Bauherrenmodell
Entscheidungstext
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter Mag. Armin Treichl, über die Beschwerde vom des Herrn bfadr , vertreten durch Mag. Ernst Michael Lang, Rechtsanwalt in 6845 Hohenems, Goethestraße 1, gegen den Bescheid vom des Finanzamtes Feldkirch , ErfNr. xxx, betreffend Grunderwerbsteuer
zu Recht erkannt:
1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
2. Eine Revision beim Verwaltungsgerichtshof ist nach Art. 133 Abs. 4 Bundesverfassungsgesetz (B-VG) unzulässig.
Entscheidungsgründe
Mit Kaufvertrag vom 27. März/ erwarben a 112/1884 Anteile und b 98/1884 Anteile an der Liegenschaft EZ […], GB […]. Die Übergabe und Übernahme der kaufgegenständlichen Liegenschaftsanteile erfolgte mit der Unterfertigung dieses Vertrages (Punkt V. des Kaufvertrages). Die übrigen Miteigentumsanteile wurden mit dem selben Vertrag von 15 anderen Personen erworben.
Mit Einreichplan vom beantragte Herr a namens der MEG c die Errichtung einer Wohnanlage.
Die Wohnanlage wurde mit Bescheid vom seitens der Stadt f bewilligt.
Der Nachtrag vom zum Miteigentümervertrag hat im Wesentlichen folgenden Wortlaut:
„Im Nachhang zu oben genanntem Miteigentümervertrag wird festgehalten, dass die Vertreterin der Miteigentümer, die d ., sämtliche Miteigentümer vertritt.
Die bisherigen Miteigentümer b und a. scheiden einvernehmlich aus der Miteigentümergemeinschaft aus und übernimmt deren Anteile bf , welcher ebenfalls durch die d vertreten wird.
Der bezughabende Kaufvertrag betreffend die Miteigentumsanteile der derzeitigen Miteigentümer b und a. wird in Kürze ausgefertigt und verkaufen diese ihre grundbücherlichen Anteile an bf.“
Mit Kaufvertrag vom hat der Beschwerdeführer die Anteile von a und b erworben. In Punkt IV. dieses Vertrages wurde vereinbart, dass die Übernahme der Liegenschaftsanteile am erfolgt sei.
Mit Bescheid vom hat das Finanzamt Feldkirch dem Beschwerdeführer Grunderwerbsteuer in Höhe von 7.216,78 vorgeschrieben. Die Kosten für die Gebäudeerrichtung wurden in die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage miteinbezogen.
In der Berufung vom brachte der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor:
„1. Mangelhafte Feststellung des Sachverhaltes:
Gemäß § 115 BAO haben die Abgabenbehörden die abgabepflichtigen Fälle zu erforschen und von Amts wegen die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zu ermitteln, die für die Abgabepflicht und die Erhebung der Abgaben wesentlich sind.
Das Finanzamt Feldkirch hat mit Grunderwerbsteuerbescheid vom die Grunderwerbsteuer für den Kaufvertrag vom zwischen dem Berufungswerber und a.. und b. endgültig mit EURO 7.216,78 festgesetzt, anstatt wie bisher vorgeschrieben mit EURO 858,28.
Als Begründung dazu wurde angeführt, dass der Gegenstand des Erwerbes das Grundstück samt dem darauf zu errichtenden Gebäude (Fertighaus) sei. Die Grunderwerbsteuer sei daher von der Gesamtgegenleistung (Grundstücks-, Gebäude- und Baunebenkosten) zu berechnen.
Die Ansicht der Behörde ist verfehlt, da keineswegs das Grundstück samt dem darauf zu errichtenden Gebäude (Fertighaus) Erwerbsgegenstand ist.
Der Berufungswerber hat mit schriftlicher Aufzeichnung, bezeichnet als Kaufvertrag vom , 112/1884 Anteile und 98/1884 Anteile, je an EZ X f sowie EZ xx f gekauft. Die Übergabe und Übernahme der kaufgegenständlichen Liegenschaftsanteile erfolgte jedoch bereits am . Zu diesem Zeitpunkt ging das Miteigentum an den Liegenschaftsanteilen auf den Berufungswerber über. Wie sich aus dem Vertrag, der dem Finanzamt Feldkirch vorliegt, weiters ergibt, verhält es sich so, dass die Übergabe und Übernahme der Liegenschaftsanteile auf den Käufer so erfolgte, wie sie von der Verkäuferseite bisher besessen und benutzt wurden. Zum waren die Liegenschaften noch bebaut, es lag keine Baubewilligung für irgendein Neubauprojekt vor.
