OGH vom 13.03.1984, 5Ob14/84
Norm
Kopf
SZ 57/50
Spruch
Die Bestimmung des § 24 Abs. 1 Z 4 WEG 1975 über die Rechtsunwirksamkeit von Vereinbarungen über Beschränkungen der nach §§ 932 und 934 ABGB zustehenden Rechte gilt auch für den Ausschluß der Gewährleistung eines Wohnungseigentumsorganisators, der eine gemeinnützige Bauvereinigung iS des WohnungsgemeinnützigkeitsG 1940, dRGBl. I 438, war und/oder iS des WohnungsgemeinnützigkeitsG 1979, BGBl. 139, ist
(OLG Wien 2 R 60/83; HG Wien 31 Cg 50/79)
Text
Die erstbeklagte gemeinnützige Gesellschaft hat auf der Liegenschaft EZ 86 KG P als Wohnungseigentumsorganisatorin eine Wohnhausanlage errichtet, wobei sie keinen Generalunternehmer beschäftigte, sondern mit den einzelnen Professionisten direkt kontrahierte. Die Zweitbeklagte hat im Auftrag der Erstbeklagten keramische Bodenfliesen in dieser Wohnhausanlage verlegt. Zwischen Erstbeklagter und Zweitbeklagter wurde eine Gewährleistungsfrist von zwei Jahren ab Benützungsbewilligung vereinbart. Die Benützungsbewilligung für die gegenständliche Wohnhausanlage wurde am erteilt.
Der Kläger hat mit Kaufvertrag vom 13./ von der Erstbeklagten 2 460/206 780 Anteile an dieser Liegenschaft erworben, mit denen das Wohnungseigentum an der Wohnung Nr. 12 im Hause B Stiege 2 untrennbar verbunden ist. Im Kaufvertrag wurde als Übergabszeitpunkt der Wohnung der festgelegt. Tatsächlich hat der Kläger die Wohnung bereits am übernommen. Dem Kläger gebührt der Höhe nach für die geltend gemachten Mängel der Ersatz von zumindest 1 S.
Mit der am beim Erstgericht eingelangten Klage begehrte der Kläger von den Beklagten zur ungeteilten Hand die Zahlung von 170 000 S sA. Dieses Begehren schränkte er am auf 85 000 S sA ein und dehnte es am auf 140 000 S sA aus. Er brachte vor, die Zweitbeklagte habe die Fliesen in seiner Wohnung derart unsachgemäß verlegt, daß die Verfliesung völlig erneuert werden müsse. Diese Erneuerung erfordere einen Aufwand in der Höhe des Klagebetrages.
Das Erstgericht wies das gegen die Erstbeklagte gerichtete Klagebegehren ab und sprach aus, daß das gegen die Zweitbeklagte gerichtete Klagebegehren dem Gründe nach zu Recht bestehe. Es stellte im wesentlichen fest: Bezüglich der gegenständlichen Wohnung war zunächst mit einem Dritten ein Anwartschaftsvertrag geschlossen worden. Der Kläger bezahlte diesem Dritten für den Rücktritt vom Anwartschaftsvertrag eine Ablösesumme. Dem Kläger war nicht bekannt, daß dieser Dritte Aufträge über die Ausführung von Sonderwünschen direkt an die Professionisten erteilt hatte. Insbesondere hatte die Zweitbeklagte über Auftrag des Dritten im Vorzimmer (Flur) der Wohnung eine ihm genehme Verfliesung durchgeführt. Die Verfliesung von Wohnzimmer, Küche, WC, Dusche, Badezimmer und von kleineren Nebenräumen erfolgte über Auftrag der Erstbeklagten. Nach dem Rücktritt des Dritten schloß der Kläger mit der Erstbeklagten am einen Anwartschaftsvertrag über die gegenständliche Wohnung ab. Der darin in Aussicht genommene Kaufvertrag wurde am vom Kläger und am von der Erstbeklagten unterfertigt. Darin wird als Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung die Unterfertigung des Vertrages durch beide Vertragsteile bestimmt (Punkt IV). Eine Gewährleistung der Verkäuferin für eine bestimmte Beschaffenheit der