VwGH 04.06.1957, 2649/55

Entscheidungsart: Erkenntnis

Rechtssatz

Entscheidungstext

Betreff

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsidenten Dr. Werner und die Räte Dr. Kaniak, Dr. Hrdlitzka, Dr. Krzizek und Dr. Lehne als Richter, im Beisein des Landesregierungskommissärs Kinscher als Schriftführer, über die Beschwerde des FD, vertreten durch GF als öffentliche Verwalterin gegen die Bauoberbehörde für Wien (Bescheid des Magistrates der Stadt Wien vom 10. September 1955, Zl. M.Abt.64 B XII - 11/54) betreffend Erteilung eines baupolizeilichen Auftrages (Abmauern von Öffnungen in einer Feuermauer), zu Recht erkannt:

Spruch

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Begründung

Der Magistrat der Stadt Wien, M.Abt. 37, erteilte mit Bescheid vom 11. Juli 1955 gemäß § 129 Abs. 2 und 4 und § 101 Abs. 3 der Bauordnung für Wien dem Beschwerdeführer als Eigentümer des Hauses Wien, X-Straße Nr. 68, EZ 6, des Grundbuches der Kat.Gemeinde X, nachstehenden Auftrag: Die Feuermaueröffnungen gegen die Liegenschaft Wien, Y-Straße 79, sind, soweit sie nicht an der rückspringenden Baulinie liegen, d.i. 5 m hinter der Front der A-Straße, abzumauern. Die Maßnahme sollte binnen drei Monaten nach Rechtskraft dieses Bescheides unter Heranziehung eines hiezu berechtigten Gewerbetreibenden durchgeführt werden. Einer allfälligen Berufung wurde gemäß § 64 Abs. 2 AVG die aufschiebende Wirkung aberkannt. In der Begründung dieses Bescheides wurde das Ergebnis der am 11. Mai 1955 abgehaltenen Verhandlung wie folgt festgehalten: In der Feuermauer gegen die Nachbarliegenschaft Y-Straße Nr. 79 bestehen mehrere Fenster-, Tür- und Ventilationsöffnungen, die, soweit sie hinter der Baulinie des Nachbargrundstückes liegen, durch einen geplanten bauordnungsgemäßen Neubau abgedeckt werden sollen. Der Nachbar habe daher einer längeren Belassung der Öffnungen nicht mehr zugestimmt und ihre Abmauerung gefordert. Gemäß § 101 Abs. 3 der Bauordnung für Wien seien Öffnungen in der Feuermauer nur so lang zulässig, als der Eigentümer der Nachbarliegenschaft zustimme und keine öffentlichen Rücksichtigen entgegen stehen. Da der Nachbar seine Zustimmung zurückgezogen habe und überdies die Verpflichtung zur geschlossenen Verbauung seiner Liegenschaft bis an die Grundgrenze bestehe, habe der Auftrag zur Abmauerung erteilt werden müssen. In der Berufung gegen diesen Bescheid wurde bestritten, daß es sich bei der fraglichen Mauer um eine Feuermauer handle. Tatsächlich sei die Mauer als Fassade ausgestaltet. In den Bauakten sei nirgends davon die Rede, daß die Fensteröffnungen nur auf Widerruf gestattet worden seien. Im übrigen seien die Fensteröffnungen im Erdgeschoß auch deshalb notwendig, weil der rückwärtige Raum des jetzigen Caféhauses ohne diese Öffnungen kein Licht hätte. Die Hoffenster dieses Raumes seien seinerzeit mit baupolizeilicher Bewilligung verbaut worden. Eine solche Bewilligung wäre aber nicht erteilt worden, wenn die sonstigen Fensteröffnungen nur als gegen jederzeitigen Widerruf gestattet angesehen worden wären. Schließlich sei auch mit Bescheid der M.Abt. 37 vom 12. Mai 1949 die Anzeige über die Umgestaltung eines Vorgartenfensters in eine Tür an der Westfront ohne weiteres und ohne jeden Hinweis auf § 101 Abs. 3 der Bauordnung zur Kenntnis genommen worden. Schon daraus sei zu folgern, daß es sich bei der erwähnten Westfront nicht um eine Feuermauer handeln könne. Zwar bestehe derzeit die Absicht, die Nachbarliegenschaft zu verbauen, doch sei die Nachbarparzelle (237/nn der EZ nn) als Garten gewidmet und werde auch immer als Vorgarten für das Hotel „P“ verwendet. Die geplante Verbauung erscheine daher im Hinblick auf die „grundbücherliche Flächenwidmung“ nicht möglich und es gehe auch nicht an, nunmehr mit Rücksicht auf eine derartige Verbauungsabsicht die Westfront der angrenzenden Liegenschaft, nämlich des Hauses X-Straße 68, unter Abänderung des ursprünglichen Konsens als Feuermauer zu widmen. Der angefochtene Bescheid beruhe daher insoferne auf einer unrichtigen Anwendung der Vorschriften, als er die Bestimmung des § 101 Abs. 3 der Bauordnung zugrunde lege, obwohl es sich konsensmäßig nicht um eine Feuermauer handle. Das der Bescheiderlassung vorangegangene Verfahren sei mangelhaft, weil die Baubehörde es unterlassen habe, aus dem Bauakt die erforderlichen Feststellungen über die tatsächliche Widmung der Westfront des Hauses zu treffen. Die Bauoberbehörde für Wien beschloß in ihrer