Handbuch Familienrecht

S. 828I. Allgemeines

Gegenstand dieses Beitrags ist die „mietrechtliche“ – als Teil der „wohnrechtlichen“ – Absicherung nächster Familienangehöriger im Todesfall bzw bei Ehegatten/eingetragenen Partnern und Lebensgefährten auch im Trennungsfall.

Der Lebensgefährte ist zwar grundsätzlich nicht „nächster Angehöriger“, aber dennoch Teil des vorliegenden Beitrags, die hier verwendeten Begriffe „nächste Angehörige“ bzw „nächste Familienangehörige“ meinen also auch ihn, und es wird insbesondere auf die Abgrenzung zwischen Lebensgefährte auf der einen Seite und Ehegatte/eingetragener Partner auf der anderen Seite geachtet.

Der Eingetragene Partner ist dem Ehegatten zu sämtlichen hier beleuchteten Fragen inhaltlich gleichgestellt, insofern gilt durchgehend Gleiches für den eingetragenen Partner, wenn der „Ehegatte“ Referenzperson ist.

Wie bei jeder mietrechtlichen Untersuchung erfolgt auch hier eine getrennte Überprüfung für den Anwendungsbereich des ABGB einerseits und den des MRG andererseits. Naturgemäß ist der Absicherungsfaktor innerhalb des Anwendungsbereichs des MRG deutlich höher ausgestaltet als jener nach dem ABGB, weshalb der Untersuchung nach dem MRG deutlich breiterer Raum gewidmet ist.

Der Terminus „Absicherung“ nächster Angehöriger bedeutet begriffsimmanent seine jeweilige Position als Bestandnehmer (Mieter) und nicht als Bestandgeber (Vermieter), denn die Rechtslage bei Tod des Vermieters ist wenig problematisch. Der Vollständigkeit halber sei sie hier vorweg in aller Kürze dargelegt: Es gilt der Grundsatz, dass durch den Tod des Vermieters der Mietvertrag nicht aufgehoben wird. Dieser Grundsatz ist in § 1116a erster Satz ABGB bzw in § 14 Abs 1 MRG – mit Wirksamkeit für den jeweiligen Anwendungsbereich – normiert. Beiden Bestimmungen kommt im Übrigen kein eigener Regelungsgehalt zu, da sich die Vererblichkeit der vertraglichen Bestandgeberposition bereits aus allgemeinen erbrechtlichen Grundsätzen ergibt. Darüber hinaus sehen weder das ABGB noch das MRG Sonderbestimmungen hinsichtlich der Vererblichkeit des Mietvertrages auf Vermieterseite vor, weshalb es ausnahmslos bei diesem Grundsatz bleibt. Auf eine Besonderheit innerhalb des Anwendungsbereichs des ABGB ist allerdings hinzuweisen: Eine Übertragung der vertraglichen Rechtsposition ist nicht nur durch Gesamtrechtsnachfolge, sondern auch durch Einzelrechtsnachfolge, also durch Vermächtnis oder Schenkung auf den Todesfall, möglich. Während so bspw ein Gesamtrechtsnachfolger gem § 1116a ABGB in den Mietvertrag eintritt und damit an einen S. 829vom Erblasser abgegebenen Kündigungsverzicht – soweit dieser über den Tod hinaus wirksam sein sollte – gebunden ist, kann der Einzelrechtsnachfolger das Bestandverhältnis trotz Kündigungsverzichts nach § 1120 ABGB lösen; das Bestandverhältnis wird im Fall der Einzelrechtsnachfolge iSd § 1120 ABGB ohne Rücksicht auf andere Vertragsbestimmungen in ein solches von unbestimmter Dauer mit gesetzlicher Kündigungsfrist verwandelt.

Eine grundlegende Differenzierung zwischen der mietrechtlichen Absicherung des Ehegatten und jener des Lebensgefährten (bzw auch bei anderen Familienangehörigen, wie insbesondere Kindern) ist nicht erforderlich, da diese Personenkreise denselben gesetzlichen Regelungen unterliegen. Ehegatte und Lebensgefährte werden daher gemeinsam behandelt. Auf die jeweiligen Unterschiede wird an geeigneter Stelle hingewiesen werden.

II. Die mietrechtliche Absicherung nächster Angehöriger im Todesfall nach dem ABGB

§ 1116a ABGB als einschlägige Norm lautet wie folgt:

§ 1116a Satz 1 ABGB normiert die Vererblichkeit der Positionen der Vertragsparteien, somit auch der des Bestandnehmers (Mieters). Wie bereits oben ausgeführt, kommt der Bestimmung kein eigener Regelungsgehalt zu, weil sich die Vererblichkeit bereits aus allgemeinen erbrechtlichen Grundsätzen ergibt. Dementsprechend vollzieht sich der Eintritt auch ex lege.

Als Bestandnehmer treten alle Erben in den Vertrag ein, und zwar mit der rechtskräftigen Einantwortung. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt der ruhende Nachlass Bestandnehmer. Vor der Einantwortung ist die Kündigung daher gegen den ruhenden Nachlass, vertreten durch den Verlassenschaftskurator oder die antrittserklärten Erben, zu richten. Bei einer Mehrzahl von Erben ist es diesen zwar möglich, im Rahmen des Abschlusses eines Erbteilungsübereinkommens den Eintritt bloß eines (oder mehrerer) Erben aus ihrer Mitte vorzusehen; aufgrund des Prinzips der Gesamtrechtsnachfolge kann dies aber nicht bewirken, dass die übrigen Erben ohne Zustimmung des BestandS. 830gebers diesem nicht aus dem Mietverhältnis verpflichtet sind. Der Bestandgeber kann den Eintritt nur eines Erben ausdrücklich oder konkludent anerkennen.