Die auf den Liegenschaften befindlichen Wohnhäuser waren jedoch abbruchreif.
Aus diesem Grund wurde der Kaufpreis lediglich mit dem Grundstückswert angesetzt. Insgesamt hat der Käufer somit lediglich abbruchreife Häuser, bzw. Grundstücksteile gekauft.
Dass der Käufer ein Grundstück samt darauf zu errichtenden Gebäude gekauft hat, ist somit unrichtig.
Tatsächlich wurde erst nach der Übergabe und Übernahme die Angelegenheit derart weiterbetrieben, dass eine Bebauung vorgesehen wurde. Der schriftliche Aufsatz über den Kaufvertrag stellt somit lediglich die Beurkundung des bereits am erfolgten Kaufgeschäftes dar.
Keinesfalls kann davon gesprochen werden, dass der Berufungswerber eine Wohnung gekauft hat.
Aus den obigen Ausführungen ergibt sich eindeutig, dass Gegenstand des Erwerbes die oben genannten Liegenschaftsanteile waren, welche zum Kaufpreis von 24.522,28 gekauft wurden.
Beweis: vorliegender Kaufvertrag,
PV
weitere Beweise vorbehalten
2. Unrichtige rechtliche Beurteilung
Gemäß § 4 GrEStG ist die Steuer von der Gegenleistung zu berechnen, welche gemäß § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG beim Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen ist.
Die Erstbehörde hat als Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer den Betrag von EURO 206.193,82 herangezogen, wobei sich dieser aus dem Kaufpreis in Höhe von EURO 24.522,28 und "Sonstige Leistungen" mit einem Betrag von EURO 181.671,54 zusammensetzt. Die Rechtsansicht, dass auch "Sonstige Leistungen" im Betrag von EURO 181.671,54 vom Berufungswerber erworben wurden, ist verfehlt.
Der Kaufpreis der Liegenschaftsanteile beträgt für die 112/1884 Anteile des a. EURO 13.078,55 und für die 98/1884 Anteile des b EURO 11.443,73, gesamt sohin EURO 24.522,28. Weitere Leistungen wurden, wie bereits oben ausgeführt, weder übernommen noch gekauft.
Als Berechnungsgrundlage für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer ist daher der Kaufpreis der Liegenschaftsanteile in Höhe von EURO 24.522,28 heranzuziehen. Daraus errechnet sich eine Grunderwerbsteuer in Höhe von EURO 858,28.
Im Hinblick auf den Umstand, dass der Einschreiter wie bereits oben aufgeführt, keine Wohnung kaufte, sondern selbst Bauherr war und über die Art und Weise einer allfälligen Bebauung jedenfalls mitbestimmen konnte, ist eine andere Berechnungsmethode der Grunderwerbsteuer unzulässig.
Nicht zuletzt sei darauf verwiesen, dass die Bauherren noch während der Bauphase umfangreiche Planänderungen vorgenommen haben, welche in der Folge auch umgesetzt wurden.
Beim Kauf eines Gebäude (Fertighaus), wie dies von der Erstbehörde als Begründung aufgeführt, wird, sind solche Änderungen nicht mehr möglich.
Insgesamt gesehen ist daher von der Bauherreneigenschaft des Berufungswerbers auszugehen.
Beweis: Kaufvertrag
PV
weitere Beweise vorbehalten.“
Die Berufung wurde vom Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glückspiel, Reichsstraße 154, 6800 Feldkirch mit Berufungsvorentscheidung vom als unbegründet abgewiesen. In der Begründung führte das Finanzamt im Wesentlichen aus:
„Mit dem angefochtenen Bescheid wurde für den Erwerb des Berufungswerbers (idF auch kurz Bw.) die Grunderwerbsteuer endgültig unter Einbeziehung der Baukosten festgesetzt. Die Berufung wendet sich gegen die Einbeziehung der Baukosten. Dies sei unzulässig, weil der Erwerber als Bauherr anzusehen sei.
Dem kann nicht gefolgt werden und zwar aus folgenden Gründen.
Gegenstand ist der Ankauf von Grundstücksanteilen durch [den Beschwerdeführer] mit Kaufvertrag vom (Beglaubigung) .
