S. 2935. Wohnbaugenossenschaften und gemeinnützige Bauvereinigungen

5.1. Historischer Abriss

Die Anfänge der Wohnbaugenossenschaften im heutigen Österreich lassen sich mit Mitte des 19. Jahrhunderts datieren. Die zweite Hälfte dieses Jahrhunderts war geprägt durch Industrialisierung und rasche Urbanisierung, was in den Ballungsräumen und Industrieregionen einen drastischen Wohnungsmangel und zum Teil katastrophale Wohnverhältnisse zur Folge hatte. Wohnbau für die Massen erfolgte fast ausschließlich durch private Investoren, die ihre hohe Zinsbelastung für die Kapitalaufnahme durch ebenfalls hohe und steigende Mieten refinanziert sehen wollten.

Gleichzeitig war dies aber auch die Epoche eines starken zivilgesellschaftlichen Aufbruchs und der organisierten Selbsthilfe, was insb in der Genossenschaftsbewegung seinen Ausdruck fand. Die 1847 gegründete „Berliner gemeinnützige Baugesellschaft“ gilt als erstes gemeinnütziges Wohnungsunternehmen im deutschsprachigen Raum. Ab den 1870er-Jahren gründeten sich auch in Österreich zahlreiche Baugenossenschaften nach dem Vorbild der Konsum- und Kreditgenossenschaften. Diese hatten die Errichtung von Siedlungshäusern und Wohnungen zum Selbstkostenpreis für ihre Mitglieder zum Zweck. Die älteste heute noch aktive Wohnbaugenossenschaft ist die Obersteirische Wohnstätten-Genossenschaft (OWG) in Knittelfeld, die 1895 gegründet wurde und heute rund 3.000 Wohnungen verwaltet.

1873 wurde das erste Gesetz über Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften erlassen. Die frühen Baugenossenschaften waren meist berufsständisch organisiert, so gab es beispielsweise Beamten-Baugenossenschaften, Arbeiter-Baugenossenschaften und Eisenbahner-Baugenossenschaften. 1892 wurde das Gesetz betreffend die Begünstigung für Neubauten mit Arbeiterwohnungen beschlossen. „Darin wird die Steuerbefreiung nicht nur an Kriterien wie Errichtungsdauer, Größe des Objekts und der Wohnungen geknüpft, sondern auch an eine Begrenzung der Mietzinse zwecks Schaffung leistbaren Wohnraums“. Diese Steuerbefreiungen standen nur bestimmten Bauherren offen, darunter „aus Arbeitern gebildeten Genossenschaften für ihre Mitglieder“. Somit kann dieses Gesetz „als Ursprung des Volkswohnungswesens im Allgemeinen und des gemeinnützigen Wohnbaus im Besonderen gesehen“ werden.

S. 294Genossenschaften zählen zum „dritten“ oder „autonomen Sektor“ der Volkswirtschaft und sind daher klar von der gewinnorientierten Wirtschaft und vom Staat zu unterscheiden. In den Anfängen schien die Abgrenzung vom Staat besonders wichtig. Zu den Grundprinzipien des „Allgemeinen Verbands“ (Genossenschafts-Dachverband im 19. Jahrhundert) zählte auch die Ablehnung jeglichen staatlichen Einflusses inkl Subventionen für Genossenschaften. Steuererlässe oder Förderungen wurden später hingegen sehr wohl akzeptiert, Letztere erwiesen sich Anfang des 20. Jahrhunderts auch als wesentliche Anreize zur Gründung neuer Baugenossenschaften.

So können der Kaiser-Franz-Josef-Jubiläumsfonds (1908) und der Wohnungsfürsorgefonds (Statut aus 1912) als Meilensteine für den genossenschaftlichen und gemeinnützigen Wohnbau bezeichnet werden. Es waren staatliche Förderprogramme für den Wohnbau; im Wohnungsfürsorgefonds wurden mit der Definition von gemeinnützigen Bauvereinigungen mit dem Geschäftszweck des „Baus von Kleinwohnungen“, der Aufnahme einer Dividendenbeschränkung und der Vermögensbindung wesentliche Elemente der heutigen Wohnungsgemeinnützigkeit erstmals kodifiziert. In den Jahren bis zum ersten Weltkrieg kam es zu einer weiteren Gründungswelle von Baugenossenschaften. 19 der 96 heute noch aktiven Baugenossenschaften wurden vor 1914 gegründet.

Obwohl die politisch-ideologischen Hintergründe der frühen Wohnbaugenossenschaften unterschiedlich waren - es gab sozialistisch-bodenreformerisch geprägte Genossenschaften ebenso wie christlich-konservative - hatten sie doch eines gemeinsam: „jenseits marktwirtschaftlicher Bedingungen und staatlicher Organisation Wohnraum kollektiv durch ihre Mitglieder zu organisieren und damit eine Kooperationsrendite zu schaffen, die durch isolierte Vorgangsweise nicht möglich gewesen wäre.“

Die Folgen des ersten Weltkriegs brachten erneut eine Welle der Armut und Wohnungsnot in die Städte. In Wien entstand unmittelbar nach Kriegsende, noch bevor das kommunale Wohnbauprogramm des „Roten Wien“ in Fahrt gekommen ist, mit der Siedlerbewegung eine der bedeutendsten Bottom-up-Selbsthilfeinitiativen der Zivilgesellschaft. Getragen durch Genossenschaften und unter erheblichem Arbeitseinsatz durch die Siedler selbst entstanden in wenigen Jahren rund 15.000 Wohneinheiten. In der Zwischenkriegszeit kam es in ganz Österreich zu einer zweiten Gründungswelle von Wohnbaugenossenschaften: 21 der 96 heute noch existierenden Wohnbaugenossenschaften wurden im Zeitraum 1919 bis 1934 gegründet.

S. 295Die Zeit des Nationalsozialismus und der zweite Weltkrieg sind auch an den österreichischen Wohnbaugenossenschaften nicht spurlos vorübergegangen. Während einige Wohnbau-Kapitalgesellschaften in dieser Epoche gegründet wurden, auch mit klarem politischem Auftrag, waren die zivilgesellschaftlich organisierten Wohnbaugenossenschaften dem nationalsozialistischen Regime eher ein Dorn im Auge. Es kam zu Auflösungen von Wohnbaugenossenschaften sowie zu politisch und rassistisch motiviertem Austausch von Funktionären. Die Zahl der Wohnbaugenossenschaften sank von 242 im Jahr 1938 auf 102 im Jahr 1945.

In der Wiederaufbauphase der zweiten Republik setzte schließlich die letzte und größte Gründungswelle von Wohnbaugenossenschaften ein. In nur zehn Jahren - bis 1955 - erhöhte sich die Zahl der Wohnbaugenossenschaften auf 248. Sie unterlagen alle der Revision durch den Österreichischen Verband Gemeinnütziger Bauvereinigungen, welcher 1946 (neu) etabliert wurde und bis heute der zuständige Revisionsverband für die allermeisten Wohnbaugenossenschaften Österreichs ist. Ein wesentlicher Anreiz für die Neugründungen und die genossenschaftliche Bautätigkeit der Nachkriegszeit waren staatliche Förderprogramme, ohne die der Wiederaufbau und die genossenschaftliche Selbsthilfe in diesem Ausmaß nicht möglich gewesen wäre: Es handelte sich um den Bundes-Wohn- und Siedlungsfonds (BWSF) sowie den Wohnhaus-Wiederaufbaufonds (WWF), den Vorläufer der heute auf Landesebene angesiedelten Wohnbauförderung. 56 von 96 heute noch aktiven Wohnbaugenossenschaften wurden in der 2. Republik gegründet, und zwar ausschließlich in den Jahren von 1946 bis 1960.

Seit Mitte der 1950er-Jahre setzte bei den gemeinnützigen Bauvereinigungen insgesamt, aber besonders bei den Genossenschaften, ein Konsolidierungsprozess ein: Einige der auf Wohnungseigentum spezialisierten Genossenschaften lösten sich nach Erfüllung ihres Zweckes wieder auf, zahlreiche der kleinen Genossenschaften schlossen sich aus Wirtschaftlichkeitsgründen mit anderen zusammen. Die Zahl der Fusionen und Auflösungen überstieg jene der Neugründungen deutlich. Heute (September 2025) zählt der Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen 88 Genossenschaften zu seinen Mitgliedern, weitere acht sind im Bundesrevisionsverband für gemeinnützige Bauvereinigungen organisiert. Obwohl die Zahl der Wohnbaugenossenschaften seit Langem rückläufig ist, ist deren wohnungswirtschaftliche Bedeutung kontinuierlich im Steigen: Bis 1938 hatten die gemeinnützigen Bauvereinigungen, überwiegend Genossenschaften, gerade einmal 20.000 Wohnungen und Siedlungshäuser errichtet, um 1950 waren es 60.000 oder 2,8 % des Gesamtbestands an Wohnungen. Heute stehen die Wohnbaugenossenschaften (ohne gemeinnützige Gesellschaften) bei einem Verwaltungsbestand von über 460.000 Wohnungen oder 11 % des Gesamtbestands an im Hauptwohnsitz genutzten Wohnungen.

