfälligen vertraglichen Regelungen, sodass diesfalls die für Teil- und Vollausnahmebereich des MRG maßgebliche Rechtslage gilt. Gleiches wird wohl für mitvermietete Haushaltsgeräte zu gelten haben. Im Allgemeinen erscheint die Begründung von Wartungsverpflichtungen des Mieters nur zulässig, soweit eine abweichende Erhaltungsregelung rechtswirksam vereinbart werden kann. Ist nämlich der Vermieter zur (umfassenden) Erhaltung verpflichtet, so wird hiervon wohl auch grds die geringfügigere Wartungspflicht umfasst sein. Lediglich für kleinere Ausbesserungen wird anderes zu gelten haben, weil aus der Verkehrssitte abgleitet werden kann, dass der Bestandnehmer diese - aufgrund der üblichen Pflege der Einrichtungen - selbst zu tragen hat. Die Abgrenzung ist durchaus schwierig und die Durchsetzbarkeit vertraglicher Vereinbarungen äußerst ungewiss, zumal nicht auf gesicherte Rsp zurückgegriffen werden kann. Im Regelfall wird letztlich - unabhängig vom Anwendungsbereich des MRG, jeS. 41doch außerhalb des KSchG - auch die geringfügigere Wartungsverpflichtung des Mieters an den Kautelen des § 879 Abs 3 ABGB zu messen und ohne sachliche Rechtfertigung schlichtweg nichtig sein. Im Geltungsbereich des KSchG erscheint eine über die übliche Pflege der Einrichtungen hinausgehende Wartungsverpflichtung nicht rechtswirksam vereinbar.

Im Hinblick auf die vertragliche Regelung von Wartungsintervallen ist zu fordern, dass das Gerät in den vom Hersteller vorgesehenen Zeiträumen und nach dessen Vorgaben sowie unter Einhaltung allfälliger öffentlich-rechtlicher Vorschriften auf seine Funktionstüchtigkeit überprüft wird. Gebrauchsanweisungen, Prüfungsnachweise und andere Belege sind vom Mieter aufzubewahren und bei Beendigung des Bestandverhältnisses gemeinsam mit dem Bestandobjekt zu übergeben.

Reinigungs- und Pflegehinweise in der Klausel wurden fachlich einschlägigen Informationsquellen entnommen.

1. Reinigungsklausel

Im Zusammenhang mit der üblichen Pflege der Einrichtungen des Bestandgegenstandes - wie etwa der Entfernung von Staub und Lurch - hat der sechste Senat ausgesprochen, dass Maßnahmen solcherart in die Pflicht des Bestandnehmers fallen. Insoweit erscheint die Vereinbarung bloßer Reinigungsklauseln als Maßnahmen üblicher Pflege iSd zitierten Rsp durchaus zulässig.

2. Filtertausch

In der dritten Klauselentscheidung hat der OGH die undifferenzierte Verpflichtung des Mieters zum jährlichen Filtertausch bei der Lüftung in Bad und WC, ohne dass es auf den tatsächlichen Verschmutzungsgrad des Filters ankommen soll, für unzulässig erklärt. Gleiches wird wohl für Filter oder Siebe in Haushaltsgeräten zu gelten haben. Der vom OGH gerügten Undifferenziertheit ist S. 42sohin zu entnehmen, dass eine ausreichend differenzierte Regelung grds zulässig ist. Im Hinblick auf Vielzahl und Verschiedenheit der Geräte wurde aber von zu detaillierter Formulierung abgesehen und dabei gleichsam versucht, den höchstgerichtlichen Anforderungen möglichst Rechnung zu tragen. Es erscheint jedoch darüber hinaus ratsam, die konkreten Herstellervorgaben des jeweiligen Gerätes in das Benutzerhandbuch zu übertragen, um die Differenziertheit und damit einhergehend die Wirksamkeit der Vereinbarung zu stützen. Die Frage der endgültigen Durchsetzbarkeit ist freilich eine andere und muss letztlich dahin gestellt bleiben.

J. Heizung

Im Vollanwendungsbereich des MRG stellen Sanitär- und Heizgeräte samt Armaturen bloße Verbrauchergeräte dar, die nicht in die Wartungspflicht des Vermieters fallen. Vielmehr ist es Aufgabe des Hauptmieters, diese Einrichtungen gem § 8 Abs 1 MRG zu warten. Außerhalb des Vollanwendungsbereiches erscheint die Begründung von Wartungsverpflichtungen des Mieters nur zulässig, soweit eine abweichende Erhaltungsregelung rechtswirksam vereinbart werden kann. Ist nämlich der Vermieter zur (umfassenden) Erhaltung verpflichtet, so wird hiervon wohl auch grds die geringfügigere Wartungspflicht umfasst sein. Lediglich für kleinere Ausbesserungen wird anderes zu gelten haben, weil aus der Verkehrssitte abgleitet werden kann, dass der Bestandnehmer diese - aufgrund der üblichen Pflege der Einrichtungen - selbst zu tragen hat. Im Teil- und Vollausnahmebereich des MRG - sowie außerhalb des KSchG - wird daher eine Verpflichtung des Mieters zur Wartung von Sanitär- und Heizgeräten letztlich an den Kautelen des § 879 Abs 3 ABGB zu messen und ohne sachliche Rechtfertigung schlichtweg nichtig sein. Im Geltungsbereich des KSchG erscheint eine über die übliche Pflege der Einrichtungen hinausgehende Wartungsverpflichtung nicht rechtswirksam vereinbar.

Im Hinblick auf die vertragliche Regelung von Wartungsintervallen ist zu fordern, dass das Gerät in den vom Hersteller vorgesehenen Zeiträumen und nach dessen Vorgaben sowie unter Einhaltung allfälliger öffentlich-rechtlicher Vorschriften S. 43auf seine Funktionstüchtigkeit überprüft wird. Gebrauchsanweisungen, Prüfungsnachweise und andere Belege sind vom Mieter aufzubewahren und bei Beendigung des Bestandverhältnisses gemeinsam mit dem Bestandobjekt zu übergeben. Dies ist nicht zuletzt auch für die Geltendmachung von Aufwandersatzansprüchen gem § 10 MRG von Relevanz, zumal der Mieter wohl hierfür sämtliche Nachweise der fachmännischen Errichtung sowie die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorschriften (Vorbefund des Rauchfangkehrers, Abnahmenachweis durch das Gaswerk und Endbefund des Rauchfangkehrers), die zur ordnungsgemäßen Inbetriebnahme des Gerätes erforderlich sind, darzulegen hat. Darüber hinaus kann sich der Mieter vor Regressansprüchen des (zunächst erhaltungspflichtigen) Vermieters schützen, wenn er nachweist, alle Wartungsverpflichtungen erfüllt zu haben.

