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Aktuelle Judikatur zur Mietzinsreduktion während der Pandemie
Wer zahlt die Miete?
Berechtigen Zutrittsbeschränkungen zu Geschäftslokalen wie 3-G-/2-G-/2-G+-Vorschriften, FFP2-Maskenpflicht, Abstandsregeln in Geschäftsräumen und Ähnliches zur Mietzinsreduktion nach § 1105 ABGB? Wie bemisst sich eine solche Reduktion? Welche Relevanz haben Umsatzausfälle? Wie können Bestandnehmer beweisen, dass die konkreten Beschränkungen kausal für ihren Umsatzrückgang sind, und wo ist die Abgrenzung zu ihrem Unternehmensrisiko?
1. COVID-19 als eine Seuche nach § 1104 ABGB
Mittlerweile ist es gefestigte Rechtsprechung, dass COVID-19 eine Seuche und als solche ein außerordentlicher Zufall iSd § 1104 ABGB ist. Hoheitliche Eingriffe wie etwa Lockdowns und Betretungsverbote für bestimmte Geschäftslokale resultieren aus diesem außerordentlichen Zufall und führten (unmittelbar) dazu, dass Bestandobjekte nicht gebraucht oder benutzt werden konnten. Geschäftslokale, die daher während Lockdowns nicht von Kunden betreten werden konnten, waren aufgrund der Seuche nicht nutzbar – auch wenn die Seuche selbst die Substanz des Bestandgegenstands nicht angegriffen hat. Für diese Zeiträume mussten Bestandnehmer daher keinen Bestandzins zahlen, und zwar unabhängig davon, ob es sich um ein Miet- oder Pachtverhältnis handelt.