Sitzung vom 10. September 1955 den erstinstanzlichen Bescheid gemäß § 66 Abs. 4 AVG dahin abzuändern, daß dessen Spruch nur auf § 101 Abs. 3 der Bauordnung gegründet werde. Im übrigen wurde die Berufung als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt. In der Begründung des in Ausfertigung des Sitzungsbeschlusses ergangenen Bescheides der Stadt Wien wird zunächst die Frage untersucht, ob an der in Rede stehenden Mauer jemals ein „Frontrecht im Sinne des § 9 Abs. 1 der Bauordnung für Wien“ bestanden habe. Nach dem geltenden Bebauungsplan bestehe ein solches Recht nicht; eine Behauptung in dieser Richtung sei auch nicht aufgestellt worden. Der ursprüngliche Konsensplan für das Gebäude X-Straße 68, aus dem eindeutig entnommen werden könnte, ob die in Rede stehenden Fensteröffnungen seinerzeit definitiv genehmigt wurden - was der Verleihung eines Frontrechtes gleichkäme -, sei nicht mehr vorhanden. Eine Beantwortung dieser Frage müsse daher unter Bedachtnahme auf die vorhandenen Unterlagen über frühere Regulierungspläne sowie auf sonstige geeignete Anhaltspunkte versucht werden. Hiebei wäre davon auszugehen, daß die fragliche Mauer jedenfalls schon 1892 bestanden habe, da ein aus diesem Jahr vorhandener Abänderungsplan sie bereits als Altbestand ausweise. Der erste, das in Rede stehende Gebiet betreffende Regulierungsbeschluß, über den Unterlagen vorhanden seien, stamme aus dem Jahr 1893 und sehe die Bebauung mit dreistöckigen Häusern in der geschlossenen Bauweise vor. Unterlagen aus der Zeit vor der Vereinigung Meidling mit Wien im Jahre 1890 seien nicht mehr auffindbar. Man könnte nicht annehmen, daß die X-Straße in einer solchen Breite geplant gewesen wäre, daß das Haus X-Straße 68 bereits als Eckhaus dieser Straße vorgesehen gewesen wäre und die geschlossene Bauweise verlange die volle Verbauung von Grundgrenze zu Grundgrenze. Der daraus zu ziehende Schluß ein Frontrecht in Richtung zur X-Straße sei auf Grund des Bebauungsplanes aus dem Jahr 1893 nicht vorgesehen gewesen, bringe jedoch noch keine Gewißheit darüber, daß nicht ein Frontrecht durch den Konsens selbst geschaffen worden und zur Zeit der eben erwähnten Regulierung bereits vorhanden gewesen, bei dieser aber nicht beachtet worden sei. Eindeutig spreche jedoch gegen das Bestehen eines Frontrechtes der Umstand, daß laut Angabe des Berufungswerbers selbst das Grundstück 237/nn der EZ nn stets als Gasthausgarten für das Hotel „P“ verwendet worden sei. In Richtung auf einen im fremden Eigentum stehenden Garten wäre ein Frontrecht im ursprünglichen Baukonsens doch wohl nur dann eingeräumt worden, wenn die Zustimmung hiezu in Form einer Einräumung eines grundbücherlich einverleibten Fensterrechtes erteilt worden wäre. Eine solche Servitut bestehe jedoch nicht. Soweit eine Prüfung der für die Beantwortung der zu untersuchenden Frage maßgebenden tatsächlichen Verhältnisse überhaupt noch möglich sei, ergebe sich kein Hinweis für das Bestehen eines Frontrechtes. Als im hohen Grade wahrscheinlich müsse nach den dargelegten tatsächlich und rechtlichen Verhältnissen das Gegenteil angenommen werden. Demnach handle es sich bei der in Rede stehenden Mauer um eine Feuermauer im Sinne des § 101 Abs. 3 der Bauordnung für Wien. Daran vermöge weder die vom Berufungswerber ins Treffen geführte fassadenmäßige Ausgestaltung dieser Feuermauer - solche vorläufige fassadenmäßige Ausgestaltung von Feuermauern seien in Wien in großer Zahl anzutreffen - noch das Aufscheinen der Öffnungen in späteren Abänderungsplänen noch der Umstand etwas zu ändern, daß diese Fenster angeblich zur Belichtung der anschließenden Räume erforderlich seien. Auch aus der Genehmigung des Anbaues im Hof könne deshalb für den Standpunkt des Berufungswerbers nichts gewonnen werden; diese Genehmigung habe auch bei Bedachtnahme auf die spätere Verpflichtung zur Abmauerung der seitlichen Fenster deshalb erteilt werden können, weil für das nicht als Aufenthaltsraum im Sinne des § 89 Abs. 1 der Bauordnung für Wien anzusehende Caféhauslokal die verbleibenden Fenster durchaus ausreichten. Was schließlich die „grundbücherliche Flächenwidmung“ (gemeint sei offenbar die im Kataster angegebene Kulturgattung) anlange, so habe diese auf die Verbauungsmöglichkeit einer Liegenschaft durchaus keinen Einfluß. Hiefür sei vielmehr ausschließlich der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan maßgebend. Somit sei auch der gerügte Verfahrensmangel der ersten Instanz