Nicht nur auf Vermieter-, sondern auch auf Mieterseite kann es zu einer Einzelrechtsnachfolge (durch Vermächtnis oder Schenkungsvertrag auf den Todesfall) kommen. Ein solcher Übergang des Bestandvertrages wird nach der hA wie eine Weitergabe von Mietrechten unter Lebenden behandelt und bedarf daher der Zustimmung des Vermieters, was einerseits mit einer Vertragsübernahme unter Lebenden iSd § 1405 ABGB argumentiert wird sowie andererseits damit, dass allein durch das Recht zur Kündigung aus besonderem Anlass nach § 1116a Satz 2 ABGB die Interessen des Bestandgebers nicht ausreichend gewahrt seien. Die praktische Relevanz der Einzelrechtsnachfolge auf Mieterseite ist freilich nicht sehr hoch.

§ 1116a Satz 2 ABGB sieht eine Kündigung aus besonderem Anlass vor. Dieses Recht besteht dann, wenn der Mieter stirbt; es steht dann aber beiden Vertragsparteien zu. Es handelt sich um ein Kündigungsrecht, das ohne Rücksicht auf entgegenstehende Vereinbarungen zu den gesetzlichen Terminen und unter Einhaltung gesetzlicher Fristen zusteht. Das besondere Kündigungsrecht ist abdingbar, was aber ausdrücklich vereinbart sein muss.

§ 1116a ABGB gilt auch für Untermietverhältnisse.

Wie sich aus dem Gesetzestext und den bisherigen Ausführungen ergibt, sieht § 1116a ABGB für nächste Angehörige keinerlei besondere Absicherung vor. Insofern Vertreter dieses Personenkreises nicht schon aufgrund ihrer erbrechtlichen Position in den Mietvertrag eintreten, kommt ihnen – soweit eine Beurteilung nur nach dem ABGB erfolgt – keine Begünstigung zum Eintritt in den Mietvertrag zugute. Auch das Wohnrecht als Teil des gesetzlichen Vorausvermächtnisses des Ehegatten nach § 745 Abs 1 ABGB bzw als Teil des gesetzlichen Vermächtnisses des Lebensgefährten nach § 745 Abs 2 ABGB bildet seinerseits keinen eigenständigen mietrechtlichen Schutz, da es sich (bloß) um einen Anspruch gegenüber dem Erben handelt, der nicht in die Position gegenüber dem Vermieter einzugreifen vermag.

S. 831Waren nächste Angehörige – wobei hier iaR der Ehegatte bzw der Lebensgefährte in Betracht kommen – bereits zu Lebzeiten des Erblassers gemeinsam mit diesem Mieter, sind grundsätzlich zwei Varianten denkbar:

• Der Mietvertrag wird mit dem verbleibenden Mieter allein fortgesetzt.

• Der Mietvertrag wird mit dem verbleibenden Mieter gemeinsam mit den Erben des Erblassers fortgesetzt.

Nach vollkommen übereinstimmender Ansicht ist die zweite Variante maßgeblich. Demnach gehen die Mitmietrechte auf die Erben über und wachsen nicht dem anderen Mitmieter zu; dies wäre nur der Fall, wenn einer von mehreren Mitmietern ausscheidet. Im Kündigungsprozess bilden alle Mit(unter)mieter eine einheitliche Streitpartei; einer der Mituntermieter allein ist daher passiv nicht legitimiert. Im Falle des Todes eines Wohnungsmieters entsteht jedoch das besondere Kündigungsrecht für beide Teile.

Zur Absicherung des Ehegatten bzw Lebensgefährten kann allerdings ein Erlöschen durch den Tod des Bestandnehmers vereinbart werden, da § 1116a ABGB dispositives Recht darstellt.

III. Die mietrechtliche Absicherung nächster Angehöriger im Todesfall nach dem MRG

A. § 14 MRG als maßgebliche Grundlage

Die einschlägige Norm des § 14 MRG lautet wie folgt:

S. 832Gemäß § 14 Abs 1 MRG ist ein Mietvertrag vererblich. Dieser Grundsatz ist bereits aus § 1116a ABGB bekannt und kann deshalb als Wiederholung angesehen werden, ohne die dort vorgesehene besondere Kündigungsmöglichkeit für Wohnungsmieten zu berühren. § 1116a ABGB wurde durch § 14 MRG daher weder formell noch materiell derogiert; die besondere Kündigungsmöglichkeit des § 1116a ABGB für Wohnungsmieten zu den gesetzlichen Terminen und Fristen wurde daher nicht beseitigt. § 14 Abs 2 und 3 ABGB sieht anschließend eine unter den dortigen Voraussetzungen eintretende Sondererbfolge für Mietverhältnisse an einer Wohnung vor, welche die allgemeine Erbfolge ausschließt, und auf welche vom Mieter im Vorhinein nicht verzichtet werden kann. Die von § 14 MRG erfassten Rechte bzw Ansprüche scheiden aus dem Nachlass aus und sind nicht im Inventar zu bewerten. Da sie nicht Teil der Verlassenschaft sind, sind sie auch nicht der Bemessung des Pflichtteils zugrunde zu legen, vgl § 778 Abs 1 ABGB.

