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Umsatzsteuer bei Geschäftsmieten
Auch Kleinunternehmer können jährlich wechseln
Das Umsatzsteuergesetz 1994 hat mit dem § 6 Abs. 1 Z 16 UStG die Vermietung von Geschäftsräumen grundsätzlich unecht befreit. Damit unterliegen die Mieten keiner Umsatzsteuer, und für das Geschäftslokal steht dem Vermieter kein Vorsteuerabzug zu. Der Vermieter hat jederzeit bis zur Rechtskraft des Umsatzsteuerbescheides nach § 16 Abs. 2 UStG die Möglichkeit, formlos zur Umsatzsteuerpflicht (mit 20%) zu optieren. Diese Möglichkeit steht dem Vermieter für jedes Jahr und jedes einzelne Mietobjekt getrennt zu.
In der Praxis verwechseln Finanzämter die Optionsmöglichkeit nach § 6 Abs. 2 für die Geschäftsmieten mit der Option als Kleinunternehmer nach § 6 Abs. 3 UStG. Daher besteht in der Praxis die Gefahr, daß einem Unternehmer, der z. B. 1994 Vermietungsumsätze von weniger als 300.000 S er-
zielte und damit zur Kleinunternehmeroption griff, auch für 1995 die Umsatzsteuer für die Geschäftsmiete automatisch vorgeschrieben wird, obwohl der Vermieter nicht nach § 6 Abs. 2 UStG optiert hat und dem Mieter ausdrücklich keine Umsatzsteuer vorgeschrieben hat.
Ein Steuerpflichtiger hat im Jahr 1995 aufgrund der Vermietung für betriebliche Zwecke an eine Sparkasse die Umsätze nach § 6 Abs. 1 Z 16 UStG steuerfrei behandelt und den Vorsteuernachteil nach § 30 UStG ausgeglichen. Daher wurde für 1995 keine Umsatzsteue...