Verkäufer sind:
Tabelle in neuem Fenster öffnen
KP (Grundanteil) | ||||
a... | hinsichtlich | 112/1884 | Anteile | € 13.078,55 |
b | hinsichtlich | 98/1884 | Anteile | € 11.443,73 |
Die beiden Verkäufer hatten, wie auch die anderen Miteigentümer selbst das (außerbücherliche) Eigentum mit Kaufvertrag vom von den Miteigentümern egh erworben.
Der Erwerber räumte gleichzeitig auch unter Bezug auf den früheren Kaufvertrag vom den übrigen Miteigentümern ein Vorkaufsrecht ein, so wie auch diese ihm ein Vorkaufsrecht einräumten und in Bezug auf die bestehenden Vorkaufsrechte (gegenüber den Verkäufern) der Übertragung zustimmten. Dabei verzichteten die Verkäufer auch auf ihre bestehenden Vorkaufsrechte aus dem Kaufvertrag vom hinsichtlich der gegenständlichen Anteile und stimmten der Übertragung zu.
Der Käufer, [Beschwerdeführer], sowie die übrigen Miteigentümer aufgrund des Kaufvertrags vom , außer den Verkäufern, waren jeweils durch die V Wirtschaftsberatung GmbH vertreten.
Bereits vor Abschluss des Kaufvertrags vom und dem im Vertrag und in der Berufung angeführten Übergabetag haben im Hinblick auf die Verbauung der Liegenschaft bereits folgende maßgeblichen Handlungen stattgefunden:
Konstituierende Bauherrenversammlung der MEG in den Räumlichkeiten der V Wirtschaftskanzlei, wobei das Investitionsvorhaben bereits im Detail vorgestellt wurde und bereits alle für die Verbauung maßgeblichen Beschlüsse gefasst wurden.
Vorliegend sind bereits auch:
Miteigentümervertrag (in den der Berufungswerber dann erst später, nämlich erst mit dem Nachtrag vom eintritt),
Auftrag an die V und DL über die Abwicklung des Investitionsvorhabens,
Beschluss über die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft.
Mit Datum wurde auch bereits das Bauansuchen gestellt, welches mit auch schon bewilligt worden war.
Mit Vertrag vom 10.4. u. (zugrunde liegend Stadtratsbeschluss vom ) liegt auch bereit ein Vertrag über die Abtretung von Grundflächen, Einräumung einer Dienstbarkeit sowie Zustimmung zur Erteilung von Bauabstandsnachsichten zwischen den Miteigentümern (ohne den Bw.) und Stadt f, sowie Land Vorarlberg vor.
Dies alles geht bereits dem Kaufvertrag, mit dem der Bw. die Grundstücksanteile erwarb und auch dem eingewendeten Übergabestichtag sowie dem Eintritt in den Miteigentümervertrag mit Nachtrag vom vor.
Im Zeitpunkt des Kaufes und des Eintritts in den Miteigentümervertrag lag bereits lange ein fertiges Bebauungskonzept vor, für das auch schon die Ausführungsaufträge erteilt waren, worin der Bw. nur noch eintreten konnte.
Dies zumal die Verkäufer gem. Pkt. II. 8. des Miteigentümervertrages auch verpflichtet waren, einem Käufer auch sämtliche mit der Verbauung im Zusammenhang stehenden Rechte und Pflichten aus den Verträgen gänzlich zu überbinden.
Dass, wie die Berufung einwendet, im Zeitpunkt der Übergabe allenfalls noch der Altbestand als Bestand vorhanden war und mit dem Abriss und Errichtung des Neubaus allenfalls nicht begonnen war, ist in diesem Zusammenhang vollkommen irrelevant, da grundsätzlich auch zukünftige, auch erst zu erwerbende oder zu erstellende Sachen Gegenstand eines Kaufvertrags sein können und es auf den Zustand oder das Vorhandensein im Zeitpunkt des Kaufs nicht ankommt.
Dass zu diesem Zeitpunkt keine Baubewilligung für "irgend ein Neubauprojekt" vorgelegen sein, wie die Berufung einwendet, trifft im Übrigen auch nicht zu. Im Gegenteil, wie oben ausgeführt lag für das ganz konkrete, ins Detail geplante Bauvorhaben in diesem Zeitpunkt bereits die Baubewilligung vom (angeführt darin Bewilligung des Abbruchs vom ) vor.
Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist der Zustand eines Grundstückes maßgebend, in dem dieses erworben werden soll (vgl 46, 263/63, Slg 2949/F, vom , VwGH Slg 4234/F, verstärkter Senat, vom , 90/16/0169, vom , 89/16/0156, vom , 99/16/0519, 0520, vom , 2004/16/0210, und vom , 2007 /16/0223). Das muss nicht notwendig der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegebene Zustand sein. Entscheidend ist der Zustand, in welchem das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht worden ist (, vom , 91/16/0125, vom , 92/16/0144, vom , 92/16/0196, 0202, 92/16/0195, 0201, vom , 93/16/0089, vom , 89/16/0156, vom , 95/16/0116-0120, vom , 95/16/0006-0010, vom , 96/16/0213, 0214,vom , 97/16/0203 und 98/16/0357, vom , 97/16/0219, 0220, vom , 2000/16/0082, vom , 2004/16/0053, und vom , 2007/16/0223; BFH vom , II R 52/90, BStBl II 409).
Ist der Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden, dann ist ein Kauf mit - herzustellendem - Gebäude anzunehmen, selbst wenn über dessen Herstellung gesonderte Verträge abgeschlossen werden (, vom , 92/16/0196, 0202, 92/16/0195, 0201, vom , 93/16/0089, je vom , 89/16/0156, und 90/16/0093, vom , 93/16/0017, vom , 93/16/0072, vom , 95/16/0003, vom , 95/16/0116-0120, vom , 95/16/0006-0010, vom , 95/16/0174, 96/16/0089, vom , 98/16/0187-0190, vom , 99/16/0066, vom , 97/16/0219, 0220, vom , 97/16/0281, 0282, vom , 2000/16/0082, vom , 98/16/0392, 99/16/0158, je vom , 2004/16/0053, und 2004/16/0135, vom , 2004/16/0081, vom , 2004/16/0210, vom , 2004/16/0246, und vom , 2007 /16/0223).
Der für den Umfang der Gegenleistung maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird nicht nur bestimmt durch das den Übereignungsanspruch begründende Rechtsgeschäft selbst, sondern - gegebenenfalls - auch durch mit diesem Rechtsgeschäft in rechtlichem oder objektiv sachlichem Zusammenhang stehende Vereinbarungen, die insgesamt zu dem Erfolg führen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält (BFH vom , II R 75/89, DStR 1993, 202, und vom , II B 71/93, DStR 1994, 57).
Bei einem an ein bereits vorgegebenes Projekt gebundenen Käufer zählen also auch die Herstellungskosten für das projektierte Gebäude zur Gegenleistung und damit zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (, 0022-0025, 0040, und vom , 99/16/0066).
Im Hinblick darauf, dass der Begriff der Gegenleistung im wirtschaftlichen Sinne (§ 21 Abs 1 BAO) zu verstehen ist, hat der Verwaltungsgerichtshof die Ermittlung der Gegenleistung für Erwerbsvorgänge, die auf Grund einer Werbung oder Aufforderung zum Beitritt zu einer künftigen Miteigentümergemeinschaft für ein in den wesentlichen Punkten bereits geplantes Bauprojekt verwirklicht wurden, unter Bedachtnahme auf das gesamte Vertragsgeflecht nicht als rechtswidrig erkannt (vgl -0128, vom , 90/16/0169, vom , 90/16/0154, vom , 90/16/0160, 0161, und vom , 91/16/0031).
Alle Aufwendungen eines Käufers, der an ein vorgegebenes bestimmtes Objekt gebunden ist, sind in die grunderwerbsteuerlich relevante Gegenleistung einzubeziehen. Dies gilt insbesondere auch für einen Käufer, der zwar betreffend die Herstellung eines Gebäudes einen gesonderten Werkvertrag abschließt, dabei aber an ein bereits durch die Planung der Verkäufers vorgegebenes Gebäude gebunden ist und der auf die bauliche Gestaltung des Objektes keinen Einfluss nehmen kann (, 0052, 0053, 0054). Lässt sich also ein verkaufsbereiter Grundstückseigentümer bewusst und gewollt in ein Vertragskonzept einbinden, das sicherstellt, dass nur solche Interessenten Grundstückseigentum erwerben können, die sich an ein im Wesentlichen vorgegebenes Baukonzept binden, so sind auch die betreffenden Verträge in den grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen (BFH vom , II B 24-29/85, BStBl II 627, vom , II R 258/85, BStBl II 898, und vom , II B 47/88, BStBl II 1989, 333; VwGH vöm , 90/16/0103-0128, vom , 90/16/0154, vom , 90/16/0160, 0161, vom , 91/16/0031, je vom , 93/16/0095, und 93/16/0096, vom , 95/16/0068, vom , 97/16/0432, vom , 96/16/0213, 0214, vom , 2003/16/0135).
