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Die Bemessung der Immobilienertragsteuer im Fall einer Grundstücksveräußerung aus einem Unternehmen
Der „Veräußerungserlös“ im Fall einer Vorsteuerberichtigung und im Fall einer Option zur Umsatzsteuerpflicht
Werden Grundstücke aus einem Unternehmen veräußert, stellt sich die Frage, wie die Umsatzsteuer (im Fall einer Option zur Umsatzsteuerpflicht) oder berichtigte Vorsteuern (im Fall einer umsatzsteuerfreien Veräußerung) zu behandeln sind.
1. Ein Beispiel
Ein Mietgebäude wird im Jahr 2013 errichtet und bis 30. September fertiggestellt. Im Oktober beginnt die Vermietung. Das gesamte Gebäude wird umsatzsteuerpflichtig vermietet. Die Baukosten betragen 25 Mio. Euro Entgelt und 5 Mio. Euro Umsatzsteuer. Der Errichter beansprucht den Vorsteuerabzug.
2. Die Frage
Welche Folgen ergeben sich für die ImmoESt, wenn das Mietgebäude im Dezember 2013 umsatzsteuerfrei (Fallvariante 1) oder umsatzsteuerpflichtig (Fallvariante 2) veräußert wird?
Dabei gilt: Der Grund und Boden wird um seine Anschaffungskosten von 5 Mio. Euro veräußert. Bei einer umsatzsteuerfreien Veräußerung des Mietgebäudes beträgt der Kaufpreis für Grund und Gebäude 45 Mio. Euro, bei einer umsatzsteuerpflichtigen Veräußerung beträgt der Kaufpreis 40 Mio. Euro Entgelt zuzüglich 8 Mio. Euro 20%iger Umsatzsteuer = 48 Mio. Euro insgesamt.
3. Die Ertragsteuerneutralität der Umsatzsteuer
In der Unternehmerkette mit Vorsteuerabzug ist die Umsat...