S. 19010. Der Immobilienkreditprozess

In diesem Kapitel erfolgt zunächst die Darstellung des Ablaufs des Kreditentscheidungsprozesses, anschließend werden die einzelnen entscheidungsrelevanten Parameter in einzelnen Unterkapiteln ausführlich dargestellt.

10.1. Ablauf einer Immobilienfinanzierung innerhalb der Bank (Grundlagen)

Bevor eine Bank ein Projekt dem aufwendigen Kreditentscheidungsprozess zuführt, erfolgt eine Vorbeurteilung anhand folgender Faktoren:

FELZ = „Fachkunde, Erfahrung, Leistungsfähigkeit, Zuverlässigkeit“

Abb. 48: Kriterien der Vorbewertung (Quelle: Link, S. 228)

S. 191Erst nach positiver Beurteilung in der Vorbewertung erfolgen das Ratingverfahren und der eigentliche Kreditentscheidungsprozess. Laut Hödl lautet die Hauptfrage im Kreditentscheidungsprozess: Ist das, was der Developer plant, so plausibel und nachhaltig, dass es vertretbar ist, ihn als Finanzpartner zu begleiten? Er trifft damit den Kern der Sache, doch sind die Parameter im Kreditentscheidungsprozess vielfältig. Diese werden im Folgenden dargestellt.

Sehr anschaulich ordnet Link die einzelnen Phasen des Kreditprozesses den Projektphasen zu:

Abb. 49: Zuordnung Projektphasen Kreditprozess (Quelle: Link, S. 231)

Die wohl präziseste Einteilung der wesentlichen kreditentscheidenden Parameter trifft Lummerstorfer in seiner Arbeit über die bankmäßige Prüfung von Immobilienfinanzierungen. Er nimmt eine Einteilung in folgende Kategorien vor:

• bankenspezifische Parameter

• immobilienspezifische Parameter

• kreditnehmerspezifische Parameter

• projektspezifische Parameter

An dieser Struktur orientiert sich auch das folgende Kapitel.

S. 19210.2. Bankenspezifische Parameter

Geschäftspolitik der Bank

Diese wird zunächst meist an betragsmäßigen Grenzen festgemacht, da jede immobilienfinanzierende Bank nur eine bestimmte Risikotragfähigkeit hat und kein Klumpenrisiko übernehmen will. Kommen Anfragen von Immobilienkunden mit größeren Beträgen, bleibt nur mehr der Weg, einen Konsortialpartner zu suchen und damit das eigene Risiko zu begrenzen bzw. großvolumige Immobilienobjekte/-projekte finanzierbar zu machen.

Ein weiteres Kriterium in diesem Bereich ist der regionale Aspekt. Vor allem Regionalbanken beschränken sich auf Projekte in ihrem unmittelbaren Umfeld, da sie auch nur dort die Projektüberwachung sinnvoll durchführen können und im Fall von Fehlentwicklungen im Umfeld von Projekten rechtzeitig gegensteuern können. Bei Auslandsgeschäften ist zusätzlich die Berücksichtigung von Länderrisken erforderlich.

Meist werden auch Einschränkungen bezüglich der Art der finanzierbaren Immobilien getroffen. So sind zum Beispiel Einschränkungen für Sonderimmobilien, die im Verwertungsfall eine eingeschränkte Marktgängigkeit haben, üblich. Entscheidend hierbei ist, in welche Teilmärkte die immobilienfinanzierende Bank etwa durch Vorprojekte einen Einblick hat bzw. ob sie durch Tochterunternehmungen die Möglichkeit hat, bestimmte Immobilien selbst weiterzubetreiben.

