Gewerblicher Grundstückshandel
Entscheidungstext
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter***Ri*** in der Beschwerdesache ***Bf1***, ***Bf1-Adr***, vertreten durch Mag. Peter Lorenz, Langgasse 1, 6460 Imst, gegen den am von der belangten Behörde Finanzamt Österreich zu Steuernummer ***BF1StNr1*** ausgefertigten Bescheid betreffend Einkommensteuer 2018 und den von derselben Behörde am gleichen Tag ausgefertigten Bescheid über die Festsetzung von Anspruchszinsen 2018 zu Recht erkannt:
I. Die Beschwerdegegen den Einkommensteuerbescheid 2018 wird gemäß § 279 Abs. 1 BAO als unbegründet abgewiesen.
II. Die Beschwerde gegen Bescheid über die Festsetzung von Anspruchszinsen 2018 wird gemäß § 279 Abs. 1 BAO als unbegründet abgewiesen.
III. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.
Entscheidungsgründe
I. Verfahrensgang
1. Die belangte Behörde hat nach Durchführung einer Außenprüfung für das Jahr 2018 die Einkommensteuer mit € 19.348,00 und Anspruchszinsen mit € 111,75 festgesetzt. Dabei wurden Einkünfte aus Gewerbebetrieb in Höhe von € 71.178,63 angesetzt. Die belangte Behörde ging, gestützt auf den Bericht über das Ergebnis der Außenprüfung vom , davon aus, dass die Beschwerdeführerin einen gewerblichen Grundstückshandel betreibe. Sie habe einen Wohnblock mit insgesamt 5 Wohnungen und 10 Abstellplätzen errichtet. Top 1, 2, 3 und 4 seien mit den dazugehörigen Abstellplätzen im Zeitraum November 2017 bis Jänner 2018 verkauft worden. Top 5 sowie die Abstellplätze 6 und 7 seien am verkauft worden. Mit Schenkungsvertrag vom und der vorangegangenen Aufteilung des Gst KG ***1*** Imst EZ ***2*** seien die Gegebenheiten für die Errichtung der ***Adresse1*** Imst geschaffen worden. Bereits zu diesem Zeitpunkt sei klar gewesen, dass diese Wohnungen zeitnah veräußert werden sollten. Somit sei die Vermögensverwertung zu jenem Zeitpunkt gegenüber der Vermögensnutzung stets im Vordergrund gestanden. Weitere Indizien für den gewerblichen Grundstückshandel seien etwa die vorgenommene Parzellierung des Grundstücks sowie die einschlägigen Vorkenntnisse durch die berufliche Tätigkeit in einem Immobilienentwicklungsbüro (***GmbH1***). Weiters sei der Verkauf von der Beschwerdeführerin in diversen Printmedien und auch Online intensiv beworben worden. Die Beschwerdeführerin habe im Jahr der Anschaffung (Anschaffung des gegenständlichen Grundstückes am ) ihr Bauvorhaben (Wohnungsbau - Bauprojekt) nach außen durch die Realteilung im Jahr 2016 zum Ausdruck gebracht hat. Sie sei durch die Realteilung bereits 2016 zur Alleineigentümerin der Liegenschaft geworden. Zudem sei es bereits im Jahr 2017 zur Realisierung des Wohnbauprojekts gekommen. So könne der Schluss gezogen werden, dass bereits im Jahr 2016 Planungsmaßnahmen getroffen werden mussten. Weitere Indizien für den Grundstückhandel seien aktives Bewerben in Printmedien und Internet zur Käufersuche, die Meldung des Gewerbes als Bauträger durch die Beschwerdeführerin (sie trete im Kaufvertrag als Gewerbeinhaberin auf), die planmäßige Parzellierung, das Betreiben eines Bebauungsplanes durch Anregung, Aufstellung von Entwürfen, aktive Verfolgung der erstellten Pläne und anschließende Parzellierung entsprechend dieser Bebauungspläne, die einschlägigen Kenntnisse der Beschwerdeführerin im Immobiliengeschäft als Angestellte der ***GmbH1*** (bis 2015).
