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immo aktuell 5, Oktober 2024, Seite 169

Warum die Betriebskostenüberwälzung in Formularmietverträgen sachlich gerechtfertigt ist

Arno Brauneis

In einer jüngst ergangenen Entscheidung befasste sich das OLG Wien mit der Frage der Zulässigkeit von Betriebskostenüberwälzungen in Formularmietverträgen und vertrat die Auffassung, dass der Umstand, wonach eine Überwälzung der Betriebskosten im Vollanwendungsbereich des MRG zulässig ist, nicht als sachliche Rechtfertigung für die Abweichung vom dispositiven Recht im Teilanwendungsbereich des MRG ausreiche. Dieser Rechtsansicht ist mE nicht zuzustimmen.

1. Dispositives Recht in § 1099 ABGB

Nach § 1099 ABGB trägt der Vermieter alle Lasten und Abgaben, wobei unter „Lasten“ im Wesentlichen Betriebskosten und unter „Abgaben“ die unmittelbar die Liegenschaft betreffenden Abgaben, wie etwa die Grundsteuer, zu verstehen sind. § 1099 ABGB ist dispositives (nachgiebiges) Recht. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG bestimmt sich die Verpflichtung des Mieters zur Tragung der Betriebskosten deshalb nach der mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung. Regelt eine solche „Überwälzungsvereinbarung“ die vom Mieter zu tragenden Kosten nicht ausdrücklich, sind in der Regel die im MRG aufgezählten Betriebskosten gemeint, was aber nicht gilt, wenn die Parteien die Frage, welche Betriebskosten zu ersetzen sind, geregelt haben.

Nach § 879 Abs 3 ABGB ist ein...

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