Mietrecht kompakt

S. 285. Haupt- und Untermiete

5.1. Die Anwendbarkeit des MRG auf Untermietverträge

Die Frage, ob ihrem Bestandverhältnis ein Haupt- oder ein Untermietvertrag zugrunde liegt, ist für die Vertragspartner von großer Bedeutung, weil das MRG im Wesentlichen die Rechte der Hauptmieter regelt.

Für Untermieter gilt aus dem MRG

• der Kündigungsschutz (eingeschränkt durch den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 12 MRG);

• die Beschränkung des vereinbarten Untermietzinses (§ 26 MRG);

• die Unwirksamkeit bestimmter Vereinbarungen (§ 27 MRG) auch im Verhältnis zwischen Vor- und Nachuntermieter;

• die Vererblichkeit des Untermietrechts (§ 1116a ABGB), die aber den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG nicht ausschließt (§ 14 Abs 3 MRG gilt nicht), sodass der Tod des Wohnraumuntermieters stets einen Kündigungsgrund bildet;

• die gesetzliche Beschränkung von Untermietverboten (§ 11 MRG).

Abgesehen von diesen zwingenden Normen des MRG gelten für Untermietverträge die nahezu ausschließlich dispositiven Normen des ABGB.

5.2. Die gesetzliche Abgrenzung der Hauptmiete von der Untermiete (§ 2 Abs 1 und 2 MRG)

Gemäß § 2 Abs 1 MRG liegt Hauptmiete vor, wenn der Mietvertrag

• mit dem Eigentümer der Liegenschaft,

• mit dem dinglichen oder obligatorischen Fruchtnießer der Liegenschaft,

• mit dem Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses,

• mit einem Wohnungseigentümer,

• mit einem Wohn...