Reinigungs- und Pflegehinweise in der Klausel wurden fachlich einschlägigen Informationsquellen entnommen.

1. Reinigungsklausel

Im Zusammenhang mit der üblichen Pflege der Einrichtungen des Bestandgegenstandes - wie etwa der Entfernung von Staub und Lurch - hat der sechste Senat ausgesprochen, dass Maßnahmen solcherart in die Pflicht des Bestandnehmers fallen. Insoweit erscheint die Vereinbarung bloßer Reinigungsklauseln als Maßnahmen üblicher Pflege iSd zitierten Rsp durchaus zulässig.

2. Therme

In der dritten Klauselentscheidung hat der OGH die Klausel „Bei Vorhandensein einer Gas-Kombi-Therme: Der Mieter verpflichtet sich auf eigene Kosten zur jährlichen Wartung der Gas-Kombi-Therme. Bei Rückstellung der Wohnung ist dem Vermieter, bzw dessen Bevollmächtigten ein Nachweis über die regelmäßige Wartung zu erbringen“ für unzulässig erklärt, weil ohne Rücksicht auf Alter und S. 44Type der Therme und allenfalls bestehende Vorgaben des Herstellers undifferenziert eine regelmäßige jährliche „Wartung“ durch den Mieter verlangt werde. Außerdem werde dem Mieter ohne jede Einschränkung eine entsprechende Nachweispflicht auferlegt. Dass § 8 Abs 1 MRG prinzipiell eine Wartungspflicht unter anderem für Heizungs- und Sanitäranlagen vorsehe, vermag daran nichts zu ändern, weil diese Bestimmung weder präzise zeitliche Vorgaben noch eine der beanstandeten Klausel vergleichbare Nachweispflicht kenne. Der vom OGH gerügten Undifferenziertheit der Wartungsverpflichtung ist sohin zu entnehmen, dass eine ausreichend differenzierte Regelung grds zulässig ist. Im Hinblick auf Vielzahl und Verschiedenheit der Geräte wurde aber von zu detaillierter Formulierung abgesehen und dabei gleichsam versucht, den höchstgerichtlichen Anforderungen möglichst Rechnung zu tragen. Es erscheint jedoch darüber hinaus ratsam, die konkreten Herstellervorgaben des jeweiligen Gerätes in das Benutzerhandbuch zu übertragen, um die Differenziertheit und damit einhergehend die Wirksamkeit der Vereinbarung zu stützen. Die Frage der endgültigen Durchsetzbarkeit ist freilich eine andere und muss letztlich dahingestellt bleiben. Außerhalb des Vollanwendungsbereiches erscheint die Begründung von Wartungsverpflichtungen des Mieters nur zulässig, soweit eine abweichende Erhaltungsregelung rechtswirksam vereinbart werden kann. Ist nämlich der Vermieter zur (umfassenden) Erhaltung verpflichtet, so wird hiervon wohl auch grds die geringfügigere Wartungspflicht umfasst sein. Lediglich für kleinere Ausbesserungen wird anderes zu gelten haben, weil aus der Verkehrssitte abgleitet werden kann, dass der Bestandnehmer diese - aufgrund der üblichen Pflege der Einrichtungen - selbst zu tragen hat. Seit der WRN 2015 fällt die Erhaltung von mitvermieteten Thermen bei Wohnungsmietverträgen nicht nur im Vollanwendungsbereich, sondern auch im Teilanwendungsbereich des MRG zwingend in die Erhaltungspflicht des Vermieters; eine abweichende (Wartungs-)Vereinbarung scheint daher nicht möglich. Im Vollausnahmebereich des MRG - sowie außerhalb des KSchG - wird eine Verpflichtung des Mieters zur Wartung von Sanitär- und Heizgeräten letztlich an den Kautelen des § 879 Abs 3 ABGB zu messen und ohne sachliche Rechtfertigung schlichtweg nichtig sein. Im Geltungsbereich des KSchG erscheint eine über die übliche Pflege der Einrichtungen hinausgehende Wartungsverpflichtung nicht rechtswirksam vereinbar.

Hierbei sei noch auf landesgesetzliche Regelungen, wie etwa das Wiener Feuerpolizeigesetz 2015, hingewiesen, wonach den Betreiber - mithin den Mieter (!) - S. 45einer Feuerungsanlage gem § 14 Abs 1 leg cit eine quartalsweise Überprüfungs- sowie eine zumindest jährliche Reinigungsverpflichtung trifft. Darüber hinaus ist nach dieser Bestimmung auch die ausreichende Verbrennungsluftzufuhr zumindest einmal im Jahr zu überprüfen. Die Kosten dieser Arbeiten sind vom Mieter zu tragen.

Hinweis: Seit der WRN 2015 sollte der Vermieter jedenfalls den Mieter vertraglich dazu verpflichten, allfällige Funktionsbeeinträchtigungen von Wärmebereitungsgeräten umgehend zu melden, weil den Vermieter nunmehr hierfür die Erhaltungspflicht trifft. Kommt der Mieter seiner Anzeigeverpflichtung nach, sollte der Vermieter zeitnahe ein konzessioniertes Fachunternehmen mit der Störungsbehebung beauftragen, um zu vermeiden, dass der Mieter die Störung selbst beheben lässt und danach vom Vermieter gem § 1036 iVm § 1097 ABGB Ersatz verlangt. In diesem Fall bestehen nämlich weder Gewährleistungsansprüche des Vermieters gegenüber dem vom Mieter beauftragten Unternehmer (der Vermieter ist ja nicht Vertragspartner des Unternehmers) noch ist er grds zum Vorsteuerabzug aus den Reparaturleistungen berechtigt (umsatzsteuerlicher Leistungsempfänger ist der Mieter).

K. Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden und Stiegenhaus

In jedem Bundesland bestehen öffentlich-rechtliche Vorschriften über die Angelegenheiten der Feuerpolizei (vgl etwa das Wiener Feuerpolizeigesetz 2015), die oftmals auch Maßnahmen zur Verhütung von Bränden enthalten. So dürfen etwa brandgefährliche Stoffe nicht in Stiegenhäusern, Gängen, Zu- und Durchgängen, im Verlauf von Fluchtwegen und in Dachböden sowie im Nahbereich von Abgas- und von Feuerungsanlagen gelagert werden (vgl § 6 Abs 3 Wiener Feuerpolizeigesetz 2015). Der Hauseigentümer hat daher grds die allgemein zugänglichen Teile des Hauses mindestens einmal jährlich dahingehend zu überprüfen, ob feuerpolizeiliche Übelstände bestehen (vgl § 17 Abs 2 Wiener Feuerpolizeigesetz 2015). Werden feuerpolizeiliche Übelstände festgestellt, sind sie grds von demjenigen zu beseitigen, der sie herbeigeführt hat. Zudem ist auch der Gebäude- bzw Liegenschaftseigentümer zur Beseitigung verpflichtet. An dessen Stelle ist aber der Hausverwalter verantwortlich, wenn die Handlung oder Unterlassung ohne Vorwissen und Veranlassung des Gebäude- bzw Liegenschaftseigentümers begangen wurde (vgl § 19 Abs 1 und 2 Wiener Feuerpolizeigesetz 2015). Eine Verletzung dieser Verpflichtungen wird verwaltungsstrafrechtlich S. 46sanktioniert (vgl § 23 Wiener Feuerpolizeigesetz 2015). Es empfiehlt sich daher, das Abstellen von Gegenständen auf allgemeinen Teilen gänzlich zu untersagen. Darüber hinaus sollte der Mieter über die bedingte Tauglichkeit von Kellerabteilen in Altbauten zur Lagerung von feuchtigkeitsempfindlichen Materialien aufgeklärt werden.

L. Küche

Im Zusammenhang mit der üblichen Pflege der Einrichtungen des Bestandgegenstandes - wie etwa der Entfernung von Staub und Lurch - hat der sechste Senat ausgesprochen, dass Maßnahmen solcherart in die Pflicht des Bestandnehmers fallen. Insoweit erscheint die Vereinbarung bloßer Reinigungsklauseln als Maßnahmen üblicher Pflege iSd zitierten Rsp durchaus zulässig. Reinigungs- und Pflegehinweise in der Klausel wurden fachlich einschlägigen Informationsquellen entnommen.

M. Lärmbeeinträchtigung

Der Eigentümer eines Grundstücks kann dem Nachbarn bestimmte Einwirkungen (zB Rauch, Geruch, Geräusche) untersagen, wenn sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen (vgl § 364 Abs 2 ABGB). Nach der Rsp sind hierbei Intensität, Tageszeit und Dauer der Einwirkung sowie die Störungseignung, eine herkömmliche Übung und ein allfälliges öffentliches bzw Allgemeininteresse entscheidend. Es handelt sich daher stets um eine Einzelfallbeurteilung. Um drohenden Unterlassungsansprüchen des Nachbars vorzubeugen und damit ein friedliches Zusammenleben aller Hausbewohner zu gewährleisten, sollte dem Mieter die ortsunübliche Beeinträchtigung durch Lärm untersagt werden. Eine pauschale Untersagung wird aber - wie bei der Haustierhaltung - nicht sachlich zu rechtfertigen und daher gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB sein. Daher scheint eine differenzierte Regelung erforderlich, die nur ortsunüblichen Lärm untersagt und die Einhaltung eingeschränkter Ruhezeiten (von 22:00 bis 6:00 Uhr und von 12:00 bis 14:00 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen) vorsieht.

S. 47N. Lüftungs- und Heizverhalten

Der OGH zählt richtiges Beheizen und Belüften der Räume - zur Vermeidung von Schimmelbildung - zu den üblichen Maßnahmen der Wohnhygiene und sohin zu den Mieterpflichten. Im Hinblick darauf wird aber vom Höchstgericht - wie eingangs erwähnt - die genaue vertragliche Regelung des mieterlichen Lüftungsverhaltens gefordert. Hinweise in der Klausel wurden fachlich einschlägigen Informationsquellen entnommen.

O. Müllentsorgung

Allgemeine Pflichten der Abfallbesitzer werden in § 15 AWG normiert. Gem Abs 5a leg cit ist demnach der Abfallbesitzer dafür verantwortlich, dass die Abfälle an einen in Bezug auf die Sammlung oder Behandlung der Abfallart berechtigten Abfallsammler oder -behandler übergeben werden (lit a) und die umweltgerechte Verwertung oder Beseitigung dieser Abfälle explizit beauftragt wird (lit b). Abfallbesitzer iSd AWG und damit gleichsam Adressat der genannten Verpflichtungen ist der Abfallerzeuger oder jede Person, welche die Abfälle innehat, also (auch) der Mieter selbst.

P. Notfall und Gebrechen

1. Brandfall und Gasgeruch

Hinweise in der Klausel wurden fachlich einschlägigen Informationsquellen entnommen.

2. Wassergebrechen

Im Vollanwendungsbereich des MRG stellen Sanitär- und Heizgeräte samt Armaturen bloße Verbrauchergeräte dar, die nicht in die Wartungspflicht des Vermieters fallen. Vielmehr ist es Aufgabe des Hauptmieters, diese Einrichtungen gem § 8 Abs 1 MRG zu warten. Außerhalb des Vollanwendungsbereiches erscheint die Begründung von Wartungsverpflichtungen des Mieters nur zulässig, S. 48soweit eine abweichende Erhaltungsregelung rechtswirksam vereinbart werden kann. Ist nämlich der Vermieter zur (umfassenden) Erhaltung verpflichtet, so wird hiervon wohl auch grds die geringfügigere Wartungspflicht umfasst sein. Lediglich für kleinere Ausbesserungen wird anderes zu gelten haben, weil aus der Verkehrssitte abgleitet werden kann, dass der Bestandnehmer diese - aufgrund der üblichen Pflege der Einrichtungen - selbst zu tragen hat. Im Teil- und Vollausnahmebereich des MRG - sowie außerhalb des KSchG - wird daher eine Verpflichtung des Mieters zur Wartung von Sanitär- und Heizgeräten grds an den Kautelen des § 879 Abs 3 ABGB zu messen und ohne sachliche Rechtfertigung schlichtweg nichtig sein. Im Geltungsbereich des KSchG erscheint eine über die übliche Pflege der Einrichtungen hinausgehende Wartungsverpflichtung nicht rechtswirksam vereinbar. Soweit es sich aber um wasserführende Teile von Wärmebereitungsgeräten (zB Heizkörper oder -rohre) handelt, greift (seit der WRN 2015) im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG bei Wohnungsmietverträgen ohnehin die zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters; eine abweichende (Wartungs-)Vereinbarung scheint hier nicht möglich.