2. Mit Schreiben vom hat die steuerliche Vertretung der Beschwerdeführerin am elektronisch über FinanzOnline das Rechtsmittel der Bescheidbeschwerde eingebracht und gemäß § 262 Abs. 2 BAO beantragt, dass die Erlassung einer Beschwerdevorentscheidung unterbleibt. Seitens des Finanzamtes sei zunächst ins Treffen geführt worden, dass die Beschwerdeführerin aufgrund ihrer mehrjährigen beruflichen Tätigkeit bei einem Bauträger über entsprechende Fachkenntnisse verfügt und unter anderem auch deshalb vom Vorliegen einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen sei. Dazu werde angemerkt, dass die Beschwerdeführerin lediglich im Sekretariat mit typischem Betätigungsmuster tätig gewesen sei (Telefondienst, Belegorganisation, Vorbereitung Buchhaltung etc.). Sie sei dabei nicht in die Projektabwicklung der Bauträgerprojekte ihres Arbeitgebers eingebunden gewesen, sodass es verfehlt sei, hier einen strengeren Maßstab für die Trennung zwischen Privatsphäre und Gewerbebetrieb anzulegen. Zudem sei die Beschwerdeführerin bereits seit 2015 nicht mehr berufstätig. Anlässlich eines Telefonates mit Herrn *** (Finanzamt) sei weiters die Frage aufgeworfen worden, weshalb das Projekt durch die Beschwerdeführerin abgewickelt worden sei. Der Grund dafür liege darin, dass der Ehemann der Beschwerdeführerin aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit in verantwortungsvoller Position nicht über die erforderlichen zeitlichen Ressourcen verfügt habe. Es sei daher naheliegend gewesen, den Bau eigenverantwortlich durch die Beschwerdeführerin abzuwickeln. Die Anschaffung des Grundstückes sei ursprünglich aus privaten Motiven erfolgt. Der Tochter der Beschwerdeführerin sollte die Möglichkeit zum Bau eines Einfamilienhauses eröffnet werden. Aufgrund von geänderten Lebensumständen (Trennung) sei dieser Plan seitens der Tochter jedoch verworfen worden. Daher sei die Idee für das vorliegende Projekt erst lange nach der Anschaffung der Liegenschaft entstanden. Keinesfalls habe die Beschwerdeführerin die Liegenschaft gekauft, um sie in weiterer Folge weiterzuverkaufen. Die Beschwerdeführerin habe in der Folge auf dieser Liegenschaft ein Objekt mit fünf Wohnungseigentumseinheiten errichtet und diese veräußert. Die Bauphase sei Ende 2018 weitestgehend abgeschlossen gewesen, alle fünf Einheiten seien zwischenzeitlich verkauft (bis auf zwei Parkplätze). Zu keinem Zeitpunkt habe die Absicht bestanden und bestehe auch nicht, weitere Liegenschaften zu kaufen und zu verwerten (keine Wiederholungsabsicht). Die Beschwerdeführerin habe nur deswegen ein Bauträgergewerbe angemeldet, weil die Wohnungskäufer nur dann in den Genuss der Wohnbauförderung kommen, wenn die Wohnung von einem Unternehmen mit Gewerbeberechtigung gekauft wird. Da die Beschwerdeführerin nie die Absicht gehabt habe, weitere Objekte zu entwickeln, sei daher für die Bauphase ein gewerberechtlicher Fremdgeschäftsführer angestellt worden. Die Beschwerdeführerin selbst verfüge nicht über die nötige Gewerbeberechtigung und nicht über die nötige Qualifikation. Eine Wiederholungsabsicht sei von vorne herein nicht vorgelegen. Dies lasse sich auch daraus schließen, dass die Beschwerdeführerin das Gewerbe zwischenzeitig bereits wieder abgemeldet habe und keine weiteren Projekte geplant seien (dementsprechend seien auch keine weiteren