S. 2965.2. Wohnungsgenossenschaften vs gemeinnützige Bauvereinigungen

Nahezu alle heute wirtschaftlich aktiven und damit wohnungswirtschaftlich relevanten Wohnungsgenossenschaften sind als gemeinnützige Bauvereinigungen oder gemeinnützige Verwaltungsvereinigungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) anerkannt. Neben der Rechtsform der Genossenschaft können gemeinnützige Bauvereinigungen auch in den Rechtsformen einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder einer Aktiengesellschaft betrieben werden. Wobei durch das WGG auch gemeinnützigen Bauvereinigungen in diesen Rechtsformen die genossenschaftlichen Grundsätze des Förderauftrags und der Gleichbehandlung (der Bewohner) sowie die Prüfung gem GenRevG „übergestülpt“ werden. Dies führt dazu, dass im allgemeinen Sprachgebrauch häufig nur von Wohnungsgenossenschaften gesprochen wird, wenn gemeinnützige Bauvereinigungen - auch in den Rechtsformen einer Kapitalgesellschaft - gemeint sind. Im Abschnitt „Wohnungsgenossenschaften“ werden dementsprechend Wohnungsgenossenschaften behandelt, die auch als gemeinnützige Bauvereinigungen anerkannt sind (GBV), wobei insb auf deren Besonderheiten, in Abweichung bzw Ergänzung zum allgemeinen Genossenschaftsrecht, eingegangen wird.

Das WGG mit seinen lediglich 40 Paragrafen erweckt aufs erste den Eindruck eines leicht zu überblickenden Gesetzes, zeigt sich jedoch bei näherer Betrachtung als überaus komplexe Rechtsmaterie. Die darin enthaltene Mischung aus öffentlich-rechtlichen und zivilrechtlichen Bestimmungen ist in Österreich ziemlich einzigartig und stellt den Rechtsanwender teilweise vor große Herausforderungen.

Ergänzend zum WGG gibt es folgende vier auf dessen Basis vom Wirtschaftsminister (aktuelle Bezeichnung: Bundesminister für Wirtschaft, Energie und Tourismus) erlassene Verordnungen:

• Prüfungsrichtlinienverordnung (PRVO) - regelt den Prüfungsgegenstand und -umfang, die Berichterstattung und die Prüfungsverfolgung;

• Entgeltrichtlinienverordnung (ERVO) - regelt die Grundlagen der Entgeltbildung und die Entgelte, die GBV für ihre Leistungen in Ansatz bringen dürfen;

• Gebarungsrichtlinienverordnung (GRVO) - regelt die Voraussetzungen, unter denen die Geschäftsführung und Verwaltung einer GBV als wirtschaftlich, sparsam und zweckmäßig angesehen werden kann, und beinhaltet in zwei Anlagen Vorgaben zum Kontenrahmen für GBV und zur Gestaltung des Betriebsabrechnungsbogens;

• Bilanzgliederungsverordnung (BGVO) - gibt die Gliederung für die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung einer GBV abweichend von den Regelungen des Unternehmensgesetzbuches vor.

Nachfolgend sollen vor allem die öffentlich-rechtlichen Schwerpunkthemen, die sich aus dem WGG und den dazu ergangenen Verordnungen für die Gründung und die laufende Geschäftstätigkeit einer GBV ergeben, praxisrelevant dargestellt werden.

S. 2975.3. Gesetzlicher Rahmen für Gründung bzw Anerkennung als GBV gem WGG

Gem der einleitenden programmatischen Bestimmung des WGG sind Bauvereinigungen in den Rechtsformen einer Genossenschaft, einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung und einer Aktiengesellschaft, die ihren Sitz im Inland haben, von der Landesregierung als gemeinnützig anzuerkennen, wenn sie die in den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes vorgesehenen Bedingungen erfüllen. Etwas konkreter heißt es dazu in § 34 WGG:

Der vermeintliche Rechtsanspruch auf Anerkennung als GBV („... sind ... anzuerkennen ...“ bzw „... ist ... anzuerkennen ...“) steht also unter dem Vorbehalt der Erfüllung umfangreicher, insb in den §§ 3 bis 9 und 12, aber auch sonst verstreut im Gesetz zu findenden Voraussetzungen. Im Wesentlichen sind dabei zu nennen:

• Eignung;

• Satzung;

• Zugehörigkeit zu einem Revisionsverband;

• Mindestanzahl der Genossenschafter und Mindestkapital;

• Geschäftskreis;

• Personenkreis;

• Unabhängigkeit von Angehörigen des Baugewerbes;

• vermögensrechtliche Behandlung der Mitglieder;

• Aufsichtsrat;

• Zuverlässigkeit der Verwaltung;

• Firma und Register.

Bevor auf diese, auch im Genossenschaftsvertrag zu berücksichtigenden, Anforderungen eingegangen wird, soll kurz der Ablauf der Antragstellung dargestellt werden. Ein Antrag auf Anerkennung einer Bauvereinigung als gemeinnützig iSd WGG ist beim örtlich zuständigen Amt der Landesregierung einzubringen. Wobei örtlich zuständig jene Landesregierung ist, in deren Bereich die Bauvereinigung ihren Sitz hat. Dem Antrag sind die zur Beurteilung erforderlichen Unterlagen, wie insb der Auszug aus dem Firmenbuch, die beglaubigte Abschrift des Genossenschaftsvertrages, Nachweise über die Eignung und Zuverlässigkeit der Eigentümer und Organwalter sowie die zur Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse erforderlichen Unterlagen anzuschließen.

S. 298Letztere Voraussetzung erfordert die Beilage eines aussagekräftigen und plausiblen Business-Plans, wie er auch im GenRevG allgemein für Genossenschaften für das Aufnahmeansuchen an den Revisionsverband gefordert wird. Waren die Voraussetzungen für die Anerkennung bereits im Zeitpunkt der Antragstellung vorhanden, ist die Anerkennung mit Rücksicht auf diesen Zeitpunkt auszusprechen. Falls dies gewünscht wird, wird im Antrag ausdrücklich darauf einzugehen sein.

Wesentlich ist auch vorweg festzuhalten, dass auf GBV die Bestimmungen der Gewerbeordnung keine Anwendung finden und diese Unternehmen daher auch nicht der Wirtschaftskammer angehören. Das WGG ist in diesem Hinblick auch als Sondergewerberecht für GBV zu verstehen.

Eignung

Eine Bauvereinigung muss nach ihrem Aufbau, insb der Eignung und Zuverlässigkeit ihrer Eigentümer und Organwalter sowie ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, insb ihrer Eigenkapitalausstattung, als geeignet erscheinen, einen Beitrag zur Befriedigung der Nachfrage nach Wohnungen zu leisten. Nähere Bestimmungen zur Zuverlässigkeit der Organwalter sind in § 24 WGG mit der Überschrift „Zuverlässigkeit der Verwaltung“ bzw der aufgrund dessen Abs 2 erlassenen GRVO enthalten. Die grundlegende Eignungsbestimmung geht aber insofern darüber hinaus, als in dieser auch auf die Eigentümer Bezug genommen wird. Bei der Eignungsbeurteilung wird neben der in § 24 WGG enthaltenen Zuverlässigkeitsdefinition insb auch die Unabhängigkeit der Eigentümer vom Baugewerbe zu berücksichtigen sein.

Satzung

Der Genossenschaftsvertrag muss dem WGG entsprechen und den örtlichen Geschäftsbereich festlegen. Wenn der Genossenschaftsvertrag den Vorschriften dieses Bundesgesetzes nicht mehr entspricht, so stellt dies einen im Gesetz ausdrücklich benannten Grund für die Entziehung der Anerkennung als gemeinnützige Bauvereinigung dar.

Zur Frage der Stimmrechte in der Generalversammlung ist zu beachten, dass kein Genossenschafter über mehr als eine Stimme verfügen darf, sofern die Geschäftsanteile nicht mehrheitlich im Eigentum einer oder mehrerer Gebietskörperschaften stehen. Grds gilt daher bei GBV in der Rechtsform einer Genossenschaft S. 299striktes Kopfstimmrecht, lediglich bei Genossenschaften, die sich im mehrheitlichen Eigentum einer oder mehrerer Gebietskörperschaften befinden, können einem Mitglied bei entsprechender satzungsmäßiger Verankerung mehrere Stimmrechte zukommen.