§ 14 gelangt zur Anwendung bei Hauptmietverhältnissen über Wohnungen, die dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des (§ 1 Abs 4) MRG unterliegen. Die Bestimmung gilt weder für Untermietverträge noch für Mietverträge über Geschäftsräume.

Die Rsp zu § 14 MRG kann auch maßgebend sein, wenn sich ein Sachverhalt vor Inkrafttreten des MRG verwirklicht hat, und zwar dann, wenn die Rechtslage in den wesentlichen Punkten gleichgeblieben ist (in der konkreten Beurteilung betraf dies § 19 Abs 2 Z 11 MRG), weil gleiche Tatbestände die gleichen Rechtsfolgen nach sich ziehen.

Stirbt der beklagte Mieter während des Aufkündigungsverfahrens, ist dieses gegen die Verlassenschaft und nicht gegen denjenigen fortzusetzen, der ein Eintrittsrecht nach § 14 MRG behauptet.

§ 14 MRG kommt große praktische Bedeutung zu. Dies zeigt sich schon an der – in der Folge dargelegten – reichhaltigen Rsp. Im Einzelnen ist diese äußerst kasuistisch, da Sachverhalte in schier unerschöpflicher Unterschiedlichkeit an die Gerichte herangetragen werden.

B. Eintrittsvoraussetzungen nach § 14 Abs 2 MRG

Der Eintritt in den Mietvertrag vollzieht sich kraft Gesetzes unabhängig von einer Erklärung des Eintretenden. Er bedarf daher keiner rechtsgeschäftlichen Erklärung. Nur der Ausschluss des Eintritts bedarf einer Erklärung. Eine solche (formlose) Erklärung S. 833muss vor Ablauf der Frist dem Vermieter (Verwalter) zugehen und schließt den erklärenden Angehörigen vom Eintritt aus. Auch Entscheidungs- bzw Geschäftsunfähige – hier vor allem Personen, für welche ein Erwachsenenvertreter bestellt ist oder hinsichtlich derer eine wirksame Vorsorgevollmacht besteht – treten ohne weiteres in den Mietvertrag ein, ohne dass es etwa einer pflegschaftsgerichtlichen Genehmigung bedürfte. Ist ein Eintrittsrecht zwischen dem Vermieter und einem vorgeblich Eintrittsberechtigten strittig, kann der Eintritt durchaus Gegenstand einer vertraglichen Regelung, etwa durch Anerkenntnis, sein.

Besteht keine Eintrittsberechtigung für nächste Angehörige, ist für diese prima vista die Anwendbarkeit des § 14 MRG belanglos. Sind sie allerdings Erbe des verstorbenen Mieters und bestehen auch sonst keine Eintrittsrechte, kann § 14 MRG für sie mittelbar Bedeutung erlangen, und zwar aus folgendem Grund: Fehlt es an eintrittsberechtigten Personen, besteht der Mietvertrag bis zu dessen Kündigung mit dem ruhenden Nachlass fort. Der Vermieter kann ein den gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen unterliegendes Bestandverhältnis gem § 30 Abs 2 Z 5 MRG kündigen. Um dem Vermieter die entsprechende Kenntnis zu verschaffen, wurden den Erben von der Rsp entsprechende Pflichten auferlegt. Demnach beinhalten die bei einem (Dauer)Vertrag über die Wohnungsmiete bestehenden (ungeschriebenen) Nebenpflichten, den Vertragspartner über alle den Vertrag und insb die Vertragsparteien selbst betreffenden Umstände zu informieren, die auf die Entschließung des Vertragspartners zur weiteren Gestaltung (etwa Aufhebung oder Erneuerung) des mit dem Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters fortgesetzten Vertrages insofern wesentlichen Einfluss haben könnten, als damit die Vertragszwecke gefährdet wären oder gar ein Schaden des Vertragspartners eintreten könnte. Den Erben des verstorbenen Mieters trifft spätestens ab der rechtskräftigen Einantwortung, aber auch frühestens ab der Einräumung der Benützung, Verwaltung und Vertretung des Nachlasses an ihn die Rechtspflicht, dem Vermieter oder der für ihn tätigen Hausverwaltung den Tod des Mieters und die danach bestehenden, das Mietvertragsverhältnis betreffenden Umstände bekanntzugeben. Unterlässt dies der Erbe, liegt eine iSd § 1298 ABGB schuldhafte Verletzung von Schutz- und/oder Aufklärungspflichten vor. Im Ergebnis hat also der Ehegatte oder Lebensgefährte, der zugleich Erbe ist, seine Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter bei Nichtvorhandensein von Eintrittsberechtigten zu beachten.

§ 14 Abs 2 Satz 2 MRG normiert die Haftung des Eintretenden für „Altschulden“ (das sind die vor dem Mieterwechsel entstandenen Verbindlichkeiten) im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter. Der Eintretende, dem die Wohnungsnutzung zufällt, haftet gegenüber dem Vermieter solidarisch mit dem Erben für „Altschulden“ des verstorbenen Hauptmieters, während nur der – durch die Sonderrechtsnachfolge des EintretenS. 834den ohnehin in seiner Rechtsposition beeinträchtigte – Erbe gegenüber dem Vermieter legitimiert ist, nicht verbrauchte Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge zurückzufordern. Für die nach dem Tod auflaufenden Mietzinse („Neuschulden“) haftet ausschließlich der Eintretende. § 14 Abs 2 Satz 2 MRG enthält keine ausdrückliche Regelung der Schuldentragung für das Innenverhältnis zwischen dem Erben und dem Eintretenden. Nach einer Ansicht sind vor dem Tod aufgelaufene Mietzinse ausschließlich vom Nachlass zu tragen, nach anderer Ansicht ausschließlich vom eintretenden Mieter.