Liegenschaften erworben worden). Seitens des Finanzamtes werde weiter argumentiert, dass die Beschwerdeführerin das Projekt in Printmedien und auch Online intensiv beworben habe. Dazu werde angemerkt, dass Kleinanzeigen im Gesamtausmaß von weniger als € 400,00 geschalten worden seien. Das sei ein Wert, der für den Verkauf jeglichen Privatvermögens (Gebrauchtgegenstände jeglicher Art, Gebrauchtfahrzeuge aber auch geringwertige Wirtschaftsgüter wie zB gebrauchte Sportartikel oder für die Anzeige der Vermietung einer Wohnung im Privatvermögen) investiert werde. Auch die Onlinewerbung im Gesamtausmaß von nicht einmal € 500,00 stelle eine vernachlässigbare Größe dar. Somit lasse sich auch daraus kein ausreichendes Argument für gewerblichen Grundstückshandel ableiten. Nach dem Gesamtbild der Verhältnisse liege daher im diesem Fall kein Gewerbebetrieb vor. Vielmehr handle es sich um die Veräußerung einer privaten Liegenschaft im Sinne des § 30 EStG, auf welche die Herstellerbefreiung anzuwenden und somit lediglich die Wertsteigerung des Grund- und Bodens für die Besteuerung (Immobilienertragsteuer) zu berücksichtigen sei.
3. Die belangte Behörde hat mit Bericht vom die Bescheidbeschwerde dem Bundesfinanzgericht zur Entscheidung vorgelegt.
II. Sachverhalt
Folgender Sachverhalt ist für das Bundesfinanzgericht entscheidungswesentlich und erwiesen:
1. Die Beschwerdeführerin und ihr Ehegatte haben mit Kaufvertrag vom die Liegenschaft in EZ ***2*** Grundbuch ***1*** Imst, bestehend aus dem Grundstück ***3***/1 im Aus maß von 1.144 qm in ihr gleichteiliges Eigentum erworben. Der vereinbarte Kaufpreis betrug € 250.000,00.
2. Mit Vermessungsurkunde der GEOSYSTEM Ziviltechniker Vermessungsbüro KG, Telfs, vom , Geschäftszahl ***4*** wurde das Grundstück ***3***/1 geteilt in dieses mit restlich 524 qm und in das Grundstück ***3***/3 mit 620 qm.
3. Mit Vertrag vom schenkte der Ehegatte der Beschwerdeführerin seinen ideellen Hälfteanteil am neugebildeten Grundstück ***3***/3 mit 620 qm, wodurch sie Alleineigentümerin dieses Grundstücks wurde.
4. Auf GST-Nr. ***3***/3 errichtete die Beschwerdeführerin gemäß dem Baubescheid der Stadtgemeinde Imst zu Geschäftszahlt ***5*** die Wohnanlage an der Adresse ***Adresse1***. Die Wohnanlage besteht aus fünf Wohnungen und zehn Autoabstellplätzen im Wohnungseigentum.
5. Die Beschwerdeführerin war vom bis Inhaberin der Gewerbeberechtigung für Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger), eingeschränkt auf Bauträger. Vom bis ist das Bauträgergewerbe im Gewerbeinformationssystem Austria des Bundesministeriums Digitalisierung und Wirtschaftsstandort (GISA) als ruhend vermerkt. Als gewerberechtlicher Geschäftsführer wird für den Zeitraum bis im GISA Herr ***6*** angeführt. Die gewerberechtliche Geschäftsführung wurde Herrn ***6*** für diesen Zeitraum entgeltlich abgegolten.
6. Mit Kaufvertrag (Bauträgervertrag) vom verkaufte die Beschwerdeführerin an Herrn ***7*** 184/1100-Miteigentumsanteile an der Liegenschaft EZ ***2*** Grundbuch ***1*** Imst, bestehend aus dem Grundstück ***3***/3 womit Wohnungseigentum an der Wohnung TOP 02 (166/1100-Miteigentumsanteilen) sowie womit Wohnungseigentum an dem PKW Tiefgaragenabstellplatz TOP PKW 05 (18/1100, Miteigentumsanteilen) untrennbar verbunden ist. Der vereinbarte Kaufpreis betrug € 247.000,00.
