Geschäftsraummiete

S. 1295. Der Anwendungsbereich und die erhebliche Bedeutung des § 12a MRG

§ 12a Abs 1 MRG regelt den Grundfall, dass ein in einer gemieteten Geschäftsräumlichkeit betriebenes Unternehmen verkauft wird. Die Bestimmung legt fest, dass es zu einem gesetzlichen Eintritt des Erwerbers in das Bestandverhältnis kommt, sofern der „Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen“ veräußert. Diese Norm bewirkt einen zwingenden gesetzlichen Mieterwechsel, weshalb es keiner Dreiparteieneinigung zwischen Unternehmensveräußerer, Unternehmenserwerber und Vermieter bedarf. Umgekehrt benötigt aber der Ausschluss dieses Vertragspartnerwechsels einer wirksamen Dreiparteieneinigung zwischen Unternehmensveräußerer, Unternehmenserwerber und Vermieter. Wird der Vertragspartnerwechsel nicht ausgeschlossen, wird dem Vermieter durch die Veräußerung des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens und den daraus resultierenden Mieterwechsel ein Vertragspartner aufgezwungen, den er sich nicht aussuchen konnte. Dies stellt einen Eingriff in den Grundsatz der Privatautonomie dar, der unter anderem vorsieht, dass sich jeder seine Vertragspartner selbst aussuchen kann....