Die Reinigung des Wasserhahns bzw der Armaturen, des Siphons sowie die Beseitigung von Abflussverstopfungen im Wohnungsverband wird wohl von der Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Mieters nach § 8 Abs 1 MRG bzw der üblichen Pflege der Einrichtungen mitumfasst sein. Anderes hat demnach für außerhalb des Mietgegenstandes gelegene Verstopfungen zu gelten, die durchaus in die Beseitigungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw aller Miteigentümer fallen können, sodass zunächst die Kontaktaufnahme mit dem Vermieter sinnvoll und daher geboten erscheint.

3. Wichtige Telefonnummern

Die Aufzählung ist lediglich demonstrativ zu verstehen und beschränkt sich nur auf das Bundesland Wien. Es erscheint darüber hinaus ratsam, die Liste durch entsprechende - insb bundesländerspezifische - Nachträge den individuellen Bedürfnissen anzupassen.

Q. Rauchen

Der OGH hatte sich erstmals in seiner - mit Spannung erwarteten - Entscheidung 2 Ob 1/16k vom 16.11.2016 mit Unterlassungsansprüchen eines klagenden Nichtrauchers auseinandergesetzt: Als Ergebnis der umfassenden Interessenabwägung lässt sich festhalten, dass übermäßiger Zigarrenkonsum nicht mehr als S. 49ortsüblich iSd § 364 Abs 2 ABGB bezeichnet werden und - bei zeitlichem Zusammentreffen mit der Terrassennutzung und/oder dem Offenhalten von Terrassentür und/oder Fenster durch den Kläger - zu einer wesentlichen Beeinträchtigung führen kann. Da aber der gebotene Interessenausgleich nicht nur die Interessen des Nichtrauchers zu berücksichtigen hat, gilt das Rauchverbot nicht uneingeschränkt: Vielmehr ist es nur innerhalb bestimmter Ruhe- und Nachtzeiten sowie in Abhängigkeit der jeweiligen Jahreszeit (vom 1. Mai bis 31. Oktober jeden Jahres für die Zeiten 8:00 bis 10:00 Uhr, 12:00 bis 15:00 Uhr und 18:00 bis 20:00 Uhr; vom 1. November bis 30. April jeden Jahres für die Zeiten 8:00 bis 9:00 Uhr, 13:00 bis 14:00 Uhr und 19:00 bis 20:00 Uhr; vom 1. Mai bis 31. Oktober jeden Jahres für die Zeiten 22:00 bis 6:00 Uhr) beachtlich.

Diese Entscheidung ist zwar zu nachbarrechtlichen Abwehransprüchen nach § 364 Abs 2 ABGB ergangen, die im Rahmen des § 879 Abs 3 ABGB gebotene Interessenabwägung wird aber auch bei mietvertraglichen Rauchverboten ähnlich ausfallen: Eine pauschale Untersagung wird - wie bei der Haustierhaltung - nicht sachlich zu rechtfertigen und daher gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB sein. Vielmehr scheint eine differenzierte Regelung erforderlich, die in Abhängigkeit der Intensität, der Tages- und Jahreszeit sowie des Ortes (zB Außenflächen wie etwa Balkon oder Garten) ein Rauchverbot vorsieht. Eine Untersagung im Wohnungsinneren bzw in den Gemeinschaftsanlagen wird - etwa aufgrund der damit einhergehenden Abnutzung - eher sachlich zu rechtfertigen sein als bspw auf der Terrasse. Nach Prader soll die Vereinbarung einer Raucherlaubnis (im Wohnungsinneren) auch als sachliche Rechtfertigung für die Auferlegung einer vertraglichen Endrenovierungspflicht herangezogen werden können.

Ein Verstoß gegen das vertragliche Rauchverbot kann dann mit Unterlassungsklage oder mit fristloser Kündigung nach § 29 Abs 1 Z 5 MRG iVm § 1118 ABGB bzw mit Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG sanktioniert werden. Auf das Spannungsverhältnis zu § 879 Abs 3 ABGB sei allerdings hingewiesen.

S. 50Hinweis: In die Klausel des Benutzerhandbuches wurde keine (zeitliche) Einschränkung des Rauchverbotes aufgenommen, weil eine solche (iSd gebotenen Interessenausgleichs) wohl nur einzelfallbezogen festgelegt werden kann und das Benutzerhandbuch als standardisiertes Regelwerk keinen individuellen Regelungsansatz verfolgt.

R. Reinigungs- und Pflegeprodukte

Im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG erscheint es durchaus sinnvoll, dem Mieter genauere Informationen zum Auffinden geeigneter Reinigungsprodukte bereitzustellen.

S. Schimmelbefall

1. Ursachen und Schädlichkeit

Schimmel ist, wie etwa auch Bakterien oder Algen, unter dem Sammelbegriff der Mikroorganismen zusammenzufassen. Diesen ist eine direkte inhaltliche Verbindung zu Feuchteschäden oder Nutzerverhalten gemein, wobei mikroorganisches Wachstum nur entstehen kann, wenn die vier Voraussetzungen der ausreichenden Feuchtigkeit, des Nährbodens und des richtigen Temperatur- sowie pH-Bereiches in der für das Wachstum jeweils richtigen Kombination gegeben sind. Bei Fehlen oder unzureichendem Vorhandensein nur einer dieser Voraussetzungen ist mikroorganisches Wachstum hingegen regelmäßig gar nicht oder aber nicht über einen längeren Zeitraum möglich. Dabei findet das Wachstum in einem Kreislauf statt, der mit einer Anlagerung von Schimmelsporen an den Oberflächen beginnt. Das Hyphenwachstum beginnt allerdings erst mit Vorfinden des geeigneten Substrats, der ausreichenden Ausgleichfeuchte im Material und einem dem Mikroorganismus entsprechenden Temperatur- und pH-Bereich, wobei als Nährstoffe insb sämtliche Materialen mit Zelluloseanteil - wie etwa Tapetenkleister, Estrichzusatzstoffe oder Kartonlagen von Gipskartonplatten - dienen. Wenngleich auch die Zahl der bekannten Mikroorganismen in die Tausende geht, so sind nur ein paar hundert davon in Gebäuden anzutreffen und hiervon wiederum nur ein geringer Anteil vor allem aufgrund der Verursachung von allergischen Reaktionen für den Menschen schädlich.

a) Bauliche Mängel

Eine labortechnische Untersuchung von Proben lässt genaue Ergebnisse hinsichtlich Art, Menge und Gefährdungspotential des mikroorganischen Befalles zu und S. 51ermöglicht darauf aufbauend die Festlegung der Ursache, des Ortes des Auftretens und der Sanierungsmethode. Wassereintritte oder -schäden an Gebäuden können auf Niederschlagswasser, aufsteigende oder eindringende Bodenfeuchtigkeit, Leitungswasserschäden, Kondensation, Taupunktunterschreitungen oder behinderte Wasserdampfdiffusion zurückzuführen sein. Da die genannten Themenkomplexe baulicher Natur sind, gilt es, diese schon bei der Planung und Errichtung eines Gebäudes ausreichend zu berücksichtigen. In der Praxis ist vor allem der Einbau neuer Kunststofffenster im Rahmen von Gebäudesanierungen des Altbestandes Ursache für Schimmelbildung, weil diese aufgrund ihrer Dichtheit nunmehr häufigeres Lüften bedingen als etwa zuvor vorhandene Holzkastenfenster. Aber auch der Anstieg der Einpersonenhaushalte, die sich seit 1985 beinahe verdoppelt haben, sowie die wachsenden beruflichen Anforderungen, erschweren infolge längerer zeitlicher Abwesenheit die Einhaltung des gebotenen Lüftungsverhaltens zusehends.