Zugehörigkeit zu einem Revisionsverband

Die Bauvereinigung hat einem zulässigen Revisionsverband anzugehören, der über einen eigenen, den Voraussetzungen des Genossenschaftsrevisionsgesetzes 1997 und des Abschlussprüfer-Aufsichtsgesetzes genügenden, ständigen Prüfungsbetrieb verfügt, dessen Tätigkeit sich auf das gesamte Bundesgebiet erstreckt und dessen Satzung vorsieht, dass die Aufnahme einer als gemeinnützig anerkannten Bauvereinigung nicht abgelehnt werden kann und die Prüfung auch die Einhaltung der Bestimmungen des WGG einschließt. GBV müssen also einem einschlägigen Revisionsverband angehören und können im Unterschied zu anderen Genossenschaften nicht verbandsfrei agieren. Diesem absoluten Verbandszwang steht der Zwang eines solchen Revisionsverbandes gegenüber, eine nach den Bestimmungen des WGG als gemeinnützig anerkannte Bauvereinigung als Mitglied aufzunehmen. Aufgrund des absoluten Verbandszwanges und der Parteistellung des Revisionsverbandes im Anerkennungsverfahren ist es aus verfahrensökonomischen Gründen zweckmäßig, parallel zur entsprechenden Kontaktaufnahme mit der Anerkennungsbehörde auch mit dem Revisionsverband, bei dem der Aufnahmeantrag vorgesehen ist, Gespräche über eine geplante Neugründung bzw einen Antrag auf Aufnahme zu führen.

Mindestanzahl der Genossenschafter und Mindestkapital

Der Geschäftsanteil an einer (neuen) Bauvereinigung in der Rechtsform einer Genossenschaft muss mindestens 218 € betragen und voll eingezahlt sein. Die Zahl der Genossenschafter muss mindestens 60 betragen. Wobei im Hinblick auf die in der Eignungsbestimmung geforderte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit klar ist, dass eine Genossenschaft, die lediglich über diese Mindestkapitalausstattung in Höhe von 13.080 € verfügt, dieser Anforderung in der Regel nicht genügen wird. Dementsprechend ist für (neue) GBV in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft mit 3 Mio € auch ein entsprechend höheres Mindeststamm- bzw -grundkapital vorgesehen. Die letzte Anpassung der Mindestbeträge für Kapitalgesellschaften erfolgte per 1.1.2016. Dabei blieb die Regelung für die Genossenschaften unverändert, da sich der Gesetzgeber offenbar bewusst dafür entschieden hat, die Eintrittsschwelle in den GBV-Bereich für Genossenschaften möglichst niedrig zu halten.

S. 300Geschäftskreis

Bereits die einleitende programmatische Bestimmung des WGG sieht vor, dass GBV ihre Tätigkeit unmittelbar auf die Erfüllung dem Gemeinwohl dienender Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens zu richten haben. Näher präzisiert wird dies durch die Regelungen zum Geschäftskreis. Diese Regelungen legen den Tätigkeitsbereich von GBV taxativ, also abschließend, fest. Dabei wird zwischen Hauptgeschäften (§ 7 Abs 1 bis 2 WGG), Nebengeschäften (§ 7 Abs 3 WGG) und sogenannten konnexen Zusatzgeschäften (§ 7 Abs 4 bis 4b WGG) unterschieden. Die Haupt- und Nebengeschäfte bilden zusammen den Bereich der Regelgeschäfte, in dem die GBV von der Ertragssteuerpflicht befreit sind.

Personenkreis

Ohne allzu sehr ins Detail zu gehen, sei hier lediglich darauf hingewiesen, dass GBV die Überlassung von Wohnungen und die Übertragung des Eigentums an Wohnungen grds nicht auf bestimmte Personen oder einen bestimmten Personenkreis beschränken dürfen. Es ist jedoch - neben anderen Ausnahmen von diesem Grundsatz - zulässig, dass GBV in der Rechtsform der Genossenschaft Wohnungen ausschließlich an ihre Mitglieder überlassen. Bei der grds unbefristeten Vergabe der Wohnungen sind objektive Gesichtspunkte, wie insb der Wohnungsbedarf, die Haushaltsgröße und die Eigentumsverhältnisse der Wohnungswerber, zu berücksichtigen.

Unabhängigkeit von Angehörigen des Baugewerbes

Im Bereich der Wohnungsgemeinnützigkeit gilt der Grundsatz der Vermögensbindung. Eine Maßnahme zur Sicherung des gebundenen Vermögens ist die Anforderung, dass eine GBV nicht unter dem überwiegenden Einfluss von Angehörigen des Baugewerbes stehen darf. Als Angehörige des Baugewerbes gelten Personen oder Personengesellschaften, die

S. 301Ein überwiegender Einfluss liegt insb dann vor, wenn die oben angeführten Personen in der Generalversammlung sowie im Vorstand oder Aufsichtsrat über mehr als ein Viertel der Stimmen verfügen.

Auch Stiftungen, die ihrerseits unter dem überwiegenden Einfluss von Angehörigen des Baugewerbes stehen, sieht das WGG als Angehörige des Baugewerbes an.

Die Unabhängigkeit von Angehörigen des Baugewerbes soll sicherstellen, dass es nicht durch Geschäfte mit nahestehenden natürlichen oder juristischen Personen, die sich bei diesen Geschäften in einem Interessenkonflikt befinden, zu ungerechtfertigten wirtschaftlichen Vorteilen für diese Personen und damit zu Abflüssen von gemeinnützigem Vermögen kommt.

Vermögensrechtliche Behandlung der Mitglieder

Hierunter sind primär die Beschränkung der Gewinnausschüttung bei GBV und die Beschränkungen der Eigentümerrechte im Zusammenhang mit dem Ausscheiden aus oder der Auflösung der GBV zu nennen. Vom Jahresüberschuss darf insgesamt nur ein Betrag ausgeschüttet werden, der, bezogen auf die Summe der eingezahlten Genossenschaftsanteile, den im betroffenen Geschäftsjahr zulässigen Eigenmittelzinssatz nicht übersteigt. Mit dem Eigenmittelzinssatz ist jener Zinssatz gemeint, den eine GBV für ihre Eigenmittel, die zur Finanzierung von Grundstücks- und Baukosten eingesetzt werden, im Entgelt (Nutzungsentgelt bzw Miete) verrechnen darf. Für diesen Zinssatz ist derzeit eine Obergrenze von 3,5 % maßgeblich. Diese Obergrenze kann bei einer derzeit nicht absehbaren Erhöhung der UDRB des jeweiligen Vorjahres über 4,5 % hinaus in Abhängigkeit von dieser (UDRB minus 1 %) bis maximal 5 % ansteigen. Darüber hinausgehende vermögensrechtliche Vorteile dürfen die Mitglieder nur in dem Umfang erhalten, als diese als angemessene Gegenleistung für eine besondere von ihnen erbrachte geldwerte Leistung anzusehen sind.

Im Falle des Ausscheidens aus der Bauvereinigung bzw deren Auflösung dürfen Mitglieder (Genossenschafter) nicht mehr als die von ihnen eingezahlten Einlagen und einen Anteil am - zuletzt erzielten und noch nicht verteilten - verteilbaren Gewinn erhalten.

Aufsichtsrat

Abweichend vom allgemeinen Genossenschaftsrecht müssen GBV jedenfalls - also unabhängig von ihrer Größe - einen Aufsichtsrat haben, der aus mindestens drei Mitgliedern bestehen muss. Aus dieser Aufsichtsratspflicht in VerbinS. 302dung mit der Verbandsrevision - die selbst bei kleinen GBV jährlich zu erfolgen hat - und der Aufsicht durch die Landesregierungen ergibt sich ein engmaschiges Kontrollsystem für GBV.

Zuverlässigkeit der Verwaltung

Um die Zuverlässigkeit der Verwaltung annehmen zu können, dürfen keine Tatsachen vorliegen, welche die Annahme rechtfertigen, dass ein dem satzungsmäßigen Zweck oder den guten Sitten entsprechender Geschäftsbetrieb nicht stattfinden wird. Im Vorstand, im Aufsichtsrat, als Geschäftsführer, Prokuristen oder Handlungsbevollmächtigte einer GBV dürfen nur Personen tätig sein, bei denen keine Tatsachen vorliegen, die Zweifel an ihrer geschäftlichen Zuverlässigkeit rechtfertigen. Darüber hinaus dürfen mit einer Organwalterschaft nur Personen betraut werden, die nach ihrer Ausbildung, ihrer beruflichen sowie allfälligen bisherigen Tätigkeit bei GBV Gewähr für eine ordnungsmäßige Aufgabenerfüllung bieten.

Entsprechend den dazu erlassenen Bestimmungen in der GRVO erscheint die fachliche Eignung jedenfalls gegeben, wenn eine abgeschlossene einschlägige Fachausbildung, die auch die Vermittlung kaufmännischer Kenntnisse umfasst, oder eine langjährige einschlägige berufliche Tätigkeit nachgewiesen ist. Eine zuvor ausgeübte Tätigkeit bei einer GBV lässt grundsätzlich eine besondere fachliche Eignung vermuten, wobei aber besonderes Augenmerk auf die bisherige ordnungsmäßige Aufgabenerfüllung bei dieser Tätigkeit zu legen ist.

