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Vermietung an einen nahezu optionstauglichen Mieter
Oder: Ein Bild sagt mehr als tausend Worte
Seit mehr als sechs Jahren haben wir in Österreich die Rechtslage, dass ein Vermieter Geschäftsräumlichkeiten nur insoweit umsatzsteuerpflichtig vermieten kann, als der Mieter das Mietobjekt nahezu ausschließlich für Zwecke verwendet, die ihn nicht vom Vorsteuerabzug ausschließen.
1. Drei Konstellationen in Wort und Bild
1.1. Optionstauglicher Mieter
Bei einem optionstauglichen Mieter sieht eine beispielhafte Kalkulation in etwa wie folgt aus:
Der Vermieter erwirbt ein Bürogebäude um 2 Mio € plus 400.000 € USt.
Er vermietet es an einen optionstauglichen Mieter um 100.000 € plus 20.000 € USt pro Jahr.
Die USt aus dem Ankauf kann der Vermieter als Vorsteuer abziehen, weil er USt-pflichtig vermietet.
Der Mieter kann ebenfalls die USt auf die Miete als Vorsteuer abziehen, weil er in dem Objekt auch (nahezu ausschließlich) USt-pflichtige Umsätze erwirtschaftet.
1.2. Nicht optionstauglicher Mieter
Bei einem nicht optionstauglichen Mieter (zB einer Körperschaft öffentlichen Rechts, die in dem Gebäude hoheitlich tätig ist) sieht die Kalkulation wie folgt aus:
Die USt aus dem Ankauf kann der Vermieter nicht als Vorsteuer abziehen, weil er auch nicht USt-pflichtig vermieten kann.
Der nicht optionstaugl...