Immobilienmaklerrecht kompakt
1. Aufl. 2021
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S. 182. Vermittlungsaufträge
Wird der Immobilienmakler vom Auftraggeber beauftragt und kommt ein Maklervertrag zustande, so liegt ein Vermittlungsauftrag vor.
Um möglichen Beweisproblemen vorzubeugen, falls zwischen Auftraggeber und Makler Unstimmigkeiten auftreten, sollten neben dem Vermittlungsauftrag auch alle wichtigen Nebenabreden schriftlich festgehalten werden.
2.1. Schlichter/allgemeiner Vermittlungsauftrag
Der schlichte Vermittlungsauftrag wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, wobei Makler und Auftraggeber ohne Angabe von Gründen zur Kündigung berechtigt sind. Dieser Vertrag unterliegt keinen Formvorschriften und kann schriftlich, mündlich sowie stillschweigend bzw schlüssig zustande kommen.
Die für diese Art von Vermittlungsaufträgen relevanten Normen sind § 12, 13 MaklerG.
(1) Ein auf bestimmte Zeit geschlossener Maklervertrag endet mit dem Ablauf der Zeit, für die er eingegangen wurde.
(2) Bei Vorliegen wichtiger Gründe kann der Maklervertrag von jedem Vertragspartner ohne Einhaltung einer Frist vorzeitig aufgelöst werden.
Ist keine bestimmte Vertragsdauer vereinbart, so kann der Maklervertrag von jedem Vertragspartner jederzeit ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden.
2.2. § 14 MaklerG: Alleinvermittlungsauftrag
Im Gegensatz zum schlichten Vermittlungsauftrag stellt der Alleinvermittlungsauftrag einen befristeten Vertrag dar, da der Auftraggeber sich für eine angemessene Dauer dazu verpflichtet, keinen anderen Makler mit der jeweils gegenständlichen Vermittlung zu beauftragen. Aufgrund dieser Definition, wonach nur ein bestimmter Makler für eine bestimmten Zeitraum mit der Vermittlung betraut ist, wird der Alleinvermittlungsauftrag auch Exklusivauftrag genannt.
Dem Auftraggeber steht es jedoch auch bei dieser Art von Vermittlungsverträgen frei, das Hauptgeschäft mit dem vermittelten Dritten abzuschließen.
Der Alleinvermittlungsauftrag – als Verbrauchergeschäft – bedarf der Schriftlichkeit.
Die grundlegende Bestimmung zu dieser Art von Vermittlungsaufträgen bildet § 14 MaklerG.
(1) Verpflichtet sich der Auftraggeber, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen, so liegt ein Alleinvermittlungsauftrag vor. Bei diesem muß sich der Makler nach Kräften um die Vermittlung bemühen.
Aus Abs 1 ergibt sich für den Auftraggeber die Pflicht, für das beabsichtigte Geschäft keinen weiteren Makler zu beauftragen. Es ist dem Auftraggeber somit verboten, mit einem anderen Makler ebenfalls einen Maklervertrag über das bestimmte Objekt abzuschließen, und es handelt es sich daher um eine Sonderform des Maklervertrages.
Den Makler trifft dagegen die Pflicht, sich nach Kräften um die Vermittlung zu bemühen.
(2) Der Alleinvermittlungsauftrag kann nur befristet auf angemessene Dauer abgeschlossen werden. Gleiches gilt für jede Verlängerung.
Der Alleinvermittlungsauftrag ist nur in gewissen Schranken möglich und die Bestimmung sieht vor, dass der Vertrag nur
befristet
auf angemessene Dauer
abgeschlossen werden kann. Der Abschluss des Alleinvermittlungsauftrages auf bestimmte Dauer setzt daher eine Befristung oder Bestimmung eines Endtermins voraus. Ob die Dauer angemessen ist, ist im Einzelfall nach der Verkehrssitte und billigem Ermessen zu ermitteln.
2.2.1. Höchstfristen gemäß KSchG
Im KSchG sind Höchstfristen für Verbrauchergeschäfte wie folgt festgelegt:
(1) Die Dauer von Alleinvermittlungsaufträgen (§ 14 Abs. 2 MaklerG) von Verbrauchern darf höchstens vereinbart werden mit
S. 20drei Monaten für die Vermittlung von Bestandverträgen über Wohnungen oder sonstigen den Gebrauch oder die Nutzung von Wohnungen betreffenden Verträgen;
sechs Monaten für die Vermittlung von Verträgen zur Veräußerung oder zum Erwerb des Eigentums an Wohnungen, Einfamilienwohnhäusern und einzelnen Grundstücken, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet sind.
(2) Wenn besondere Umstände vorliegen, die die Vermittlung wesentlich erschweren oder verzögern, darf auch eine entsprechend längere als die in Abs. 1 bestimmte Frist vereinbart werden.
In Abs 1 Z 2 findet sich der Terminus „einzelne Grundstücke“, woraus abgeleitet werden kann, dass bei Vermittlung mehrerer Grundstücke die Vereinbarung einer längeren Dauer für Alleinvermittlungsaufträge zulässig ist.
2.2.2. Rücktrittsrecht gemäß FAGG
Von den Bestimmungen des FAGG sind zwei Varianten von Vertragsabschluss-Situationen umfasst, nämlich
der Abschluss außerhalb der Geschäftsräume eines Unternehmers (AGV) und
der Abschluss ausschließlich über Fernabsatz (FAV).
Außer-Geschäftsraum-Vertrag (AGV)
Als Auswärtsgeschäft im Sinne eines AGV wird der Maklervertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher geschlossen, wobei beide physisch anwesend sein müssen. Beispiele für einen AGV sind ua der Abschluss eines Vermittlungsvertrages (schlichter bzw Alleinvermittlungsauftrag) oder die Unterzeichnung einer Provisionsvereinbarung durch einen interessierten Dritten bei Besichtigung des zu vermittelnden Bestandobjektes.
Fernabsatzvertrag (FAV)
Ein Fernabsatzgeschäft liegt dann vor, wenn der Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher geschlossen wird, ohne dass diese dabei physisch gleichzeitig am selben Ort anwesend sind. Mögliche Konstellationen für ein FAV sind Anfragen von Interessenten über ein Internetportal oder über die eigene Website des Maklers.
Es erfolgt eine über ein Internetportal abgeschlossene Provisionsvereinbarung über ein Vertriebs- und Dienstleistungssystem des Fernabsatzes. Somit kommen die Bestimmungen des FAGG zur Anwendung.
(1) Der Verbraucher kann von einem Fernabsatzvertrag oder einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zurücktreten.
Die Rücktrittsfrist beträgt sohin 14 Tage und beginnt mit dem Tag des Vertragsabschlusses zu laufen, sofern der Makler den damit einhergehenden Informationspflichten nachkommt.
Im Zuge seiner Informationspflicht hat der Makler
auf das Rücktrittsrecht hinzuweisen
sowie zwingend das Widerrufsformular zu übergeben, wenn zB ein Alleinvermittlungsauftrag vor Ort beim Verkäufer/Vermieter abgeschlossen wird.
Unterlässt der Makler die Belehrung über die Rechte oder ist diese fehlerhaft, so verlängert sich die Widerrufsfrist auf ein Jahr und 14 Tage.
Eine fehlerhafte Belehrung liegt bereits dann vor, wenn das Widerrufsformular nicht übermittelt wird.
Widerrufsformular
(wenn Sie den Vertrag widerrufen möchten, füllen Sie bitte dieses Formular aus und senden es retour)
An (Unternehmen/Unternehmer)
Name(n)/Firma __________
Adresse __________
E-Mail __________
Hiermit widerrufe ich/widerrufen wir den von mir/uns am __________ abgeschlossenen Vertrag über den/die Kauf/Verkauf/Miete/Vermietung des Bestandobjektes
EZ __________ KG __________ Grundstücks-Nr __________
Liegenschafts-Adresse __________
S. 22Verbraucher
Name(n)/Firma __________
Adresse __________
Telefon-Nr __________
E-Mail __________
__________
Datum, Unterschrift (Verbraucher)
2.2.3. FAQs: § 14 MaklerG
Unterliegt der Alleinvermittlungsauftrag besonderen Formvorschriften?
Der Alleinvermittlungsauftrag unterliegt grundsätzlich keinen besonderen Formvorschriften. Er kann sohin ausdrücklich oder schlüssig zwischen Makler und Auftraggeber abgeschlossen werden.
Wird der Alleinvermittlungsauftrag mit einem Konsumenten abgeschlossen und kommt das KSchG zur Anwendung, ist die gem § 31 Abs 1 Z 2 KSchG vorgegebene Schriftform einzuhalten.
Welche Pflichten ergeben sich für den Auftraggeber?
Der Auftraggeber verpflichtet sich, keine Tätigkeiten eines weiteren Maklers in Anspruch zu nehmen. Er darf sohin mit keinem weiteren Makler einen Maklervertrag abschließen.
Der Auftraggeber hat es daher zu unterlassen,
einen anderen Makler zu beauftragen sowie
Tätigkeiten eines weiteren Maklers zum Abschluss des Hauptgeschäftes zu nutzen.
Zulässig ist es, dass der vermittelte Dritte, also die Gegenseite, ebenfalls einen Makler beizieht. Dies ist einem Selbstabschluss durch den Auftraggeber gleichzusetzen und nur dann unzulässig, wenn im Alleinvermittlungsauftrag ein Selbstabschluss ausdrücklich ausgeschlossen wurde.,
Der oberste Grundsatz des Maklerrechts, nämlich die grundsätzliche Abschlussfreiheit des Auftraggebers, bleibt auch bei einem Alleinvermittlungsauftrag unberührt.