Aus bestandrechtlicher Sicht ist hier die Regelung des § 1096 ABGB hinsichtlich der Hauptleistungspflichten des Bestandgebers - sohin die Übergabe und Erhaltung des Bestandobjektes in brauchbarem Zustand - einschlägig, wobei mangels anderer Vereinbarung mittlere Brauchbarkeit geschuldet wird. Als brauchbar ist das Bestandobjekt anzusehen, wenn es eine solche Verwendung zulässt, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte stattfindet. Dabei ist grds davon auszugehen, dass Schimmelbildung in Bestandobjekten mittlerer Qualität weder bei Beginn des Bestandverhältnisses vorhanden ist, noch im Laufe der Zeit ohne weitere Ursachen auftritt, sodass der Bestandnehmer mit auftretendem Schimmel grds nicht zu rechnen braucht. Schimmelbildung kann je nach Art und Ausmaß gesundheitliche Schädigungen nach sich ziehen, sofern sie nicht nur oberflächlicher Natur ist. Es ist sohin davon auszugehen, dass Schimmelbildung einer mittleren Brauchbarkeit entgegensteht, zumal Gesundheitsgefährdungen weder im Teil- noch im Vollausnahmebereich des MRG vom Bestandnehmer zu akzeptieren sind. Letztlich bleibt der S. 52Bestandgeber dazu angehalten, ein der vertragsgemäßen Nutzung entsprechendes und sohin auch die erforderlichen baulichen Parameter erfüllendes Bestandobjekt zur Verfügung zu stellen, damit es bei entsprechender Nutzung durch den Bestandnehmer nicht zu Schimmelbildung kommt. Ist aber das Gebäude derart ausgeführt, dass es gerade bei vertragsgemäßer Nutzung zum Auftreten von Schimmel kommt, so ist es zum bedungenen Gebrauch eben nicht tauglich.

Abbildung 2: Feuchtigkeits- und Schimmelbildungsquellen im Haushalt, eigene Darstellung in Anlehnung an: Stiftung Warentest, Test Spezial Energie sowie https://www.test.de/Schimmel-Frischluft-hilft-nicht-immer-4195108-0/?ft=bild&fd=2, abgefragt am 27.3.2017.

b) Nutzerverhalten

Ein sach- und fachgerecht ausgeführtes oder saniertes Gebäude alleine ist aber noch keine Garantie, dass mikrobakterielles Wachstum und damit einhergehende Schäden ausgeschlossen werden können, beeinflusst doch auch das Nutzerverhalten die Parameter Feuchtigkeit und Temperatur wesentlich. Dieses muss dabei auf den Gesamtzustand des Gebäudes abgestimmt sein. So ist in einem Gebäude im baulichen Zustand der Gründerzeit zusätzliche Lüftung aufgrund der vorhandenen Fugenlüftung der Holzkastenfenster nur selten erforS. 53derlich, wo hingegen ein nach Passivhauskriterien errichtetes Gebäude zwingend die Notwendigkeit einer Zwangsbelüftung und -entlüftung bedingt. Auch können sich die Rahmenbedingungen infolge des Umzugs von Nutzern in energetisch andere Gebäude oder umfassender Gebäudesanierungen ändern, sodass damit auch eine Veränderung des bisherigen Nutzerverhaltens einherzugehen hat. Daher erscheint eine aktive Unterweisung des Bestandnehmers unerlässlich. Sind nun aber bauliche Mängel nicht feststellbar, liegt es nahe, unsachgemäßes Verhalten der Nutzer als Ursache für den Schimmel anzunehmen. Wie bereits erwähnt, gibt der jeweilige Bauzustand des Gebäudes das erforderliche Lüftungsverhalten vor, sodass es am Vermieter liegen wird, den Mieter auf die bauliche Ausgestaltung und ein allenfalls besonderes Lüftungsverhalten hinzuweisen, schließlich kann derartiges Wissen von einem Mieter nicht verlangt und sollte ihm daher bereits vor Vertragsabschluss entsprechend kommuniziert werden. Davon ist jedoch klar die Frage der weiteren Nutzung selbst zu trennen, weil einem durchschnittlichen Mieter wohl die Problematik Feuchtigkeit produzierender Handlungen - wie etwa Wäschewaschen und Trocknen außerhalb des Badezimmers bei gleichzeitigem Bewohnen des Raumes - ohne ausreichende Lüftung durchaus bekannt sein wird. Diese üblichen Schimmelbildungsursachen können nämlich im Gegensatz zu einem von der üblichen Nutzung abweichenden Lüftungsverhalten als notorisch unterstellt werden und bedürfen daher zumeist auch keines vertraglichen Hinweises. Zwar kann hohe Luftfeuchtigkeit in einigen Wohnbereichen in gewissem Umfang nicht gänzlich vermieden und wird eine solche auch - mangels gegenteiliger Vereinbarung - als übliche Nutzung angesehen werden, die ungeachtet der konkreten baulichen Ausgestaltung ohne Schimmelbildung möglich sein muss. Doch wird dies für übermäßige Nutzungen wohl nicht mehr gelten.

2. Vertragliche Vereinbarungen

Zur Vermeidung schädlichen Nutzerverhaltens ist mithin zu klären, ob und inwieweit es nunmehr zulässig ist, den Bestandnehmer zu einem bestimmten Wohnverhalten mietvertraglich anzuhalten.

