Praxishandbuch Grundstücksverträge
1. Aufl. 2025
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S. 22. Grundlagen der Immobilienübertragung
2.1. Lehre von Titel und Modus
Immobilienübertragungen sind, der römisch-rechtlichen Tradition entsprechend, von der Lehre von Titel und Modus geprägt. Neben einem Titel (= einem Rechtsgrund/tauglichen Erwerbsgrund) bedarf es für die Übertragung der Immobilien überdies des Modus (= der Eigentumsübertragung), der Eintragung im Grundbuch.
Man unterscheidet zwischen originärem und derivativem Eigentums-Erwerb, wobei für die gegenständlichen Zwecke (= Grundstücksverträge) der derivative Eigentumserwerb von Relevanz ist. Beim derivativen/abgeleiteten Rechtserwerb wird sohin das Eigentumsrecht von einem Vorberechtigten abgeleitet; wobei nie mehr Rechte erworben werden können, als der Vorberechtigte besaß („Nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet.“).
Der Titel stellt sohin (lediglich) den Rechtsgrund dar, aus welchem heraus Eigentum übertragen werden soll; also Kauf, Schenkung, Tausch etc. Der Kauf-/Schenkungs- oder Tauschvertrag etc überträgt selbst noch nicht Eigentum, verpflichtet aber dazu. Der Modus/die sachenrechtliche Übereignung ist der Erfüllungs- und Vollzugsakt der schuldrechtlichen Verpflichtung und hängt mit dem Rechtsgrund generi...