Die Berücksichtigung der bisherigen Tätigkeit bei GBV kann zum einen bei erfolgreicher und gesetzeskonformer Ausübung der Tätigkeit positiv zu werten sein und zum anderen aber auch negativ wirken. Dazu präzisiert der Corporate Governance Kodex für gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV-CGK), dass Zweifel an der Zuverlässigkeit insb dann gerechtfertigt sind, wenn während einer Organ- oder Eigentümerstellung solcher Personen Mängel festgestellt und diese nicht unverzüglich behoben wurden bzw wenn der GBV während der Organ- oder Eigentümerstellung dieser Personen die Anerkennung als gemeinnützige Bauvereinigung entzogen oder eine behördliche Übernahme der Anteilsrechte vollzogen wurde.

Die geschäftliche Zuverlässigkeit von Mitgliedern des Vorstandes, des Aufsichtsrates, von Geschäftsführern, Prokuristen oder Handlungsbevollmächtigten ist jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn eine solche Person

S. 303Firma und Register

Eine Bauvereinigung, die nicht auf Grund der Bestimmungen des WGG als gemeinnützig anerkannt ist, darf sich öffentlich oder im Geschäftsverkehr nicht als gemeinnützige Bauvereinigung bezeichnen. Ihre Firma darf nicht die Bezeichnung „gemeinnützig“ enthalten. Eine Aufnahme der Bezeichnung „gemeinnützig“ im Firmennamen ist daher erst nach der Anerkennung durch die Landesregierung zulässig. Da bereits dem Anerkennungsantrag eine beglaubigte Abschrift des Genossenschaftsvertrages beizufügen ist, ist es zur Berücksichtigung der Bezeichnung „gemeinnützig“ im Firmennamen erforderlich, kurzfristig nach der Anerkennung eine Generalversammlung abzuhalten, um eine entsprechende Änderung des Genossenschaftsvertrages durchzuführen.

S. 3045.4. Öffentlich-rechtliche Besonderheiten bei der laufenden Geschäftstätigkeit

Die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des WGG haben ihre verfassungsrechtliche Grundlage im Volkswohnungswesen (Art 11 Abs 1 Z 3 B-VG) und beinhalten vielfältige Anforderungen an GBV mit maßgeblichen Auswirkungen auf die laufende Geschäftstätigkeit dieser Unternehmen. Die Grundsatzbestimmungen des § 1 Abs 2 und 3 WGG geben einerseits den Handlungsrahmen vor und sind andererseits Auslegungsmaxime sowohl für die öffentlich-rechtlichen als auch für die zivilrechtlichen Regelungsinhalte dieses Gesetzes und sollen daher an dieser Stelle vollständig wiedergegeben werden.

Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft ist demnach verpflichtet, ihre Tätigkeit unmittelbar der Erfüllung dem Gemeinwohl dienender Aufgaben der Daseinsvorsorge zu widmen. Da der Staat allein nicht die Wohnversorgung sicherstellen kann oder will, hat er diese Aufgaben der Daseinsvorsorge, im Konkreten jene des Wohnungs- und Siedlungswesens, an die gemeinnützigen Bauvereinigungen übertragen. Sinn und Zweck der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft bestehen also darin, Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu Preisen zur Verfügung zu stellen, die unter den Marktpreisen liegen. Die GBV unterwerfen sich freiwillig den im WGG vom Staat bestimmten Regeln, die ihre unternehmerische Freiheit einschränken. Dafür gewährt ihnen der Staat bei der Erfüllung ihrer gemeinnützigen Aufgaben finanzielle Vorteile, insb in der Form von steuerlichen Begünstigungen.

Für die nachhaltige Erfüllung der Aufgabe der Daseinsvorsorge ist es entscheidend, die Funktion der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft auch für künftige Generationen zu sichern. Im Sinne eines Generationenausgleichs hat die VerS. 305mögensbildung und Vermögensbindung „kontinuierlich, langfristig und nachhaltig“ zu erfolgen.

Diese grds Festlegungen manifestieren sich unter anderem in folgenden Regelungsbereichen des WGG bzw des KStG, die unmittelbare Auswirkungen auf die laufende Geschäftstätigkeit haben:

• Geschäftskreis;

• unwirksame und genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte;

• Ertragsteuerbefreiung.

Der Geschäftskreis gemeinnütziger Bauvereinigungen

Der Geschäftskreis einer GBV unterliegt sowohl örtlichen als auch inhaltlichen Beschränkungen. Die Geschäftstätigkeit ist örtlich auf das Inland beschränkt und § 7 WGG beinhaltet inhaltlich - wie bereits weiter oben ausgeführt - eine taxative Aufzählung der einer GBV erlaubten Geschäfte. Dabei wird zwischen Hauptgeschäften (§ 7 Abs 1 bis 2 WGG), Nebengeschäften (§ 7 Abs 3 WGG) und sogenannten konnexen Zusatzgeschäften (§ 7 Abs 4 bis 4b WGG) unterschieden.

Die Ertragsteuerbefreiung von GBV bezieht sich lediglich auf die Haupt- und Nebengeschäfte, man spricht daher bei diesen auch von Regelgeschäften. Die konnexen Zusatzgeschäfte werden hingegen auch als Ausnahmegeschäfte bezeichnet, da für diese in der Regel eine Ausnahmegenehmigung bei der zuständigen Aufsichtsbehörde einzuholen ist und für diese Geschäfte jedenfalls Ertragsteuerpflicht besteht.

Hauptgeschäfte

Die Hauptgeschäfte einer GBV umfassen im Wesentlichen die Errichtung und Verwaltung von Wohnungen, Eigenheimen und Heimen und die Durchführung von Sanierungen größeren Umfangs sowie die Nebentätigkeiten, die mit diesen Geschäften in Verbindung stehen. Im Sinne der Verankerung im Volkswohnungswesen dürfen die Wohnungen eine Nutzfläche von höchstens 150 m² nicht überschreiten und lediglich eine normale Ausstattung aufweisen.

Hinsichtlich der Errichtungs- und Sanierungstätigkeit ist einerseits anzumerken, dass GBV nicht selbst als eine Art Baufirma diese Tätigkeiten ausüben, sondern vielmehr eine Bauträgerfunktion innehaben. GBV beauftragen also Baufirmen und sonstige Professionisten mit der Errichtung und Sanierung von Bauten. Andererseits ist darauf hinzuweisen, dass sich aus dem Gesetz eine „Baupflicht“ für GBV ergibt, um die Widmung des Vermögens für dem Gemeinwohl dienende Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens sicherzustellen. Die Bautätigkeit kann bei Fehlen der wirtschaftlichen Voraussetzungen (Wohnungsbedarf oder S. 306Finanzierungsmöglichkeit) mit aufsichtsbehördlicher Bewilligung lediglich befristet auf drei Jahre unterbrochen werden, wobei eine (einmalige) Verlängerung der Unterbrechung um weitere drei Jahre vorgesehen ist.

Zu den ebenfalls als Hauptgeschäfte verankerten Nebentätigkeiten im Zusammenhang mit der Bau- und Sanierungstätigkeit gehören alle Rechtsgeschäfte, die mit der Errichtung, Erwerbung, Finanzierung und Überlassung der Bauten und Anlagen in dem Rahmen ordnungsmäßiger Wirtschaftsführung zusammenhängen. Ausdrücklich gesetzlich genannt sind der Erwerb, die Belastung und Übertragung von Grundstücken und Baurechten, der Erwerb von Grundstücken und deren Veräußerung oder die Übertragung im Baurecht an andere GBV, die Einräumung des Eigentums und die Aufnahme von Zwischenkrediten und Baudarlehen. Auch alle Rechtsgeschäfte, die mit der nachträglichen Übertragung des Eigentums an Wohnungen und Geschäftsräumen an die bisherigen Mieter - unter Beachtung der Bestimmungen zur nachträglichen Übertragung ins Eigentum in § 15c WGG - zusammenhängen, stellen ein Hauptgeschäft dar.

Ebenfalls als Hauptgeschäft dürfen Wohnungen, Eigenheime, Wohn-, Geschäfts- und Büroräume, Gemeinschaftseinrichtungen, Einstellplätze (Garagen), Abstellplätze und Heime verwaltet werden, die von bestimmten „privilegierten“ juristischen Personen errichtet wurden oder in deren Mehrheitseigentum stehen. Diese „privilegierten“ juristischen Personen umfassen andere GBV und deren Beteiligungsgesellschaften, Gebietskörperschaften und Unternehmen, die mindestens zu 50 Prozent im Eigentum einer Gebietskörperschaft stehen.

Die genannten Hauptgeschäfte müssen immer überwiegend gegenüber den nachfolgend angeführten Nebengeschäften und konnexen Zusatzgeschäften betrieben werden, wobei das Gesetz keine konkreten Kriterien nennt, die für die Beurteilung des Überwiegens heranzuziehen sind. Ein diesbezüglicher Hinweis findet sich allerdings in der Körperschaftsteuerrichtlinie 2013. Demzufolge können zur Feststellung des Überwiegens je nach Einzelfall die Umsatzrelation, das eingesetzte Kapital oder die Kapazitätsauslastung einen tauglichen Maßstab bieten, wobei für die Beurteilung die Verhältnisse in einem mehrjährigen Zeitraum (etwa 3 bis 5 Jahre) heranzuziehen sind.