Zunächst wird wohl der Vermieter über ein bestimmtes Wohn- und Lüftungsverhalten (vor-)vertraglich aufzuklären haben, sofern er sich bei auftretendem Schimmelbefall auf ein solches berufen will. Dies ergibt sich bereits aus den Grundsätzen S. 54der culpa in contrahendo, zumal ein entsprechendes Verhalten für bestimmte Mieter untragbar sein könnte, sodass sie diesfalls vom Vertragsabschluss absehen würden. Mitunter ist dies in der Praxis zwar nur schwer handhabbar, sollte aber dennoch berücksichtigt werden. Wird nämlich der künftige Mieter aufgeklärt und unter diesen Bedingungen der Vertrag letztlich abgeschlossen, so ist davon auszugehen, dass dieser Umstand der geschuldeten Brauchbarkeit zugrunde gelegt wird. Derartige Pflichten des Mieters sind daher durch vertragliche Regelungen zu dokumentieren, wobei deren Zulässigkeit unabhängig vom Anwendungsbereich des MRG zu beurteilen ist. Da durch Erhebung des erforderlichen Nutzerverhaltens des Mieters zur Vertragsgrundlage die Leistung des Vermieters insoweit eingeschränkt wird, betreffen solche Vereinbarungen die Hauptleistungspflicht des Vermieters. Um dem Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG standzuhalten, müssen im Anwendungsbereich des KSchG die der Vereinbarung zugrunde liegenden bautechnischen Erkenntnisse angeschlossen und die zu setzenden oder zu unterlassenden Verhaltensweisen konkret und für jedermann verständlich dargetan werden. Dabei wird die vertragliche Vereinbarung, ein Bestandobjekt etwa viermal täglich durch Stoßlüften zu belüften, wohl kaum gröblich benachteiligend sein, zumal es sich hierbei ja lediglich um eine Eingrenzung der vertraglich bedungenen Eigenschaft handelt. Zwar hat auch der OGH ausgeführt, dass ggf auch entsprechendes Lüften zur Verkehrssitte gehört, um die Bildung von Schimmel zu vermeiden. Doch kann dies nicht soweit führen, dass der Vermieter generell bauliche Mängel zu verbergen und die entsprechenden Pflichten auf den Mieter zu überwälzen versucht, würde dies doch uU als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB zu werten sein. Die Grenze wird wohl zu ziehen sein, wenn eine Verwendung des Bestandobjektes nach dem Vertragszweck und der Verkehrssitte letztlich nicht mehr möglich ist.

Sind bei Vertragsabschluss bereits vorhandene Baumängel für die Schimmelbildung ursächlich, so ergibt sich eine Erhaltungsverpflichtung des Vermieters bereits aus § 1096 ABGB. Allerdings ist diese im Vollanwendungsbereich durch § 3 Abs 2 und 3 MRG begrenzt. Ist mit der Schimmelbildung auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung verbunden, gilt es im Vollanwendungsbereich des MRG überdies die Einschränkung des § 6 Abs 1a MRG zu beachten, wonach Maßnahmen zu deren Beseitigung nur dann aufgetragen werden können, wenn es keine andere Möglichkeit gibt, die den Mietern zumutbar ist. Ob nun ein gewisses Lüftungsverhalten trotz fehlender vertraglicher Vereinbarungen dem Mieter zumutbar sein und der Vermieter dadurch seiner Erhaltungspflicht entrinnen kann, S. 55wird regelmäßig nur im Einzelfall subjektiv aus Sicht des Mieters beurteilt werden können und bei Baumängeln meist zu verneinen sein.

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist zudem fraglich, wann die Beseitigung von Schimmelbefall unter den Tatbestand der erheblichen Gesundheitsgefährdung iSd § 3 Abs 2 Z 2 2. Fall MRG bzw des ernsten Schadens iSd § 3 Abs 2 Z 2 1. Fall MRG und sohin in die zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters fällt.

Im Hinblick auf das Vorliegen eines ernsten Schadens kann durchaus auf gefestigte Rsp zurückgegriffen werden. Es ist nämlich stRsp, dass nur ein Schaden, der einerseits die ordentliche Benützung des Bestandobjektes unmöglich macht, andererseits ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht, als „ernst“ iSd § 3 Abs 2 Z 2 MRG angesehen werden kann. Mängel, die ohne besonderen Aufwand jederzeit beseitigt werden können und deshalb auch die Brauchbarkeit des Bestandobjekts gar nicht beeinträchtigen, fallen nicht darunter. Dringt Schimmel in ein Mauerwerk ein und kann deshalb nicht alleine durch eine Behandlung der Oberfläche - etwa einen Neuanstrich mit desinfizierender Farbe - beseitigt werden, liegt ein Schaden des Hauses vor, weil die Bausubstanz angegriffen ist. Dazu genügt ein Befall des Verputzes, weil auch dieser zur Bausubstanz gehört. In einem solchen Fall hängt die Erhaltungspflicht des Vermieters davon ab, ob eine großflächige Erneuerung des Verputzes notwendig ist. Kleinere Ausbesserungen des Verputzes, wie sie bei Maler- und Tapezierarbeiten oder bei Einrichtung der Wohnung durchaus üblich sind, obliegen dem Mieter, während die großflächige Erneuerung des Wandverputzes oder Deckenverputzes in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt.

Der OGH hat in diesem Zusammenhang weiters ausgesprochen, dass eine rein oberflächliche Schimmelbildung vom Mieter zu beseitigen sei, sofern der Schaden nicht durch Mängel der Bausubstanz bedingt sei und daher sein Wiederauftreten durch übliche Maßnahmen der Wohnhygiene - richtiges Beheizen und Belüften der Räume - vermieden werden könne. Zwar ist diese E vor der WRN 2006 - und damit der Einfügung des Tatbestandes der erheblichen Gesundheitsgefährdung - ergangen, doch kann ihre fortwährende Gültigkeit nicht in Zweifel gezogen werden. Zunächst ist unzweifelhaft, dass mit Schimmelbefall auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung verbunden sein kann. Diesfalls gilt es jedoch die Einschränkung des § 6 Abs 1a MRG zu beachten, wonach Maßnahmen zu deren Beseitigung nur dann aufgetragen werden können, wenn es keine andere Möglichkeit gibt, die dem Mieter zumutbar ist. Aus dem Tatbestand S. 56der Erheblichkeit folgt, dass Gefährdungen unterhalb einer gewissen Bagatellschwelle, außer Betracht zu bleiben haben. Relevant sind demnach nicht bloß extreme oder gar lebensbedrohende Gefahren, sondern bereits jeder Mangel, von dem eine signifikante Gefährdung der körperlichen Integrität ausgeht. Im Allgemeinen wird die regelmäßige Anwendung von Desinfektionsmitteln (etwa im Nassbereich) wohl zumutbar und überdies von der üblichen Pflege der Einrichtungen bzw der Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Mieters gem § 8 Abs 1 MRG umfasst sein. Freilich wird ab Überschreiten der Zumutbarkeit bzw reiner Pflege- oder Wartungsmaßnahmen anderes zu gelten haben. Im Übrigen folgt auch die AK in ihrer Informationsbroschüre aus dem Jahr 2011 - und dies nahezu wörtlich (!) - der dargelegten Rechtansicht, wonach „eine rein oberflächliche Schimmelbildung grds vom Mieter zu beseitigen ist, sofern der Schaden nicht durch Mängel der Bausubstanz bedingt ist und daher sein Wiederauftreten durch übliche Maßnahmen der Wohnhygiene - richtiges Beheizen und Belüften der Räume - vermieden werden kann“.

