OGH 17.12.2012, 5Ob148/12v
Rechtssätze
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Normen | |
RS0069976 | Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört jedenfalls alles, was sich außerhalb eines Mietgegenstandes befindet (zum Beispiel Fassaden, die sogenannte "Außenhaut" des Hauses, insbesondere die Außenfenster). Fallen aber schon die Außenfenster, die normalerweise einen Teil der äußersten Begrenzung des Hauses bilden, in die Erhaltungspflicht des Vermieters, so gilt dies umsomehr für im Einzelfall noch außerhalb der Außenfenster befindlichen Rollläden. |
Normen | |
RS0083089 | Feuchtigkeitsschäden infolge ständigen Wassereintrittes in Mauerwerk stellen einen ernsten Schaden des Hauses dar und die Behebung dieser Schäden gehört zur ordnungsgemäßen Erhaltung der Liegenschaft. Werden im Zuge der Behebung solcher Schäden Arbeiten in den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten, wie etwa die Beseitigung schadhaften Wandverputzes sowie dessen Erneuerung einschließlich Malen oder Tapezieren der Wände - notwendig, so gehören auch diese Maßnahmen zur Behebung eines ernsten Schadens und fallen die damit verbundenen Kosten in die Zahlungspflicht der Gemeinschaft. |
Normen | |
RS0069886 | Die Gefährdung der Bodenkonstruktion und Dachkonstruktion eines einzelnen Wohnungseigentumsobjekts ist - denkt man etwa an die Folgen eines Einsturzes - immer als ernster Schaden des Hauses anzusehen. Insbesondere (drohende) Durchnässungen des Mauerwerks sind daher auch dann von der im § 14 Abs 1 Z 1 WEG erhaltenen Verweisung auf § 3 MRG erfaßt, wenn sie nur in einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt auftreten. |
Norm | |
RS0069857 | Schäden an den Außenfenstern sind ernste Schäden des Hauses. |
Normen | |
RS0102183 | Nur ein Schaden, der einerseits die ordentliche Benützung des Bestandobjektes unmöglich macht, andererseits ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht, kann als "ernst" angesehen werden. Mängel, die ohne besonderen Aufwand jederzeit beseitigt werden können (und deshalb auch die Brauchbarkeit des Bestandobjekts gar nicht beeinträchtigen), fallen nicht darunter. Dringt Schimmel in ein Mauerwerk ein, und kann er deshalb nicht allein durch eine Behandlung der Oberfläche (etwa einen Neuanstrich mit desinfizierender Farbe) beseitigt werden, liegt ein Schaden des Hauses vor, weil die Bausubstanz angegriffen ist. Dazu genügt ein Befall des Verputzes, weil auch er zur Bausubstanz gehört. In einem solchen Fall hängt die Erhaltungspflicht des Vermieters davon ab, ob eine großflächige Erneuerung des Verputzes notwendig ist. Kleinere Ausbesserungen des Verputzes, wie sie bei Malerarbeiten und Tapezierarbeiten oder bei Einrichtung der Wohnung durchaus üblich sind, obliegen nach dem Gesagten - wie dies beispielsweise auch für die Ausbesserung eines defekten Fußbodens vertreten wird - dem Mieter, während die großflächige Erneuerung des Wandverputzes oder Deckenverputzes in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt. |
Entscheidungstext
Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Hon.-Prof. Dr. Danzl als Vorsitzenden, die Hofrätinnen Dr. Hurch und Dr. Lovrek sowie die Hofräte Dr. Höllwerth und Mag. Wurzer als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache der Antragstellerin Verein „*****“, *****, vertreten durch Dr. Peter Lessky, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegnerin K***** Privatstiftung, *****, vertreten durch Dr. Johann Gelbmann, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 2 MRG iVm § 6 Abs 1 MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom , GZ 40 R 475/11s-18, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen (§ 71 Abs 3 AußStrG).
Text
Begründung:
Die Antragstellerin hat von der Antragsgegnerin Räumlichkeiten zum Betrieb eines Kindergartens gemietet. Zum Bestandobjekt gehören auch Souterrainräumlichkeiten, an denen großflächige Durchnässungsschäden an den Wänden aufgetreten sind, was auf eine mangelhafte Isolierung dieser Räumlichkeiten zurückzuführen ist.