Liegenschaft und des darauf errichteten Wohnhauses wurde ausgeschlossen. Die Verkäuferin erklärte sich jedoch bereit, dem Käufer ihre Ansprüche, die allenfalls aus dem Titel der Gewährleistung gegenüber den Baufirmen und Professionisten bestehen sollten, abzutreten, sodaß dieser in die Lage versetzt wird, die Behebung der allfälligen Mängel in eigenem Namen zu verlangen. Unabhängig davon werde die Verkäuferin aber alle festgestellten und ihr mitgeteilten Mängel den Bau- und Professionistenfirmen bekanntgeben und deren Behebung im Rahmen der Gewährleistung verlangen (Punkt V). Die Einverleibung des Eigentumsrechtes des Klägers auf Grund dieses Vertrages wurde mit Beschluß des Bezirksgerichtes Döbling vom bewilligt. Anläßlich der tatsächlichen Übergabe der Wohnung an den Kläger (am ) wurde mit dem Geschäftsführer der Erstbeklagten ein Protokoll errichtet, in dem in die Augen fallende Mängel festgehalten wurden. Damals zeigten sich noch nicht die vom Kläger als besonders störend empfundenen Rißbildungen. Die kleineren Mängel an den Fliesenarbeiten wurden von der Zweitbeklagten behoben; es wurden vor dem Einzug des Klägers im Bereich des Eßplatzes die Fliesen entfernt, der Estrich saniert und neue Fliesen verlegt. Kurz nach dem Einziehen stellte der Kläger fest, daß sich störende Buckel und Unebenheiten bildeten und Risse in den Fliesen entstanden. Er wandte sich sofort an das Büro Dipl.-Ing. Harry G, das die Erstbeklagte mit der Bauaufsicht beauftragt hatte. Kleinere Behebungsversuche blieben erfolglos. Es zeigte sich vielmehr, daß sich die Risse, die etwa ein halbes Jahr nach dem Beziehen der Wohnung durch den Kläger aufgetreten waren, vermehrten. Deswegen kam es am zu einer Besprechung und zu einer Besichtigung der Wohnung des Klägers. Da Meinungsverschiedenheiten über den Umfang der Sanierungsarbeiten und die Ursachen der Mängel bestanden, vereinbarte der Kläger mit dem Leiter der Zweitbeklagten, daß man sich einem Sachverständigengutachten darüber unterwerfen werde, ob die Arbeiten der Zweitbeklagten sach- und fachgerecht durchgeführt worden seien oder ob die Mängel der Verfliesung auf mangelhafte Arbeiten der Zweitbeklagten zurückzuführen seien. Die vom Sachverständigen als notwendig bezeichneten Sanierungsarbeiten werde die Zweitbeklagte kostenlos durchführen. Sollte der Sachverständige hingegen zur Erkenntnis kommen, daß die Arbeiten der Zweitbeklagten sach- und fachgerecht gewesen seien und nicht von der Zweitbeklagten zu vertretende Mängel die Fliesenschäden verursacht hätten, sollten allfällige Behebungskosten zu Lasten des Klägers gehen. Eine Vereinbarung, wie der Sachverständige von den Vertragspartnern auszuwählen sei, wurde nicht getroffen. Daraufhin beauftragte der Kläger den Architekten Ing. Helmut B mit der Erstattung eines Gutachtens. Dieser kam zum Ergebnis, daß die Fliesenlegerarbeiten nicht nach der ÖNORM durchgeführt worden seien. Es seien Unebenheiten vorhanden, welche die zulässigen Toleranzen überschritten, die Fugen seien unregelmäßig verteilt, bei den Fußtritten seien unnötige Riemchen geschnitten worden, der Fugengleichlauf sei im Vorzimmer und in der Küche nicht eingehalten worden, die Fliesen seien nicht fachgerecht geschnitten und am Eßplatz nicht voll im Mörtelbett verlegt. Überdies seien an