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Angemessener Hauptmietzins und Befristungsabschlag
Ist bei der Erhebung von Vergleichswerten der Befristungsabschlag zu berücksichtigen?
Vereinzelt werden Sachverständige und Richter mit der Meinung konfrontiert, bei der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses könne auf befristet vermietete Vergleichsobjekte nur dann zurückgegriffen werden, wenn diese Vergleichswerte um den Befristungsabschlag gemäß § 16 Abs 7 MRG erhöht werden. Wie im Folgenden kurz aufgezeigt wird, wäre diese Vorgehensweise aber eine Abkehr von der für die Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses gebotenen Vergleichswertmethode.
1. Angemessener Hauptmietzins
Gemäß § 16 Abs 1 MRG ist der angemessene Hauptmietzins nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand zu ermitteln. Nach weitgehend unstrittigem Meinungsstand von Literatur und Rechtsprechung erfolgt die Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses nach der Vergleichswertmethode.
Vom freien Mietzins unterscheidet sich der angemessene Hauptmietzins nur durch die Möglichkeit einer behördlichen oder gerichtlichen Überprüfung innerhalb bestimmter Fristen. Nach Ablauf dieser Fristen ist auch ein im Regime des § 16 Abs 1 MRG zu vereinbarender Mietzins nicht mehr korrigierbar – mit Ausnahme der laufenden Wertsicherungen.
2. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist eine im Liegenschaftsbewertungsgesetz normierte Bewertungsmet...