Nebengeschäfte

Neben den Hauptgeschäften darf eine GBV in ihrem Regelgeschäftskreis eine ganze Reihe weiterer, im Gesetz aufgezählter Nebengeschäfte betreiben. Von S. 307großer praktischer Relevanz für die laufende Geschäftstätigkeit sind dabei vor allem die Errichtung von Geschäftsräumen, die Errichtung von Einstellplätzen oder Abstellplätzen, die Errichtung und der Erwerb von Gemeinschaftseinrichtungen und die Übernahme von Verwaltungen von durch Dritte - nicht „privilegierten“ juristischen Personen - errichteten Objekten.

Eine Errichtung von Geschäftsräumen darf im Zuge der Errichtung von Wohnungen, Eigenheimen oder Heimen erfolgen, sofern die Nutzfläche aller Geschäftsräume eines Bauvorhabens ein Drittel der Gesamtnutzfläche nicht übersteigt oder, falls ein dieses Maß übersteigender Anteil an Geschäftsräumen baubehördlich vorgeschrieben ist, die Nutzfläche der Wohnungen überwiegt.

Die Errichtung von Einstellplätzen oder Abstellplätzen ist zulässig, soweit sie überwiegend zur Befriedigung des Bedarfs der Benützer der im Regelgeschäft errichteten Räumlichkeiten dienen.

Die Errichtung, Erwerbung und der Betrieb von Gemeinschaftseinrichtungen (einschließlich Einrichtungen zur Erzeugung und Versorgung mit erneuerbarer Energie), die den Bewohnern der von der Bauvereinigung errichteten oder verwalteten Wohnungen dienen, einschließlich der von der Bauvereinigung zur Verwaltung benötigten Räumlichkeiten, sowie die Errichtung und Erwerbung von Gemeinschaftseinrichtungen zur Befriedigung des Bedarfs der Wohnbevölkerung, soweit der Betrieb dieser Einrichtungen nicht den Bestimmungen der Gewerbeordnung 1994 unterliegt, stellen ebenfalls Nebengeschäfte dar.

Neben diesen Errichtungstätigkeiten dürfen als Nebengeschäfte auch bestimmte Arten von Objekten zur Verwaltung übernommen werden. Dies betrifft die Verwaltung von Baulichkeiten, die im Miteigentum der Bauvereinigung stehen oder an denen sie Sanierungen größeren Umfangs durchgeführt hat oder deren Errichtung aus öffentlichen Mitteln gefördert wurde.

Konnexe Zusatzgeschäfte

Zusätzlich zu den Haupt- und Nebengeschäften darf eine GBV - in der Regel nur nach aufsichtsbehördlicher Genehmigung - andere im Rahmen ordnungsmäßiger Wirtschaftsführung notwendig werdende Geschäfte als konnexe Zusatzgeschäfte durchführen. Diese Zusatzgeschäfte, auch Ausnahmegeschäfte genannt, müssen „eine Hilfsfunktion für oder einen inhaltlichen Zusammenhang mit den Haupt- und Nebengeschäften“ aufweisen. Praktische Beispiele dafür sind öffentS. 308lich finanzierte, geförderte oder beauftragte Maßnahmen zugunsten der sozialen Infrastruktur, wie in den Bereichen Gesundheits- und Pflegewesen, Bildung (va Kindergärten und Schulen) sowie Erholung. Bei zwei Arten von Ausnahmegeschäften sieht der Gesetzgeber vom Erfordernis einer aufsichtsbehördlichen Zustimmung ab. Es sind dies einerseits sogenannte wohnungsbezogene Dienstleistungen, die in der Praxis kaum Relevanz haben, und andererseits bestimmte Arten von Beteiligungen mit genau definierten gesetzlichen Rahmenbedingungen. Allen Ausnahmegeschäften gemein ist, dass GBV bei deren Durchführung ertragsteuerpflichtig sind. Um die Steuerpflicht auf ein Ausnahmegeschäft einer GBV einzuschränken, ist es erforderlich, vor Aufnahme des Geschäfts einen entsprechenden Antrag gemäß § 6a Abs 2 KStG an die Finanz zu stellen und für das Geschäft einen eigenen Rechnungskreis einzurichten.

Ertragsteuerbefreiung

GBV sind, soweit sich ihre Tätigkeit auf die in § 7 Abs 1 bis 3 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes genannten Geschäfte (Regelgeschäfte) und die Vermögensverwaltung beschränkt, von der unbeschränkten Körperschaftsteuerpflicht befreit. Diese Steuerbefreiung ist unmittelbar in § 5 Z 10 KStG verankert und ergibt sich direkt aus der Anerkennung als gemeinnützige Bauvereinigung gem WGG, sie beruht nicht auf dem Gemeinnützigkeitsbegriff der Bundesabgabenordnung. Sobald eine GBV jedoch ein Geschäft außerhalb der in § 7 Abs 1 bis 3 WGG bezeichneten Art (= Ausnahmegeschäft) tätigt, ist sie ab dem Beginn des Wirtschaftsjahres unbeschränkt steuerpflichtig, in dem dieses Geschäft aufgenommen wird, sofern nicht rechtzeitig vor Aufnahme des Ausnahmegeschäfts ein Antrag auf Einschränkung der Steuerpflicht an die zuständige Finanzbehörde (Finanzamt für Großbetriebe) gestellt wird. Wird die fristgerechte Antragstellung verabsäumt, endet die Steuerpflicht erst wieder mit Ablauf des Wirtschaftsjahres, in dem das Geschäft beendet wird. In der folgenden Übersicht werden die wesentlichen Merkmale und Unterschiede der Gemeinnützigkeit gem WGG sowie BAO gegenübergestellt.

Unwirksame und genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte

Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft war und ist ein Vorreiter in Sachen Corporate Governance und Compliance. Dies drückt sich neben zahlreichen anderen gesetzlichen Bestimmungen insb auch in den ausdrücklichen gesetzlichen Regelungen zu unwirksamen und genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäften, aber auch darin aus, dass für die Branche ein eigener Corporate-Governance-Kodex besteht.

Gem den gesetzlichen Bestimmungen sind Rechtsgeschäfte einer GBV mit Personen, die als Angehörige des Baugewerbes einzustufen sind und dem Vorstand oder dem Aufsichtsrat der GBV angehören, rechtsunwirksam.

Welche Personen als Angehörige des Baugewerbes gelten, ist im Gesetz folgendermaßen definiert:

Es sind dies Personen, die

Rechtsgeschäfte einer GBV oder eines Beteiligungsunternehmens der GBV mit anderen Organmitgliedern der GBV und deren nahen Angehörigen dürfen bei sonstiger Rechtsunwirksamkeit nur abgeschlossen werden, wenn der Aufsichtsrat der GBV einstimmig zugestimmt hat.

Auch für Rechtsgeschäfte einer GBV oder eines Beteiligungsunternehmens der GBV mit Angehörigen des Baugewerbes, die im zulässigen Ausmaß (insb. maximal 25 %) an der GBV mit Kapitaleinlagen beteiligt sind, und deren nahen Angehörigen gilt dieses einstimmige Zustimmungserfordernis des Aufsichtsrates. Dabei gelten Genossenschaftsmitglieder nicht als Personen, die mit Kapitaleinlagen an der GBV beteiligt sind.

Handelt es sich bei dem genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäft um die Vergabe von Wohnungen, so ist ein geeigneter Nachweis erforderlich, dass die Wohnung zur regelmäßigen Deckung eines Wohnbedürfnisses des Vertragspartners oder seiner nahen Angehörigen verwendet wird.

Alle gem den obigen Ausführungen genehmigten Rechtsgeschäfte müssen einerseits dem zuständigen Revisionsverband angezeigt und andererseits in einem jährlichen Compliance-Bericht zusammengefasst werden. Dieser Bericht wird im Wege des Revisionsverbandes zusammen mit einem Auszug aus dem jährlichen Prüfungsbericht der zuständigen Aufsichtsbehörde übermittelt und liegt bei dieser während der gewöhnlichen Dienststunden zur öffentlichen Einsichtnahme auf.

5.5. Wohnungsbau und Wohnungswirtschaft

5.5.1. Wirtschaftliche Bedeutung des genossenschaftlichen Wohnbaus

Gemeinnütziger und genossenschaftlicher Wohnbau nehmen in der Wohnungsproduktion und der Wohnungswirtschaft Österreichs einen hohen Stellenwert ein.