Die Vorinstanzen haben der Antragsgegnerin nicht eine Ursachenbeseitigung durch Trockenlegung der Außenmauern aufgetragen, was auch vom Antrag gar nicht umfasst war, sondern ausschließlich ein Abschlagen des Verputzes, Neuanbringung eines Spezialverputzes und einer atmungsaktiven Farbe. Diese Arbeiten seien zur Beseitigung eines ernsten Schadens des Hauses und zur Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden Gesundheitsgefährdung erforderlich.
Durch die aufgetragenen Arbeiten wird dies - wenn auch nur für eine unbestimmte Zeit - jedenfalls verwirklicht.
Im außerordentlichen Revisionsrekurs hält die Antragsgegnerin entgegen, bei den Durchnässungsschäden handle es sich nicht um ernste Schäden des Hauses und überdies könne sie nicht zu Maßnahmen verpflichtet werden, die keine Ursachenbeseitigung zum Gegenstand hätten.
Damit werden keine Rechtsfragen von der Qualität des § 62 Abs 1 AußStrG aufgezeigt:
Rechtliche Beurteilung
1. Dass Feuchtigkeitsschäden infolge Wassereintritts ins Mauerwerk einen ernsten Schaden des Hauses darstellen und die Behebung solcher Schäden zur ordnungsgemäßen Erhaltung der Liegenschaft gehört, bedarf angesichts der umfangreichen einschlägigen Rechtsprechung keiner weiteren Erörterung (RIS-Justiz RS0083089; RS0102183; RS0069886 ua; zuletzt 5 Ob 80/12v).
2. Durch die großflächige Wassereinwirkung ins Bestandobjekt der Antragstellerin wird nicht nur ein ernster Schaden an der Bausubstanz des Hauses bewirkt, sondern in Anbetracht der vereinbarten Benützung des Bestandobjekts zu Zwecken des Betriebs eines Kindergartens auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung der Benützer.
Zutreffend haben die Vorinstanzen den zwingenden Charakter der Erhaltungspflicht des Vermieters diesfalls bejaht. Souterrainräumlichkeiten, die zum Zweck des Betriebs eines Kindergartens vermietet werden, sind bezüglich der Erhaltungspflicht im Hinblick auf bestehende Feuchtigkeitsschäden nicht anders zu beurteilen als Wohnräume. Dies geht schon aus dem Wortlaut des § 3 Abs 1 und 2 MRG, worin es um die Erhaltung der „Mietgegenstände“ geht, hervor.
3. Dass mit der Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten immer auch die Beseitigung der Schadensursachen, die hier in der Bauweise des Hauses begründet sind, bewirkt werden müsste, ist den gesetzlichen Grundlagen nicht zu entnehmen. Der Vorwurf der Antragsgegnerin, ihr würden nur „kosmetische“ Arbeiten aufgetragen, wozu sie als Vermieterin nicht verpflichtet sei, ist unberechtigt. Nach den Feststellungen ist zwar nicht davon auszugehen, dass die beauftragten Arbeiten auf Dauer, aber immerhin für einige Zeit (im Gutachten wird, wenn auch nicht festgestellt, doch von 10 Jahren ausgegangen) wirksam sind.
4. Dem Bestandgeber steht es frei, allenfalls unter Heranziehung einer Mietzinserhöhung nach § 18 MRG eine Beseitigung der Ursachen der Feuchtigkeitseinwirkung auf die Bestandräume durch Trockenlegungsarbeiten vorzunehmen.
5. Soweit der Revisionsrekurs erkennbar die Notwendigkeit der Fensterreparaturen in Frage stellt, ist auf die entsprechenden Feststellungen über deren Zustand zu verweisen. Außenfenster sind allgemeine Teile der Liegenschaft (4 Ob 591/89 wobl 1991/2, RIS-Justiz RS0069857; RS0069976 [T1; T6]), die jeweils im ortsüblichen Standard zu erhalten sind. Die Reparaturbedürftigkeit oder zumindest Schadensgeneigtheit der vorhandenen Fenster des Bestandobjekts kann von der Antragsgegnerin nicht ernsthaft in Zweifel gezogen werden.
Damit wirft insgesamt das außerordentliche Rechtsmittel der Antragsgegnerin keine Rechtsfragen von der Qualität des § 62 Abs 1 AußStrG auf. Es war daher zurückzuweisen.
Zusatzinformationen
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Rechtsgebiet | Zivilrecht |
ECLI | ECLI:AT:OGH0002:2012:0050OB00148.12V.1217.000 |
Datenquelle |
Fundstelle(n):
UAAAD-42798