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SWK 32, 10. November 2019, Seite 1393

Sind Vermieter mit Fremdwährungskrediten Spekulanten?

Das objektive Nettoprinzip bei Fremdwährungskrediten zur Finanzierung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Reinhold Beiser

Werden Fremdwährungskredite zur Finanzierung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aufgenommen, stellt sich die Frage, ob eine Einkunftsquelle (Vermietung und Verpachtung nach § 28 EStG) vorliegt oder ob neben der Einkunftsquelle Vermietung und Verpachtung noch die zusätzliche Einkunftsquelle „Spekulationsgeschäfte“ nach § 31 EStG hinzutritt. Von der Beantwortung dieser Frage hängt ab, ob Kursverluste und Kursgewinne nach dem objektiven Nettoprinzip folgerichtig als Werbungskosten oder Kostenminderungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen sind.

1. Fallbeispiel

Die natürliche Person A kauft ein Mietgebäude um 20 Mio Euro. Die Anschaffungskosten werden mit 10 Mio Euro Eigenmitteln und mit 10 Mio Euro Fremdwährungskredit finanziert: Der Fremdwährungskredit wird auf zehn Jahre endfällig aufgenommen. Die Zinsen in Höhe von 5 % p.a. (ganzjährig) sind jeweils zum 15. 1. des Folgejahres fällig. Ein Kredit in Euro würde 7 % Zinsen p.a. kosten. Die Schuldzinsen werden Jahr für Jahr bezahlt.

Am Ende der zehnjährigen Laufzeit wird der Fremdwährungskredit wie vereinbart getilgt. Die Tilgung in Fremdwährung erfolgt unter folgenden alternativen Annahmen:

Variante 1: Kursgleichheit

Die ...

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