Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten

Im gegenständlichen Berufungsfall war für ein um 1900 errichtetes Miethaus, in dem sich fast ausschließlich Substandardwohnungen befinden, seitens der Finanzbehörde ein geeignetes Verfahren zur Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten zu ermitteln, anzuwenden und das Ergebnis anhand eines anderen Verfahrens zu überprüfen.

Der Vertragswert kann aus den unabhängig voneinander errechneten Größen „Realwert" (= Sachwert) und „Ertragswert" bestimmt werden. Im Idealfall liegen Real- und Ertragswert sehr nahe beieinander, so dass für die Verkehrswertermittlung das Mittel gezogen werden kann. Andernfalls ist der Ertragswert mit dem zwei-, drei-, evtl. vierfachen Gewicht anzusetzen. Gegebenenfalls kann die Bewertung mit einem dieser Werte oder einem Vergleichswert erfolgen. Das Finanzamt hat in seinem Bescheid jedoch zu begründen, warum es die angewendete Methode gewählt hat.

Aufgrund der erheblichen Differenz zwischen Sach- und Ertragswert wurde mit Zustimmung des Bw. die reine Ertragswertmethode gewählt.

Es wurden die nachhaltig erzielbaren Jahreserträge und die Zukunftsaussichten (die aufgrund der erst 10 Jahre nach dem Stichtag erfolgten Berechnung ziffernmäßig feststanden) zusammengezähl...