Von den rund 4,1 Millionen Hauptwohnsitzwohnungen in Österreich werden 460.000 oder 11 % des Gesamtbestands von einer Wohnbaugenossenschaft verwaltet, welche diese Wohnungen im Regelfall auch errichtet hat. Der Verwaltungsbestand teilt sich auf rund 320.000 Miet-/Genossenschaftswohnungen und 140.000 Eigentumswohnungen auf. Zusammen mit den gemeinnützigen Kapitalgesellschaften haben die gemeinnützigen Bauvereinigungen insgesamt einen Verwaltungsbestand von über einer Million Wohnungen (705.000 GBV-MietwohS. 312nungen, 307.000 Eigentumswohnungen), was einem Viertel des gesamten Hauptwohnsitz-Wohnungsbestands Österreichs entspricht.

Sehr bedeutend ist der Anteil der Wohnbaugenossenschaften im Neubau. In den Jahren des Wohnbaubooms (2017-2022) mit einer gesamten Wohnbauproduktion in Österreich von jährlich rund 55.000 Wohnungen (in neu errichteten Gebäuden) wurde mehr als jede achte neu gebaute Wohneinheit von einer Wohnbaugenossenschaft errichtet (rund 7.000 p.a.). Zusammen mit den gemeinnützigen Gesellschaften brachten es die gemeinnützigen Bauvereinigungen in diesem Zeitraum auf ca 16.800 Fertigstellungen p.a. Seit 2023 ist die Wohnbauproduktion massiv eingebrochen. 2024 gab es insgesamt etwa 47.000 Wohnungsfertigstellungen (ohne Um- und Aufbauten), darunter 14.000 von gemeinnützigen Bauvereinigungen (30 %). Wohnbaugenossenschaften kamen auf rund 5.000 Fertigstellungen (11 % aller Fertigstellungen) Der Rückgang bei den Fertigstellungen wird sich aufgrund der aktuellen Marktsituation 2025 und 2026 voraussichtlich fortsetzen und erst ab 2027 langsam wieder erholen. Da der gewerbliche Wohnbau jedoch stärker vom Markteinbruch betroffen ist als der gemeinnützige, ist der Marktanteil der gemeinnützigen Wohnbauproduktion aktuell im Steigen begriffen. Betrachtet man nur den Geschoßwohnbau, also Gebäude mit mindestens drei Wohnungen, beträgt der Marktanteil der gemeinnützigen Bauvereinigungen (Genossenschaften und Gesellschaften) rund 41 % (2024). Dies ist ein hoher und marktbeeinflussender Anteil am Gesamtmarkt - er war jedoch schon deutlich höher. 2010 lag der Anteil der Gemeinnützigen an der Wohnungsproduktion noch bei 40 % insgesamt bzw bei 85 % im Geschoßbau.

Die österreichischen Wohnbaugenossenschaften haben (2024) insgesamt rund 566.000 Mitglieder, welche auch Bewohner der Genossenschaftswohnungen sind. Alle Wohnbaugenossenschaften zusammen verfügen über eine Bilanzsumme von rund 28 Mrd € und investieren etwa 2,3 Mrd € in den Wohnbau (rund 1,8 Mrd € in den Neubau, 520 Mio € in Instandhaltung und Sanierung). Unter Annahme eines Beschäftigungsmultiplikators von 8,1 Vollzeitarbeitsplätzen pro 1 Mio € Wohnbauinvestitionen werden durch die Neubau- und Sanierungsinvestitionen der Wohnbaugenossenschaften rund 19.000 Arbeitsplätze in Österreich gesichert bzw geschaffen. Die Wohnbaugenossenschaften selbst beschäftigen etwa 4.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Eine Studie des Österreichischen Wirtschaftsforschungsinstituts analysierte die ökonomischen Wirkungen der GBV (Genossenschaften und Kapitalgesellschaften) und belegte deren kostendämpfende und wirtschaftsbelebende Wirkung. Die geschätzte kostendämpfende Wirkung der GBV-Wohnungen (Miete und Eigentum) belaufe sich demnach derzeit auf rund 1,3 Mrd € pro Jahr, der Großteil, nämlich 1,2 Mrd € pro Jahr, entfällt auf die Miete. Der Mietpreisvorteil von S. 313GBV-Mietwohnungen gegenüber privaten Mietwohnungen liegt (qualitätsbereinigt) im Jahr 2019 bei rund 2,3 € je Quadratmeter, was einer durchschnittlichen monatlichen Ersparnis von 160 € entspricht. Dieser Preisvorteil ist im letzten Jahrzehnt stark gestiegen.

Mittels Modellsimulationen wurde in der Studie außerdem der Effekt auf das Bruttoinlandsprodukt abgeschätzt. Die Berechnungen ergaben, dass das BIP - je nach Szenarien-Annahmen - um 600 Mio bis eine Mrd € höher liegt, als es im Alternativszenario „keine GBV“ der Fall wäre. Die höheren Effekte von einer Mrd € Wertschöpfungseffekt ergeben sich dann, wenn die plausible Annahme zugrunde gelegt wird, dass durch die Kostenreduktion auch der reale Wohnkonsum steigt.

5.5.2. Vorzüge des genossenschaftlichen Wohnens

Mieter von Genossenschaftswohnungen profitieren von einer Reihe von Vorteilen, die sich unmittelbar aus der Wohnungsgemeinnützigkeit und/oder dem Genossenschaftsstatus ergeben:

a) Wohnkostenvorteil

Die Bruttomieten (inkl. Betriebskosten) bei GBV (hier wird nicht zwischen Genossenschaften und gemeinnützigen Gesellschaften unterschieden) liegen 2024 im Schnitt um 27 % oder um 3,1 € pro Quadratmeter unter jenen von privaten oder gewerblichen Anbietern.

Dabei handelt es sich um die reine Preisdifferenz der laufenden Mietzahlungen, ohne Berücksichtigung des Baualters und der zum Teil besseren Ausstattung von GBV-Mietwohnungen im Vergleich zu privaten Mietwohnungen. Im Neubau ist der Unterschied noch höher: Bei den seit 2011 errichteten Gebäuden sind S. 314GBV-Mieten im (Österreich-) Durchschnitt um 34 % oder 5,2 € günstiger als private Mieten (Mikrozensus 2024). Auch in Wien und den Landeshauptstädten, welche generell ein höheres Mietenniveau aufweisen, ist die Differenz besonders stark ausgeprägt. So lagen 2024 etwa die durchschnittlichen GBV-Mieten in Gebieten hoher Bevölkerungsdichte (nach EUROSTAT-Definition) um 33 % über den privaten Mieten, in Innsbruck sogar um 48 %, das heißt fast um die Hälfte unter den privaten Mieten.

Die Hauptursache für den Mietpreisunterschied ist, dass GBV ihre Wohnungen nicht zum Marktpreis, sondern zu einem im WGG geregelten Preis vermieten: Solange noch aushaftende Darlehen für die Errichtung der Baulichkeit bestehen, ist die GBV an das Kostendeckungsprinzip gebunden:

Je nach der Höhe der Grundstücks-, Errichtungs- und Finanzierungskosten (sowie - falls es sich um eine geförderte Errichtung handelt - nach den konkreten Rahmenbedingungen der Förderung) variiert auch die Höhe der Kostenmiete. Im Schnitt liegen (Stand 2024) die Neubau-GBV-Mieten inkl Betriebskosten bei rund 9-12 Euro/m².

Nach Ausfinanzierung der Baulichkeit wird zwar das Kostendeckungsprinzip verlassen und - im Sinne des Generationenausgleichs und zur Eigenkapitalbildung der GBV - ein höheres Entgelt als bloß die Instandhaltungs- und Betriebskosten verrechnet, auch dieses ist jedoch gesetzlich geregelt (§ 14 Abs 7a WGG). Dieses Entgelt, auch „Grundmiete“ genannt, beträgt (Stand April 2025) 2,05 Euro/m². Zusammen mit dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag EVB (ca 2,3 Euro/m²), einem verrechenbaren Grundkostenanteil, einer Rücklagenkomponente, den Betriebskosten und der Umsatzsteuer ergeben sich daraus Bruttomieten (inkl Betriebskosten) von rund 7,5 bis 8,5 Euro/m².

b) Wohnsicherheit dank unbefristeter Mietverträge

Ein weiterer Unterschied zur privaten/gewerblichen Miete ist, dass Mietverträge bei GBV im Regelfall unbefristet abgeschlossen werden. Dies erhöht die Wohnsicherheit für die Mieterinnen und Mieter, da sie weder bei Fristablauf eine neue Wohnung suchen müssen noch um eine Verlängerung bangen oder eine Mietpreiserhöhung befürchten müssen.

S. 315Nur in bestimmten Fällen, wenn dies etwa die Wohnbauförderungsbestimmungen verlangen, werden auch bei GBV befristete Mietverträge ausgestellt (zB im Modell Junges Wohnen in Oberösterreich oder mehrheitlich in Vorarlberg).