Waren die Beschwerdeführer bezogen auf den maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an ein bereits fertig vorgegebenes Konzept gebunden und hatten sie sich durch den getätigten Erwerb iVm den vom Organisator für sie abgeschlossenen diversen Verträgen in ein derartiges Vertragsgeflecht einbinden lassen, so lag über den Erwerb der bloßen Liegenschaftsanteile hinaus der Erwerb des gesamten, erst zu schaffenden Projektes auf Basis eines vorgegebenen Gesamtkonzeptes vor (, 0022-0025, 0040, vom , 95/16/0006-0010, vom , 98/16/0187-0190, vom , 97/16/0432, und vom , 96/16/0213, 0214).
Bei Vorliegen eines derartigen Vertragsgeflechts sind auch die das Baukonzept betreffenden Verträge in den grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen (, vom , 92/16/0144, vom 19. April1995, 90/16/0093, vom , 95/16/0068, vom , 95/16/0006-0010, vom , 97/16/0234-0238, vom , 96/16/0213, 0214, vom , 2004/16/0210, vom , 2004/16/0246). Es liegt in Wahrheit ein einheitliches Geschäft vor, bei dem die an sich getrennten Vereinbarungen in ihrem Bestand derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander "stehen und fallen" sollen (, vom , 93/16/0089, vom 19. April1995, 90/16/0093, vom , 93/16/0017, vom , 95/16/0068, und vom , 97/16/0219, 0220).
Ein Erwerber erhält bei objektiver Betrachtung als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück (die bezugsfertige Eigentumswohnung), wenn ihm auf Grund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht ganz konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im wesentlichen feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur insgesamt annehmen kann. Nicht ausschlaggebend ist dabei, dass der Grundstücksübereignungsanspruch und der Anspruch auf Errichtung des Gebäudes sich zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten. Entscheidend ist vielmehr, dass (auch) der den Grundstücksübereignungsanspruch begründende Vertrag in ein Vertragsgeflecht miteinbezogen ist, das unter Berücksichtigung aller Umstände darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Leistungsgegenstand das Grundstück in dem zukünftigen Zustand zu verschaffen (BFH vom , II R 75/89). Sa. Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Bd. II. Grunderwerbsteuer, § 5, Rdn. 88b ff.
Im Hinblick auf den festgestellten Sachverhalt war dem Bw. daher die Bauherreneigenschaft nicht zuzuerkennen und daher nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen die Grunderwerbsteuer unter Einbeziehung auch der Baukosten festzusetzen.“
Im Vorlageantrag vom brachte der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor:
„Die Abgabenbehörde I. Instanz irrt in der Berufungsvorentscheidung über das Übergabsdatum und geht davon aus, dass der Übergabetag der ist. Richtig ist jedoch der tatsächliche Übergabetag der verfahrensgegenständlichen Liegenschaftsanteile der . Aus diesem Grund sind auch sämtliche maßgeblichen Handlungen, zu denen die Abgabenbehörde I. Instanz ausführt, diese seien erst nach dem Übergabetag erfolgt, in Wahrheit bereits vor dem Übergabetag erfolgt.
Maßgebend für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist der Zustand eines Grundstückes, in dem dieses erworben werden soll. Dies war jedenfalls die Liegenschaft mit dem darauf errichteten "Althaus".
2. Weiters wird gestellt der Antrag, zum Beweis dafür, dass der maßgebliche Übergabetag der ist und dass der Berufungswerber umfangreiche Planänderungen vornahm und daher auch aus diesem Grund maßgeblichen Einfluss auf die Baugestaltung hatte, die Ladung und Einvernahme von
a) a.., adr f
b) b., adr..
c) kb, adr... f.“
Über die Beschwerde wurde erwogen:
Gemäß § 323 Abs 38 BAO sind die am bei dem unabhängigen Finanzsenat als Abgabenbehörde II. Instanz anhängigen Berufungen und Devolutionsanträge vom Bundesfinanzgericht als Beschwerden im Sinn des Art 130 Abs 1 B-VG zu erledigen. Die gegenständliche Berufung ist daher als eine Beschwerde zu behandeln.
Strittig ist im gegenständlichen Fall, ob der Beschwerdeführer „Bauherr“ ist oder ob er in ein Vertragsgeflecht einbezogen war, wonach er nur ein bebautes Grundstück erwerben konnte.