Dem Argument, dass jeglicher Schimmelbefall - also selbst geringfügiger Natur - die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2 2. Fall MRG auslöst, kann sohin nicht gefolgt werden. Nicht zuletzt deswegen, weil nur ein geringer Anteil der bekannten Mikroorganismen auch human schädlich ist und mit oberflächlichem Schimmelbefall wohl in aller Regel keine erhebliche Gesundheitsgefahr verbunden sein wird. Freilich wird für den gegenteiligen Fall - wenn demnach (wider Erwarten) selbst mit bloß oberflächlicher Schimmelbildung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung einhergeht - nicht in Abrede gestellt, dass diesfalls der Vermieter erhaltungspflichtig ist. Nichts anderes ist ja - im Ergebnis - schon der E 5 Ob 2060/96v zu entnehmen. Darüber hinaus hat dieser Rechtsansicht - soweit ersichtlich - bislang kein anderer Senat widersprochen. Vielmehr wird dem fünften Senat nach wie vor zu folgen und die Aussage des Höchstgerichts wohl nunmehr dahingehend zu präzisieren sein, dass bei Vorliegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung - mithin selbst im Fall rein oberflächlicher Schimmelbildung (!) - die Erhaltungspflicht des Vermieters gem § 3 Abs 2 Z 2 2. Fall MRG greift. Wie lange nun das Stadium der nicht gesundheitsgefährdenden, S. 57rein oberflächlichen Schimmelbildung in concreto andauert bzw wann eine solche dann letztlich in eine erhebliche Gesundheitsgefährdung iSd § 3 Abs 2 Z 2 2. Fall MRG oder gar in einen ersten Schaden iSd § 3 Abs 2 Z 2 1. Fall MRG übergeht und damit in die zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters fällt, ist stets in Abhängigkeit der konkret vorgefundenen Schimmelpilzwachstumsbedingungen bzw der Schimmelart - durch Sachverständige - zu beurteilen und kann daher nicht allgemein beantwortet werden.

a) Zusammenfassung

Letztlich kann festgehalten werden, dass eine nachhaltige, die Bausubstanz angreifende und nicht vom Mieter zu vertretende Schimmelbildung im Bereich der Wände und Decken tatbestandsmäßig in den Erhaltungsbereich fällt und zumeist auch die in die zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters fallende Qualifikation des „ernsten Schadens“ bzw der „erheblichen Gesundheitsgefährdung“ iSd § 3 Abs 2 Z 2 MRG erfüllt. Im Voll- und Teilausnahmebereich wird eine vertragliche Überwälzung aufgrund der idR damit einhergehenden Gesundheitsgefährdung trotz der grds dispositiven Regelung des ersten Tatbestandes des § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB bereits an den nicht veränderbaren Erhaltungskernbereichen scheitern, zumal eine solche Regelung wohl kaum mit § 879 Abs 3 ABGB vereinbar wäre. Anderes gilt bei bloß oberflächlicher, durch Desinfektionsmittel leicht entfernbarer Schimmelbildung oder bei Farbabblätterungen im Bereich der Wände und Decken. Folgt man nun der hier dargelegten Ansicht, derartige Mängel seien unterhalb der Schwelle von Wartungsarbeiten im Bereich der Pflege anzusetzen, so wird die Beseitigung von nicht gesundheitsgefährdender, rein oberflächlicher Schimmelbildung im Vollanwendungsbereich des MRG wohl von der (umfassenderen) Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Mieters gem § 8 Abs 1 MRG bzw - im Teil- und Vollausnahmebereich des MRG - von der üblichen Pflege der Einrichtungen mitumfasst sein. Die Inhaltskontrolle des § 879 Abs 3 ABGB würde demnach nicht greifen. Letztlich wird daher primär die Frage der Gesundheitsschädlichkeit für die Begründung der bestandgeberischen Erhaltungspflicht den Ausschlag geben, wiewohl deren Vorliegen stets einzelfallbezogen zu beurteilen ist, weil mitunter nicht ausgeschlossen werden kann, dass selbst mit bloß oberflächlicher Schimmelbildung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung einhergeht. Einer vertraglichen Einschränkung der Beseitigungspflicht des Mieters im Hinblick auf eine erhebliche Gesundheitsgefährdung bedarf es in Klauseln des Benutzerhandbuches diesfalls aber nicht, weil eine solche ja ohnehin zwingend in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt.

S. 58Anzumerken ist jedoch, dass der Mieter - selbst wenn der Schimmel nicht auf dessen Wohnfehlverhalten zurückzuführen ist - gem § 1097 ABGB bzw § 8 Abs 1 MRG zur unverzüglichen Anzeige von Schäden verpflichtet ist, deren Behebung dem Vermieter obliegen. Eine Verletzung dieser Anzeigeverpflichtung kann neben den gesetzlich normierten Schadenersatzpflichten auch zur Folge haben, dass daraus ein gem § 30 Abs 2 Z 3 MRG zum Verlust der Vertrauenswürdigkeit führendes Fehlverhalten abgeleitet wird, das den Vermieter gleichsam zur Kündigung oder aber zum Rücktritt vom Vertrag gem § 1118 ABGB berechtigt.

b) Exkurs: Umfang der Beseitigungspflicht

Im Hinblick auf das Ausmaß der Behebungspflicht des Vermieters hat der OGH in Übereinstimmung mit der bisherigen Rsp im Vollanwendungsbereich des MRG ausgesprochen, dass die Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten nicht immer damit verbunden sein muss, dass auch die Schadensursache selbst beseitigt wird. Es ist sohin zu prüfen, ob nicht andere technische Möglichkeiten bestehen, die geeignet sind, den Schaden zwar nicht auf Dauer, aber für einen relevanten Zeitraum zu beseitigen. In der E 5 Ob 148/12v wurden das Abschlagen des Verputzes, die Neuanbringung eines Spezialverputzes und einer atmungsaktiven Farbe sowie eine Wirksamkeit dieser Maßnahmen für etwa 10 Jahre als ausreichend erachtet. Darüber hinaus bleibt es dem Bestandgeber freilich unbenommen, allenfalls unter Heranziehung einer Mietzinserhöhung nach § 18 MRG eine Beseitigung der Ursachen der Feuchtigkeitseinwirkung auf die Bestandräume durch Trockenlegungsarbeiten vorzunehmen.