Im Jahr 2024 waren etwa die Hälfte (49,5 %) aller aufrechten privaten/gewerblichen Mietverhältnisse befristet, hingegen nur 5 % der Mietverträge bei GBV (Mikrozensus 2024).

c) Miteigentum und Mitbestimmung

Ein Wesensmerkmal der Genossenschaft ist die Identität von Eigentümern und Kunden. Jeder Genossenschafter einer Wohnbaugenossenschaft ist als Mieter und Nutzer einer Genossenschaftswohnung gleichzeitig auch Miteigentümer der Genossenschaft und hat die in der Satzung festgelegten Rechte und Pflichten.

Die Mitglieder haben das Recht, an der Generalversammlung teilzunehmen, ihr Stimmrecht auszuüben und dadurch an der Entwicklung der Genossenschaft aktiv mitzuwirken. Darüber hinaus gibt es je nach Gepflogenheit weitere Formen der Mitbestimmung und Mitgestaltung auf lokaler Ebene der einzelnen Wohnanlage (Hausversammlungen, Mieterbeiräte ua). Zu den Pflichten der Genossenschafter zählt jedenfalls die Zahlung des Mitgliedsbeitrags und die Entrichtung der festgesetzten Entgelte für die Nutzung oder Erwerbung der Genossenschaftswohnung sowie der Inanspruchnahme der Gemeinschaftseinrichtungen. Je nach Satzung bzw nach Beschlüssen der Generalversammlung können weitere Leistungen der Genossenschafter eingefordert werden, wie zB

Eigenleistungen bei der Errichtung zu erbringen, dh als Genossenschafter selbst an der Baustelle mitzuarbeiten („Muskelhypothek“), ist heute die Ausnahme. Beim genossenschaftlichen Wohnbau der Zwischenkriegszeit war dies jedoch die Regel. Genossenschaftliche Selbsthilfe bedeutete damals, wohl auch deshalb, weil die Mitglieder über wenig Kapital verfügten, zu einem beträchtlichen Anteil die Leistung von Arbeitsstunden bei der Errichtung der Wohnhäuser. Bei der Siedlung am Rosenhügel in Wien (Wohnbaugenossenschaft Altmannsdorf Hetzendorf), die ab 1921 errichtet wurde, hatten die Siedlerinnen und Siedler beispielsweise 2.000 Stunden Arbeitsleistung einzubringen. Um Solidarität in der Genossenschaft zu fördern, wurden die Häuser erst nach Fertigstellung unter den Mitgliedern verlost.

S. 316Das genossenschaftliche Wohneigentum kann auch als „solidarisches Eigentum“ bezeichnet werden:

Im Unterschied zu einer Kapitalgesellschaft gibt es in der Genossenschaft keine fremden Eigentümer mit eigenen Erwartungen. Ludl streicht in dem Zusammenhang heraus, dass das genossenschaftliche Miteigentum auch ein wichtiger „Schutz vor unfreundlichem Vermieterwechsel“ sei:

d) Revision

Die genossenschaftliche Revision resultiert unmittelbar aus dem Ziel der „Förderung des Erwerbs und der Wirtschaft ihrer Mitglieder“, was im Fall von Wohnbaugenossenschaften die Versorgung der Mitglieder mit Wohnraum zu angemessenen Preisen bedeutet. Als Miteigentümer der Genossenschaft haben die Mitglieder im Regelfall auch ein Interesse an einem wirtschaftlich gesunden Unternehmen.

Die gesetzliche Revision der Wohnbaugenossenschaften erfolgt durch unabhängige Revisoren eines zulässigen Revisionsverbands (siehe Abschnitt 1.3. oben). Von der Revision sind umfasst:

S. 317Die Revision einer GBV geht damit erheblich über die allgemeine Wirtschaftsprüfung von Kapitalgesellschaften hinaus.

e) Begünstigung von Gemeinschaftsbildung und guter Nachbarschaft

Bereits durch das genossenschaftliche Miteigentum und die Mitbestimmung (siehe oben) sind gute Voraussetzungen für die Entwicklung stabiler Hausgemeinschaften und guter Nachbarschaften gegeben. In den Statuten und der Praxis mancher Wohnbaugenossenschaften ist auch heute noch der Dienst an der Gemeinschaft ein Organisationsbestandteil, der sich zB in der Selbstverwaltung von Gemeinschaftsräumen und Freiflächen oder (selten) der Übernahme von Reinigungs- oder bestimmten Hausverwaltungsleistungen durch die Hausgemeinschaft äußert.

Gemeinschaft drückt sich aber nicht nur durch die Übernahme von Leistungen für das Gemeinwohl, sondern auch durch die Frage aus, wie die Wohnbaugenossenschaft von ihren Mitgliedern wahrgenommen wird.

Gemeinschaftseinrichtungen wie Kinderspielräume, Gemeinschaftsgärten, Fitnessräume, Gemeinschaftsküchen, -dachterrassen oder Sonstiges können den Gemeinschaftssinn und den Zusammenhalt einer Hausgemeinschaft fördern. In der Praxis gelebt werden muss dies durch die Bewohnerinnen und Bewohner selbst, unterstützt durch die Wohnbaugenossenschaft als Vermieter und Hausverwaltung. Die Rechtsform der Genossenschaft scheint diese Gemeinschaftsbildung jedenfalls zu begünstigen.

Besonders ausgeprägt ist der Wunsch nach gemeinschaftlicher Mitbestimmung bei der Planung des Gebäudes sowie bei der Organisation des Zusammenlebens bei Baugruppen und Baugemeinschaften. Dabei handelt es sich um eine Gruppe von Personen, die sich (meist) schon in einer Kerngruppe zusammengefunden haben, bevor ein konkretes Grundstück zur Verfügung steht, mit dem Ziel, gemeinsam ein Gebäude zu planen, zu errichten und darin zu wohnen. Baugruppen sind in Österreich selten als Genossenschaft, sondern häufiger als Verein organisiert. Jedoch ist es sehr üblich, dass dieser Verein mit einer (etablierten) Wohnbaugenossenschaft oder auch einer gemeinnützigen Gesellschaft für den Grundstückserwerb und die Errichtung des Wohngebäudes zusammenarbeitet bzw S. 318diese damit beauftragt. Der Baugruppenverein tritt nach Fertigstellung entweder als Generalmieter des Gebäudes (bzw. des Gebäudeteils) bei der Wohnbaugenossenschaft ein oder es erfolgt eine Eigentumsübertragung. Dieses Streben nach selbstbestimmten und gemeinschaftlichen Wohnformen, welches auch ein hohes Maß an persönlichem Engagement der Mitglieder verlangt, weist gewisse Parallelen zu den Ursprüngen der Wohnbaugenossenschaften in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts auf.

5.5.3. Die gemeinnützigen Finanzierungskreisläufe

Ein wesentlicher Teil des „Geschäftsmodells“ GBV sind ihre auf Langfristigkeit angelegten Finanzierungskreisläufe. Im Wesentlichen sind diese im Grundsatz der Vermögensbindung grundgelegt. So sichern die Eigenkapitalbindung, die kostendeckende Entgeltberechnung und der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) die dauerhafte Zweckbindung des gemeinnützigen Vermögens sowie die langfristige Erhaltung der Gebäude.

Abb 19: Schema der gemeinnützigen Finanzierungskreisläufe (vereinfacht) [eigene Darstellung]

Eigenkapital

Das Eigenkapital GBV unterliegt unmittelbar dem Prinzip der Vermögensbindung und ist zweckgebunden. § 1 Abs 3 WGG führt dazu den Begriff des Generationenausgleichs ein:

Der revolvierende Charakter des gemeinnützigen Eigenkapitals drückt sich auf vierfache Weise aus:

Kostendeckendes Entgelt

Gem § 13 Abs 1 WGG haben GBV für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung ein angemessenes Entgelt (Preis) zu vereinbaren, das nicht höher, aber S. 320auch nicht niedriger angesetzt werden darf, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung ihrer Baulichkeiten, zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie zur Bildung von Rücklagen erforderlich ist. Dieses (im Fall von Miet- und Genossenschaftswohnungen) auch als Kostenmiete bekannte Prinzip stellt sicher, dass die Investitionskosten der GBV refinanziert und die Baulichkeiten wirtschaftlich verwaltet werden können - gleichzeitig sorgt das Fehlen einer expliziten Gewinnkomponente dafür, dass die Wohnungen im Regelfall deutlich unter dem Preis unregulierter Marktmieten vermietet werden und dadurch für die Bewohnerinnen und Bewohner leistbar bleiben.

