Einfluss der unit of account auf die Ersterfassung und die Zeitwertermittlung von Renditeimmobilien in Ein-Objekt-Gesellschaften

Der Fall – die Lösung

1. Einleitung und Sachverhalt

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden häufig in die rechtliche Form von Ein-Objekt-Gesellschaften eingebettet. Innerhalb dieser Gesellschaft erfolgt die Bewertung dieser Renditeimmobilien in Übereinstimmung mit den Regelungen des IAS 40 entweder nach dem Kostenmodell oder mit dem beizulegenden Zeitwert im Rahmen des Fair-Value-Modells. Dabei ist der beizulegende Zeitwert nach den Vorgaben des IFRS 13 zu ermitteln.

Aufgrund abweichender steuerlicher Behandlung der rechtlichen Hülle der Renditeimmobilie im Vergleich zur Immobilie selbst kann der beizulegende Zeitwert der Anteile der Ein-Objekt-Gesellschaft von demjenigen der Renditeimmobilie innerhalb dieser Gesellschaft abweichen, auch wenn diese Immobilie den einzigen Vermögenswert der Gesellschaft darstellt. Der sachgerechten Festlegung der Rechnungslegungseinheit (unit of account) kommt damit eine besondere Bedeutung hinsichtlich der Erst- und Folgebilanzierung solcher Immobilien zu. Mit Blick auf den Einfluss der rechtlichen Einbettung von Immobilien in eine Ein-Objekt-Gesellschaft soll dies an folgendem Beispiel verdeutlicht werden: