OGH 10.02.2004, 5Ob315/03i
Rechtssätze
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RS0106051 | Gemäß § 14 Abs 1 Z 5 WEG gehört die Bestellung oder die Abberufung eines gemeinsamen Verwalters zu den Angelegenheiten, in denen die Mehrheit entscheidet, handelt es sich doch dabei um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Die diese (durch Mehrheitsentscheidung auszuübende) Befugnis der Miteigentümer näher regelnden Bestimmungen des § 18 Abs 1 Z 1 und 2 WEG räumen das Recht, die Verwaltung zu kündigen, der Mehrheit der Miteigentümer ein. |
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RS0108154 | Einem überstimmten Miteigentümer ist es unbenommen, im Rahmen eines auf § 14 Abs 3 WEG gestützten Überprüfungsantrag auch Mängel beim Zustandekommen des Beschlusses (§ 13b WEG) geltend zu machen. Wurde der Antrag jedoch lediglich im Hinblick auf die materiellrechtliche Überprüfung des angefochtenen Beschlusses der Mehrheit der Miteigentümer (§ 14 Abs 3 WEG) fristgerecht eingebracht, so ist ein außerhalb der Fristen des § 14 Abs 3 WEG erstattete Vorbringen, der Mehrheitsbeschluss sei auch aus formellen Gründen mangelhaft und daher unwirksam, hingegen verfristet. |
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RS0118846 | Auch wenn sich der gemäß § 13b Abs 1a WEG 1975 insoweit nicht stimmberechtigte Miteigentümer nicht auf die Verletzung des eigenen Anhörungsrechtes berufen kann, weil ihm in dieser Frage gemäß § 13b Abs 1a WEG 1975 kein Stimmrecht zusteht, wird ihm nicht das Recht zur Anfechtung des Beschlusses wegen anderer Mängel der Willensbildung, etwa der unzureichenden Verständigung und Anhörung sonstiger Miteigentümerund Wohnungseigentümer genommen. |
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RS0108768 | Aus der Bestimmung des § 13b Abs 3 letzter Satz WEG "Gleiches gilt für die Willensbildung durch Umlaufbeschluss" wird nicht nur die ausdrückliche Zulassung dieser Beschlussform durch den Gesetzgeber, sondern auch abgeleitet, dass die Verständigung eines Wohnungseigentümers zur Stimmabgabe bei einem Umlaufbeschluss an die Anschrift des Wohnungseigentumsobjekts vorzunehmen ist, soferne nicht eine andere inländische Anschrift oder ein inländischer Zustellungsbevollmächtigter bekanntgegeben wurde. Da nach dem Wortlaut des Gesetzes keine Zustellung, sondern nur eine Übersendung erforderlich ist, reicht grundsätzlich auch bei einem im Ausland befindlichen Wohnungseigentümer die Übersendung an die Adresse der Eigentumswohnung aus. |
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RS0103298 | Verfügt ein Miteigentümer über die Mehrheit der Anteile, so bedeutet dies, dass der Unterschied zwischen Selbstverwaltung und Verwaltung durch den Mehrheitseigentümer (der die Verwaltungsagenden an sich gezogen hat) oft nur schwer auszumachen ist. Der Unterschied zwischen selbstbestimmter und fremdbestimmter Verwaltung reduziert sich in einem solchen Fall praktisch darauf, dass einmal ein formeller Beschluss über die Verwaltung durch den Mehrheitseigentümer gefasst wurde, die anderen Miteigentümer also Gelegenheit hatten, sich zum Ansinnen des Mehrheitseigentümers zu äußern, das andere Mal nicht. Diese Ähnlichkeit zwischen selbstherrlicher und formell durch die vorherige Anhörung der anderen Miteigentümer gedeckte Verwaltung des Mehrheitseigentümers rechtfertigt die Abberufung des verwaltenden Mehrheitseigentümers gemäß § 13a Abs 1 Z 6 in Verbindung mit § 18 Abs 1 Z 3 zweiter Fall WEG auch und schon dann, wenn er, ohne formell bestellt zu sein, Verwaltungsagenden an sich zieht und Verwaltungshandlungen ohne Beteiligung (zumindest Anhörung) der übrigen Miteigentümer setzt. |
Normen | |
RS0118845 | Mit Willensbildungserfordernissen hat die Form der Beschlussfassung nichts zu tun. Es ist allen Beschlussformen gemeinsam, dass sie den Anforderungen des § 13b WEG 1975 (§ 24 WEG 2002) genügen müssen. |
Normen | |
RS0118847 | Danach, ob die zum Verwalter bestellte Person zugleich auch Miteigentümerund Wohnungseigentümer der Liegenschaft ist, unterscheiden § 14 Abs 1 Z 5 WEG 1975 (§ 28 Abs 1 Z 5 WEG 2002) oder § 18 Abs 1 Z 1 WEG 1975 (§ 21 Abs 1 Z 1 WEG 2002) nicht. |
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RS0083104 | Im Rechtsmittelverfahren nach § 26 WEG gilt Neuerungsverbot. |
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RS0013739 | Die im fremden Namen geführte Hausverwaltung beruht auf einem Vollmachtsverhältnis und Auftragsverhältnis des Alleineigentümers oder der Mehrheit der Miteigentümer des Hauses. Die Mehrheit der Miteigentümer kann jederzeit den Verwalter abberufen, bzw einen Wechsel in der Person des Verwalters vornehmen. Bei einhelliger Abberufung des bisherigen Verwalters tritt zwar die Vertretungsbefugnis des zuletzt bestellten Verwalters außer Kraft, doch lebt deshalb allein nicht jener Rechtszustand wieder auf, wie er vor der Bestellung des letzten Verwalters bestand, sondern kommt die Verwaltung der gemeinschaftlichen Sache wieder allen Teilhabern insgesamt zu (§ 833 ABGB). |
Norm | |
RS0013736 | Kein Widerruf von Vollmacht und Antrag zur Verwaltung durch die Mehrheit, und zwar nicht einmal bei Vorliegen wichtiger Gründe, wenn der Bestellung eine Vereinbarung aller Miteigentümer untereinander zu einem über die normale Verwaltung hinausgehenden besonderen Zweck zugrunde liegt. |
Entscheidungstext
Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofes Hon. Prof. Dr. Langer als Vorsitzende sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Außerstreitsache der Antragstellerin R***** GmbH, ***** vertreten durch Dr. Johann Etienne Korab, Rechtsanwalt in Wien, wider die Antragsgegner 1. Friedrich G*****, 2. Regine E*****, 3. Ewald E*****, ebendort, Zweit- und Drittantragsgegner vertreten durch Winkler Reich-Rohrwig Elsner Illedits, Rechtsanwälte-Partnerschaft in Wien, 4. DI Herwig S*****, 5. Dr. Maria B*****, diese vertreten durch Dr. Benedikt Wallner, Rechtsanwalt in Wien, 6. Verena J*****, 7. Dr. Doris K*****, 8. Mag. Peter H*****, 9. Dr. Maximilian P*****, 10. Dr. Heriburga H*****, 11. Michael K*****, 12. Monika K*****, 13. Rosa W*****, 14. Claudia M*****, 15. N***** GmbH, ***** 16. Silvia F*****, 17. Patrick S*****, 18. Felix K*****, 19. Dr. Harald S*****, 20. Oliver N*****, 21. Dr. Helga N*****, 22. Mag. Helmut R*****, 23. Maria R*****, 24. Martin P*****, 25. Anna-Maria T*****, 26. Günther M. P*****, 27. Peter S*****, 28. Christa S*****, 29. Mag. Maria Monika R*****, 30. Dr. Karl S*****, 31. Silvia R*****, 32. Michael R*****, 33. Luju R*****, 34. B***** GmbH, ***** vertreten durch Dr. Christian Kuhn, Rechtsanwalt in Wien, 35. Helmut F*****, wegen § 52 Abs 1 Z 8 WEG 2002 (§ 18 WEG 1975), infolge des außerordentlichen Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Zwischensachbeschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom , GZ 39 R 170/03v-31, betreffend die Rechtswirksamkeit der Abberufung der Antragstellerin als Hausverwalterin und Bestellung einer anderen Hausverwaltung den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin wird gemäß § 37 Abs 3 Z 16 bis 18 MRG und § 52 Abs 2 WEG 2002 iVm § 526 Abs 2 Satz 1 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO zurückgewiesen (§ 528a iVm § 510 Abs 3 ZPO).
Der Antrag auf Zuspruch der Kosten der Revisionsrekursbeantwortung der Fünftantragsgegnerin wird gemäß § 508a Abs 2 Satz 2 und § 521a Abs 2 ZPO abgewiesen.
Begründung:
Rechtliche Beurteilung
Dass nach § 34 GmbHG Umlaufbeschlüsse nur dann wirksam sein können, wenn sie einstimmig zustande kommen oder sich alle Gesellschafter zumindest mit der Schriftlichkeit des Abstimmungsverfahrens einverstanden erklärt haben, ist auf die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes nicht übertragbar.
Die durch das 3. WÄG eingeführte Bestimmung des § 13b enthält nämlich in Abs 3 letzter Satz die Regelung "Gleiches gilt für die Willensbildung durch Umlaufbeschluss"; dies wird von der Rechtsprechung als ausdrückliche Zulassung dieser Beschlussform durch den Gesetzgeber angesehen (5 Ob 2382/96x). Mit Willensbildungserfordernissen hat die Form der Beschlussfassung nichts zu tun. Es ist allen Beschlussformen gemeinsam, dass sie den Anforderungen des § 13b WEG 1975 (nunmehr § 24 WEG 2002) genügen müssen (vgl H. Löcker in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, Rz 23 zu § 24 WEG 2002; 5 Ob 2382/96x). Daher hat die Rechtsprechung schon mehrfach die Zulässigkeit eines Umlaufbeschlusses für den Fall der Abberufung eines Verwalters bejaht (RIS-Justiz RS0108769 ua).