Gegenstand der Alleinvermittlungsaufträge war ein noch nicht existierendes Wohnungseigentumsobjekt, dessen Planung von den Beklagten erst in Auftrag gegeben werden sollte, dessen Kosten erst abzuschätzen waren und das noch der behördlichen Bewilligung und der anschließenden Beauftragung sowie der Durchführung bedurfte. Zufolge des Grundsatzes der Abschlussfreiheit war es der Klägerin verwehrt, mit den Beklagten Vereinbarungen zu treffen, die deren prinzipielle Willensfreiheit bei der Planung und Durchführung des Projekts beschränkten. Gerade eine solche Beschränkung stellt die Vereinbarung eines bestimmten Quadratmeterpreises dar, an den die Beklagten nach Vorstellung des Maklers für die Dauer des Alleinvermittlungsauftrags gebunden sein sollten, ohne die Möglichkeit zu haben, den Kaufpreis geänderten Gegebenheiten anzupassen, indem sie die zu errichtende Wohnung – beispielsweise infolge unvorhergesehener Mehrkosten oder zwischenzeitig gestiegener Baupreise – zu einem entsprechend höheren Quadratmeterpreis anbieten. Der Grundsatz der Abschlussfreiheit steht auch der den Beklagten aufgebürdeten Verpflichtung entgegen, ausschließlich den von der Klägerin ausgewählten Architekten mit der Einreichplanung und späteren Bauaufsicht zu beauftragen und den Plan bis zu einem bestimmten Termin bei der Baubehörde einzureichen. Alle diese Vereinbarungen sind iSd § 18 iVm § 4 Abs 2 MaklerG unwirksam; deren Nichteinhaltung kann keinen wichtigen Grund für die vorzeitige Auflösung des Maklervertrags abgeben. Der von der Klägerin erhobene Vorwurf, die Beklagten seien in diesen Punkten vom Maklervertrag einseitig abgegangen, ist unbegründet. Die geänderten Kaufpreisvorstellungen der Beklagten stellen weiters auch deshalb keinen Anlass zur vorzeitigen Vertragsauflösung dar, weil Gründe, mit denen bei Vertragsabschluss bereits gerechnet werden musste, prinzipiell nicht für eine vorzeitige Auflösung eines Dauerschuldverhältnisses herangezogen werden können (Koziol/Welser aaO 9; Binder in Schwimann ABGB3 § 1118 Rz 18). Damit, dass die Beklagten ihre Preisvorstellungen noch abändern könnten, war aber von vornherein zu rechnen, beruhte der schon vor Beginn der Planung vereinbarte Quadratmeterpreis von 3.500 EUR doch nicht auf einer fachmännischen und detaillierten Schätzung der Baukosten, sondern war dieser Betrag lediglich vom Geschäftsführer der Klägerin im Hinblick auf die am Wohnungsmarkt in Wien-Hietzing seiner Erfahrung nach erzielbaren Preise genannt worden. Es musste ihm daher klar sein, dass die Beklagten ihre Preisvorstellungen nach Vorliegen der Baukostenkalkulation möglicherweise noch abändern würden. Weiters war vorhersehbar, dass der Baukostenindex während der etwa 2-jährigen Laufzeit der Alleinvermittlungsaufträge steigen und dies zu einer Anpassung des ursprünglich ins Auge gefassten Kaufpreises führen könnte. Auch unter diesen Aspekten machte die Anhebung des Kaupreises auf 3.990 bzw 4.000 EUR pro m2 Wohnnutzfläche für die Klägerin die Aufrechterhaltung des Vertrags nicht unzumutbar.
Im Hinblick auf den Grundsatz der Abschlussfreiheit hätte die Klägerin ferner das Vorhaben der Beklagten zu akzeptieren gehabt, den Ausbau in einer anderen Bauqualität auszuführen, als ursprünglich beabsichtigt; ebenso deren Entscheidung, dem Käufer S. 24(doch) keinen Garagenplatz im Kellergeschoss anzubieten. Auch diese Abänderungen stellen keinen wichtigen Grund für eine vorzeitige Vertragsauflösung dar. Soweit dem § 4 Abs 2 MaklerG zuwiderlaufende und damit unwirksame Vereinbarungen getroffen wurden, kann in deren Nichtbeachtung auch keine Verletzung der sich aus § 3 Abs 2 MaklerG ergebenden Verpflichtung des Auftraggebers liegen, den Makler redlich zu unterstützen und ihn bei seiner Vermittlungstätigkeit entsprechend zu benachrichtigen und zu informieren.
Welche Hauptpflicht ergibt sich aus dem Alleinvermittlungsauftrag für den Makler?
Der Makler hat sich nach Kräften um die Vermittlung zu bemühen. Es trifft ihn sohin eine Pflicht zum Tätigwerden.
Für die Dauer des Alleinvermittlungsauftrages hat der Makler die im Vertrag vereinbarte Tätigkeit zu erbringen. In concreto muss er
sich für die Ausführung des Auftrages einsetzen,
die Interessen des Auftraggebers sorgfältig wahrnehmen,
den besonderen Treupflichten entsprechen,
Kaufinteressenten ermitteln sowie
sich um einen günstigen Kaufabschluss bemühen.
Wann endet der Alleinvermittlungsauftrag?
Der Alleinvermittlungsauftrag wird auf eine bestimmte, angemessene Dauer abgeschlossen, da er den Auftraggeber in besonderer Weise bindet und in seinen Handlungsmöglichkeiten einschränkt.
Durch Befristung oder Festlegung eines Endtermins endet das Vertragsverhältnis aus dem Alleinvermittlungsauftrag. Ob die Dauer angemessen ist, kann nicht pauschal beantwortet werden, sondern richtet sich nach dem jeweiligen Einzelfall unter Berücksichtigung der Verkehrssitte sowie dem billigen Ermessen. Ausschlaggebend für die angemessene Dauer können unter anderem die Art des abzuschließenden Hauptgeschäftes sowie die Art des Objektes sein.
Unter welchen Umständen endet der Alleinvermittlungsauftrag vor Ablauf der vereinbarten Zeit?
Vor der vereinbarten Zeit kann der Alleinvermittlungsauftrag nur enden, wenn
der Erfolg vor dem vereinbarten Endtermin bzw vor Ablauf der Befristung eintritt,
wichtige Gründe vorliegen, die eine Fortsetzung des Rechtsverhältnisses unzumutbar machen, wie etwa
–Vertrauensunwürdigkeit,
–Untätigkeit oder
–Unzuverlässigkeit des Maklers,
S. 25das Vertragsverhältnis aus dem Auftrag einvernehmlich aufgelöst wird,
die Geschäftsgrundlage des Alleinvermittlungsauftrages wegfällt.
Unter welchen Umständen ist die Auflösung unzulässig?
Ein Widerruf des Alleinvermittlungsauftrages ist nur bei Vorliegen wichtiger Gründe möglich.