7. Mit Kaufvertrag (Bauträgervertrag) vom verkaufte die Beschwerdeführerin an Herrn ***8*** 196/1100-Miteigentumsanteile an der Liegenschaft EZ ***2*** Grundbuch ***1*** Imst, bestehend aus dem Grundstück ***3***/3 womit Wohnungseigentum an der Wohnung TOP 01 (182/1100-Miteigentumsanteilen) sowie an dem PKW Tiefgaragenabstellplatz TOP PKW 09 (14/1100, Miteigentumsanteilen) untrennbar verbunden ist. Der vereinbarte Kaufpreis betrug € 276.000,00.
8. Mit Kaufvertrag (Bauträgervertrag) vom verkaufte die Beschwerdeführerin an Frau ***9*** und Herrn ***10*** 180/1100-Miteigentumsanteile an der Liegenschaft EZ ***2*** Grundbuch ***1*** Imst, bestehend aus dem Grundstück ***3***/3 womit Wohnungseigentum an der Wohnung TOP 04 (154/1100-Miteigentumsanteilen) sowie Wohnungseigentum an dem PKW Tiefgaragenabstellplatz TOP PKW 01 (14/1100, Miteigentumsanteilen) und an dem PKW Tiefgaragenabstellplatz TOP PKW 02 (12/1100, Miteigentumsanteilen) untrennbar verbunden ist. Der vereinbarte Kaufpreis betrug € 251.500,00.
9. Mit Kaufvertrag (Bauträgervertrag) vom verkaufte die Beschwerdeführerin an Herrn ***11*** 204/1100-Miteigentumsanteile an der Liegenschaft EZ ***2*** Grundbuch ***1*** Imst, bestehend aus dem Grundstück ***3***/3 womit Wohnungseigentum an der Wohnung TOP 03 (190/1100-Miteigentumsanteilen) sowie an dem PKW Tiefgaragenabstellplatz TOP PKW 08 (14/1100, Miteigentumsanteilen) untrennbar verbunden ist. Der vereinbarte Kaufpreis betrug € 274.000,00.
10. Mit Kaufvertrag vom verkaufte die Beschwerdeführerin an Herrn ***7*** 12/1100-stel Anteile an der Liegenschaft EZ 4092, GB 8002 Imst, samt damit verbundenen Wohnungseigentum an PKW Abstellplatz TOP PKW 04. Der vereinbarte Kaufpreis betrug € 20.000,00.
11. Mit Kaufvertrag vom haben die Beschwerdeführerin und ihr Ehegatte die Liegenschaft in EZ ***2*** Grundbuch ***1*** Imst, bestehend aus dem Grundstück ***3***/1 an Herrn ***12*** verkauft. Der vereinbarte Kaufpreis betrug € 139.500,00.
12. Mit Kaufvertrag vom verkaufte die Beschwerdeführerin an Frau ***13*** und Herrn ***14*** je zur Hälfte 272/1100-stel (B-LNR 7), 16/1100-stel (B-LBR 13) und 16/1100stel (B-LNR 14) Anteile an der Liegenschaft EZ 4092, GB 8002 Imst, samt damit verbundenen Wohnungseigentum an den Wohnungseigentumsobjekten Wohnung Top 05, Top PKW 06 und Top PKW 07. Der vereinbarte Kaufpreis betrug € 390.000,00.
III. Beweiswürdigung
Der unter Punkt II. dargestellte Sachverhalt ist nach der Aktenlage erwiesen und unbestritten.
IV. Rechtliche Beurteilung
1. Einkommensteuer
1.1. Einkünfte aus Gewerbebetrieb sind gemäß § 23 Z 1 EStG 1988 Einkünfte aus einer selbständigen, nachhaltigen Betätigung, die mit Gewinnabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, wenn die Betätigung weder als Ausübung der Land- und Forstwirtschaft noch als selbständige Arbeit anzusehen ist.