Cross Selling Potential des Kunden (Engagementpotenzial)

Dabei prüft die immobilienfinanzierende Bank, ob sie die Chance hat, durch eine Projektfinanzierung bei einem Projektentwickler eine Hausbankenstellung zu erlangen und im Sinne eines Cross Selling auch andere Produkte zu verkaufen. Trotz anzustrebender Kostenwahrheit ist gerade bei Projekten, bei denen viele Banken gegeneinander konkurrieren, das Argument, dass Erträge in weiteren Bereichen zu erzielen sind, ausschlaggebend für ein Engagement. Die damit entstehenden Quersubventionierungen einzelner Produktgruppen müssen allerdings genau im Auge behalten werden, um einen Überblick über die Gesamtrentabilität des Kunden zu bewahren. Als mögliche andere Ertragsquelle als das zugrunde liegende Immobilien-Kreditgeschäft ergibt sich zunächst der Zahlungsverkehr. Hier sind relevante Erträge allerdings nur im Auslandszahlungsverkehr zu erwarten. Wesentliche Komplementärprodukte sind derivative Zinsabsicherungen, oftmals empfiehlt die Bank einen Zinsswap in den Fixzinsbereich, damit der Projektant mit einer fixen Zinsbelastung für die ganze Projektlaufzeit rechnen kann. Weiters kann ein Zinscap gegen Bezahlung einer Prämie an die Bank eine sinnvolle Absicherung bei erheblichen Zinsänderungen darstellen (Details s. Kapitel 5.5. ff.).

S. 193Bankertrag

Hauptelement des Bankertrages ist die auf einen Zinsindikator addierte Marge (Zinsaufschlag).

Bei der Berechnung der Marge sind folgende Kostenelemente zu berücksichtigen (Details s. Kapitel 3.3.1.):

• Eigenmittelkosten

• Standardrisikokosten

• Liquiditätskosten

• Stückkosten/Gemeinkosten

Die Eigenmittelkosten ergeben sich aus Unterlegungserfordernissen, die gemäß Basel II/III/CRR vom Immobilien-Rating abhängen.

Auch die Standardrisikokosten hängen von Immobilien-Rating ab. Für jede Kombination aus wirtschaftlichem und Sicherheitenrating wird ein Prozentsatz für diesen Wert errechnet.

Die Stückkosten ergeben sich aus der Kostenrechnung der immobilienfinanzierenden Bank, die das Mengengerüst berücksichtigt. Bei starken Abweichungen im Mengengerüst sind Adaptierungen erforderlich, um Fehlentwicklungen zu verhindern.

Bis zum Ausbruch der Liquiditätskrise 2008 waren die Kosten der Geldbeschaffung geringfügig und eigentlich fast zu vernachlässigen. Inzwischen sind die Liquiditätskostenaufschläge im mittelfristigen Bereich – und in diesem bewegen wir uns bei Immobilienfinanzierungen – auf (je nach Institut) über 1,50 % gestiegen. Damit betragen sie schon ungefähr die Hälfte der Gesamtmarge. Im Vorteil sind hier Kreditinstitute, die über eine eigene Refinanzierungsbasis verfügen und sich daher nicht über den Anleihenmarkt und den Interbankmark refinanzieren müssen. Dieser ist zurzeit außer für den Fall, dass Staatsgarantien vorliegen, zum Erliegen gekommen.

Die steigenden Liquiditätskosten werden durch den seit Oktober 2008 stark fallenden EURIBOR weitgehend kompensiert, sodass sich die absolute Zinsbelastung für den Immobilienkunden gegebenenfalls reduziert hat.

Die erwähnten Kostenelemente werden meist in einem Kalkulationsprogramm verarbeitet und als Preisuntergrenze bei Preisverhandlungen genommen. Da sich derzeit einige immobilienfinanzierende Banken aus Refinanzierungsgründen vom Projektgeschäft zurückgezogen haben, ist es aber oft auch hier für die finanzierende Bank möglich, über dieser Preisuntergrenze abzuschließen.