Wird das Vertragsverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Dauer ohne Angabe wichtiger Gründe vorzeitig beendet, zieht dies
schadenersatzrechtliche Folgen bzw
Folgen gem § 15 MaklerG, wenn eine diesbezügliche Vereinbarung vorliegt,
nach sich.
Mit Abschluss des Alleinvermittlungsauftrages geht üblicherweise auch der Abschluss einer Vereinbarung gem § 15 Abs 2 MaklerG einher.
Kann ein unbefristeter Alleinvermittlungsauftrag abgeschlossen werden?
Nein. Wird ein unbefristeter Alleinvermittlungsauftrag abgeschlossen, so ist dieser teilweise nichtig und endet der Vertrag nach Ablauf einer angemessenen Frist.
Wird keine Frist vereinbart, liegt trotzdem ein Alleinvermittlungsauftrag vor und sind die gesetzlichen Höchstfristen (siehe ua § 30c KSchG) heranzuziehen.
(1) Die Dauer von Alleinvermittlungsaufträgen (§ 14 Abs. 2 MaklerG) von Verbrauchern darf höchstens vereinbart werden mit
drei Monaten für die Vermittlung von Bestandverträgen über Wohnungen oder sonstigen den Gebrauch oder die Nutzung von Wohnungen betreffenden Verträgen;
sechs Monaten für die Vermittlung von Verträgen zur Veräußerung oder zum Erwerb des Eigentums an Wohnungen, Einfamilienwohnhäusern und einzelnen Grundstücken, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet sind.
(2) Wenn besondere Umstände vorliegen, die die Vermittlung wesentlich erschweren oder verzögern, darf auch eine entsprechend längere als die in Abs. 1 bestimmte Frist vereinbart werden.
S. 26Besteht die Möglichkeit einer Verlängerung?
Eine Verlängerung ist jederzeit möglich und zulässig, wenn es sich um eine angemessene Dauer handelt. Der Auftraggeber hat die Verlängerung in besonders deutlicher Weise zu erklären. Liegt eine bloße Duldung weiterer Tätigkeiten des Maklers vor, kann die Verlängerung ebenfalls schlüssig erfolgen.
Um mögliche Unklarheiten zu vermeiden und Konflikten vorzubeugen, empfiehlt es sich, für eine ausdrückliche schriftliche Verlängerung zu plädieren.
Alleinvermittlungsauftrag
Maklervertrag gem § 14 MaklerG
□ Verkauf / □ Vermietung
Immobilienmakler
Name(n)/Firma __________
Adresse __________
Telefon-Nr __________
E-Mail __________
Auftraggeber
Name(n)/Firma __________
Adresse __________
Telefon-Nr __________
E-Mail __________
Geburtsdatum __________
Verbraucher: □ ja / □ nein
Tätigkeit
Der Immobilienmakler wird mit der Vermittlung □ des Verkaufs / □ der Vermietung des nachfolgenden Objekts beauftragt.
Vermittlungsobjekt
Art __________
EZ __________ KG __________ GSt-Nr __________
S. 27Liegenschafts-Adresse __________
Grundfläche __________
Baujahr __________
Verhandlungsbasis
Kaufpreis inkl Lasten € __________
ohne Verrechnung von USt/□ zzgl __________ % USt
Monatlicher Bruttomietzins € __________
Der Auftraggeber ist □ Eigentümer dieses Objektes / □ über dieses Objekt verfügungsberechtigt / □ vom Verfügungsberechtigten bevollmächtigt und haftet für die Verbindlichkeiten gemäß dieser Vereinbarung.
Dauer
Der Auftrag ist bis __________ als Alleinvermittlungsauftrag befristet. Nach Ablauf des Zeitraums wandelt sich der Auftrag automatisch in einen jederzeit kündbaren schlichten Maklervertrag um.
Provisionsvereinbarung
[…]
2.3. Gegenüberstellung der Vermittlungsaufträge
Bei Gegenüberstellung der Vermittlungsaufträge, nämlich von schlichtem/allgemeinem Vermittlungsauftrag sowie Alleinvermittlungsauftrag, werden die jeweiligen Auswirkungen ersichtlich:
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Schlichter/allgemeiner Vermittlungsauftrag | Alleinvermittlungsauftrag |
kein Exklusivauftrag | Exklusivauftrag |
auf unbestimmte Zeit abgeschlossen | bestimmte Dauer vereinbart |
Kündigung ohne explizite Angabe von Gründen möglich | vorzeitige Auflösung nur bei Vorliegen wichtiger Gründe möglich |
den Immobilienmakler trifft keine Hauptleistungspflicht | den Immobilienmakler trifft eine Tätigkeitspflicht |
er muss sich nicht um die Vermittlung bemühen | er muss sich um die Vermittlung bemühen |
S. 282.4. Maklervertrag mit dem Interessenten
Da es dem Geschäftsgebrauch des Immobilienmaklers entspricht, dass er als Doppelmakler tätig wird, ist es üblich, dass er nicht nur mit dem Auftraggeber, sondern auch mit dem Interessenten einen Maklervertrag abschließt.
Maklervertrag mit dem Interessenten
Immobilienmakler
Name(n)/Firma __________
Adresse __________
Telefon-Nr __________
E-Mail __________
Auftraggeber (Interessent)
Name(n)/Firma __________
Adresse __________
Telefon-Nr __________
E-Mail __________
Geburtsdatum __________
Aufgrund der vorliegenden Vereinbarung wird der Immobilienmakler für den Interessenten tätig, indem er diesen bei der Suche nach einer Immobilie unterstützt.