nicht unterlaufen. Selbst wenn man aber von der Annahme ausgehen wollte, daß an der in Rede stehenden Mauer durch den ursprünglichen Konsens ein Frontrecht verliehen worden sein sollte, müsse auf die „Tatbestandswirkung“ des § 101 Abs. 3 der Bauordnung für Wien Bedacht genommen werden. Aus diese ergebe sich die Anwendbarkeit der erwähnten Bestimmung auch auf bestehende Baulichkeiten, wenn nur der Tatbestand des Widerrufes bzw. des Entgegenstehens der öffentlichen Interessen nach Inkrafttreten der geltenden Bauordnung verwirklicht wurde. Da nach dem geltenden Regulierungsplan, wie bereits ausgeführt, ein Frontrecht jedenfalls an jenem Teil der Feuermauer, dessen Öffnungen zu schließen seien, nicht bestehe, sei dieser Teil zu einer Feuermauer im Sinne des § 101 Abs. 3 der Bauordnung für Wien geworden. Schließlich wurde noch die Abänderung des Spruches damit begründet, daß die im erstinstanzlichen Bescheides zitierte Bestimmung des § 129 der Bauordnung lediglich die Verpflichtung des Hauseigentümers zur Erhaltung seiner Gebäude im guten Zustand normiere, aber nicht zur Abänderung vorhandener Bauzustände verpflichte. Der Spruch sei daher ausschließlich auf § 101 Abs. 3 der Bauordnung für Wien zu stützen gewesen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Bei der rechtlichen Würdigung des Beschwerdefalles ist von folgender Erwägung auszugehen: Sind hinsichtlich eines seit Jahrzehnten bestehenden Gebäudes Unterlagen über eine seinerzeitige Baubewilligung nicht mehr auffindlich, steht anderseits aber fest, daß hinsichtlich eines fehlenden Konsenses baubehördliche Beanstandungen niemals stattgefunden haben, dann spricht die Vermutung dafür, daß das Gebäude in seiner derzeitigen Gestalt auf Grund einer nach dem im Zeitpunkt der Erbauung in Geltung gestandenen Vorschriften erteilten Baubewilligung errichtet und diese Baubewilligung auch nicht bloß auf Widerruf erteilt worden ist, es sei denn, daß Anhaltspunkte für eine gegenteilige Annahme vorliegen. Die belangte Behörde hat nun als einen entscheidenden Anhaltspunkt für die Annahme eines bloß widerruflichen Konsenses den Umstand verwertet, daß die fragliche Mauer gegen den Nachbargarten gerichtet ist. Nun war aber die Errichtung des Hauses offenbar zu jener Zeit erfolgt, als Meidling noch nicht Bestandteil der Gemeinde Wien war. Die Bauordnung für Niederösterreich vom 28. März 1866, LGBl. Nr. 14/1866, und das Landesgesetz vom 20. Dezember 1869, LGBl. Nr. 1/1870 (§ 5) hatten nur festgelegt, daß Mauern an der Nachbargrenze gegen die anstoßenden Häuser feuersicher auszugestalten seien, während eine entsprechende Verpflichtung für Mauern an der Grundgrenze gegenüber unverbauten Flächen nicht vorgesehen war (vgl. hiezu das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 30. Jänner 1914, Slg. Nr. 10.048/A). Aus der Tatsache des jahrzehntelangen unbeanstandeten Bestehens und aus der Rechtslage im Zeitpunkt der Errichtung, mußte demnach die Konsensmäßigkeit der fassadenartigen Gestaltung der Mauer und die Endgültigkeit des Konsenses erschlossen werden. Nun ist zu untersuchen, ob der Auftrag zur Abmauerung von Öffnungen der bezeichneten Art nach der Wiener Bauordnung, und zwar nach der Bestimmung des § 101 Abs. 3 dieses Gesetzes rechtmäßig ergehen konnte. Die Frage, welche Bedeutung dem Umstand zukommt, daß zwar der Abs. 2 des § 101 der Bauordnung, nicht aber der hier maßgebende Abs. 3 im Artikel III der Bauordnung als rückwirkend ausdrücklich angeführt ist, muß hier nicht untersucht werden. Die Anwendbarkeit der Bestimmung des § 101 Abs. 3 des Gesetzes setzt nämlich jedenfalls voraus, daß eine „Feuermauer“ vorliegt. Unbestritten ist, daß die Mauer tatsächlich nicht als Feuermauer ausgebildet ist. Sie ist ferner in diesem Zustand, wie bereits dargelegt, nach Auffassung des Gerichtshofes als endgültig konsentiert zu betrachten und kann daher nicht als „Feuermauer“ gelten. Auch liegt kein Anhaltspunkt dafür vor, daß allenfalls eine Grundteilung zu dem gegenwärtigen Zustand geführt hat, weshalb die Rechtsfrage, ob eine Mauer allenfalls durch eine Grenzverschiebung rechtlich zur „Feuermauer“ werden könnte, hier nicht erörtert werden muß. Der § 101 Abs. 3 der Bauordnung für Wien war nach den bisherigen Ausführungen im vorliegenden Fall unanwendbar. Der von der belangten Behörde aufrecht erhaltene Abmauerungsauftrag war daher nicht gesetzmäßig, weshalb der angefochtene Bescheid gemäß § 42 Abs. 2 lit. a VwGG 1952 aufgehoben werden mußte.