Der Ertrag wird neben der verrechneten Marge auch durch Bearbeitungsgebühr, Bereitstellungsgebühr und Gebühr für vorzeitige Rückzahlung geprägt. Vor allem in Zeiten mit intensivem Neugeschäft ist der Anteil der Bearbeitungsgebühr am S. 194Deckungsbeitrag für die Bank besonders hoch, da der Gebühr auch keine steigenden Liquiditätskosten gegenüberstehen. Bereitstellungsgebühren werden vom nicht ausgenützten Teil des Kredites berechnet und ergeben sich aus dem Erfordernis der Eigenkapitalunterlegung für diesen Teil der Kreditlinien.

In der Immobilienfinanzierung setzt sich der Bankenertrag im Wesentlichen aus den kurzfristigen, mit hohem Risiko behafteten und somit hochpreisigen Margenerträgen, generiert aus den Bauträgerprojekten mit Verkaufsstrategie, und aus den langfristigen, beständigen und mit moderatem Risiko unterlegten Margenerträgen, welche aus den vermieteten Bestandsobjekten resultieren, zusammen. Im Gesamtbankertrag sollte aus diesen beiden Teilergebnissen ein ausgewogenes Verhältnis geschaffen werden.

Verarbeitungskapazität

Der entscheidende Faktor beim Kreditentscheidungsprozess ist der Bankmitarbeiter. Er muss aufgrund seines Know-hows und seiner Erfahrung in der Lage sein, die entscheidungsrelevanten Parameter zu bewerten und eine Entscheidung herbeizuführen. Dies geschieht meist in einem zweistufigen Prozess. In einem Vorprüfungsverfahren werden die wichtigsten Projektparameter untersucht und nur bei positivem Ausgang einer zeitaufwendigen Detailprüfung unterzogen. Diese mündet dann entweder in der Absage des Projektes oder in einer positiven Entscheidung. Herangezogen werden hierbei die bankinternen Benchmarklisten, die eine Plausibilitätsüberprüfung der vom Projektanten getroffenen Annahmen ermöglicht. Der Immobilienkunde bekommt dann eine indikative Finanzierungszusage, ein sogenanntes Term Sheet. Wenn er sich mit den darin genannten Bedingungen einverstanden erklärt, wird der gegenständliche Kreditimmobilienfall zusammen mit der Stellungnahme der Kredit-Risikoabteilung dem Entscheidungsgremium der finanzierenden Bank vorgelegt. Erst dann erfolgt die bindende Finanzierungszusage und somit der Abschluss der gesamten Kreditdokumentation (= Kreditvertrag samt Sicherheitenverträgen). Um die Projektprüfungsergebnisse vergleichbar zu machen, wird auf das interne Immobilien-Projektrating zurückgegriffen.

10.3. Immobilienspezifische Parameter

Standortbesichtigung

Die Wertigkeit einer Immobilie und die Tauglichkeit für eine bestimmte Nutzung sind sehr wesentlich mit dem Standort und dem dort gegebenen Umfeld verbunden. Daher ist bei jeder Entscheidungsaufbereitung eine Standortbesichtigung Bestandteil der Projektdetailprüfung der immobilienfinanzierenden Bank. Auch die besten Fotos können den persönlichen Eindruck des Immobilienkundenbetreuers nicht ersetzen. Nur mit den am Projektstandort gesammelten EinS. 195drücken und Recherchen kann eine Plausibilitätsprüfung der Angaben des Immobilienkunden vorgenommen werden. Zu berücksichtigen sind beim Standort auch zukünftige Entwicklungen, wie etwa ein geplanter U-Bahn-Anschluss. Es kann sich zwar die Lage einer Immobilie nicht verändern, aber sehr wohl die Lagequalität.

Projektbesprechung

Wichtig ist auch der direkte Kontakt mit dem Immobilienkunden bei einer Projektbesprechung. Vermittler und Berater haben meist nicht alle Informationen und geben nur das ihnen bekannte Segment des Immobilienobjektes/-projektes wieder. Bei der Projektbesprechung können Detailfragen abgeklärt werden, und es kann überprüft werden, ob der Immobilienkunde an alle Eventualitäten gedacht und in sein Kalkül miteinbezogen hat.