Nachstehende Vereinbarungen werden bezugnehmend auf die Maklertätigkeit getroffen:
Der Immobilienmakler kann kraft Geschäftsgebrauch als Doppelmakler tätig werden und ist in casu als solcher tätig.
Das Unternehmen ist aufgrund der Vereinbarung ermächtigt, dem Interessenten bis auf Widerruf Objekte zu präsentieren.
Dauer
Dieser Maklervertrag ist unbefristet, dh auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Vertragsteile können den Vertrag ohne Angabe von Gründen und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist jederzeit aufkündigen.
Die Aufkündigung wirkt sich nicht auf Rechtsgeschäfte aus, für die der Makler bereits vor Aufkündigung verdienstlich wurde, sofern das vermittelte Geschäft tatsächlich zustande kommt.
S. 29Provisionsvereinbarung
[…]
2.5. Geschäfte, Geschäftsbedingungen
Haustürgeschäft
Ein Haustürgeschäft iSd § 3 Abs 1 KSchG liegt dann vor, wenn der Verbraucher die Vertragserklärung
weder im Unternehmen des Maklers
noch bei einem Stand des Maklers auf zB einer Messe
abgibt.
(1) Hat der Verbraucher seine Vertragserklärung weder in den vom Unternehmer für seine geschäftlichen Zwecke dauernd benützten Räumen noch bei einem von diesem dafür auf einer Messe oder einem Markt benützten Stand abgegeben, so kann er von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag zurücktreten. Dieser Rücktritt kann bis zum Zustandekommen des Vertrags oder danach binnen 14 Tagen erklärt werden. Der Lauf dieser Frist beginnt mit der Ausfolgung einer Urkunde, die zumindest den Namen und die Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrags notwendigen Angaben sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht, die Rücktrittsfrist und die Vorgangsweise für die Ausübung des Rücktrittsrechts enthält, an den Verbraucher, frühestens jedoch mit dem Zustandekommen des Vertrags, bei Kaufverträgen über Waren mit dem Tag, an dem der Verbraucher den Besitz an der Ware erlangt. Ist die Ausfolgung einer solchen Urkunde unterblieben, so steht dem Verbraucher das Rücktrittsrecht für eine Frist von zwölf Monaten und 14 Tagen ab Vertragsabschluss beziehungsweise Warenlieferung zu; wenn der Unternehmer die Urkundenausfolgung innerhalb von zwölf Monaten ab dem Fristbeginn nachholt, so endet die verlängerte Rücktrittsfrist 14 Tage nach dem Zeitpunkt, zu dem der Verbraucher die Urkunde erhält.
Diese Bestimmung kommt jedoch nur zur Anwendung, wenn der gegenständliche Vertrag nicht den Bestimmungen des FAGG unterliegt.
Die Rücktrittsfrist beträgt bei Haustürgeschäften zwei Wochen und beginnt mit Ausfolgung der Urkunde, welche eine schriftliche Rücktrittsbelehrung zu enthalten hat, zu laufen. Unterlässt der Makler die Übermittlung der Urkunde an den Verbraucher, so verlängert sich die Rücktrittsfrist auf ein Jahr und 14 Tage.
Die Rücktrittserklärung des Verbrauchers ist an keine besondere Form gebunden, sie muss lediglich innerhalb der offenen Frist an den Makler abgesandt werden.
Ein weiteres Rücktrittsrecht kommt dem Verbraucher gem § 3a KSchG zu, wenn maßgebliche Umstände, die er im Zuge seiner Einwilligung und der VertragsS. 30verhandlungen in Aussicht gestellt hat, tatsächlich nicht oder nur in einem geringen Ausmaß eintreten.
(1) Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag weiters zurücktreten, wenn ohne seine Veranlassung für seine Einwilligung maßgebliche Umstände, die der Unternehmer im Zuge der Vertragsverhandlungen als wahrscheinlich dargestellt hat, nicht oder nur in erheblich geringerem Ausmaß eintreten.
(2) Maßgebliche Umstände im Sinn des Abs. 1 sind
die Erwartung der Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten, die erforderlich ist, damit die Leistung des Unternehmers erbracht oder vom Verbraucher verwendet werden kann,
die Aussicht auf steuerrechtliche Vorteile,
die Aussicht auf eine öffentliche Förderung und
die Aussicht auf einen Kredit.
(3) Der Rücktritt kann binnen einer Woche erklärt werden. Die Frist beginnt zu laufen, sobald für den Verbraucher erkennbar ist, daß die in Abs. 1 genannten Umstände nicht oder nur in erheblich geringerem Ausmaß eintreten und er eine schriftliche Belehrung über dieses Rücktrittsrecht erhalten hat. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach der vollständigen Erfüllung des Vertrags durch beide Vertragspartner, bei Bankverträgen mit einer ein Jahr übersteigenden Vertragsdauer spätestens einen Monat nach dem Zustandekommen des Vertrags.
(4) Das Rücktrittsrecht steht dem Verbraucher nicht zu, wenn
er bereits bei den Vertragsverhandlungen wußte oder wissen mußte, daß die maßgeblichen Umstände nicht oder nur in erheblich geringerem Ausmaß eintreten werden,
der Ausschluß des Rücktrittsrechts im einzelnen ausgehandelt worden ist,
der Unternehmer sich zu einer angemessenen Anpassung des Vertrags bereit erklärt oder
der Vertrag dem Versicherungsvertragsgesetz unterliegt.
(5) Für die Rücktrittserklärung gilt § 3 Abs. 4 sinngemäß.
Maßgebliche Umstände sind gemäß dieser Bestimmung somit zB:
Aussicht auf steuerrechtliche Vorteile,
Aussicht auf eine öffentliche Forderung,
Aussicht auf einen Kredit.