Ergänzend sei bemerkt, daß die in der Beschwerde angestellte Erwägung, daß der angefochtene Bescheid jedenfalls im Hinblick auf eine nach den §§ 480 bzw. 1457 ABGB eingetretene Ersitzung einer Dienstbarkeit im Sinne eines Fensterrechtes gesetzwidrig sei, unzutreffend ist. Wie der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 22. Februar 1955, Slg. 3659/A, ausgeführt hat, ist der Widerruf der Zustimmung des Nachbarn für die Verwaltungsbehörde ein Tatbestandselement. Es ist nicht Aufgabe der Verwaltungsbehörde, zu prüfen, ob der Nachbar zum Widerruf der Zustimmung befugt ist, und es war somit auch im vorliegenden Fall nicht zu prüfen, ob dem Begehren nach der Abmauerung der Öffnungen, ein zivilrechtlicher Anspruch entgegen stand. Auch in dem dem Verwaltungsgerichtshof nicht unterbreiteten Bewilligungsverfahren hinsichtlich des Bauvorhabens des Nachbarn des Beschwerdeführers konnte ja der Hinweis auf eine allenfalls ersessene Servitut die bescheidmäßige Erklärung, daß die Bauführung öffentlich-rechtlich zulässig sei, nicht hindern. Die Durchsetzung einer solchen aus der Ersitzung der Servitut erfließenden Verbotsbefugnis hätte jedenfalls auf dem Zivilrechtsweg erfolgen müssen.

Wien, am 4. Juni 1957

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