Das Bundesfinanzgericht hat folgenden Sachverhalt festgestellt:
Mit Kaufvertrag vom 27. März/ erwarben a 112/1884 Anteile und b 98/1884 Anteile an der Liegenschaft EZ […], GB […]. Die Übergabe und Übernahme der kaufgegenständlichen Liegenschaftsanteile erfolgte mit der Unterfertigung dieses Vertrages (Punkt V. des Kaufvertrages). Die übrigen Miteigentumsanteile wurden mit dem selben Vertrag von 15 anderen Personen erworben.
Der Nachtrag vom zum Miteigentümervertrag hat im Wesentlichen folgenden Wortlaut:
„Im Nachhang zu oben genanntem Miteigentümervertrag wird festgehalten, dass die Vertreterin der Miteigentümer, die d., sämtliche Miteigentümer vertritt.
Die bisherigen Miteigentümer b und a. scheiden einvernehmlich aus der Miteigentümergemeinschaft aus und übernimmt deren Anteile bf, welcher ebenfalls durch die d vertreten wird.
Der bezughabende Kaufvertrag betreffend die Miteigentumsanteile der derzeitigen Miteigentümer b und a. wird in Kürze ausgefertigt und verkaufen diese ihre grundbücherlichen Anteile an bf.“
Mit Kaufvertrag vom hat der Beschwerdeführer die Anteile von a und b erworben.
Gemäß § 423 ABGB werden Sachen, die schon einen Eigentümer haben, mittelbar erworben, indem sie auf eine rechtliche Art von dem Eigentümer auf einen Andern übergehen.
Der Titel der mittelbaren Erwerbung liegt gemäß § 424 ABGB in einem Vertrag.
Nach § 431 ABGB muss zur Übertragung des Eigentums unbeweglicher Sachen das Erwerbsgeschäft in die öffentlichen Bücher eingetragen werden. Zum Erwerb des Eigentums ist also nicht nur ein gültiger Titel (§ 424 ABGB), sondern auch die rechtliche Übergabe (§ 425 ABGB) und die Einverleibung des Eigentumsrechtes im Grundbuch erforderlich.
Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass die Einverleibung des Eigentumsrechtes im Grundbuch nicht erforderlich wäre, wäre für den Beschwerdeführer nichts zu gewinnen, da für den Erwerb des außerbücherlichen Eigentums sowohl ein gültiger Titel, als auch die rechtliche Übergabe erforderlich sind.
Da der Kaufvertrag aber erst vom stammt, hat der Beschwerdeführer außerbücherliches Eigentum frühestens mit Vertragsabschluss, sohin am erworben.
Wenn der Beschwerdeführer ausführt, dass die Übergabe bereits am stattgefunden habe, so ist dem zu entgegnen, dass seine bücherlichen Vormänner, die an ihn veräußerten Liegenschaftsanteile selbst erst am 27.3./ erworben haben. Laut diesem Kaufvertrag vom 27.3./ ist die Übergabe auch erst mit dem Tag der Unterfertigung des Vertrages erfolgt. Die tatsächliche Übergabe der Liegenschaftsanteile von den Veräußerern a und b. an den Beschwerdeführer kann daher nicht vor dem Erwerb des Besitzes durch a und b. am erfolgt sein, zumal für den Eigentumserwerb rechtmäßiger Besitz iSd § 316 ABGB erforderlich ist. Da aber zum Zeitpunkt die Eigentümer Name Eigentümer und rechtmäßige Besitzer der gesamten Liegenschaft waren, scheidet rechtmäßiger Besitz des Beschwerdeführers an den in späterer Folge von ihm von a und b. erworbenen Liegenschaftsanteilen aus. Die Ausführungen in der Berufung sowie in Punkt IV. des Kaufvertrages vom , wonach die tatsächliche Übergabe bereits am stattgefunden habe, ist daher als Lüge zu qualifizieren, die ausschließlich darauf abgezielt hat, eine Verkürzung der Grunderwerbsteuer zu bewirken.
