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Verkauf von „Altgrundstücken“ ohne Steuer – zu schön, um wahr zu sein
Steuerpflicht kann auch beim Ratenverkauf nicht vermieden werden
Kohler/Hauleithner stellen in SWK 6/2016, 369, ein unkonventionelles „Steuersparmodell“ vor: Bei einem Ratenverkauf privater Grundstücke „in eine eigens gegründete Immobilienverwaltungs-GmbH“ soll „die Steuerbelastung an Immobilienertragsteuer endlos hinausgezögert werden“ können. Die Eckpunkte dieses Modells basieren allerdings teilweise auf unrichtigen rechtlichen Beurteilungen und sind daher kritisch zu hinterfragen.
1. Zufluss- und Abflussprinzip beim Ratenverkauf
Das Zufluss- und Abflussprinzip gilt, abgesehen von der Gewinnermittlung aufgrund des Vermögensvergleichs, für den gesamten Bereich des EStG und somit auch für jene Einkunftstatbestände iSd § 2 Abs 3 EStG, die an eine Veräußerung oder sonstige Realisierung eines Wirtschaftsguts als tatbestandserfüllende Vorgänge anknüpfen. Die Ermittlung dieser Einkünfte erfolgt idR durch Gegenüberstellung von Veräußerungserlös und Anschaffungskosten, womit der so ermittelte und fallweise noch anzupassende Unterschiedsbetrag zu positiven oder negativen Einkünften führt. Die Besonderheit dieser Art der Einkünfteermittlung ist die Berücksichtigung des „Abflusses“ der Anschaffungskosten erst im Zeitpunkt und im Ausmaß des Zuflusses des Veräußerungserlöses. ...