Waren der Verstorbene und einer seiner nächsten Angehörigen (insbesondere Ehegatte oder Lebensgefährte) Mitmieter, wächst – ebenso wie innerhalb des Anwendungsbereichs des ABGB – das Mietrecht nicht dem anderen Mitmieter zu. Dadurch kann sich bspw die Konstellation ergeben, dass der überlebende Lebensgefährte das in die Lebensgemeinschaft „mitgebrachte“ Kind des Erblassers als Eintrittsberechtigten zu akzeptieren hat.

C. Eintrittsberechtigung nach § 14 Abs 3 MRG

§ 14 Abs 3 MRG zählt den begünstigten Personenkreis auf, und zwar taxativ (so sind bspw Pflegekinder oder Stiefkinder nicht erfasst). Besonders hervorzuheben ist hier der Lebensgefährte des Verstorbenen, denn § 14 MRG bildet – nach wie vor – die Grundlage für eine der wenigen erbrechtlichen Begünstigungen (iwS) des Lebensgefährten.

§ 14 Abs 3 MRG enthält zwar eine Legaldefinition des Begriffs „Lebensgefährten“, dennoch gibt auch diese Anlass zu zahlreichen Zweifelsfragen. So wird zum Begriff „in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt“ etwa als weiterer Oberbegriff eine „eheähnliche Gemeinschaft zwischen Personen desselben oder verschiedenen Geschlechts“ angeführt. Im Detail wird man wohl die Wendung nicht so verstehen können, dass die Eheähnlichkeit ausschließlich in wirtschaftlicher Hinsicht vorliegen müsse, um ein Eintrittsrecht zu begründen. Vielmehr sind auch sämtliche Anforderungen zu erfüllen, die in einem anderen normativen KonS. 835text von Lehre und Rsp an eine nichteheliche Lebensgemeinschaft gestellt werden, um ein Eintrittsrecht zu begründen. Auf den ersten Blick seltsam anmutend, aber letztlich konsequent ist es, wenn die Rsp auch einem Lebensgefährten einer neben einer Ehe bestehenden Lebensgemeinschaft ein Eintrittsrecht zukommen lässt. Die Gleichbehandlung des eingetragenen Partners zum Ehegatten ist in § 43 Abs 1 Z 10 EPG gesetzlich verankert.

Sind mehrere Angehörige eintrittsberechtigt, so treten sie gemeinsam ein; das Gesetz stellt keine Rangordnung auf. Dieser Umstand kann sowohl für den Ehegatten als auch für den Lebensgefährten von großer Relevanz sein, insoweit sie gemeinsam mit den Kindern (seien es gemeinsame oder nur solche des Verstorbenen) in den Mietvertrag eintreten.

Die Dringlichkeit des Wohnbedürfnisses der nahen Angehörigen an der aufgekündigten Wohnung hängt davon ab, ob der Eintrittswerber über eine eigene Wohnung verfügt, die er früher bewohnt hat, oder ob er auf eine andere Wohnung verwiesen werden soll. Nur im ersten Fall ist auf die unbedingte Notwendigkeit abzustellen, den beim Tod des Mieters gegebenen Zustand zu belassen; andernfalls muss es sich um eine ausreichende und gleichartige (rechtlich abgesicherte) Wohnmöglichkeit handeln. Gerade bei Lebensgefährten kann dieser Grundsatz immer wieder von Relevanz sein, und zwar dann, wenn der (frühere) Haushalt des einen Lebensgefährten zwar de facto nicht mehr geführt wird und mehr oder weniger brachliegt, die Wohnmöglichkeit aber nach wie vor besteht.

Folgende Beispiele aus der Rsp mögen der Veranschaulichung dienen:

• Keine rechtlich abgesicherte Wohnmöglichkeit liegt in der Begründung eines familienrechtlichen Wohnverhältnisses im Hause der Eltern des Eintrittsberechtigten, da ein solches Benützungsrecht nach Eintritt der Selbsterhaltungsfähigkeit widerrufen werden kann.

• An zwei nebeneinander liegenden Wohnungen kann grundsätzlich ein Eintrittsrecht bestehen; dies setzt allerdings das Vorliegen des gemeinsamen Wohnens und Wirtschaftens über beide Wohnungen voraus.

• Verfügt der Eintrittswerber über keine eigene sofort beziehbare Wohnung, ist sein Eintrittsrecht nur dann zu verneinen, wenn er auf eine rechtlich gleichwertige Unterkunft, die auch den tatsächlichen Verhältnissen entsprechend faktisch ausreichend und angemessen ist, verwiesen werden kann.

Ob ein dringendes Wohnbedürfnis eines Eintrittsberechtigten vorliegt, ist letztlich immer nach der Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls unter Einschluss sowohl der rechtlichen als auch der tatsächlichen Verhältnisse zu beurteilen.

