Immobilieninvestitionen durch Ausländer in Deutschland

Beuchert/Ettinger (Praxis Internationale Steuerberatung 2013, 222 ff.) stellen die steuerlichen Rahmenbedingungen und Gestaltungsmöglichkeiten bei der Investition von Ausländern in deutsche Immobilien dar. Zentrale Frage bei der Entscheidung zwischen den verschiedenen Strukturvarianten ist, ob der ausländische Investor die deutsche Immobilie langfristig, d. h. länger als zehn Jahre, halten möchte und in welchem Verhältnis die erwarteten laufenden Mieterträge zu einem denkbaren Veräußerungsgewinn stehen. Für private Investoren ist der Verkauf von Immobilien in Deutschland nach zehn Jahren steuerfrei, ausländische Kapitalgesellschaften unterliegen hingegen stets nur einer Körperschaftsteuer von 15,825 %, da keine Gewerbesteuer anfällt. Werden beim Exit die Anteile an der ausländischen Kapitalgesellschaft veräußert, sieht das deutsche Steuerrecht dafür derzeit keine beschränkte Steuerpflicht vor, obwohl z. B. das DBA mit Österreich unter bestimmten Voraussetzungen Deutschland das Besteuerungsrecht zuweist. Deutschland nimmt dieses Besteuerungsrecht nicht an, Österreich wendet aber die Anrechnungsmethode an.