Standortrisiken

In diesem Bereich sind zunächst Kontaminierungsrisiken zu analysieren. Aufschluss darüber gibt – so vorhanden – ein Altlastenverdachtsflächenkataster. Kontaminierungsverdächtig sind vorherige gewerbliche Nutzungen wie etwa Tankstellen, Gerbereien oder militärische Nutzungen. Endgültigen Aufschluss geben Sachverständigengutachten. Oft wird eine Dekontaminierung staatlicherseits gefördert. Bei einer Verwertung von kontaminierten Liegenschaften kommt es oft zu beachtlichen Abschlägen.

In den ehemaligen kommunistischen Ländern ist auch das Restitutionsrisiko zu untersuchen. Hier gibt es meist Modelle, bei denen eine Realrestitution ausgeschlossen ist, doch ist dann oft eine Entschädigung in Geld zu bezahlen. Abhilfe und Klarheit schafft nur eine entsprechende Legal Due Diligence. Selbst bei unberechtigten Restitutionsbegehren sind Prozessdauern von mehreren Jahren die Regel.

Als weitere mögliche Risiken seien hier noch Naturgewalten, Denkmalschutz und Archäologie genannt, welche die Standortauswahl einschränken.

Bautechnische Risiken

Um Kosten- und Terminüberschreitungen, die dann auch wieder zusätzliche Zinszahlungen auslösen, hintanzuhalten, ist eine Baufortschrittskontrolle zu installieren. Diese erfolgt entweder durch einen unabhängigen Sachverständigen oder durch Konzernunternehmungen der immobilienfinanzierenden Bank, die diesen Bereich abdecken. Im Kreditvertrag ist eine Auszahlung nach Baufortschritt vorzusehen. Die Freigabe der einzelnen Zahlungen erfolgt nach Prüfung, ob die abgerechnete Leistung erbracht wurde und der Auftrag im Rahmen der S. 196kalkulierten Kosten liegt. Zusätzlich sind Quartalsberichte über den Baufortschritt, die auch Soll-Ist-Vergleiche enthalten, sinnvoll. Diese Vorgangsweise soll eine missbräuchliche Verwendung der Kredittranchen verhindern. Wenn es bei einem Projektentwickler liquiditätsmäßig knapp wird, wird er tendenziell versuchen, alle Möglichkeiten ausschöpfen, zu frischen Geldmitteln zu kommen, und Kreditziehungen vornehmen, denen kein Baufortschritt zugrunde liegt.

Bei der Baufortschrittskontrolle wird üblicherweise wie folgt vorgegangen: Zunächst wird die Plausibilität der Baukosten in Bezug auf das Bauvorhaben überprüft. Dann erfolgt eine Feststellung und Beschreibung der wesentlichen durchgeführten baulichen Maßnahmen. Die Freigabe wird gewährt, wenn ein Auftrag vorliegt, die abgerechnete Leistung erbracht wurde und die abgerechnete Leistung im Rahmen der kalkulierten Kosten liegt. Der Baufortschritt wird dann meist noch mit einer Fotodokumentation belegt. Dieser Vorgang kann um die Inhalte einer begleitenden Baukontrolle erweitert werden, die zusätzlich folgende Leistungen enthält:

• Plausibilitätsprüfung des Leistungsverzeichnisses auf Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften, des Standes der Technik, der Vorgabe des Bauherrn im Hinblick auf den Leistungsumfang, die Richtigkeit und Vollständigkeit der rechtlichen, kaufmännischen und technischen Bedingungen

• laufende Kontrolle der vertragskonformen Leistungserbringung durch stichprobenartige Überprüfung der Qualität, Überprüfung der Einhaltung der Termine und der Übereinstimmung des Werkes mit den behördlichen Vorschreibungen und Aufzeigen von Kostenabweichungen

• erweiterte Kontrolle der Rechnungen

• erweitertes Berichtswesen

Weitere Risken sind mittels Bauwesenversicherung und Bauherrenhaftpflichtversicherung abzusichern, auf die aber hier nicht detailliert eingegangen wird.