S. 836Für die Beurteilung des dringenden Wohnbedürfnisses kommt es ausschließlich auf den Todeszeitpunkt an. Es ist daher irrelevant, ob sich die Verhältnisse nach dem Tod des letzten Mieters derart verändert haben, dass der Eintrittsberechtigte auch in Zukunft noch ein dringendes Wohnbedürfnis an der von ihm bis zum Tod des Hauptmieters (mit)benützten Wohnung hat oder haben wird. Eine anschließende Nichtbenützung der Wohnung des eingetretenen Angehörigen könnte dann nur mehr zu einer gegen den Angehörigen selbst als Hauptmieter gerichteten, auf § 30 Abs 2 Z 6 MRG gestützten Aufkündigung führen. Nachträgliche Änderungen müssen jedoch insoweit berücksichtigt werden, als sie zum Zeitpunkt des Todes des Mieters für die nächste Zeit zu erwarten waren; nur auf ungewisse, in der Zukunft liegende Verhältnisse ist nicht Bedacht zu nehmen.

„Gemeinsamer Haushalt“ ist gemeinsames, auf Dauer berechnetes Wohnen und Wirtschaften. Der Eintretende muss seinen Lebensschwerpunkt in der Wohnung gehabt haben.

• „Gemeinsames Wirtschaften“ setzt voraus, dass die Bedürfnisse des täglichen Lebens auf gemeinsame Rechnung befriedigt werden; der Umstand, dass ein Teil die gesamten Kosten trägt, schadet aber dann nicht, wenn ein großer Einkommens- oder Altersunterschied vorliegt.

• Zeitliche Voraussetzungen (wie etwa in § 12 MRG) sind nicht festgesetzt; die gewisse Dauer gemeinsamen Wohnens und Wirtschaftens wird daher in der Rsp nur als Indiz für das Vorhandensein des Willens gewertet, dies auf Dauer zu tun. Diese Absicht kann aber auch durch andere Umstände dokumentiert werden. „Auf Dauer“ heißt nicht immerwährend, sondern soll das Eintrittsrecht nur für den Fall ausschließen, dass der gemeinsame Haushalt von vornherein nur für eine konkret festgelegte Zeit beabsichtigt ist. Die Absicht des gemeinsamen Wohnens und der gemeinsamen Wirtschaftsführung muss endgültig sein. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn die Absicht der gemeinsamen Haushaltsführung zwar im Zeitpunkt des Einziehens des Angehörigen in die Wohnung vorlag, in der Folge aber nicht mehr ernsthaft aufrechterhalten wurde. Eine dauernde Trennung beendet den gemeinsamen Haushalt. Entscheidend ist hierbei die Willensrichtung der Betroffenen. Der gemeinsame Haushalt kann nur dann bejaht werden, wenn die Absicht zurückzukehren fortbesteht und eine Rückkehr nicht schlechthin ausgeschlossen ist. Es kann aber der gemeinsame Haushalt auch mit einem Mieter begründet werden, der sich – insb aus gesundheitlichen Gründen – vorübergehend nicht in der Wohnung aufhält, S. 837wenn die ernste und endgültige Absicht besteht, dort zu leben und mit dem Mieter nach dessen Rückkehr in häuslicher Gemeinschaft zu leben; demnach stellen keine dauernde Trennung auswärtige Studien, Krankenhaus- und Erholungsaufenthalte und befristete Aufenthalte in einem Alters- oder Pflegeheim dar. Die Rückkehrmöglichkeit ist aber stets umgehend wahrzunehmen.

Der gemeinsame Haushalt eines Ehepaares liegt etwa auch in zwei in verschiedenen Orten gelegenen Wohnungen vor, wenn drei Tage in der einen und vier Tage in der anderen Wohnung verbracht werden und jeweils in der bewohnten Wohnung der Haushalt geführt wird. Bei der Beurteilung, ob ein gemeinsamer Haushalt vorliegt, hängt es letztlich von den Umständen des Einzelfalls ab, wie die zur Annahme des Bestehens einer Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft maßgeblichen Kriterien im konkreten Fall zu gewichten sind.

Mit dem Beweis des Vorliegens der Eintrittsvoraussetzungen ist derjenige belastet, der eintrittsberechtigt zu sein behauptet, oder auch derjenige, der vorbringt, der vom Vermieter geltend gemachte Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG sei wegen eines eintrittsberechtigten Dritten nicht verwirklicht.

IV. Die mietrechtliche Absicherung der nächsten Angehörigen im Trennungsfall

A. Die Absicherung des Ehegatten/eingetragenen Partners, der Kinder und Geschwister

1. § 12 MRG – Allgemeines und Anwendungsbereich

Die einschlägige Norm des § 12 Abs 1 und 2 MRG lautet wie folgt:

§ 12 Abs 1 MRG eröffnet dem Mieter die Möglichkeit, bei Verlassen der Wohnung seine Rechtsposition aus dem Mietverhältnis umfassend an bestimmte geschützte Mitbewohner zu übertragen, ohne dass es dazu – entgegen den allgemeinen Grundsätzen, die eine „Dreiparteieneinigung“ verlangen – einer Zustimmung des Vermieters bedarf. Der Vermieter kann bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 12 MRG die Übertragung nicht verhindern, sondern muss sie hinnehmen. Es kommt daher der Verweigerung der Genehmigung der Übergabe keine rechtliche Bedeutung zu; die Anzeige an den Vermieter hat keine konstitutive Wirkung.