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB)

Gem § 14a WGG hat eine GBV dafür zu sorgen, dass nach Maßgabe rechtlicher, wirtschaftlicher und technischer Gegebenheiten und Möglichkeiten die Baulichkeit im jeweils ortsüblichen Standard erhalten bleibt. Um dies wirtschaftlich zu ermöglichen, ist es ihr erlaubt, als Bestandteil des angemessenen Entgelts einen EVB einzuheben, dessen Obergrenze gesetzlich geregelt ist. „Er dient einerseits der rechtzeitigen und vorausschauenden Sicherstellung der Kosten der erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendig werdenden Erhaltungsarbeiten, andererseits der Verbesserung.“ Der Intention nach ist der EVB so angesetzt, dass mit diesem das Auslangen gefunden werden kann, um die Baulichkeit tatsächlich im ortsüblichen Zustand zu erhalten und ein (grds auch zulässiges) EVB-Erhöhungsverfahren im Fall einer Sanierung zu vermeiden. Mit Hilfe des „Ansparsystems“ könne die Baulichkeit auch im Regelfall „billiger“ und nachhaltiger erhalten werden, als es durch eine EVB-Erhöhung möglich wäre. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass umfassende Sanierungsmaßnahmen im Regelfall in einer Kombination aus EVB-Rücklage, Förderdarlehen und Förderzuschuss sowie manchmal zusätzlich auch aus Bankdarlehen und GBV-Eigenmitteln finanziert werden.

Die Obergrenze des EVB beträgt aktuell (Stand April 2025) im ersten Jahr nach Bezug der Baulichkeit 59 Cent/m² und Monat. Ab dem fünften Jahr nach Erstbezug kann er jährlich um 12 % bis zum 30. Jahr auf maximal 2,33 Euro/m² angehoben werden. Bis 2023 galt gemäß WGG die Regel, dass der EVB alle zwei Jahre entsprechend der VPI-Veränderung valorisiert wird. Diese Regel wurde mit dem 3. und dem 4. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (MILG) außer Kraft gesetzt: 2024 durfte der EVB trotz deutlich höherer Inflation nur um 5 % angehoben werden, 2025 wurde die Valorisierung gänzlich ausgesetzt. Ab 1.4.2026 ist nach S. 321aktueller Rechtslage (§ 14d Abs 2 WGG) eine jährliche Anpassung per 1. April vorgesehen. Die aktuellen EVB-Obergrenzen sind in der Tabelle der wohnwirtschaftlichen Werte auf der Homepage des GBV veröffentlicht.

Eine Besonderheit des EVB ist, dass dieser an die konkrete Baulichkeit gebunden ist und nicht in das Eigenkapital der GBV einfließt. Er ist zweckgewidmet für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an der Baulichkeit - und im Falle einer Nichtverwendung binnen 20 Jahren für diesen Zweck entsteht eine Rückzahlungsverpflichtung an den Mieterhaushalt.

Wohnbauförderungsdarlehen

Obwohl kein Bestandteil des gemeinnützigen Systems, da dieses auch ohne öffentliche Förderung funktioniert, ist abschließend auch die Wohnbauförderung der österreichischen Bundesländer zu erwähnen. Sie ist in der Praxis von hoher Bedeutung für den genossenschaftlichen Wohnbau. Rund 75 % aller aktuellen Bauvorhaben gemeinnütziger Bauvereinigungen werden durch Objektfördermittel kofinanziert; bis 2014 lag der Anteil noch bei über 90 %. Die Objektförderung wird mehrheitlich über Förderdarlehen (anstelle von Direktzuschüssen) ausbezahlt und hat daher überwiegend einen revolvierenden Charakter. 2023 beträgt der Anteil der Rückflüsse an den gesamten Wohnbauförderungsausgaben aller Bundesländer 43 %, im Vorjahr war die Selbstfinanzierungskraft mit 75 % noch deutlich höher. Die Bundesländer Burgenland und Steiermark konnten 2023 ihre WBF-Ausgaben allein aus Rückflüssen bedecken, der Wohnbauförderungsbeitrag floss zur Gänze dem Landesbudget zu. Salzburg, Vorarlberg und Wien benötigten neben den Rückflüssen einen Teil des Wohnbauförderungsbeitrags, um die Ausgaben zu decken. In Niederösterreich, Oberösterreich, Kärnten und Tirol hingegen waren die Wohnbauförderungsausgaben höher als die Einnahmen aus Rückflüssen und WBF-Beitrag.

Eine vielfach geforderte und im Regierungsprogramm 2025-2029 (Bundeskanzleramt, 2025) angekündigte Wiedereinführung der Zweckbindung des Wohnbauförderungsbeitrags würde für einzelne Bundesländer eine Erhöhung ihres Ausgabenniveaus für die Wohnbauförderung bedeuten; für andere hätte sie keine unmittelbaren Auswirkungen.

Finanzierung eines Bauvorhabens und Entgeltberechnung

Am folgenden Beispiel wird (vereinfacht) die Finanzierung eines idealtypischen gemeinnützigen Bauvorhabens dargestellt. Je nach Bundesland und FörderungsS. 322bestimmungen können sich in der Praxis jedoch auch deutliche Abweichungen von diesem Modell ergeben.

Annahmegemäß betragen die Gesamtinvestitionskosten des Bauvorhabens 3.000 € pro m² Wohnfläche und setzen sich aus 300 € Grundkosten und 2.700 € Errichtungskosten (jeweils pro m² Wohnnutzfläche) zusammen. Um dieses Bauvorhaben zu finanzieren, investiert die Bauvereinigung Eigenkapital (häufig in Höhe der Grundstückskosten, rund 10 %), nimmt ein Förderdarlehen (rund 1/3) sowie ein Kapitalmarktdarlehen (40-50 %) auf und greift schließlich auf einen Finanzierungsbeitrag der zukünftigen Mieter zurück (Höhe je nach Bundesland und Geschäftspraxis der GBV sehr unterschiedlich, hier 10 % der Gesamtinvestitionskosten). Dieser entspricht einer Mietzinsvorauszahlung und wird, verringert um eine einprozentige Abschreibung („Verwohnung“) pro Jahr, dem Mieter nach Beendigung des Mietvertrags zurückgezahlt. In manchen Bundesländern gibt es zusätzlich zum Förderdarlehen einen nicht rückzahlbaren Förderzuschuss, etwa für Erschwernisse oder eine besonders ökologische Bauweise (hier mit 2 % der Gesamtinvestitionskosten angenommen).

Das kostendeckende monatliche Entgelt im ersten Jahr beträgt bei diesem Bauvorhaben für den Mieter rund 11 € pro m² und Monat (inkl Betriebskosten). Dieses setzt sich zusammen aus der Finanzierungsmiete (Eigenkapitalverzinsung, Annuitäten Kapitalmarktdarlehen, Zinsen Förderdarlehen), EVB, der Rücklagenkomponente, den Verwaltungskosten, Betriebskosten und der Umsatzsteuer. Die folgende Tabelle schlüsselt die einzelnen Entgeltkomponenten und deren Berechnung auf.

Die Höhe der Kostenmiete verändert sich im Zeitablauf entsprechend der Änderung der Finanzierungsstruktur und -konditionen (zB Tilgungsbeginn des Förderdarlehens nach vollständiger Rückzahlung des Kapitalmarktdarlehens) sowie der gesetzlich vorgesehenen Valorisierung von EVB und Verwaltungskostenpauschale. Nach Rückzahlung sämtlicher Darlehen kommt, wie bereits an früherer Stelle dargelegt, anstelle der Kostenmiete die gesetzlich geregelte „Grundmiete“ zur Anwendung (Entgelt gem § 14 Abs 7a WGG), sofern diese niedriger ist als die zuletzt bezahlte Kostenmiete.

Das folgende Beispiel gibt die typische Zusammensetzung der Entgeltkomponenten in einem ausfinanzierten Gebäude an, bei dem die Grundmiete zur AnwenS. 324dung kommt. In diesem Beispiel, das annahmegemäß vor 30 Jahren bezogen wurde, beträgt der Eigenmitteleinsatz der GBV für die Grundstückskosten 100 € pro m² Wohnfläche. Diese Eigenmittel werden unverändert mit 3,5 % verzinst. Auch der Finanzierungsbeitrag, der für die Verwohnung herangezogen wird, ist hier mit 100 € pro m² angenommen. Das gesamte monatliche Entgelt (inkl EVB, Rücklagenkomponente, Verwaltungskosten, Umsatzsteuer) beträgt bei diesem ausfinanzierten Projekt 8,1 Euro/m².

S. 325Folgende Abbildung stellt abschließend die Mietzinskalkulationen des fiktiven Neubauprojekts und des fiktiven ausfinanzierten Objekts einander gegenüber:

Abb 20: Gegenüberstellung der GBV-Entgeltkomponenten und der Bruttomiete in einem Neubauobjekt und einem ausfinanzierten Objekt (€ pro m²) [eigene Berechnungen, Stand 2025]

Der Unterschied in der Bruttomiete zwischen dem fiktiven Neubauprojekt und dem ausfinanzierten Objekt beträgt rund 2,9 Euro/m².

Der ausfinanzierte gemeinnützige Wohnungsbestand zählt zu den preisgünstigsten Mietwohnungssegmenten in Österreich und spielt eine wesentliche Rolle in der Wohnversorgung einkommensschwächerer und älterer Personen. Gleichzeitig liegt in diesem Altbestand auch das größte Potenzial - und die größte (Finanzierungs-)Herausforderung - für die sozial-ökologische Transformation mit dem Ziel der Dekarbonisierung und Klimaneutralität bis 2040.