Gemäß § 442 3. Satz ABGB kann niemand einem anderen mehr Recht abtreten, als er selbst hat. Der Satz, dass niemand mehr Rechte übertragen kann, als er selbst hat, ist ein allgemeiner Grundsatz des Sachenrechts. Wer selbst kein Eigentum hat, kann es auch keinem anderen übertragen. Da a und b, die beiden Vormänner des Beschwerdeführers erst mit allseitiger Unterfertigung des Kaufvertrages vom 27.03./ Eigentum erworben haben und die Übergabe der beschwerdegegenständlichen Liegenschaftsanteile an a und b erst am erfolgte, konnten diese dem Beschwerdeführer zum weder den Besitz an den beschwerdegegenständlichen Liegenschaftsanteilen einräumen noch konnten sie ihm zu diesem Zeitpunkt einen Titel für den Erwerb des Eigentums übertragen, da sie zu diesem Zeitpunkt selbst noch kein Recht an den beschwerdegegenständlichen Liegenschaftsanteilen hatten.
Beim Erwerb von Miteigentumsanteilen an einer Liegenschaft, mit denen das Wohnungseigentum verbunden werden soll, kann zur Erreichung der Bauherreneigenschaft der Auftrag zur Errichtung des Wohnhauses bzw der Reihenhausanlage nur von der Eigentümergemeinschaft erteilt werden, wofür von vornherein die Fassung eines gemeinsamen, darauf abzielenden Beschlusses erforderlich ist (vgl Slg 4425/F, vom , 380/74, vom , 607 bis 633/74, vom , 532/74, vom , 1794, 1795, 1796/76, vom , 1235, 1236/77, je vom , 728/76, 1237/77 und 1238/77, vom , 579/77, vom , 572/77, vom , 177/79, vom , 16/1064/80, vom , 16/1287/80, vom , 16/1637/80, vom , 16/3143, 3144/80, je vom , 81/16/0031, und 81/16/0084, vom , 16/3798/80, vom , 81/16/0059, je vom , 81/16/0117 und 81/16/0231, 0232, 0233, vom , 81/16/0171, vom , 82/16/0143-0150, vom , 82/15/0017, vom , 82/16/0177, 0178, 83/16/0053, vom , 82/16/0158, 0159, vom , 82/16/0041, vom , 82/16/0114, 0115, 0116, vom , 84/16/0239, 0240, vom , 84/16/0238, vom , 84/16/0010, vom , 88/16/0132-0137, vom , 90/16/0094, 0095, vom , 90/16/0160, 0161, vom , 93/16/0002 bis 0009, 0039 bis 0043, je vom , 93/16/0095, und 93/16/0096, vom , 94/16/0084, vom , 93/16/0031-0038, vom , 95/16/0046, vom , 95/16/0045, vom , 94/16/0159, 0160, vom , 95/16/0003, vom , 96/16/0234-0236, vom , 98/16/0187-0190, vom , 96/16/0142, und vom , 99/16/0519, 0520).
Denn nur die Gesamtheit aller Miteigentümer kann rechtlich über das ihnen gemeinsame Grundstück kraft ihres Willensentschlusses verfügen ( Slg 4425/F, vom , 1603/73, vom , 15/3091/80, vom , 81/16/0171, vom , 82/16/0177, 0178, 82/16/0053, vom , 93/16/0002 bis 0009, 0039 bis 0043, je vom , 93/16/0069, 0070, 93/16/0095 und 93/16/0096, vom , 95/16/0046, vom , 95/16/0045, und vom , 94/16/0159, 0160).
Bei einer Mehrheit von Miteigentümern kann somit nur eine Willenseinigung zwischen den Miteigentümern zur gemeinsamen Errichtung der gesamten Anlage unter gemeinsamer Tragung des gesamten Risikos, gemeinsamer Erteilung der hiezu erforderlichen Aufträge etc die Bauherreneigenschaft begründen, wenn ein Wohnhaus durch ein einheitliches Bauvorhaben neu geschaffen wird (, vom , 82/16/0158, 0159, vom , 93/16/0002 bis 0009, 0039 bis 0043, vom , 93/16/0122 bis 0124, je vom , 93/16/0095 und 93/16/0096, vom , 94/16/0216-0218, und vom , 94/16/0159, 0160).
Die Bauherreneigenschaft einer Miteigentümergemeinschaft ist also nur dann gegeben, wenn sämtliche Miteigentümer gemeinsam tätig werden und das Risiko tragen (, vom , 93/16/0002 bis 0009, 0039 bis 0043, vom , 93/16/0122 bis 0124, je vom , 93/16/0069, 0070, 93/16/0095 und 93/16/0096, vom , 93/16/0031-0038, vom , 94/16/0159, 0160, und vom , 2003/16/0135).