Die Überschrift zu § 12 MRG ist insofern irreführend, als die Bestimmung nicht die „Abtretung“ des Mietrechts betrifft, sondern eine Vertragsübernahme. Vertragsübernahmen außerhalb des Anwendungsbereichs des § 12 MRG, die im Wege einer Dreiparteieneinigung erfolgen, sind natürlich auch möglich, sei es an eine der in § 12 Abs 1 MRG genannten Personen, sei es an Dritte. Gleiches gilt für die Übertragung eines Untermietvertrags, auf welchen § 12 MRG schon dem klaren Wortlaut nach nicht anwendbar ist.

§ 12 Abs 1 MRG ist nicht anwendbar auf Mietobjekte nach § 1 Abs 2, 4 und 5 MRG oder mit anderen Worten: Die Möglichkeit der Abtretung der Mietrechte nach § 12 MRG kommt nur für Bestandobjekte im Vollanwendungsbereich des MRG zur Anwendung.

Der letzte Satz des § 12 Abs 1 MRG, wonach „der Eintritt in das Hauptmietrecht nach § 87 und 88 EheG dadurch nicht berührt“ wird, soll zum Ausdruck bringen, dass für die Übertragung von Hauptmietrechten an der Ehewohnung im Rahmen einer Entscheidung im nachehelichen Aufteilungsverfahren die Voraussetzungen des § 12 Abs 1 MRG nicht erfüllt sein müssen. Anderes gilt jedoch für die einvernehmliche Scheidung. Eine im Zuge eines Scheidungsfolgenvergleichs vereinbarte Übertragung der Mietrechte an der Ehewohnung steht einer gerichtlichen Entscheidung nach § 87 f EheG nicht gleich. § 12 MRG ist damit nicht anwendbar, weshalb die Wirksamkeit eines solcherart vereinbarten Vertragseintritts der Zustimmung des Vermieters („DreiparteienS. 839einigung“, siehe bereits oben) bedarf. Bei einem Scheidungsfolgenvergleich bedarf es also der Zustimmung des Vermieters sowohl dann,

• wenn beide Ehegatten Mitmieter waren und der Mietvertrag mit einem der beiden Ehegatten fortgesetzt werden soll, aber auch,

• wenn einer der Ehegatten Alleinmieter war und ein Wechsel der Mieterstellung auf den anderen Ehegatten erfolgen soll.

2. Voraussetzungen der Vertragsübernahme

Die Vertragsübernahme nach § 12 Abs 1 MRG ist an drei Voraussetzungen geknüpft, und zwar:

• Verlassen der Wohnung durch den bisherigen Hauptmieter

• Vorliegen des begünstigten Personenkreises

• Willenseinigung von bisherigem Hauptmieter und eintretendem Mieter über die Vertragsübernahme

Die Voraussetzung des Verlassens der Wohnung ist dann erfüllt, wenn der bisherige Hauptmieter die Wohnung tatsächlich verlässt. Der bisherige Hauptmieter darf sich daher eine Rückkehr in die Wohnung nicht vorbehalten. Der Zeitpunkt des tatsächlichen Verlassens ist auch für die Überprüfung des Vorliegens der Eintrittsvoraussetzungen des nahen Angehörigen maßgeblich; die Willensübereinstimmung über den Mietrechtsübergang muss aber zeitlich nicht mit dem Verlassen der Wohnung zusammenfallen, sondern kann auch dahin gehen, dass der Mietrechtsübergang erst zu einem späteren Zeitpunkt eintreten soll.

Die Aufzählung der nahen Angehörigen in § 12 Abs 1 MRG ist eine taxative. Hinsichtlich der Differenzierung zwischen Ehegatten und Lebensgefährten ist auf folgende grundlegende Unterscheidung hinzuweisen: § 12 Abs 1 MRG erfasstden Ehegatten, nicht aber den Lebensgefährten – dies ist ein wichtiger Unterschied zu§ 14 MRG, der auch den Lebensgefährten berücksichtigt. Auf eingetragene Partner ist § 12 MRG gem § 43 Abs 1 Z 10 EPG sinngemäß anzuwenden.

Gehören mehrere Personen zum genannten Personenkreis, können sie auch gemeinsam eintreten; es erfolgt eine „Aufspaltung“ des Mietverhältnisses, das der Vermieter ebenS. 840falls nicht verhindern kann. Da die Aufzählung der nahen Angehörigen taxativ ist, gehört der geschiedene Ehegatte dem begünstigten Personenkreis grundsätzlich nicht an. Wenn eine Scheidung bereits vollzogen ist, Fragen zur Ehewohnung jedoch in unmittelbarem Zusammenhang mit der Scheidung stehen, darf man allerdings nicht zu eng am Gesetzestext kleben. Dementsprechend ist auch die Rsp etwas großzügiger und lässt § 12 MRG dann zur Anwendung kommen, wenn zum Zeitpunkt der Einigung über den Vertragsübergang die Ehegatten bereits geschieden sind, sofern sie bis zur Scheidung im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und die Scheidung der Grund für die Überlassung des Mietobjektes ist. Eine Grenze ist dort zu setzen, wo die getroffene Überlassungsvereinbarung und das spätere tatsächliche Verlassen der Wohnung lange Zeit auseinanderliegen.