Soft Facts

Hier zählt Lummerstorfer folgende auf:

• Attraktivität für potenzielle Investoren

• Ankermieter als Frequenzbringer

• Branchenmix

• USP (Unique Selling Proposition – Alleinstellungsmerkmal)

• Absicherung gegen Kostenrisiken durch Generalunternehmer

• Alternative Nutzungsmöglichkeiten

• Nutzerorientiertes Projektkonzept

S. 19710.4. Kreditnehmerspezifische Parameter

Die hier relevanten Kriterien betreffen die Erfahrung, Bonität und Qualität des Projektmanagements und werden als Soft Facts im Immobilien-Rating-Prozess berücksichtigt.

Wesentlich sind im Zusammenhang mit dem Kreditentscheidungsprozess die Einbeziehung aller Erfahrungswerte aus der Kunde-Bank-Beziehung und die Berücksichtigung von Frühwarnindikatoren sowie die Art und Form der Aufbereitung der Projektunterlagen.

10.5. Finanzstrukturelle Parameter

Die hier beschriebenen finanzstrukturellen Parameter werden dem Ablauf eines Immobilienkreditprozesses folgend aneinandergereiht (ihre detaillierte Analyse erfolgte bereits in den vorgegangenen Kapiteln).

Eigenkapital

Wesentlicher Punkt bei der Immobilienkreditvergabe ist der Faktor Eigenkapital. Mit seinem Eigenkapitaleinsatz zeigt der Immobilienkunde, in welchem Ausmaß er zu seinem Immobilienobjekt/-projekt steht. Je mehr Eigenkapital er einsetzt, desto geringer wird die Zins- und Rückzahlungsbelastung aus dem Immobilienkredit für das Projekt. Es erhöht sich die DSCR bzw. verringert sich die Kreditlaufzeit, je mehr Eigenkapital eingebracht wird. Das Eigenkapital stellt den Risikopolster der immobilienfinanzierenden Bank dar.

Neben dem Ausmaß ist auch der Zeitpunkt der Einbringung von Bedeutung. Erfolgt diese nämlich nach Baufortschritt, trägt die finanzierende Bank das Risiko, dass der Projektant während der Bauphase illiquid wird. Daher werden von den immobilienfinanzierenden Banken in derartigen Fällen laufend Eigenmittelnachweise verlangt.

Im Kreditvertrag kann auch die Freilassung von Eigenkapital vorgesehen sein. Meist wird diese an die Erreichung eines bestimmten DSCR-Wertes oder bestimmter Vermietungsquoten gebunden. Das gibt der Bank die Sicherheit, dass in der Projektphase genügend Eigenmittel im Projekt sind, bei entsprechenden Vermarktungserfolgen und dem damit verringerten Risiko aber in der Investmentphase des Immobilienobjektes sich der Kreditbetrag erhöht und die immobilienfinanzierende Bank mit weniger Risiko zu einem stetigen Ertrag kommt.

Solange die Rendite eines Immobilienobjektes/-projektes über den Fremdkapitalzinsen liegt, kann die Eigenkapitalrendite durch den Einsatz von Fremdkapital S. 198gesteigert werden. Man nennt dies den Leverage-Effekt. Aufgrund der begrenzten Bereitschaft der immobilienfinanzierenden Bank, Risken zu übernehmen, kann das Eigenkapital als Risikoträger nicht vollständig ersetzt werden. Ein Teilersatz durch Bürgschaften, Garantien oder Drittsicherheiten – man spricht dann vom Eigenkapitalsubstitut – ist jedoch meist möglich. Je mehr Eigenkapital in der Finanzierungsstruktur enthalten ist, desto eher wird ein Immobilienkunde alles daransetzen, dass sein Immobilienobjekt/-projekt nicht notleidend wird.