T. Schädlingsbefall

Die Beseitigung von Schädlingsbefall wird wohl mit der zuvor dargestellten Schimmelthematik gleichgesetzt werden können, zumal vorbeugende Maßnahmen von der üblichen Pflege der Einrichtungen des Bestandgegenstandes mitumfasst sein werden.

U. Silikonabdichtungen

In der dritten Klauselentscheidung erklärte der OGH - bezogen auf den Teilanwendungsbereich des MRG - eine vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Wartung elastischer Fugen für unzulässig. Die den Mieter treffende Verpflichtung S. 59zum schonenden Gebrauch und die daraus abzuleitende Pflicht zur üblichen Pflege der Einrichtungen des Bestandgegenstands vermögen eine Pflicht zur Wartung von elastischen Fugen nicht zu stützen. Die fachgerechte Erneuerung von elastischen Fugen sei auch keine bloße Bagatellreparatur, die der Mieter selbst vornehmen könne. Dazu komme, dass bereits der Mietzins die durch die übliche Benützung entstehende Abnützung des Bestandgegenstands abgelte, sodass der Mieter zur gleichzeitigen laufenden Verschönerung des Bestandobjekts bzw Restaurierung nicht verpflichtet sei. Nach hL habe der Mieter nämlich die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstandene Abnützung des Bestandobjekts nach § 1109 ABGB nicht zu vertreten. Dies beruhe auf der Überlegung, dass eine derartige Abnützung zwingende Folge des bestimmungsgemäßen Gebrauchs sei, für den der Vermieter ohnedies ein Entgelt erhalte. Sofern Mängel in den Fugen auch zu einer Funktionsbeeinträchtigung führen würden, weil etwa die Dusche undicht geworden sei, handle es sich um Arbeiten, die durchgeführt werden müssten, um die Brauchbarkeit des Bestandobjekts wiederherzustellen. Die einseitige Übertragung der Verpflichtung zur Wartung an den Mieter sei daher schon aus diesen Erwägungen unzulässig. Im Teil- und Vollausnahmebereich des MRG - sowie außerhalb des KSchG - wird daher eine Verpflichtung des Mieters zur Wartung von Silikonabdichtungen letztlich an den Kautelen des § 879 Abs 3 ABGB zu messen und ohne sachliche Rechtfertigung schlichtweg nichtig sein. Im Geltungsbereich des KSchG erscheint eine über die übliche Pflege der Einrichtungen hinausgehende Wartungsverpflichtung nicht rechtswirksam vereinbar. Im Vollanwendungsbereich wird dies jedoch von der Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Mieters nach § 8 Abs 1 MRG mitumfasst sein.

Bagatellhafte und leicht beherrschbare Schimmelbildung in den Fliesenfugen ist vom Mieter zu beseitigen. Die zitierte E ist vor dem mit der WRN 2006 eingefügten Tatbestand der erheblichen Gesundheitsgefährdung ergangen und wird wohl nunmehr dahingehend zu präzisieren sein, dass bei Vorliegen einer solchen - selbst im Fall rein oberflächlicher Schimmelbildung - die Erhaltungspflicht des Vermieters gem § 3 Abs 2 Z 2 2. Fall MRG greift.

V. Veränderungen des Mietgegenstandes

Im Hinblick auf genauere Ausführungen zur Zulässigkeit baulicher Veränderungen des Bestandobjektes ist auf die vorangehenden Erläuterungen im allgemeinen Teil des Benutzerhandbuches zu verweisen. Im Zusammenhang mit einer vertraglichen Ausmalpflicht des Mieters wurde vom OGH ausgesprochen, dass eine Mietvertragsklausel, die den Mieter verpflichtet, das Mietobjekt bei Beendigung S. 60des Mietverhältnisses „ordnungsgemäß“ in weißer Farbe ausgemalt zurückzustellen, einseitig die Interessen des Vermieters bevorzugt und daher für den Mieter im Vollanwendungsbereich wie im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB ist und zwar sowohl im Geltungsbereich des KSchG wie auch im Verhältnis zwischen zwei Verbrauchern. Nach stRsp muss der Bestandnehmer für die durch den vertragsmäßigen Gebrauch bewirkte Abnutzung des Bestandgegenstandes nämlich nicht aufkommen. Die Entschädigung des Bestandgebers für die gewöhnliche Abnutzung ist bei freier Zinsbildung in dem vereinbarten Mietzins inbegriffen. Nur für übermäßige Abnützung und Missbrauch hat also grds der Bestandnehmer zu haften. Als über die normale Abnützung hinausgehender Gebrauch wurde die Wandgestaltung mit besonders auffälligen Farben qualifiziert, sodass den Mieter diesfalls eine Beseitigungspflicht trifft.

W. Versicherungsschutz

Eine vertragliche Verpflichtung des Mieters zum Abschluss einer Haushalts- und Haftpflichtversicherung wird mangels sachlicher Rechtfertigung gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB und damit nichtig sein, weil dem Mieter diesfalls die Wahlmöglichkeit genommen wird, für allfällige Schäden selbst aufzukommen bzw sich nur gegen bestimmte Risiken abzusichern. Demnach ist der aufgenommenen Klausel des Benutzerhandbuches lediglich informativer Charakter beizumessen.

X. Anhang: Checkliste für den Mietvertragsabschluss

Bei Mietvertragsabschluss sollten folgende Unterlagen übergeben bzw unterfertigt werden:

• Mietvertragsformular,

• Hausordnung,

• Inventarliste,

• Gebrauchsanleitungen,

• Fotodokumentation,

• Energieausweis,

• E-Befund,

• Zusatzvereinbarungen (zB Kaution),

• S. 61Küchenplan mit Preisliste,

• Auflistung und Kopie der übergebenen Schlüssel,

• Kellerplan (mit Definition des zur Nutzung überlassenen Kellerabteils),

• Pläne der Wohnung,Ummeldungsformular für Strom- und Gasanschluss,

• Termine (Gaswerk etc),

• Beschriftung Gegensprechanlage und Postkasten.