1.2. Eine Betätigung wird nur dann als gewerblich angesehen, wenn sie den Rahmen der Vermögensverwaltung überschreitet. Das ist dann der Fall, wenn das Tätigwerden des Steuerpflichtigen nach Art und Umfang deutlich jenes Ausmaß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist (). Es liegt nicht bloß Vermögensverwaltung vor, wenn die Vermögensnutzung durch Fruchtziehung in den Hintergrund tritt und die Vermögensverwertung entscheidend im Vordergrund steht. In einem solchen Fall begründen Grundstücksgeschäfte einen gewerblichen Grundstückshandel. Der gewerbliche Grundstückshandel hat zur Voraussetzung, dass die Veräußerungen auf planmäßige Art und Weise erfolgen (; ; ). Ob Vermögensnutzung oder Vermögensumschichtung und Vermögensverwertung im Vordergrund stehen, ist nach dem objektiven Gesamtbild des jeweiligen Falles zu beurteilen (; ; ).
1.3. Die Veräußerung von Grundstücken aus dem Privatvermögen stellt daher keine Vermögensverwaltung, sondern einen gewerblichen Grundstückshandel dar, wenn die Vermögensnutzung durch Fruchtziehung in den Hintergrund und die Vermögensverwertung entscheidend im Vordergrund steht (). Ein gewerblicher Grundstückshandel wird somit dann vorliegen, wenn die Veräußerungen auf planmäßige Art und Weise erfolgen (; ; ; ).
1.4. Zwar tätigt ein gewerblicher Grundstückshändler im Allgemeinen bereits den Grundstückskauf in Verkaufsabsicht. Gewerblicher Grundstückshandel kann allerdings auch dann vorliegen, wenn erst aufgrund eines später gefassten Willensentschlusses der planmäßige Abverkauf der Immobilien umgesetzt wird. Es kommt sohin nicht zwingend auf die ursprüngliche Absicht des Steuerpflichtigen im Zeitpunkt des Erwerbes der Liegenschaften an (; ). Ein gewerblicher Grundstückshandel kann also auch dann vorliegen, wenn der Wille zum planmäßigen Abverkauf erst nach Errichtung der Wohnungen entstanden ist ().
1.5. Der planmäßige Abverkauf von Immobilien nach baulichen Umgestaltungsmaßnahmen begründet regelmäßig gewerblichen Grundstückshandel (; ). Erwirbt ein Steuerpflichtiger Grundstücke, um diese zu bebauen, und veräußert er sie in nahem zeitlichem Zusammenhang, so kann bereits bei einer geringen Anzahl von Objekten eine gewerbliche Tätigkeit entstehen. Neben der Anzahl der veräußerten Objekte ist dabei auf den Zeitraum zwischen Erwerbs- und Veräußerungsvorgängen Bedacht zu nehmen, weil der Ankauf von Grundstücken mit der Absicht, diese möglichst kurzfristig nach Erwerb und Fertigstellung von Gebäuden wieder zu veräußern, insbesondere in Fällen, in denen ein Steuerpflichtiger seine Tätigkeit werbend an die Allgemeinheit richtet, für eine gewerbliche Tätigkeit spricht (; ).