Laufzeit

Die Laufzeit orientiert sich am Projekttypus und berücksichtigt die unterschiedlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauern. Eine kürzere Rückführungslaufzeit ist, solange die DSCR über eins liegt, möglich, schränkt aber den Spielraum des Kreditnehmers ein. Sollten Risiken aus dem Immobilienobjekt/-projekt schlagend werden, muss zeitig eine Laufzeitenverlängerung beantragt werden und dies unter Umständen zu einem Zeitpunkt, zu dem sich die Aussichten des Immobilienobjektes/-projektes verschlechtert haben. Die Laufzeitverlängerung ist aber immer mit der maximalen Laufzeit nach dem Konzept der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer begrenzt. Wenn diese in der Planrechnung überschritten wird, d.h. der Immobilienkredit innerhalb der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer aus den Projekt-Cashflows nicht mehr bedient werden kann, dann wird die immobilienfinanzierende Bank mehr Eigenkapital verlangen.

In Österreich war es lange Zeit üblich, eine Tilgung auf „null“ und somit eine Vollamortisation des Immobilienkredites vorzusehen. Man spricht hierbei von einer Ausfinanzierung. Im Zuge der Finanzkrise haben sich die Liquiditätskosten der Banken im längerfristigen Bereich aber so deutlich erhöht, dass aus Kostengründen oft ein beidseitiges Kündigungsrecht im Kreditvertrag vereinbart wird, damit die Marge optimiert werden kann.

Kreditbesicherung

Sicherheiten dienen der Risikominimierung, da sie der immobilienfinanzierenden Bank im Verlustfall durch ihre Verwertung die Rückführung von aushaftenden Kreditverbindlichkeiten ermöglichen.

Die klassische Besicherung in der Immobilienfinanzierung ist die Hypothek auf der Projektliegenschaft. Sie gibt der Bank ein insolvenzsicheres Instrument für die Befriedigung am Verwertungserlös des Immobilienobjektes/-projektes. Bei Immobilienfinanzierungen meist nicht ausreichend ist die im Kreditgeschäft sonst übliche Hinterlegung einer einverleibungsfähigen Pfandbestellungsurkunde. Dieses Instrument stellt für die Bank ein wesentlich erhöhtes Risiko dar, da der Kreditnehmer in diesem Falle die Liegenschaft anderweitig belasten kann. S. 199Damit die Immobilie im Schadensfall auch werthaltig ist, wird zusätzlich zur Hypothek die Vinkulierung und Verpfändung der Gebäudeversicherung im Kreditvertrag vereinbart.

Damit die immobilienfinanzierende Bank in die Gestion eines laufenden Immobilienobjektes/-projektes rasch eingreifen kann, sind als weitere wesentliche Projektkreditsicherheiten die Verpfändung der Gesellschaftsanteile an der Projektgesellschaft und die Abtretung der Mieterlöse erforderlich.

Als weitere Besicherung ist die Abtretung der Mieterlöse erforderlich. Damit kann die immobilienfinanzierende Bank die auf dem Erlöskonto eingehenden Mieten zur Kreditbedienung verwenden. Voraussetzung ist hierbei jedoch stets eine offene Zession, also eine Abtretungserklärung der Mieteinnahmen samt Drittschuldnerverständigung an die Mieter.

Auflagen und Auszahlungsvoraussetzungen

Im Kreditvertrag wird meist eine Fülle von Informationspflichten vereinbart. Neben den jeweiligen Bilanzen der Projektgesellschaft sind etwa aktualisierte Schätzgutachten und Mieterlisten gefordert. Die Vorlage aktueller Schätzgutachten ermöglicht der immobilienfinanzierenden Bank einen Sicherheitenansatz und damit eine begünstigte Eigenmittelunterlegung. Die finanzierende Bank behält sich auch das Recht vor, die Kontoführung für das Mieteingangskonto zu übernehmen, damit hier immer aktuelle Informationen vorliegen.