Immobiliengeschäft
Ein Immobiliengeschäft iSd § 30a KSchG liegt vor, wenn eine Vertragserklärung insb bei Sammelbesichtigungen abgegeben wird. Die Bestimmung soll den Verbraucher vor allfälligen Überrumpelungen schützen. Daraus ergibt sich, dass das Rücktrittsrecht des Verbrauchers als Interessent nur bei erstmaliger Besichtigung des Vermittlungsobjektes zur Anwendung gelangt.
Die diesbezügliche Rücktrittsfrist beträgt eine Woche und beginnt mit Abgabe der Vertragserklärung durch den Verbraucher zu laufen.
S. 31Die Rücktrittserklärung unterliegt keinen Formvorschriften und richtet sich an den Vermieter/den Verkäufer, auch wenn sie dem Immobilienmakler übermittelt wird.
(1) Gibt ein Verbraucher eine Vertragserklärung, die auf den Erwerb eines Bestandrechts, eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder an einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, am selben Tag ab, an dem er das Vertragsobjekt das erste Mal besichtigt hat, so kann er von seiner Vertragserklärung zurücktreten, sofern der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll.
(2) Der Rücktritt kann binnen einer Woche nach der Vertragserklärung des Verbrauchers erklärt werden. Ist ein Makler eingeschritten und wird die Rücktrittserklärung an diesen gerichtet, so gilt der Rücktritt auch für einen im Zug der Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag. Im übrigen gilt für die Rücktrittserklärung § 3 Abs. 4.
(3) Die Frist des Abs. 2 beginnt erst zu laufen, sobald der Verbraucher eine Zweitschrift seiner Vertragserklärung und eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten hat. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung. Rücktrittsrechte, die dem Verbraucher nach anderen Bestimmungen – insbesondere nach § 11 ff. FAGG – zustehen, bleiben unberührt.
(4) Die Zahlung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist kann nicht wirksam vereinbart werden.
2.5.1. Gemeingeschäft
Bei einem Gemeingeschäft handelt es sich um das Pendant zum Alleinvermittlungsauftrag, da hierbei zwei oder mehrere Makler eine Vereinbarung schließen, gemäß welcher sie in einem bestimmten Geschäftsfall gemeinsam tätig werden.
Die Rechtsgrundlage für Gemeingeschäfte bilden folgende Bestimmungen:
§ 5 ImmMV sowie
Punkt E der Besonderen Standesregeln für Immobilienmakler.
Auf Gemeingeschäfte finden die Bestimmungen des MaklerG keine Anwendung.
(1) Schließen sich zwei oder mehrere Personen durch einen Vertrag zusammen, um durch eine bestimmte Tätigkeit einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen, so bilden sie eine Gesellschaft. Sofern sie keine andere Gesellschaftsform wählen, bilden sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Sinn dieses Hauptstücks.
S. 32(2) Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist nicht rechtsfähig.
(3) Sie kann jeden erlaubten Zweck verfolgen und jede erlaubte Tätigkeit zum Gegenstand haben.
(4) Die Bestimmungen dieses Hauptstücks sind auch auf andere Gesellschaften anzuwenden, soweit für diese keine besonderen Vorschriften bestehen und die Anwendung dieser Bestimmungen auch unter Berücksichtigung der für die jeweilige Gesellschaft geltenden Grundsätze angemessen ist.
Die Immobilienmakler verhalten sich bei Ausübung ihres Gewerbes anderen Berufsangehörigen gegenüber insbesondere dann standeswidrig, wenn sie
die Berufsangabe unterlassen oder
mit Personen regelmäßig zusammenarbeiten, von denen sie bei Anwendung entsprechender Sorgfalt wissen müssen, daß sie das Gewerbe der Immobilienmakler oder das Gewerbe der Immobilienverwalter oder das Gewerbe der Bauträger unbefugt ausüben oder
in Fällen gemeinsamer Auftragsbearbeitung ohne ausdrückliche Zustimmung des beauftragten Immobilienmaklers mit dem Auftraggeber direkt in Verbindung treten oder
insbesondere in Fällen gemeinsamer Auftragsbearbeitung einem anderen Immobilienmakler infolge Vernachlässigung der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers über das zu vermittelnde Rechtsgeschäft oder über Umstände, die für die Beurteilung des Rechtsgeschäftes wesentlich sind (zB Beschaffenheit des Hauses oder der Wohnung, Immissionen von einem Nachbarn), unzutreffende oder unzureichende Mitteilungen machen oder
einen Maklervertrag abschließen, obwohl sie wissen oder bei Anwendung der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers wissen müssen, daß der einem anderen befugten Immobilienmakler erteilte Alleinvermittlungsauftrag noch aufrecht ist oder
die unentgeltliche Durchführung von Vermittlungen anbieten oder diese Vermittlungen zu Bedingungen (insbesondere Provisionen oder sonstigen Vergütungen) anbieten oder durchführen, die einer ordnungsgemäßen kaufmännischen Geschäftsführung widersprechen oder
unlautere Kundenabwerbung betreiben.