1.6. Im Beschwerdefall ist strittig, ob die Betätigung der Beschwerdeführerin als Vermögensverwaltung oder als gewerbliche Betätigung anzusehen ist. Nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts überschreitet das Tätigwerden der Beschwerdeführerin jenes Ausmaß, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist. Dabei ist nicht entscheidend, dass die Beschwerdeführerin und ihr Ehegatte eine Liegenschaft ursprünglich mit der Intention erworben haben, sie ihrer Tochter zu schenkten. Von Bedeutung ist vielmehr das Agieren nach dem Entschluss, die Tochter nicht zu beschenken. Das Teilen der Liegenschaft, der Erwerb des streitgegenständlichen Liegenschaftsteils ins Alleineigentum, das Errichten der Wohnanlage, das Anmelden des Gewerbes als Bauträger, die Beschäftigung eines gewerberechtlichen Geschäftsführers gegen Entgelt, der Verkauf der Wohneinheiten und Autoabstellplätze machen deutlich, dass hier nicht von einer üblichen Vermögensverwaltung auszugehen ist, sondern das Verwerten der Liegenschaft eindeutig im Vordergrund stand. Das zeigt auch der kurze Zeitraum zwischen dem Erwerb der streitgegenständlichen Liegenschaft ins Alleineigentum der Beschwerdeführerin und dem raschen Abverkauf der Wohnanlage nach deren Errichtung. Die Anzahl der veräußerten Objekte (fünf Wohnungen und acht Autoabstellplätze) hält das Bundesfinanzgericht nicht für gering, für die Qualifikation der Betätigung als nachhaltig reicht die Anzahl der veräußerten Wohnungseigentumseinheiten aus. Soweit die steuerliche Vertretung auf die Entscheidung , verweist, mit der er die einmalige Errichtung eines Gebäudes mit neun Garconnieren und ihren kurzfristigen Abverkauf im Wohnungseigentum nicht ausreichend für eine nachhaltige Tätigkeit qualifizierte, wird angemerkt, dass das Bundesfinanzgericht diese einzelfalltypische Entscheidung in Anbetracht der zitierten differenzierteren Folgejudikatur zum gewerblichen Grundstückshandel im Beschwerdefall für nicht relevant hält. Die Bescheidbeschwerde erweist sich daher in diesem Punkt als nicht gerechtfertigt.
2. Anspruchszinsen
Nach Maßgabe des § 205 BAO werden für den Zeitraum zwischen dem 1. Oktober des auf das Entstehen des Abgabenanspruchs folgenden Jahres und der Bekanntgabe des Abgabenbescheids Anspruchszinsen (Nachforderungszinsen oder Gutschriftzinsen) festgesetzt. Anspruchszinsen sind zur festgesetzten Abgabe (Körperschaftsteuer) formell akzessorisch. Sie sind insoweit von der festgesetzten Abgabe zu berechnen, als ihre Bemessungsgrundlage von der Höhe der festgesetzten Abgabe abhängt. Die Festsetzung von Anspruchszinsen ist selbständig anfechtbar. Im Hinblick auf die Bindungswirkung kann jedoch eine Anfechtung mit der Begründung, der maßgebende Körperschaftsteuerbescheid sei inhaltlich rechtswidrig, von vornherein nicht zum Erfolg führen. Ändert sich die Bemessungsgrundlage von Anspruchszinsen mit der Höhe der festgesetzten Abgabe, bietet eine verfahrensrechtliche Handhabe zur Anpassung der Anspruchszinsenfestsetzung § 295 Abs. 3 BAO (; ). Die Bescheidbeschwerde erweist sich in diesem Punkt daher schon aus verfahrensrechtlichen Gründen als nicht gerechtfertigt.
V. Zulässigkeit einer Revision
Nach Art 133 Abs. 4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes die Revision an den Verwaltungsgerichtshof zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Eine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung liegt vor Allem dann vor, wenn das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Eine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung stellt sich im Beschwerdefall nicht, die Entscheidung orientiert sich an der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist demzufolge nicht zulässig. Zur außerordentlichen Revision an den Verwaltungsgerichtshof siehe nachstehende Rechtsbelehrung.
Innsbruck, am
Zusatzinformationen
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Materie | Steuer |
betroffene Normen | § 295 Abs. 3 BAO, Bundesabgabenordnung, BGBl. Nr. 194/1961 § 205 BAO, Bundesabgabenordnung, BGBl. Nr. 194/1961 § 23 Z 1 EStG 1988, Einkommensteuergesetz 1988, BGBl. Nr. 400/1988 |
Verweise | |
Zitiert/besprochen in | Ehgartner/Knechtl in SWK 35/2024, 1386 |
ECLI | ECLI:AT:BFG:2024:RV.3100530.2021 |
Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at