verschiedenen Stellen Glasurschäden an den Fliesen festzustellen. Die Erstbeklagte, die dieser Vereinbarung nicht beigetreten war, akzeptierte dieses Gutachten ebensowenig wie die Zweitbeklagte. Die Beklagten bestellten über Empfehlung der Innung den Sachverständigen Ing. P. Dieser kam zum Ergebnis, daß über das tolerierbare Ausmaß hinausgehende Unebenheiten vorhanden seien; eine Reparatur sei im Hinblick auf den hohen Aufwand nicht vertretbar. Überkanten und Fugenbreiten seien tolerabel, der Anschluß an den Teppichboden entspreche den Regeln des Gewerbes. Weiters seien Sprünge in den Platten vorhanden. Sollten diese Sprünge auf Eigenspannungen zurückzuführen sein, könnten einzelne Platten ausgewechselt werden; sollten Estrichsprünge darunter sein, wäre dies nicht möglich. Aus wirtschaftlichen Gründen werde eine Erneuerung durch Neuherstellung des Estrichs und der Bodenverfliesung nicht empfohlen, sondern lediglich ein Preisabstrich. Mit diesem Gutachten war der Kläger nicht einverstanden. Er holte am ein Gutachten des Technologischen Gewerbemuseums ein, in dem die Arbeit der Zweitbeklagten als schwer mangelhaft bezeichnet und eine Neuherstellung der Verfliesung als notwendig erachtet wurde. Dieses Gutachten wurde von den Beklagten nicht anerkannt. Es kam in der Folge zu keiner einverständlichen Sachverständigenbestellung, ebenso nicht zu einer Einigung über Umfang und Art der fachgerechten Sanierungsarbeiten, sodaß solche seitens der Beklagten nicht weiter unternommen wurden. Vor Ablauf der zwischen den Beklagten vereinbarten Gewährleistungsfrist richtete die Erstbeklagte ein Schreiben an alle Wohnungseigentümer, in dem sie auf den Ablauf der Gewährleistungsfrist hinwies und ersuchte, ihr sämtliche Mängel, die noch zu beheben seien, bekanntzugeben. Der Kläger weilte zu dieser Zeit in Amerika, desgleichen fallweise auch seine Gattin, doch hat diese das Schreiben der Erstbeklagten noch vor dem erhalten. Der Kläger und seine Gattin reagierten darauf nicht, da sie annahmen, daß ihr Fall der Erstbeklagten bekannt sei und von dieser behandelt werde. Risse in den Fliesen traten auch weiterhin auf, und es wurden von dieser Rißbildung praktisch alle Bereiche der Verfliesung erfaßt. Unterhalb dieser Fliesenrisse sind korrespondierende Risse im Estrich festzustellen, sodaß ein Zusammenhang anzunehmen ist. Weiters bestehen Anhaltspunkte, daß die Risse im Estrich auf einen unsachgemäßen und ad hoc an der Baustelle abgeänderten Deckenaufbau zurückzuführen sind. Die Estrichrisse sind offenbar nach Verlegung der Fliesen durch die Zweitbeklagte entstanden. Nicht festgestellt werden konnte, ob sämtliche Fliesenrisse auf Estrichrisse zurückzuführen sind und ob sämtliche Estrichrisse erst nach Verlegung der Fliesen aufgetreten sind. Neben den Rissen weisen die Fliesen die Toleranzen nach der ÖNORM überschreitende Unebenheiten auf. Sind diese Unebenheiten darauf zurückzuführen, daß die Fliesen auf einen entsprechend unebenen Estrich aufgebracht wurden, hätte die Zweitbeklagte die Unebenheiten erkennen und den Auftraggeber zur Behebung dieser Mängel vor Verlegung der Fliesen auffordern müssen. Der Kläger hat von der Erstbeklagten weder eine Zession der Gewährleistungsansprüche gegenüber der Zweitbeklagten begehrt, noch ist eine solche Zession erfolgt.
