Einführung in das Baurechtsgesetz
1. Aufl. 2021
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S. 449. Beendigung des Baurechts
9.1. Arten der Beendigung
Das Baurecht endet durch Zeitablauf, Verjährung, Enteignung, Dereliktion, Erlöschen wegen Verzugs nach § 4 Abs 2 BauRG, einvernehmliche Auflösung sowie, wenn die entsprechenden Umstände gegeben sind, durch außerordentliche Kündigung und allenfalls durch Vereinigung.
9.2. Wirkung der Beendigung
9.2.1. Absolut unmittelbar wirkende Beendigung
Unmittelbar und absolut wirkt jedenfalls und nur der Zeitablauf. Die Bestimmung der Laufzeit ist essentieller Bestandteil des Baurechts, der Ablauf führt daher zum gänzlichen Erlöschen des Baurechts. Die Eintragung im Grundbuch ist nur deklaratorisch, das Erlöschen wirkt unmittelbar und benötigt deshalb keinen Löschungstitel. Da beim Zeitablauf, mit Ausnahme der gem § 9 Abs 1 BauRG gesetzlichen Pfand- und Vorzugsrechte, alle am Baurecht vertraglich vereinbarten Lasten und Rechte untergehen, ohne dass es einer Eintragung, Löschung oder Zustimmung anderer dinglich Berechtigter bedarf, wirkt dieser Endigungsgrund nicht nur unmittelbar, sondern auch absolut, ohne Anwendbarkeit des § 8 BauRG.
9.2.2. Relativ unmittelbar wirkende Beendigung
Die Verjährung und die Enteignung stellen ebenfalls einen unmittelbaren Endigungsgrund dar. Hier ist die Lehre noch übereinstimmend, allerdings sprechen einige davon, dass diese Erlöschung nur relativ gem § 8 BauRG wirkt. Anders wäre es nur, wenn sich der Enteignungsbescheid ausdrücklich auch auf die dinglichen Rechte bezieht.
9.2.3. Relativ mittelbar wirkende Beendigung
Bei der relativ mittelbar wirkenden Beendigung erwirbt der Baurechtsgeber lediglich einen Löschungstitel und kann die Löschung immer nur gem § 8 BauRG S. 45beantragen. Solche mittelbar wirkenden Löschungstitel sind zB das Erlöschen wegen Verzugs, die außerordentliche Kündigung und die einvernehmliche Auflösung. Diese wirken immer nur relativ in dem Sinn, dass die Rechte der dinglich Berechtigten gem § 8 BauRG erhalten bleiben, außer sie haben ausdrücklich einer Löschung zugestimmt.
Erfolgt die Löschung nur relativ, bleiben die Forderungen gegenüber dem Grundeigentümer bestehen. Er erlangt kein Eigentümerbaurecht, weil er über das relativ gelöschte Baurecht nicht wie bei einem „echten“ Baurecht verfügen kann. Die dinglich Berechtigten können, wenn sie nicht vom Grundeigentümer bedient werden, eine Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung erwirken. Die Zwangsverwaltung dient der Befriedigung der Gläubiger und dauert längstens bis zur ursprünglich vereinbarten Baurechtsdauer. Dann gehen alle Lasten am Baurecht – mit Ausnahme der gesetzlichen Pfand- und Vorzugsrechte gem § 9 Abs 1 BauRG – unter. Zu diesen Belastungen zählen zB steuerrechtliche- und Vorzugspfandrechte, wie Erhaltungsarbeiten nach § 42a MRG. Diese gehen auf das Grundstück des ehemaligen Baurechtsgebers über und werden im C-Blatt der Liegenschaft vermerkt. Der Grundeigentümer kann sich nach Befriedigung der Gläubiger mit einem Regressanspruch an den vormaligen Baurechtsnehmer halten. Kritisch wird gesehen, dass auch die Ausdehnung dieser Pfandrechte auf die Einlage der Liegenschaft von der Eintragungsgebühr betroffen ist.
