Zwingend vorzunehmende Gewichtung bei Auseinanderklaffen zwischen Sach- und Ertragswert

(G. L.) – Im Zuge des Beschwerdeverfahrens wurde zwecks Darlegung fiktiver Anschaffungskosten einer in Bestand gegebenen Lagerhalle von der Beschwerdeführerin ein Sachverständigengutachten vorgelegt, in dem der Gutachter im Rahmen der Liegenschaftsbewertung – ungeachtet einer über 40 % angesiedelter Abweichung zwischen Sach- und Ertragswert – das arithmetische Mittel beider Werte herangezogen hat. Per definitionem sind fiktive Anschaffungskosten jene Kosten, die der Erwerber aufwenden hätte müssen, um das Wirtschaftsgut zu erwerben. Die fiktiven Anschaffungskosten gehen daher vom Käufer aus, im Gegensatz zum gemeinen Wert, der vom Verkäufer ausgeht (Doralt, EStG, § 6 Rz. 107; Quantschnigg/Schuch, Einkommensteuer-Handbuch, § 6 Tz. 67). Der Marktpreis von Mietobjekten orientiert sich am Ertragswert. Daher können auch die fiktiven Anschaffungskosten vom Ertragswert abgeleitet werden; für die Ermittlung fiktiver Anschaffungskosten von vermieteten Gebäuden ist das Ertragswertverfahren ein taugliches Instrument (vgl. Doralt, EStG, § 6 Rz. 109; VwGH 20. 7. 1999, 98/13/0109). Ross/Brachmann/Holzner (Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken²⁸, 332) und Kranewitt...