In seiner rechtlichen Beurteilung führte das Erstgericht aus, die Zweitbeklagte habe ausdrücklich zugestanden, daß sie mit der Erstbeklagten eine Gewährleistung nicht nur gegenüber der Erstbeklagten als Vertragspartner, sondern auch gegenüber deren Rechtsnachfolgern vereinbart habe, sofern die Liegenschaft von der Erstbeklagten innerhalb der Gewährleistungsfrist ganz oder teilweise dritten Personen übertragen werde. Hievon seien bei richtiger Auslegung nicht nur Gewährleistungsansprüche, sondern auch die Schadenersatzansprüche nach § 932 Abs. 1 letzter Satz ABGB erfaßt. Zwar sei die zwischen Erst- und Zweitbeklagter vereinbarte und damit auch für den Kläger maßgebliche Gewährleistungsfrist bei Klageeinbringung bereits abgelaufen gewesen, doch schade dies nichts, weil die Zweitbeklagte durch die Mängelbehebungsvereinbarung vom März 1976 das Vorliegen des Mangels noch innerhalb der Gewährleistungsfrist anerkannt habe. Da der anerkannte Gewährleistungsanspruch innerhalb der 30jährigen Verjährungsfrist durchgesetzt werden könne, habe auch die Einschränkung des Klagebegehrens auf 85 000 S sA nicht zu einer Verjährung bezüglich des in der Folge geltend gemachten Mehrbegehrens geführt. Der Kläger habe gegenüber der Zweitbeklagten einen Verbesserungsanspruch. Da die Zweitbeklagte diesen Anspruch nicht erfüllt habe, könne der Kläger Ersatz der zur Verbesserung erforderlichen Aufwendungen verlangen. Die Ursachen der Rißbildung in den Fliesen hätten nicht festgestellt werden können; dies gehe zu Lasten der Zweitbeklagten, die gemäß § 1298 ABGB den Beweis hätte führen müssen, daß die Risse ohne ihr Verschulden entstanden seien und sie damit ohne ihr Verschulden an der Erfüllung ihrer Verpflichtung gehindert worden sei. Dasselbe gelte für die aufgetretenen Unebenheiten. Die Inanspruchnahme der Zweitbeklagten sei daher dem Gründe nach berechtigt. Hingegen sei der gegen die Erstbeklagte erhobene Anspruch unberechtigt. Sinn der Regelung des § 24 Abs. 1 Z 4 WEG 1975 sei es, daß der Käufer einer Eigentumswohnung durch Vertrag nicht schlechtergestellt werden dürfe, als dies ohne vertragliche Regelung nach den Bestimmungen des ABGB der Fall wäre. Da nun dem Kläger Gewährleistungsansprüche gegen die Zweitbeklagte abgetreten worden seien und der Versuch, von der Zweitbeklagten Ersatz zu erlangen, noch nicht gescheitert sei, komme die Ausfallshaftung der Erstbeklagten nicht zum Tragen.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Zweitbeklagten zur Gänze und der Berufung des Klägers teilweise Folge; es änderte das Ersturteil teilweise dahin ab, daß es das gegen die Zweitbeklagte gerichtete Klagebegehren zur Gänze und das gegen die Erstbeklagte gerichtete Klagebegehren hinsichtlich eines Betrages von 55 000 S sA abwies, im übrigen jedoch aussprach, daß das gegen die Erstbeklagte gerichtete Klagebegehren hinsichtlich eines Betrages von 85 000 S sA dem Gründe nach zu Recht bestehe. Die Revision gegen die Entscheidung des Berufungsgerichtes wurde für nicht zulässig erklärt.