Die Rsp zur Frage, ob ein gemeinsamer Haushalt vorliegt, folgt grundsätzlich der zu § 14 MRG ergangenen Rsp, auf die daher im Wesentlichen verwiesen werden kann. Der Mindestzeitraum (für den Ehegatten: zwei Jahre) ist freilich nur für § 12 MRG, nicht aber für § 14 MRG (weil dort nicht genannt) relevant. Im Gegensatz zu § 14 MRG bedarf es bei der Beurteilung nach § 12 MRG nicht der Überprüfung des Vorliegens eines dringenden Wohnbedürfnisses. Letztlich muss die Beurteilung nach § 12 MRG in bestimmten Fällen individuell sein: So weist etwa die Haushaltsführung von in Scheidung lebenden Ehegatten naturgemäß weniger Gemeinsamkeiten als bei einer intakten Ehe auf; schon allein deshalb ist ein gemeinsamer Haushalt nicht zu verneinen. Das Spannungsfeld zwischen § 12 MRG und § 55a EheG, der die Aufhebung einer Lebensgemeinschaft seit mindestens einem halben Jahr voraussetzt, gebietet ebenfalls einen großzügigen Anwendungsbereich des § 12 MRG, weil diesem sonst über weite Teile der Boden entzogen würde.

Der übernehmende Mieter muss nicht die Absicht haben, weiterhin auf unbestimmte Zeit in der Wohnung zu verbleiben und den mit den eintrittsberechtigten Personen begründeten gemeinsamen Haushalt aufrechtzuerhalten. § 12 MRG stellt also zur Frage des gemeinsamen Haushaltes nie auf Zukünftiges ab.

Die Willenseinigung als dritte Voraussetzung ist als rechtsgeschäftliche Einigung gemeint, welche auch konkludent erfolgen kann. Soll die Vertragsübernahme an einen Minderjährigen erfolgen, ist dies zwar grundsätzlich möglich, bedarf allerdings der pflegschaftsgerichtlichen Genehmigung, da es sich um eine Maßnahme des außerordentlichen Wirtschaftsbetriebes iSd § 167 Abs 3 ABGB handelt. Gegebenenfalls bedarf es auch der Bestellung eines Kollisionskurators.

S. 8413. Rechtsfolgen

Sowohl der bisherige als auch der übernehmende Mieter sind verpflichtet, die Vertragsübernahme dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, wobei eine Anzeige an den Hausverwalter ausreichend ist. Wie bereits oben erwähnt, wirkt die Anzeige nicht konstitutiv; ihre Unterlassung hindert daher nicht die Vertragsübernahme. Die Unterlassung bildet (nur) eine Schadenersatzpflicht gegenüber dem Vermieter, sofern diesem aus der Unterlassung der Anzeige vermögensrechtliche Nachteile entstehen. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn der Vermieter den ursprünglichen Mieter gerichtlich in Anspruch nimmt und ihm aus dem damit verbundenen Prozesskostenverlust (da der frühere Mieter nicht mehr passivlegitimiert ist) Verfahrenskosten erwachsen. Kommt nur einer der beiden Vertragsteile dieser Verpflichtung nach, scheiden drohende Schadenersatzpflichten des Vermieters richtigerweise aus.

Der Vertragsübergang nach § 12 MRG stellt eine Einzelrechtsnachfolge dar. Ob der neue Mieter für Altschulden haftet, ist strittig. Für Neuschulden haftet jedenfalls nur mehr der Eintretende.

B. Die Absicherung des Lebensgefährten

Wie bereits erwähnt, ist § 12 MRG als für den Ehegatten wesentliche wohnrechtliche „Schutznorm“ für den Lebensgefährten nicht anwendbar. Eine andere Bestimmung, die dem Lebensgefährten einen expliziten wohnrechtlichen Schutz bieten würde, existiert nicht. Es unterliegen daher die mietrechtlichen Aspekte bei der Trennung von Lebensgefährten der allgemeinen mietrechtlichen Beurteilung. Im Wesentlichen sind die Konsequenzen wie folgt zu untergliedern:

• Ist nur einer der beiden Lebensgefährten Bestandnehmer, stellt sich das Problem nicht, wenn jener Lebensgefährte auszieht, der nicht Bestandnehmer ist. Zieht hingegen der Lebensgefährte aus, der Bestandnehmer ist und möchte der andere Lebensgefährte den Mietvertrag fortführen, ist dies ausschließlich über eine Dreiparteieneinigung, dh nur mit Zustimmung auch des Vermieters, möglich. In einem solchen Fall geht die Gesamtheit der einer Partei aus einem Vertragsverhältnis zustehenden Rechte, insb auch Gestaltungsrechte und Pflichten, über, ohne dass es dabei zum Abschluss eines neuen Mietvertrags käme. Neben einer solchen Vertragsübernahme S. 842besteht freilich auch die Möglichkeit einer einvernehmlichen Beendigung des Mietvertrags mit dem scheidenden Lebensgefährten (als bisherigem Mieter) und eines Abschlusses eines neuen Mietvertrags mit dem in der Wohnung verbleibenden Lebensgefährten (als neuem Mieter). Zieht der Lebensgefährte aus, der Hauptmieter ist und kommt es zu keiner Einigung mit dem Vermieter, wird idR der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG vorliegen. Danach ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt, wenn der scheidende Lebensgefährte den Mietgegenstand ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen iSd § 14 Abs 3 MRG dringend benötigt.

• Sind beide Lebensgefährten Bestandnehmer, dann sind sie Mitmieter und es liegt ein Gesamtmietverhältnis vor. Beabsichtigt nun einer der Lebensgefährten das Mietverhältnis zu beenden, liegt ein Verzicht vor. Ein solcher hat Vertragscharakter und bedarf daher – neben der Zustimmung beider Lebensgefährten – auch der Zustimmung des Vermieters. Eine einseitige (dh ohne Zustimmung des Vermieters angestrebte) Fortführung des Mietvertrages durch bloß einen der Lebensgefährten ist nicht möglich.