Es wird auch meist vereinbart, dass Kostenüberschreitungen aus Eigenmitteln zu decken sind, damit sich die Loan to Cost Ratio (LTC) bzw. die Loan to Value Ratio (LTV) nicht nachträglich zu Ungunsten der immobilienfinanzierenden Bank verschlechtern.

Als Auszahlungsvoraussetzung ist das Erreichen einer bestimmten Vorvermietungsquote sinnvoll, die das Risiko der immobilienfinanzierenden Bank reduziert. Dies ist insbesondere bei Retailimmobilien die gängige Bankpraxis.

Weitere Auszahlungsvoraussetzungen sind:

• der Abschluss der Kreditdokumentation

• die rechtswirksame Bestellung der Sicherheiten

• die Vorlage aller gesellschaftsrechtlichen Verträge und Bewilligungen

• die Vorlage der vom Prüfingenieur freigegebenen Rechnungen bei Immobilienprojekten in der Bauphase

• die Vorlage von Firmenbuch und Grundbuchsauszügen

Zusätzlich werden folgende Klauseln vereinbart:

• Belastungsverbot: dabei verpflichtet sich der Kreditnehmer ausdrücklich, sein gesamtes Vermögen lastenfrei zu halten

• S. 200Einschuldungsverbot: zusätzliche Kreditaufnahmen durch den Kreditnehmer sind bewilligungspflichtig

• Gesellschafterwechselverbot: Änderungen in der Gesellschaftsstruktur des Kreditnehmers bedürfen der Zustimmung durch den Kreditgeber

• Rangrücktrittsverbot: sämtliche Zahlungen an die Gesellschafter sind gegenüber dem Immobilienkredit nachrangig gestellt und werden erst befriedigt, wenn der Immobilienkredit zur Gänze zurückgezahlt wurde

• Gleichrangigkeitsklausel: alle gewährten Projektkredite sind gleichrangig

Alle genannten Parameter fließen in den Kreditentscheidungsprozess ein und haben zum Ziel, die Ausfallswahrscheinlichkeit des Immobilienkredits zu reduzieren.

10.6. Gesamtkonzept

Link entwickelt ein Gesamtkonzept eines Immobilien-Ratings- und Kreditentscheidungsmodells, das abschließend noch dargestellt werden soll. Es ist weitgehend kongruent mit den oben ausgeführten Entscheidungsparametern und zeigt nochmals alle zu analysierenden Bereiche auf.

Wie die Abbildung 50 zeigt, geht er von folgendem Ablauf aus:

• Vorbewertung

• Projektrating

• Unternehmensrating (wenn von Relevanz)

• Finanzierungsrating (Finanzierungsstruktur und Kapitaldienstfähigkeit)

• Gesamtrating (Zusammenführung der drei Ratings zur Abbildung der Ausfallswahrscheinlichkeit)

• Sicherheitenrating

• Kredithöhe

• Laufzeit

• Basel-II-Berechnungen (Eigenkapitalunterlegung)

• Kreditzinsberechnungen

• Return on Equity

• Engagementpotenzial

Dieser Ablauf stellt die Verbindung aus den Bereichen Immobilien-Rating und Kreditentscheidung zu einem Kreditentscheidungsmodell dar.

S. 201

Abb. 50: Gesamtkonzept eines Ratings und einer Kreditentscheidung (Quelle: Link, S. 72)

Das Gesamtkonzept ist von links nach rechts ablauforientiert. Es bildet alle für die Entscheidungsfindung nötigen Parameter ab.

10.7. Schlussfolgerungen

Dem Immobilien-Rating und dem Kreditentscheidungsprozess kommt gerade in Zeiten der aktuellen Finanz- und Wirtschaftskrise eine besondere Bedeutung zu. Immobilienfinanzierende Banken sind gut beraten, in die Entwicklung und Verfeinerung ihrer Ratingsysteme und die Perfektionierung des Kreditentscheidungsprozesses verstärkte Aufmerksamkeit zu investieren.