Ein Gemeinschaftsgeschäft liegt vor, wenn zwei oder mehrere Immobilienmakler vereinbaren, einen bestimmten Geschäftsfall gemeinsam zu bearbeiten. Der Makler, dem von einem anderen Makler ein bestimmtes Gemeinschaftsgeschäft über ein konkretes Vermittlungsobjekt oder hinsichtlich eines konkreten Kunden einschließlich eines bestimmten Provisionsteilungsvorschlages angeboten wird, ist verpflichtet, innerhalb angemessener Frist ausdrücklich zu erklären, ob er das Anbot annimmt oder ablehnt. Lehnt der Makler das Anbot ab, weil er bereits vorher direkt vom Abgeber beauftragt wurde oder er bereits vorher mit einem anderen Makler ein Gemeinschaftsgeschäft über denselben Auftragsgegenstand abgeschlossen hat, so ist dies dem anbotstellenden Makler unverzüglich bekannt zu geben und über Aufforderung unter Angabe des Auftragsdatums und Bekanntgabe des Namens des Auftraggebers nachzuweisen.
Wird zwischen den am Gemeinschaftsgeschäft beteiligten Maklern eine bestimmte Aufteilung der erzielbaren Gesamtprovision, bzw. allfälliger Vergütungsbeträge S. 33gemäß § 15 Maklergesetz vereinbart, so hat jeder der beteiligten Makler dem anderen rechtzeitig die erforderlichen Informationen über Provisionsvereinbarungen mit dem oder den eigenen Auftraggeber/n vollständig mitzuteilen. Erklärt ein Makler, diese Informationen nicht erteilen zu wollen, so kann der andere Makler den Abschluss des Gemeinschaftsgeschäftes ablehnen, nimmt er an, so erhält in diesem Fall mangels anderer schriftlicher Aufteilungsvereinbarung jeder am Gemeinschaftsgeschäft beteiligte Makler die mit seinem Auftraggeber vereinbarte Provision, bzw. den ihm gegen seinen Auftraggeber zustehenden Vergütungsbetrag gemäß § 15 MaklerG.
Ein aufgrund einer Aufteilungsvereinbarung an den anderen Makler auszubezahlender Provisions- bzw. Vergütungsanteil ist an diesen unverzüglich nach Eingang weiterzugeben. Ist ein Provisions- oder Vergütungsanspruch gegen einen oder alle Auftraggeber strittig, so ist kein beteiligter Makler verpflichtet, die ihm gegen seinen Auftraggeber zustehende Vermittlungsprovision oder einen Vergütungsbetrag gemäß § 15 Maklergesetz gerichtlich geltend zu machen. Jeder beteiligte Makler muss jedoch seinen Provisions- oder Vergütungsanspruch zedieren, wenn dies von ihm von einem anderen beteiligten Makler, der den Anspruch gerichtlich geltend machen möchte, gewünscht wird. Falls ein Makler die gesamte strittige Forderung mit Zustimmung des anderen Maklers geltend macht, hat der andere Makler nur dann Anspruch auf seinen vereinbarten Anteil, wenn er sich an den Kosten und am Einbringungsrisiko beteiligt. Einlangende Zahlungen des Schuldners sind zunächst auf Kosten und dann zu jeweils gleichen Anteilen auf die beteiligten Makler aufzuteilen
Die an einem Gemeinschaftsgeschäft beteiligten Makler verpflichten sich, einander alle erforderlichen Informationen über das Vermittlungsobjekt, die Vermittlungsbemühungen, den erfolgten Verkauf (die Vermietung) des Objekts, die Beendigung seines eigenen Maklervertrags, sowie eine allfällige Änderung des Auftrages eines Kauf- oder Mietinteressenten das Gemeinschaftsgeschäft betreffend, unverzüglich bekannt zu geben. Gleiches gilt für allfällige, mit seinem Auftraggeber vereinbarte Änderungen der Konditionen, zu denen ein Verkauf oder eine Vermietung des Objektes erfolgen soll.
Sofern bei einem Gemeinschaftsgeschäft nichts Anderes schriftlich vereinbart ist, darf kein Makler Informationen über ein von einem Partner eines Gemeinschaftsgeschäfts eingebrachtes Vermittlungsobjekt an andere Immobilienmakler mitteilen oder ohne ausdrückliche Zustimmung des anderen Immobilienmaklers mit dessen Auftraggeber direkt in Verbindung treten.
Wenn bei einem Gemeinschaftsgeschäft ein Makler einen Kauf- oder Mietinteressenten namhaft gemacht hat, so besteht für alle beteiligten Makler des Gemeinschaftsgeschäfts die Verpflichtung zur Provisionsteilung nach Maßgabe der für das konkrete Geschäfts abgeschlossenen Provisionsteilungsvereinbarung, sollte dieser Kauf- oder Mietinteressent innerhalb von sechs Monaten ab Namhaftmachung ein von einem beteiligten Makler angebotenes Mietobjekt kaufen oder mieten. Sollte dieser Kauf- oder Mietinteressent auch außerhalb dieser Sechsmonatsfrist das Objekt, welches Anlass für das Gemeinschaftsgeschäft war, erwerben, so gilt die vereinbarte Provisionsteilung.
Es ist standeswidrig, vor Ablauf einer Frist von sechs Monaten ab Beendigung des Gemeinschaftsgeschäfts aktiv mit einem vom Partner des Gemeinschaftsgeschäfts namhaft gemachten Interessenten Kontakt aufzunehmen, um diesem ein anderes Objekt anzubieten.
Wenn ein Makler ein Vermittlungsobjekt in ein Gemeinschaftsgeschäft eingebracht hat, so endet mangels anderer schriftlicher Vereinbarung die Verpflichtung S. 34zur Provisionsteilung sechs Monate nach Beendigung des Maklervertrags des beteiligten Maklers über das eingebrachte Objekt. Die Provisionsteilungsvereinbarung gilt über diese Frist hinaus, wenn das Objekt von einem Interessenten erworben/gemietet wird, dem es innerhalb der Sechsmonatsfrist von einem am Gemeinschaftsgeschäft beteiligten Makler angeboten wurde.
