Der Mietzins

S. 18IV. Formen von Bestandverhältnissen

A. Allgemeines

Das MRG enthält eine Vielzahl an Mietzinsbildungs- und Mietzinsbeschränkungsvorschriften. Wer den korrekten, auf ein bestimmtes Mietverhältnis anwendbaren, Mietzins ermitteln will, muss sich eingangs seiner Überprüfung mit der Frage auseinandersetzen, ob das Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz unterliegt. § 1 Abs 1 des MRG sieht eine gesetzliche Vermutung für die Anwendung des Mietrechtsgesetzes und seiner Mietzinslimitierungen vor, von der prinzipiell alle Mietverträge über Wohnungen, Wohnungsteile und Geschäftsräume samt mitgemieteten Haus- und Grundflächen umfasst sind. Diese gesetzliche Vermutung kann nur durch den Nachweis eines Ausnahmetatbestandes widerlegt werden, wobei die Behauptungs- und Beweislast jene trifft, die – im Regelfall sind das die Vermieter – sich auf die Ausnahme berufen.

Sofern – und dies ist in der Praxis oftmals ein Streitpunkt – Parkflächen, Abstellplätze oder Ähnliches gemeinsam mit einer Wohnung oder einem Geschäftslokal in Bestand gegeben werden, unterliegt solch eine Vereinbarung in ihrer Gesamtheit dem Mietrechtsgesetz. Gleiches gilt für Hausgärten bzw Teile von Innenhöfen, welche mitvermietet werden oder auf die sich mit Zustimmung der Vermieter (allenfalls auch konklud...