Beide Konstellationen sind in der Praxis insofern oft unbefriedigend, als der nicht über die Wohnung berechtigte und wirtschaftlich oft unterlegene Partner seinen früheren Wohnsitz aufgegeben hat und auf den nunmehrigen Wohnsitz angewiesen ist. Dementsprechend wurde wiederholt die rechtspolitische Forderung eines befristeten Räumungsschutzes gestellt.

V. Exkurs: Die Absicherung nächster Angehöriger nach dem Kleingartengesetz

A. Die Absicherung im Todesfall

§ 15 KlGG als einschlägige Norm lautet wie folgt:

§ 15 KlGG sieht, ebenso wie § 14 MRG, eine Sonderrechtsnachfolge vor und entspricht diesem teilweise auch. Ein struktureller Unterschied liegt allerdings darin, dass durch den Tod des Unterpächters der Unterpachtvertrag grundsätzlich aufgelöst wird, es sei denn, dass begünstigte Personen den Eintritt innerhalb von zwei Monaten ab dem Todeszeitpunkt schriftlich bekanntgeben, während es nach § 14 MRG ex lege zu einem Eintritt kommt und der Nichteintritt in den Mietvertrag anzuzeigen ist. Nach § 15 KlGG bedarf es überdies einer maßgeblichen Mitwirkung in der Bewirtschaftung des Kleingartens in den letzten fünf Jahren.

Das Schriftlichkeitserfordernis des § 15 KlGG dient dem Zweck, eindeutige Klarheit darüber herbeizuführen, ob und bejahendenfalls wer den Pachtvertrag nach einem verstorbenen Bestandnehmer fortsetzt. Damit soll der Schwebezustand, ob und, wenn ja, wer die Rechtsnachfolge antritt, klar und zweifelsfrei beendet werden. Wird dieser Normzweck ungeachtet der fehlenden Schriftlichkeit aber erreicht, schadet es nicht, wenn die erforderliche Bereitschaft des Eintretenden bzw die Zustimmung des Bestandgebers zum Vertragseintritt nur mündlich oder gar nur schlüssig erklärt wird.

Neben § 14 MRG (als praktisch weitaus wichtigere Bestimmung) kommt dem Lebensgefährten durch § 15 KlGG eine der wenigen „erbrechtlichen“ Begünstigungen zu. Diese Begünstigung wurde durch die WRN 1999 geschaffen. Der Begriff des Lebensgefährten nach dem KlGG korrespondiert nach dem Willen des historischen Gesetzgebers nicht mit dem des § 14 MRG. Für das Vorliegen einer Lebensgemeinschaft iSd KlGG müssen nicht sämtliche Tatbestandsvoraussetzungen des § 14 Abs 3 MRG (der ja auch in einem anderen Kontext steht, nämlich in jenem des Eintrittsrechts an der Wohnung, die „Sitz“ der Lebensgemeinschaft ist) erfüllt sein. Im KlGG fehlt nämlich der in § 14 Abs 3 MRG geforderte Konnex zwischen dem „Sitz“ der Lebensgemeinschaft und dem Bestandgegenstand. Deshalb wäre es bspw auch nicht gerechtfertigt, für die genannten S. 844Bestimmungen im Kleingartengesetz eine mindestens dreijährige Dauer der Lebensgemeinschaft zu fordern.

Ein Bestandrecht ist grundsätzlich ein vererbliches Vermögensrecht, das einen Wert haben kann und daher im Verlassenschaftsverfahren zu inventarisieren und zu schätzen ist. Besteht allerdings eine Sonderrechtsnachfolge, kommen Inventarisierung und Schätzung mangels Zugehörigkeit des Bestandrechts zum Verlassenschaftsvermögen nicht in Betracht. Das Eintrittsrecht nach § 15 KlGG stellt eine solche Sonderrechtsnachfolge dar. Gemäß § 16 Abs 1 KlGG entsteht dem Unterpächter bei Auflösung des Pachtvertrags allerdings ein Ersatzanspruch für die getätigten Aufwendungen. Tritt eine Person in den Vertrag ein, so wird sie gemäß § 15 Abs 2 KlGG mit dem Wert dieser Aufwendungen Schuldner der Verlassenschaft.

B. Die Absicherung im Trennungsfall

§ 14 KlGG als einschlägige Norm lautet wie folgt:

§ 14 KlGG hat die Weitergabe der Pachtrechte an einem Kleingarten unter Lebenden zum Inhalt. Die Übertragung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Generalpächters, allerdings sieht Abs 2 erhebliche Begünstigungen für die dort genannten nächsten Angehörigen vor.

Der Lebensgefährte wurde – ebenso wie nach § 15 KlGG – mit der WRN 1999 als weiterer Begünstigter aufgenommen. Während allerdings der Begriff des Lebensgefährten nach § 15 KlGG nicht dem des § 14 MRG entspricht (dazu oben), ist dies bei § 14 KlGG sehr wohl der Fall, was durch den Klammerausdruck manifestiert wird. Der historische Gesetzgeber begründete dies damit, dass es bei § 14 Abs 2 KlGG um einen Fall gehe, „in dem der Bestandgeber nicht von vornherein mit einem Bestandverhältnis auch mit dem Lebensgefährten einverstanden war“.