Gerade im Bereich der Immobilienprojektfinanzierung ist eine sorgfältige Risikoanalyse erforderlich, da dieser Bereich am stärksten von der Krise betroffen ist. Die aufgezeigten Kriterien und Instrumente sollen einen Weg in Richtung Verbesserung der Schuldnerbonitäten eines Projektfinanzierungsportfolios aufzeigen. Die Standardisierung der Risikobeurteilung im Immobilien-Ratingprozess stellt die Vergleichbarkeit der Ergebnisse sicher. Dabei sind auch die immobilienspezifischen Kennzahlen von großer Bedeutung, da damit ein aussagekräftiges Benchmarking abgeleitet werden kann (Details s. Kapitel 6.2.).

S. 202Durch einen gut strukturierten Kreditentscheidungsprozess können Ausfälle minimiert werden. Er stellt die objektive Selektion der Immobilienobjekte/-projekte nach vorab definierten Kriterien sicher. Die Anwendung der einzelnen Kriterien muss allerdings an das vorherrschende wirtschaftliche Umfeld und die Marktbedingungen angepasst werden.

Hinter den Systemen steht jedoch als entscheidender Faktor der Mensch, d.h. in diesem Fall der erfahrene Immobilienfinanzierer, der diese Systeme mit Leben erfüllt, sie anwendet und aufgrund seiner Erfahrung verantwortungsvoll bedient.

Entscheidend ist nicht, wie sich die Rechnung ausgeht, sondern ob die getroffenen Annahmen auch in der wirtschaftlichen Realität umsetzbar sind. Es bleibt dem Immobilien-Kundenbetreuer überlassen, die Plausibilisierung der Immobilienannahmen vorzunehmen und das Immobilienobjekt/-projekt durch Anwendung des oben beschriebenen Tools zu beurteilen und seine Kreditbefürwortung anhand der entscheidungsrelevanten Parameter darzustellen.

Der Pouvoirträger kann dann anhand der vorher festgelegten Prozesse seine Kreditentscheidung treffen und sich auf die Konsistenz und Vollständigkeit der Entscheidungsvorlage verlassen. Wichtig bei diesem Prozess ist auch die EDV-mäßige Unterstützung, die aber nicht das dahinterliegende Formelwerk verdeckt. Nur so versteht der Immobilien-Kundenbetreuer die Zusammenhänge im Immobilien-Ratingprozess und kann das Tool richtig anwenden.

10.8. Immobilien-Checkliste

Die Mindestanforderungen an die Immobilienkunden, welche Projektunterlagen in welchem Umfang der immobilienfinanzierenden Bank im Zuge des Kreditentscheidungsprozesses übergeben werden sollen, sind im Wesentlichen folgende:

• Projektdarstellung inkl. Verwertungsabsicht des Immobilienkunden für das gegenständliche Immobilienobjekt/-projekt

• Darstellung der Gesamtinvestitionskosten mit einer bestimmten Mindestgliederung: Grundkosten, Grundnebenkosten, Baukosten, Baunebenkosten, Infrastrukturkosten, Verwertungskosten, Finanzierungskosten, Reserve

• Projektkalkulation mit zwei bis drei Szenarien (best case – middle case – worst case)

• Machbarkeitsstudie (Feasibility-Studie)

• Marktbeurteilung für das gegenständliche Immobilienobjekt/-projekt

• Bewertungsgutachten

• Immobilienverträge (Kaufverträge, Versicherungsverträge, Hausverwaltungsverträge, vorhandene Mietverträge etc.)

Der Immobilienkunde kann sich dabei mit Immobilien-Checklisten der immobilienfinanzierenden Bank behelfen, welche jedoch auf die einzelnen ImmobiliensegS. 203mente zugeschnitten sind und zusätzlich differenzierend zwischen einem Immobilienprojekt in der Bauphase und einem Bestandsobjekt spezifisch konzipiert. Beispielhaft ist eine Immobilien-Checkliste in der folgenden Grafik abgebildet.