Die Haftung der Zweitbeklagten sei zu verneinen. Der Kläger, der nicht Vertragspartner der Zweitbeklagten sei, habe seinen Anspruch in der Klage darauf gestützt, daß die Zweitbeklagte durch schuldhaft mangelhafte Ausführung der Fliesenarbeiten ihre Schutz- und Sorgfaltspflichten gegenüber dem Kläger als dem aus dem Vertrag zwischen Erst- und Zweitbeklagter geschützten Dritten verletzt habe. Da dem Kläger, wie zu seiner Rechtsrüge darzulegen sein werde, ein unabdingbarer Gewährleistungsanspruch gegen die Erstbeklagte als seinem Vertragspartner zustehe, erscheine die Annahme erweiterter Schutz- und Sorgfaltspflichten gegenüber der als Erfüllungsgehilfin der Erstbeklagten fungierenden Zweitbeklagten aber nicht geboten. Darüber hinaus werde der mit der vorliegenden Klage geltend gemachte Anspruch aus einem Mangel der hergestellten Sache selbst, nicht aber aus einem Eingriff in andere (absolut geschützte) Güter abgeleitet, sohin ein bloßer Vermögenschaden geltend gemacht, auf den sich die Schutzwirkung zugunsten Dritter nicht beziehe. Nach dem ausdrücklichen Zugeständnis der Zweitbeklagten in der Klagebeantwortung sei zwischen ihr und der Erstbeklagten anläßlich der Auftragserteilung vereinbart worden, daß die vom Auftragnehmer übernommene Gewährleistung auch gegenüber Rechtsnachfolgern im Besitz der Liegenschaft gelte, wenn der Auftraggeber innerhalb der Gewährleistungsfrist die Liegenschaft ganz oder teilweise dritten Personen übertrage. Da die Gewährleistung in erster Linie dem dritten Erwerber eines Liegenschaftsanteiles zum Vorteil gereichen solle, sei diese Vereinbarung zwischen den Beklagten gemäß § 881 Abs. 2 ABGB als echter Vertrag zugunsten Dritter anzusehen, aus dem dem Kläger als begünstigtem Dritten ein direktes Forderungs- und Klagerecht gegen die Zweitbeklagte zustehe. Dieses Forderungsrecht stehe dem Kläger allerdings nur in dem zwischen den Beklagten vereinbarten Umfang zu, sodaß die Gewährleistungsfrist zwei Jahre nach dem der Benützungsbewilligung folgenden Ersten, sohin am und damit noch vor der am erfolgten Klageeinbringung geendet habe. Die Gewährleistungsfrist sei auch weder durch den von der Zweitbeklagten vorgenommenen Verbesserungsversuch noch durch die Vereinbarung vom über die Bestellung eines Sachverständigen verlängert worden. Damit sei der von den Beklagten zugunsten des Klägers vereinbarte Gewährleistungsanspruch im Zeitpunkt der Klage bereits zufolge Fristablaufes erloschen gewesen. Aber auch mit dieser Vereinbarung allenfalls auf den Kläger übertragene, der dreijährigen Verjährung unterliegende Schadenersatzansprüche der Erstbeklagten gegen die Zweitbeklagte iS des § 932 Abs. 1 letzter Satz ABGB bildeten keine taugliche Grundlage für den gegen die Zweitbeklagte geltend gemachten Anspruch, weil der Kläger ein kausales Fehlverhalten der Zweitbeklagten (mangelhafte Ausführung des Werkes, Verletzung der Warnpflicht) nicht erwiesen habe.
