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Artfortschreibung von Mietwohngrundstück auf Einfamilienhaus
Das Bewertungsgesetz 1955 teilt in § 54 die bebauten Grundstücke in folgende Grundstückshauptgruppen ein: Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Einfamilienhäuser und sonstige bebaute Grundstücke. Diese Unterscheidung ist insoweit von Bedeutung, als die Berechnung des Gebäudewerts bei Mietwohngrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken auf Basis der nutzbaren Fläche des Gebäudes oder des Gebäudeteils erfolgt (§ 53 Abs. 5 BewG 1955). Bei den anderen Grundstückshauptgruppen erfolgt die Berechnung grundsätzlich auf Basis des umbauten Raumes des Gebäudes oder des Gebäudeteils (§ 53 Abs. 3 BewG 1955). In der Anlage zu § 53a BewG sind die bei der Berechnung des Gebäudewerts zu unterstellenden Durchschnittspreise festgelegt. Je nach Bauklasse sind dort die Preise entweder je Kubikmeter umbauten Raumes oder je Quadratmeter nutzbarer Fläche festgestellt.
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In der Praxis ist die Zuordnung eines Gebäudes zur Gruppe der Einfamilienhäuser oder zur Gruppe der Mietwohngrundstücke nicht immer ganz einfach. Entscheidend für diese Zuordnung ist nach § 54 Abs. 1 Z 4 BewG 1955, ob das betreffende Gebäude nach seiner baulichen Gestaltung mehr als eine Wohnung enthält. Ändert sich die Zuordnung eines Gebäudes zur Grundstückshauptgruppe der Einfamilienhäuser oder zu derjenigen der Mietwohngrundstücke, weil z. B. eine Wohneinheit dazukommt oder eine wegfällt, so ändert sich auch die Art des Bewertungsgegenstands, und das Finanzamt hat gemäß § 21 Abs. 1 Z 2 BewG eine Artfortschreibung vorzunehmen.
1. Der Fall
Das Finanzamt bewertete den gegenständlichen Grundbesitz zunächst als Mietwohngrundstück. Grundlage dafür war die vom Berufungswerber abgegebene Erklärung, in der er die Anzahl der Wohnungen mit zwei angab. Der Einreichplan, der dem Finanzamt übermittelt wurde, sah ebenfalls zwei selbständige Wohneinheiten vor. Da nach den Angaben des Berufungswerbers die zweite Wohnung noch nicht fertiggestellt (in Bau befindlich) war, stellte das Finanzamt für Zwecke der Grundsteuer einen besonderen Einheitswert gem. § 53 Abs. 9 BewG fest, bei dem die in Bau befindlichen Gebäudeteile (Räume im Obergeschoß) noch nicht bewertet wurden.
13 Jahre später ging das Finanzamt davon aus, dass die zweite Wohnung im Dachgeschoß inzwischen fertiggestellt worden sei, und nahm aus diesem Grund eine Artfortschreibung vor.
Gegen diese Artfortschreibung erhob der Abgabepflichtige Berufung und wandte sich gegen die Annahme des Finanzamts, dass das Gebäude einschließlich der zweiten Wohnung fertiggestellt worden sei.
Mit Berufungsvorentscheidung wies das Finanzamt die Berufung unter Hinweis auf die Baufertigstellungsanzeige als unbegründet ab. Daraufhin beantragte der Berufungswerber die Entscheidung über die Berufung durch die Abgabenbehörde zweiter Instanz.
Während des offenen Berufungsverfahrens stellte der Berufungswerber einen Antrag auf rückwirkende Neueinstufung der Nutzungsart von Mietwohngrundstück auf Einfamilienhaus.
S. 13Aufgrund der im Berufungsverfahren durchgeführten Ermittlungen ergab sich, dass die im Einreichplan dargestellte zweite Wohnung im Obergeschoß nicht als solche ausgebaut wurde und die Räume im Obergeschoß der Wohneinheit im Erdgeschoß als Abstellräume dienten. Mit einem Ausbau des Obergeschoßes zu einer zweiten Wohneinheit war aufgrund des Vorbringens des Berufungswerbers auch in absehbarer Zeit nicht zu rechnen.
2. Die Entscheidung
Nach § 289 Abs. 2 BAO ist die Abgabenbehörde zweiter Instanz berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung ihre Anschauung an die Stelle jener der Abgabenbehörde erster Instanz zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern.
Da sich aufgrund der durchgeführten Ermittlungen herausgestellte, dass das strittige Gebäude nur eine Wohneinheit aufwies, konnte die Abgabenbehörde zweiter Instanz den bisher als Mietwohngrundstück bewerteten Grundbesitz als Einfamilienhaus bewerten.
3. Praxishinweise
Ein während eines offenen Berufungsverfahrens betreffend Artfortschreibung gestellter Antrag auf rückwirkende Neueinstufung der Nutzungsart von Mietwohngrundstück auf Einfamilienhaus ist als Ergänzung des Berufungsbegehrens anzusehen.
Über einen solchen Antrag ist daher nicht gesondert zu entscheiden, sondern der Antrag ist im Rahmen einer Berufungsentscheidung oder Berufungsvorentscheidung mit zu erledigen. Aufgrund der in § 289 BAO geregelten Entscheidungsbefugnis kann der angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abgeändert werden, und auch die Berechnung des Einheitswerts kann auf eine neue Basis gestellt werden. So kann die Berechnung des Gebäudewerts von der Berechnung auf Basis der nutzbaren Fläche (bei Mietwohngrundstücken) auf eine Berechnung auf Basis der Kubatur (bei Einfamilienhäusern) umgestellt werden.
Vor einer solchen Entscheidung mit einer Neuberechnung des Einheitswerts ist allerdings das Parteiengehör zu wahren. In der Praxis ist es empfehlenswert, eine Probeberechnung vorzunehmen (oder vom Finanzamt vornehmen zu lassen) und diese dann den Parteien vorzuhalten.