Von einer Miteigentümergemeinschaft kann erst dann gesprochen werden, wenn Personen Miteigentümer geworden sind. Solange diesen Personen Miteigentum nicht eingeräumt ist und eine solche Miteigentumsgemeinschaft gar nicht besteht, können diese auch nicht als Bauherren handeln. Planungswünsche von Interessenten, die noch nicht Eigentümer sind, ja nicht einmal einen Übereignungsanspruch am Grundstück erworben haben, sind bloß unverbindliche Anregungen; mit ihnen werden nicht in der Stellung eines Bauherrn gründende, durchsetzbare Rechte geltend gemacht (, vom , 93/16/0002 bis 0009, 0039 bis 0043, je vom , 93/16/0095 und 93/16/0096, vom , 94/16/0159, 0160, vom , 95/16/0003, vom , 96/16/0043, und vom , 96/16/0142).
War der Beschwerdeführer im Zeitpunkt der Beschlussfassung der „Bauherrengemeinschaft“ noch nicht Miteigentümer, so konnte er in diesem Zeitpunkt auch noch nicht als Bauherr handeln. Ob er als Interessent schon vor Erwerb der Miteigentumsanteile in der Planungsphase mit einbezogen worden ist oder mitgewirkt hat, war wegen seiner in dieser Phase insoweit unmaßgeblichen Stellung unbeachtlich. Erst Miteigentümer können verbindlich mitgestalten oder mitbeschließen. Entscheidend ist nicht, ob der Beschwerdeführer tatsächlich Einfluss genommen hat, sondern ob die Möglichkeit dazu bestanden hat ().
Mehreren späteren Erwerbern fehlt es an der Bauherreneigenschaft schon immer dann, wenn im Zeitpunkt der maßgeblichen Beschlussfassungen noch nicht alle Interessenten Miteigentümer waren; bloße Interessenten, die noch nicht einmal einen Übereignungsanspruch erworben haben, sind nicht als Bauherren anzusehen ().
Da wie bereits oben ausgeführt, der Beschwerdeführer zum Zeitpunkt der Fassung der Beschlüsse wie das Grundstück zu bebauen ist nicht Miteigentümer war – der Beschwerdeführer hat auch nach den vorgelegten Unterlagen und Protokollen an der Beschlussfassung über die Bebauung gar nicht mitgewirkt – kann dem Beschwerdeführer keine Bauherreneigenschaft zukommen. Der Beschwerdeführer war daher an ein fertig geplantes Projekt gebunden und hat daher ein zu bebauendes Grundstück erworben.
Auf die Ausführungen in der Berufungsvorentscheidung wird verwiesen und werden diese zum Bestandteil dieses Erkenntnisses erhoben.
Von der Einvernahme der beantragten Zeugen zum Beweis dafür, dass der Beschwerdeführer auf die Planung maßgeblichen Einfluss genommen habe, ist abzusehen, da selbst für den Fall, dass dies zutreffend sein sollte, dem Beweisthema keine Relevanz zukommt, da der Beschwerdeführer zu diesem Zeitpunkt nicht Miteigentümer der Liegenschaftsanteile war.
Von der Einvernahme der beantragten Zeugen zum Beweis dafür, dass der maßgebliche Übergabstag der gewesen sei, kann abgesehen werden, weil sich aus dem Grundbuch und den vorgelegten Kaufverträgen anderes ergibt und zudem nicht bloß die tatsächliche Übergabe, sondern auch ein Titel für den Eigentumserwerb notwendig ist, der unbestrittenermaßen zum nicht vorgelegen ist. Zudem ist eine Übergabe des Grundstückes durch den Vormann nicht möglich, wenn dieser selbst noch nicht Besitzer des Grundstückes ist.
Zulässigkeit einer Revision
Eine Revision ist unzulässig, da das Bundesfinanzgericht sich an die ständige Rechtsprechung des VwGH zur Bauherreneigenschaft gehalten hat und somit keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung vorliegt.
Feldkirch, am
Zusatzinformationen
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Materie | Steuer |
betroffene Normen | § 5 GrEStG 1987, Grunderwerbsteuergesetz 1987, BGBl. Nr. 309/1987 § 442 ABGB, Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, JGS Nr. 946/1811 § 431 ABGB, Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, JGS Nr. 946/1811 § 423 ABGB, Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, JGS Nr. 946/1811 |
Schlagworte | Bauherr Eigentumserwerb |
ECLI | ECLI:AT:BFG:2015:RV.1100234.2013 |
Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at