Kommt es infolge eines schuldhaften Verhaltens eines der beteiligten Makler zu einer Minderung einer von einer Provisionsteilungsvereinbarung umfassten Provision, so berührt dies die ursprünglich vereinbarte Provisionshöhe des/der anderen an diesem Geschäft und der Provisionsteilungsvereinbarung beteiligten Makler/s nicht. Der Makler, dessen Verhalten ursächlich für eine Provisionsminderung ist, die den ursprünglich vereinbarten Provisionsteil des/der anderen Makler/s schmälert, haftet in einem solchen Fall auch für den entsprechenden Ausfall des/der anderen Makler/s.
Die bloße Mitteilung einer Geschäftsgelegenheit, ohne dass der mitteilende Makler zuvor mit dem Verfügungsberechtigten über das Vermittlungsobjekt einen Vermittlungsvertrag abgeschlossen hat, ist kein Gemeinschaftsgeschäft. Eine dafür zu bezahlende Tipprovision ist immer ausdrücklich zu vereinbaren.
2.5.1.1. Provision
Bei der Aufteilung der Provision unter den Maklern sind folgende Varianten möglich:
Jeder Makler erhält die Provision, die er mit seinem jeweiligen Auftraggeber vereinbart hat.
Ein Makler erhält die Abgeberprovision, der andere die Provision des Käufers/Mieters. Hierbei ist zu beachten, dass derjenige Makler die Abgeberprovision erhält, der das Objekt in den gegenständlichen Geschäftsfall einbringt.
Die Gesamtprovision wird zwischen den Maklern zu gleichen Teilen aufgeteilt (A-meta-Geschäft).
2.5.1.2. A-meta-Geschäft
Ein A-meta-Geschäft ist eine Sonderform des Gemeingeschäfts, da hierbei die Gesamtprovision (theoretisch) zu gleichen Teilen zwischen den am Geschäftsfall beteiligten Maklern aufgeteilt wird. In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass die Provisionsaufteilung nicht 50:50, sondern zB 60:40 vereinbart wird.
So wie beim Alleinvermittlungsauftrag sind allfällige Auswirkungen des FAGG zu beachten.
Es empfiehlt sich, in Anwendung des FAGG den anderen Makler durch Abschluss einer Vereinbarung in die Pflicht zu nehmen sowie von diesem bestätigen zu lassen, dass die Informationspflichten erfüllt wurden und ihm ein Widerrufsformular übergeben wurde.
S. 35Ebenso sollten Regelungen betreffend die Schad- und Klagloshaltung für jene Fälle vereinbart werden, in denen der Provisionsentgang durch den Interessentenmakler schuldhaft verursacht wurde.
A-meta-Vereinbarung
abgeschlossen zwischen
__________ als Abgebermakler
und
__________ als Interessentenmakler
am unten stehenden Tage [Datum wird am Ende der Vereinbarung angegeben]
I. Vertragsgegenstand
Gegenstand dieser Vereinbarung ist □ der Verkauf / □ die Vermietung des nachstehenden Objektes
EZ __________ KG __________ GSt-Nr __________
Anteile __________
Gfl __________
Baujahr __________
Liegenschafts-Adresse __________
II. Provisionsteilung
Zwischen den Vertragsparteien wird eine Provisionsteilung der bedungenen Gesamtprovision, welche aus dem Rechtsgeschäft erzielt wird, im Verhältnis 50:50 vereinbart.
Hierzu wird festgehalten, dass die Abgeberprovision im diesbezüglichen Vermittlungsauftrag mit
__________ % des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises inkl Lasten zzgl __________ % USt
__________ Bruttomietzinse (Gesamtzins ohne USt) zzgl __________ % USt
vereinbart worden ist.
Der Interessentenmakler ist verpflichtet, mit dem Interessenten die jeweilige gesetzliche Höchstprovision zu vereinbaren. Eine Reduktion derselben S. 36bedarf der Zustimmung des Abgebermaklers. Nimmt der Interessentenmakler einen Nachlass ohne Zustimmung des Abgebermaklers vor, so vermindert dieser Nachlass alleine den Provisionsanspruch des Interessenmaklers.
Gelangt das FAGG zur Anwendung, so ist die Informationsweitergabe an den Interessenten erst nach Ablauf der Rücktrittsfrist zulässig, sofern der Interessent den Interessentenmakler nicht zum vorzeitigen Tätigwerden aufgefordert hat. In diesem Fall hat der Interessentenmakler dafür Sorge zu tragen, dass der Provisionsanspruch gegenüber dem Interessenten bei Abschluss des Rechtsgeschäftes auch bei einem fristgerechten Widerruf des mit ihm geschlossenen Vermittlungsauftrages gesichert ist. Der Interessentenmakler haftet im Fall seines Verschuldens gegenüber dem Abgebermakler für den allfälligen Provisionsentfall.
2.5.2. § 10 ImmMV: Geschäftsbedingungen
Die Immobilienmakler haben die von ihnen verwendeten Geschäftsbedingungen dem Verein für Konsumenteninformation zu übermitteln, es sei denn, sie verwenden nur jene Geschäftsbedingungen, deren Verwendung von der Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder empfohlen wird.
Dem Immobilienmakler ist es somit überlassen, ob er eigene Geschäftsbedingungen oder die empfohlenen Geschäftsbedingungen der Bundesinnung verwendet. Zu den allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ist zu erwähnen, dass darin enthaltene Vertragsbestimmungen unwirksam sind, wenn sie
unklar oder
unverständlich
sind.