Bei der Zwangsversteigerung geht man davon aus, dass das Baurecht mit der Versteigerung wieder seine volle Rechtswirksamkeit erlangt. Der Ersteher des Baurechts kann dieses auch neu belasten. Dies wird teilweise kritisch gesehen, weil das den Grundstückseigentümer in seiner Disposition schlechter stellt als jeden Dritten, der das Baurecht aus einer Zwangsversteigerung erwirbt. Bei den relativen Beendigungen ist im Lastenblatt der Stammliegenschaft die Löschung mit der Beschränkung der Rechtswirksamkeit im Hinblick auf die verbleibenden Lasten einzuverleiben und in der Baurechtseinlage ersichtlich zu machen.
9.2.4. Sonderfall der Vereinigung und Dereliktion
Die Vereinigung durch Rechtsgeschäft unter Lebenden oder von Todes wegen führt nicht unmittelbar zur Endigung des Baurechts. Hier kann der GrundstücksS. 46eigentümer entscheiden, ob er als abgeleiteter Baurechtsnehmer auftreten (Eigentümerbaurecht) oder die Löschung des Baurechts mit Wirkung gem § 8 BauRG beantragen möchte.
Auch durch Dereliktion kann das Baurecht nicht ohne Löschung im Grundbuch enden. Für die Löschung des Baurechts benötigt man die Zustimmung des Grundeigentümers. Der Baurechtsnehmer kann lediglich eine Anmerkung in der Baurechtseinlage erlangen. Unklar ist hier der Wirkungsumfang des § 8 BauRG. Es ist zu vermuten, dass bei Bestehen dinglicher Rechte die Zustimmung des Grundeigentümers nicht zu erlangen ist.
9.3. Schicksal des Bauwerks
§ 9 Abs 1 BauRG normiert, dass bei Erlöschen des Baurechts das Eigentum am Bauwerk vom Baurechtsnehmer ohne einen rechtlichen Übertragungsakt in das Eigentum des Grundeigentümers übergeht. Diese Rechtsfolge würde auch ohne diese Bestimmung eintreten, da nach Erlöschen des Baurechts der allgemeine Grundsatz „superficies solo cedit“ gem § 297 ABGB wieder wirkt. Nach Spruzina soll das Gebäude nicht automatisch ins Eigentum des Grundeigentümers übergehen, sondern es endet durch das Wegfallen des Baurechts nur die Legitimation, auf einem fremden Grund ein Bauwerk zu haben. Das Bauwerk muss als Überbau vom Grundeigentümer nicht mehr toleriert werden. Folglich hat der Grundeigentümer einen Abbruchanspruch. Dies könnte dann interessant sein, wenn ein Abbruch mit dem Baurechtsnehmer nicht vereinbart wurde, das Bauwerk aber praktisch abbruchreif ist.
Sachenrechtlich ist zu beachten, dass bei den unmittelbar wirkenden Erlöschungsgründen durch Zeitablauf, Enteignung und Verjährung der Eigentumsübergang mit dem Tag des Erlöschens erfolgt. Die Löschung im Grundbuch hat lediglich deklaratorischen Charakter. Bei allen anderen Erlöschungsgründen, die einen Löschungstitel erfordern, tritt die Wirkung mit der Eintragung der allenfalls relativen Löschung der Baurechtseinlage im Grundbuch ein. Erst nach vollständiger Löschung kommen die Rechtsnachfolgen des § 9 Abs 2 BauRG zur Anwendung.
Der Grundeigentümer hat nun Anspruch auf Besitz, Herausgabe notwendiger Urkunden und die Abgabe verwaltungsrechtlicher Erklärungen.
S. 47Will der Grundeigentümer am Ende des Baurechts kein Eigentum am Bauwerk erwerben, muss er den Abbruch des Bauwerks im Baurechtsvertrag vereinbaren. Wichtig ist, dass der Abbruch bereits bis zum Erlöschen erfolgt ist, damit der Baurechtsnehmer den Abbruch auch rechtlich noch durchführen kann.