Der Kläger habe mit der Erstbeklagten als Wohnungseigentumsorganisatorin direkt einen Kaufvertrag über die gegenständliche Eigentumswohnung geschlossen. Ob zuvor ein Dritter ein Anwartschaftsrecht erworben gehabt habe, sei unerheblich. Als Verkäuferin und Vertragspartnerin des Klägers müsse die Erstbeklagte nicht nur auf Grund des geschlossenen Kaufvertrages, sondern auch deswegen angesehen werden, weil sie im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages noch als Eigentümerin im Grundbuch einverleibt gewesen sei und der Dritte nicht etwa das Eigentum, sondern ein bloßes Anwartschaftsrecht auf Übertragung des Eigentums erworben gehabt habe (§ 431 ABGB). Da die verlegten Fliesen unselbständiger Bestandteil der verkauften unbeweglichen Sache seien und daher ihr rechtliches Schicksal teilten, habe der Kläger auch die allenfalls über Wunsch des vom Anwartschaftsvertrag zurückgetretenen Dritten verlegten Fliesen von der Erstbeklagten erworben und die Erstbeklagte ihm daher auch dafür Gewähr zu leisten. Nach ständiger Judikatur verstoße es gegen die ausdrückliche, zufolge § 29 Abs. 2 WEG 1975 auch auf vor Inkrafttreten des Gesetzes geschlossene Verträge anzuwendende Bestimmung des § 24 Abs. 1 Z 4 dieses Gesetzes, wenn der Wohnungseigentumsorganisator den Anspruch auf Verbesserung oder Nachtrag des Fehlenden, der gegen ihn bestehe, dadurch erfülle, daß er seinerseits seine Ansprüche gegen die Handwerker an den Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungskäufer abtrete. Gerade im vorliegenden Fall, in welchem kein Generalunternehmer bestellt gewesen sei, würde eine derartige Abtretung dazu führen, dem Wohnungskäufer bei Mängeln, die nicht eindeutig auf Fehler eines Professionisten zurückzuführen seien, ein wegen der schwierigen Beweisführung - wozu teilweise auch ihm nicht zugängliche Unterlagen erforderlich seien - unzumutbares Prozeßrisiko aufzubürden, sodaß der der Erstbeklagten obliegende Gegenbeweis, der vorliegenden, im § 24 Abs. 1 Z 1 bis 5 WEG 1975 aufgezählten Vertragstype komme im Anlaßfall keine Beschränkungswirkung zu, mißlungen sei. Aus dem Umstand, daß der Kläger nicht auf die vor Ablauf der Gewährleistungsfrist übersandte Aufforderung, der Erstbeklagten sämtliche noch zu behebenden Mängel bekanntzugeben, reagiert habe, könne weder ein Verzicht des Klägers auf seine Gewährleistungsansprüche noch auch ein Verschulden an einem allfälligen ungenützten Verstreichen der zwischen der Erstbeklagten und der Zweitbeklagten vereinbarten Gewährleistungsfrist gefolgert werden. Auch wenn man vom Inhalt der Aufforderung vom ausgehe, habe der Kläger nicht annehmen müssen, daß der bereits gerügte und über Veranlassung der Erstbeklagten begutachtete, aber bis dahin noch nicht behobene Mängel neuerlich geltend gemacht werden müsse. Gehe man daher von der gemäß § 24 Abs. 1 Z 4 WEG 1975 unabdingbaren gesetzlichen Gewährleistungsfrist von drei Jahren aus, dann erweise sich die Klageführung gegen die Erstbeklagte bei Zugrundelegung des tatsächlichen Übergabstermins als rechtzeitig. Hingegen sei die Ausdehnung auf 140 000 S sA in der Tagsatzung vom erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist erfolgt, selbst wenn man eine Unterbrechung durch die noch vor Einzug des Klägers in die Wohnung (Mai 1975) erfolgten Verbesserungsarbeiten annehme. Die Vereinbarung vom hingegen könne - wie zur Rechtsrüge der Zweitbeklagten ausgeführt worden sei - keinesfalls als Anerkenntnis eines Gewährleistungsanspruches gewertet werden und habe, zumal die Ausdehnung auf 140 000 S sA nicht unverzüglich auf das Scheitern des vereinbarten Begutachtungsverfahrens gefolgt sei, jedenfalls auch keine in diesem Zeitpunkt noch wirksame hemmende Wirkung gehabt. Der Gewährleistungsanspruch des Klägers gegenüber der Erstbeklagten sei daher mit dem rechtzeitig geltend gemachten, in der Tagsatzung vom auf 85 000 S sA eingeschränkten Betrag zu beschränken.
Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision des Klägers gegen den abweisenden Teil des berufungsgerichtlichen Urteils, soweit sie die Zweitbeklagte betraf, gemäß § 508 a Abs. 2 ZPO und soweit sie die Erstbeklagte betraf, gemäß § 508 a Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 502 Abs. 3 ZPO zurück. Hingegen nahm er die Zulässigkeit der ao. Revision der Erstbeklagten gegen das den Klagsanspruch ihr gegenüber bis zu einem Betrag von 85 000 S sA dem Gründe nach bejahende Zwischenurteil nach § 502 Abs. 4 Z 1 ZPO an, weil eine Rechtsprechung des OGH zu der Frage, ob der von der bisherigen oberstgerichtlichen Rechtsprechung zum Ausdruck gebrachte Grundsatz, daß sich der Wohnungseigentumsorganisator durch die Abtretung seiner gegenüber den Professionisten bestehenden Gewährleistungsansprüche an die Käufer der Wohnungseigentumsobjekte nicht von seiner Gewährleistungspflicht gegenüber diesen befreien kann, auch für Wohnungseigentumsorganisatoren gilt, die gemeinnützige Bauvereinigungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz 1979 sind, fehlt. Der Revision wurde nicht Folge gegeben.
Rechtliche Beurteilung
Aus den Entscheidungsgründen:
Gemäß § 24 Abs. 1 WEG 1975 sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder zu beschränken, rechtsunwirksam. Diese Rechtsunwirksamkeit erstreckt sich auf derartige Vereinbarungen gemäß § 29 Abs. 2 WEG 1975 auch dann, wenn sie vor dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes 1975 () geschlossen wurden (Meinhart, WEG 1975, 195; Faistenberger-Barta-Call, WEG 1975, 698; MietSlg. 30 580, 31 548 ua.). Zu den gemäß § 24 Abs. 1 WEG 1975 rechtsunwirksamen Vereinbarungen oder Vorbehalten gehören insbesondere nach der Z 4 dieser Gesetzesstelle Vereinbarungen über Beschränkungen der (ua.) nach § 932 ABGB zustehenden Rechte. Daraus folgt, wie der OGH bereits wiederholt ausgesprochen hat und wovon auch das Berufungsgericht unter Hinweis auf die oberstgerichtliche Rechtsprechung zutreffend ausgeht, daß eine Vereinbarung, wonach die Gewährleistungspflicht des Wohnungseigentumsorganisators ausgeschlossen wird und dieser sich lediglich bereit erklärt, dem Käufer seine (des Wohnungseigentumsorganisators) Ansprüche, die allenfalls aus dem Titel der Gewährleistung gegenüber den Baufirmen und den Professionisten bestehen sollten, abzutreten, gemäß § 24 Abs. 1 Z 4 WEG 1975 rechtsunwirksam ist, es sei denn, der Wohnungseigentumsorganisator behauptet und beweist, daß der genannten Vereinbarung im Anlaßfall die im § 24 Abs. 1 WEG 1975 umschriebene Beschränkungseignung nicht zukommt (Faistenberger-Barta-Call 703 und 725 f.; hinsichtlich der Behauptungs- und Beweislast auch Meinhart 198; MietSlg. 29 519/21, 30 580, 30 585, 31 548, 32 518/36 ua.).