Die Geltendmachung der Rechtsunwirksamkeit eines (Umlauf-)Beschlusses gehört zu den Individualrechten. Auch wenn sich der gemäß § 13b Abs 1a WEG 1975 insoweit nicht stimmberechtigte Miteigentümer (hier: der die Verwaltung besorgende Miteigentümer wegen des Beschlusses über seine Abberufung) nicht auf die Verletzung des eigenen Anhörungsrechtes berufen kann, weil ihm in dieser Frage gemäß § 13b Abs 1a WEG 1975 kein Stimmrecht zusteht, wird ihm nicht das Recht zur Anfechtung des Beschlusses wegen anderer Mängel der Willensbildung, etwa der unzureichenden Verständigung und Anhörung sonstiger Mit- und Wohnungseigentümer genommen (5 Ob 146/01h). Wurde der Antrag jedoch lediglich im Hinblick auf materiellrechtliche Überprüfung des angefochtenen Beschlusses fristgerecht eingebracht, so ist ein außerhalb der Fristen des § 14 Abs 3 WEG erstattetes Vorbringen, der Mehrheitsbeschluss sei auch aus formellen Gründen mangelhaft und daher unwirksam, verfristet (5 Ob 197/97z). Darüber hinaus wurde zutreffend vom Rekursgericht das entsprechende Vorbringen als unzulässige Neuerung erkannt (zum Neuerungsverbot im Rechtsmittelverfahren nach § 26 WEG 1975: RIS-Justiz RS0083104).
Gemäß § 14 Abs 1 Z 5 WEG gehört die Bestellung oder die Abberufung eines gemeinsamen Verwalters zu den Angelegenheiten, in denen die Mehrheit entscheidet, handelt es sich doch dabei um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Die diese (durch Mehrheitsentscheidung auszuübende) Befugnis der Miteigentümer näher regelnden Bestimmungen des § 18 Abs 1 Z 1 und 2 WEG 1975 räumen das Recht, die Verwaltung zu kündigen, der Mehrheit der Miteigentümer ein. Danach, ob die zum Verwalter bestellte Person zugleich auch Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft ist, unterscheiden § 14 Abs 1 Z 5 WEG 1975 (nunmehr § 28 Abs 1 Z 5 WEG 2002) oder § 18 Abs 1 Z 1 WEG 1975 (nun § 21 Abs 1 Z 1 WEG 2002) nicht. So hat der erkennende Senat sogar die Abberufung eines Verwalters nach § 18 Abs 1 Z 3 zweiter Fall WEG 1975 gegen einen Mehrheitseigentümer, der die Wohnungseigentumsverwaltung führte, für zulässig angesehen (5 Ob 2064/96g). Auch nach § 836 ABGB gilt im Übrigen nichts anderes. Zur Bestellung wie auch zur Abberufung eines Hausverwalters ist die Mehrheit der Miteigentümer berechtigt (Klang2 III 1118; MietSlg 23.094 ua). Nur ganz ausnahmsweise bei Vorliegen wichtiger Gründe, Vollmacht und Auftrag zur Verwaltung nicht zu widerrufen, wenn der Bestellung eine Vereinbarung aller Miteigentümer untereinander zu einem über die normale Verwaltung hinausgehenden besonderen Zweck zugrundelag, wurde die Abberufung eines Hausverwalters als wichtige Veränderung im Sinne des § 834 f ABGB angesehen und der Gesamtheit der Miteigentümer vorbehalten (MietSlg 26.056). Solche Voraussetzungen liegen nicht vor.
Da die angefochtene Entscheidung durch oberstgerichtliche Rechtsprechung gedeckt ist, erweist sich das außerordentliche Rechtsmittel der Antragstellerin als unzulässig. Es war daher zurückzuweisen.
Abgesehen davon, dass im außerstreitigen Verfahren nach § 52 Abs 1 WEG 2002 der Ersatz der Kosten rechtsfreundlicher Vertretung nicht vorgesehen ist, erweist sich der begehrte Kostenzuspruch in der Revisionsrekursbeantwortung der Fünftantragsgegnerin zufolge § 508a Abs 2 Satz 2 ZPO iVm § 521a Abs 2 ZPO als nicht berechtigt.
Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.
Zusatzinformationen
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Rechtsgebiet | Zivilrecht |
ECLI | ECLI:AT:OGH0002:2004:0050OB00315.03I.0210.000 |
Datenquelle |
Fundstelle(n):
DAAAD-35051