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Beweiskraft von „Angebotspreisen“ beim Fremdvergleich
Zwischen Wunsch und Wirklichkeit
Angebotspreise werden erzielten Preisen häufig gleichgesetzt, um die Fremdüblichkeit und Marktkonformität des eigenen Verhaltens nachzuweisen. Die nachstehenden Ausführungen konzentrieren sich auf die Frage, ob bzw inwieweit diese Gepflogenheit im Rahmen der Immobilienbewertung bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens unbedenklich ist und zu wirklichkeitsnahen Ergebnissen führt.
1. „Angebotspreise“ bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens
1.1. Liegenschaftsbewertungsgesetz und ÖNORM B 1802
Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind ausschließlich „tatsächlich erzielte Preise“ heranzuziehen. „Angebotspreise“, denen nicht angenommene Angebote potenzieller Verkäufer oder Vermieter zugrunde liegen, dürfen grundsätzlich keine Berücksichtigung erfahren. Im Hinblick auf das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) 1992, das den aktuellen Stand der Immobilienbewertungswissenschaft abbildet, ist die Verwertung von Zeitungsanzeigen unzulässig. Im Abgabenverfahren könnte nun – unter Bedachtnahme auf die Rechtsprechung des VwGH– eingewendet werden, dass das LBG 1992 keine taugliche Bewertungsgrundlage für die Beurteilung des steuerrechtlich relevanten Werts darstellt. Tatsächlich geht die Berufung auf das LBG 1992 insoweit ins Leere, als für die Bewertung nur abgabenr...