Die Bestimmung des § 24 Abs. 1 Z 4 WEG 1975, die dem Schutz der Wohnungseigentumsbewerber und Wohnungseigentümer vor der Vertragsübermacht der Wohnungseigentumsorganisatoren dient (vgl. Meinhart 196), gilt auch für Wohnungseigentumsorganisatoren, die gemeinnützige Bauvereinigungen iS des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes 1940, dRGBl. I 438, waren und/oder iS des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes 1979, BGBl. 139, sind. Die Erstbeklagte vermag sich ihrer gesetzlichen dreijährigen Gewährleistungspflicht, die infolge der Rechtsunwirksamkeit der diese Pflicht betreffenden Vereinbarung zwischen den Streitteilen Platz greift, auch nicht durch den Hinweis auf das sogenannte Kostendeckungsprinzip zu entziehen, das bereits nach § 7 Abs. 2 WGG 1940, § 11 Abs. 3 WGGDV 1940, dRGBl. I 1012, gegolten hat und in das WGG 1979 bloß übernommen worden ist (§§ 13, 15 WGG 1979; Entgeltsrichtlinienverordnung BGBl. 1979/522; Korinek-Funk-Scherz-Weinberger-Wieser, WGG 1979, Anm. 2 zu § 13; vgl. auch die Übergangsregelung des § 39 Abs. 8 WGG 1979), ohne daß sich der Gesetzgeber des Wohnungseigentumsgesetzes 1975 zu einer die gemeinnützigen Bauvereinigungen betreffenden Sonderregelung veranlaßt gesehen hätte. Im übrigen sind gemäß § 21 Abs. 2 WGG 1979 auch Vereinbarungen einer gemeinnützigen Bauvereinigung mit dem Erwerber eines Siedlungshauses insoweit rechtsunwirksam, als sie die diesen (ua.) nach § 932 ABGB zustehenden Rechte beschränken (vgl. Korinek-Funk-Scherz-Weinberger-Wieser, WGG 1979, Anm. 4 zu § 21; zur Möglichkeit der Bildung einer Rücklage, aus der der Aufwand zu decken wäre, der sich aus einer durch Rückgriff gegen Dritte nicht abdeckbaren Gewährleistungspflicht ergeben könnte, vgl. § 14 Abs. 1 Entgeltsrichtlinienverordnung BGBl. 1979/522). Daß und gegebenenfalls aus welchen Gründen der zwischen den Streitteilen über die Gewährleistung getroffenen Vereinbarung die im § 24 Abs. 1 WEG 1975 umschriebene Beschränkungseignung nicht zukommt, hat die Erstbeklagte weder vorgebracht noch unter Beweis gestellt. Daß die Gewährleistungspflicht der Erstbeklagten dem Kläger gegenüber drei Jahre dauert, die Gewährleistungsansprüche der Erstbeklagten gegenüber der Zweitbeklagten aber vereinbarungsgemäß nach zwei Jahren erlöschen, sodaß die Erstbeklagte im Falle ihres Unterliegens gegenüber dem Kläger unter Umständen gegen die Zweitbeklagte nicht Rückgriff nehmen kann, hat sich die Erstbeklagte selbst zuzuschreiben, zumal Ö-NORMEN grundsätzlich nicht Gesetzescharakter haben (vgl. HS 8222 ff.). Da eine Verkürzung der dreijährigen gesetzlichen Gewährleistungsfrist auf zwei Jahre zwischen den Streitteilen nicht vereinbart wurde, kann die - durch § 9 KSchG überdies weitgehend überholte - Frage, ob einer derartigen Verkürzung § 24 Abs. 1 Z 4 WEG 1975 entgegenstunde (so Reischauer in Rummel, ABGB, Rdz. 7 zu § 933 und Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien in MietSlg. 31 549; ebenso wohl auch Zingher, MG[18], 318 f.; Faistenberger-Barta-Call 726; vgl. aber auch 721 f.; Meinhart 200 sowie Welser in NZ 1975, 159 wollen die Rechtswirksamkeit einer Verkürzung der gesetzlichen Gewährleistungsfrist durch Vereinbarung anhand der Generalklausel des § 24 Abs. 1 WEG 1975, Welser auch nach § 879 ABGB, beurteilen, wobei allerdings zu beachten ist, daß die lediglich aus der Generalklausel abgeleitete Beschränkungseignung von demjenigen zu behaupten und zu beweisen ist, der sich auf diese zur Dartuung der Rechtsunwirksamkeit der Vereinbarung beruft) auf sich beruhen.
Das Berufungsgericht hat das gegen die Erstbeklagte gerichtete Klagebegehren hinsichtlich eines Betrages von 85 000 S sA demnach zutreffend für dem Gründe nach zu Recht bestehend erkannt.
Fundstelle(n):
XAAAD-58586