VII. Hauptstück Verfahrensbestimmungen, Mietzinsbildung, Verfügungs- und Eigentumsbeschränkungen sowie begünstigte Rückzahlung

§ 52. Mietzinsbildung bei Sanierungen

(1) Vereinbarungen über die Erhöhung des Hauptmietzinses (Betrag gemäß § 14 Abs. 1 Z 5 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) zur Deckung der auf den Mietgegenstand entfallenden Kosten von Sanierungsmaßnahmen gemäß § 24 sind zulässig.

(2) An Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses (Betrages zur Bildung einer Rückstellung) zur Deckung der Kosten

1. der Errichtung oder Umgestaltung von Wasserleitungen, Stromleitungen und Gasleitungen,

2. der Errichtung oder Umgestaltung von Sanitär- und Zentralheizungsanlagen oder

3. von Arbeiten gemäß § 24 Abs. 1 Z 2, 4, 5 und 6

sind, soweit es sich um Maßnahmen an allgemeinen Teilen des Hauses handelt, alle Mieter des Hauses gebunden, wenn der Vereinbarung mindestens drei Viertel der Mieter des Hauses – berechnet nach der Zahl der im Zeitpunkt der Vereinbarung vermieteten Mietgegenstände – zustimmen und eine Belastung aller Mieter des Hauses entsprechend der Aufteilung der Gesamtkosten des Hauses vorgenommen wird.

(3) Besteht das Haus im Sinne des § 17 Mietrechtsgesetz aus mehreren, im wesentlichen selbständigen Trakten (Stiegenhäusern), so darf die Sanierungsmaßnahme für einzelne Trakte (Stiegenhäuser) gesondert erfolgen und kann die Vereinbarung im Sinne der Abs. 1 und 2 von den Mietern getroffen werden, deren Mietgegenstände in dem Trakt (Stiegenhaus) gelegen sind, auf welchen sich die Sanierungsmaßnahme bezieht. In diesem Fall sind die Aufwendungen für Sanierungsmaßnahmen, die einen oder mehrere Trakte (Stiegenhäuser) betreffen, in Massen aufzuteilen, die dem Verhältnis der Trakte (Stiegenhäuser) untereinander entsprechen, und sind Erhaltungsarbeiten aus der Mietzinsreserve nach Maßgabe des § 24 Abs. 3 in diesem Verhältnis zu decken.

(4) Eine Erhöhung der Hauptmietzinse (Beträge zur Bildung einer Rückstellung) gemäß den Abs. 1 bis 3 darf unter Berücksichtigung der Mietzinsreserve (Rückstellung gemäß § 14 Abs. 1 Z 5 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) das zur Deckung der Kosten notwendige Ausmaß nicht übersteigen. Auf Antrag eines Mieters hat das Gericht zu entscheiden, inwieweit eine Erhöhung der Hauptmietzinse (Beträge zur Bildung einer Rückstellung) dieser Vorschrift entspricht. Die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes und des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes über das Verfahren außer Streitsachen finden Anwendung.

(5) Der Vermieter darf die zur Tilgung und Verzinsung eines geförderten Darlehens erforderlichen Beträge in der Hauptmietzinsabrechnung (Abrechnung des Entgeltes) als Ausgaben absetzen. Bei einer Erhöhung des Hauptmietzinses (Entgelts) gemäß den §§ 18 ff. Mietrechtsgesetz (§ 14 Abs. 2 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) ist in sinngemäßer Anwendung des § 18 Abs. 1 Z 5 Mietrechtsgesetz auf diese Darlehensrückzahlungen Bedacht zu nehmen.

(6) Bei der Neuvermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Sanierung hat der Vermieter das Recht, unbeschadet der Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes, folgende Positionen auf die Dauer des Förderungszeitraumes der Berechnung des Mietzinses zugrunde zu legen:

1. die Annuitäten des Förderungsdarlehens,

2. die Annuitäten geförderter Darlehen (Abstattungskredite) abzüglich der Annuitäten- oder Zinsenzuschüsse,

3. eine Rücklage für die ordnungsgemäße Erhaltung,

4. die gesetzliche Umsatzsteuer,

5. Gemeinden haben überdies die Möglichkeit, nicht geförderte Darlehen, die zusätzlich zur Finanzierung der Wohnungssanierung aufgenommen wurden, der Mietzinsbildung zugrunde zu legen.

Sofern durch die umfassende Sanierung kein neuer Wohnraum geschaffen wird, kann zusätzlich der Kategoriebetrag für brauchbare Wohnungen der Ausstattungskategorie D verrechnet werden. Die Summe dieses Kategoriebetrages und des Betrages gemäß Z 1 oder 2 darf den bei Neuschaffung von Wohnraum höchstens zulässigen Betrag gemäß Z 1 oder 2 nicht überschreiten. Weiters können die Annuitäten von Förderungsdarlehen verrechnet werden, die für die Errichtung des Gebäudes gewährt worden sind und noch nicht zur Gänze getilgt wurden. Die Bestimmungen dieses Absatzes gelten für die Laufzeit der jeweiligen Hauptförderung, nicht jedoch für eine allfällige Nachförderung nach Auslaufen der Hauptförderung sowie für umfassende Sanierungen, wenn lediglich der Einbau eines Personenaufzuges gefördert worden ist.

(6a) Wenn die Förderung vorrangig durch die Gewährung von nicht rückzahlbaren Förderungsbeiträgen erfolgt, darf abweichend von Abs. 6 der Hauptmietzins höchstens 2/3 des Richtwertes für das Bundesland Steiermark gemäß Richtwertgesetz betragen. Darüber hinaus kann vom Vermieter bei der Festlegung des Mietzinses eine Rücklage für die ordnungsgemäße Erhaltung geltend gemacht werden.

(7) Nach der Durchführung von Assanierungen darf der Hauptmietzins in den ersten 15 Jahren nach Bezug der Wohnung nicht höher als der Richtwert gemäß dem Richtwertgesetz sein. Wenn ein erhöhter Schwierigkeitsgrad bei der Umsetzung der Assanierung vorliegt, kann dieser befristete Richtwert um 10 Prozent überschritten werden. Darüber hinaus kann vom Vermieter bei der Festlegung des Mietzinses eine Rücklage für die ordnungsgemäße Erhaltung geltend gemacht werden.

Anm.: in der Fassung LGBl. Nr. 38/1994, LGBl. Nr. 11/1996, LGBl. Nr. 75/1998, LGBl. Nr. 12/2000, LGBl. Nr. 53/2001, LGBl. Nr. 59/2011, LGBl. Nr. 157/2014, LGBl. Nr. 7/2019

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