S. 318Zusammenfassung

Die Eigentümergemeinschaft ist eine juristische Person des Privatrechts. Ihre zivilrechtliche Rechtsfähigkeit ist auf Aufgaben der Liegenschaftsverwaltung nach dem WEG eingeschränkt (vgl § 2 Abs 5 WEG). Außerhalb der Liegenschaftsverwaltung kann sie weder Rechte erwerben noch Verbindlichkeiten eingehen oder klagen bzw geklagt werden (vgl § 18 Abs 1 WEG). Nach hM entsteht die Eigentümergemeinschaft im selben Zeitpunkt wie das Wohnungseigentum, also mit Einverleibung des Wohnungseigentums im Grundbuch (vgl § 5 Abs 3 WEG). Ab diesem Zeitpunkt kann ihr grds auch umsatzsteuerrechtliche Unternehmereigenschaft zukommen.

Für den Beginn der Unternehmereigenschaft reichen bereits Vorbereitungshandlungen aus. Umsätze müssen noch nicht ausgeführt werden. Die Vorbereitungshandlungen werden regelmäßig von der Eigentümergemeinschaft selbst vorgenommen. Es ist aber auch möglich, dass ihre unternehmerische Tätigkeit durch andere Unternehmer vorbereitet wird. Als vorbereitende Unternehmer kommen die Miteigentümergemeinschaft, einzelne Miteigentümer oder der Alleineigentümer einer Liegenschaft in Betracht (Vor-Eigentümergemeinschaft). Wird an der Liegenschaft später Wohnungseigentum begründet, muss die Vor-Eigentümergemeinschaft ihre Vorbereitungstätigkeit einstellen, weil dann die Eigentümergemeinschaft die vorbereitete Tätigkeit aufnimmt. Übt die Vor-Eigentümergemeinschaft aber (zusätzlich oder ausschließlich) eine eigene unternehmerische Tätigkeit aus, dann muss gesondert geprüft werden, ob die jeweilige Tätigkeit von der späteren Eigentümergemeinschaft übernommen wird.

Für Umsatzsteuerzwecke kann die Eigentümergemeinschaft Verwaltungsleistungen, Vermietungsleistungen oder andere Leistungen erbringen.

Verwaltungsleistungen einer Eigentümergemeinschaft sind Leistungen zur Erhaltung, zur Verwaltung oder zum Betrieb der in ihrem gemeinsamen Eigentum stehenden Teile und Anlagen einer Liegenschaft, an der Wohnungseigentum besteht (vgl § 6 Abs 1 Z 17 und § 10 Abs 2 Z 3 lit b UStG). Solche Leistungen können – nach allgemeinem Mehrwertsteuerrecht – keine Unternehmereigenschaft der Eigentümergemeinschaft begründen. Dies deshalb, weil die Wohnungseigentümer ihre Kostenersätze nicht aufgrund einer konkreten Leistung der Eigentümergemeinschaft erbringen, sondern aufgrund ihrer Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft. Es fehlt also am Entgeltlichkeitszusammenhang. Damit fingieren § 6 Abs 1 Z 17 und § 10 Abs 2 Z 3 lit b UStG die Unternehmereigenschaft S. 319der Eigentümergemeinschaft. Die Fiktion ist jedoch unionsrechtswidrig, weil die österr Regelungen über kein entsprechendes Vorbild in der 6. MwSt-RL bzw der MwStSystRL verfügen und auch kein Beibehaltungsrecht besteht. Die nationalen Regelungen gelten zwar weiterhin, es droht aber ein Vertragsverletzungsverfahren nach Art 258 AEUV. Dies gilt auch für § 4 Nr 13 dUStG. Für Umsatzsteuerzwecke besteht die Verwaltungsleistung einer Eigentümergemeinschaft in der gesamten Liegenschaftsverwaltung (nach dem WEG) und nicht bloß in einzelnen Maßnahmen. Verwaltungsleistungen bestehen daher aus einer Vielzahl unterschiedlicher Einzelleistungen (zB Erhaltungskosten, Porti, Grundsteuer, Verwalterhonorar), die eine eigenständige und einheitliche (Gesamt-)Leistung bilden. Die Steuerschuld für eine einheitliche Leistung kann nur zu einem einheitlichen Zeitpunkt entstehen. Bei Verwaltungsleistungen entsteht sie grds mit Ablauf eines jeden Kalenderjahres. Da die Kostenersätze bzw Beiträge der Wohnungseigentümer aber jeweils im Vorhinein und damit vor Leistungsausführung zu zahlen sind (vgl § 32 Abs 9 WEG), liegen Anzahlungen vor, die stets im Zeitpunkt der Vereinnahmung zu versteuern sind.

Vermietungsleistungen kann die Eigentümergemeinschaft nur erbringen, soweit es sich um allgemeine Liegenschaftsteile handelt, weil nur die Vermietung solcher Teile in ihren Aufgabenbereich fällt (zB Vermietung von Fahrzeugabstellplätzen). Die Vermietung kann an Dritte oder an Wohnungseigentümer erfolgen. Bei einer Überlassung an Wohnungseigentümer stellt aber die (temporäre bzw anteilsmäßige) Nutzung allgemeiner Liegenschaftsteile umsatzsteuerrechtlich keine Leistung der Eigentümergemeinschaft dar (zB Nutzung von Gemeinschaftsräumen für Geburtstagsfeste), weil die Wohnungseigentümer die Liegenschaftsteile ohnehin nach Maßgabe der § 28 ff WEG iVm § 825 ff ABGB nutzen können, sodass durch die Nutzungsüberlassung kein verbrauchsfähiger Vorteil zugewendet wird. Eine umsatzsteuerrechtliche Vermietungsleistung kann daher erst dann vorliegen, wenn dem Wohnungseigentümer (eigentümerähnliche) ausschließliche Nutzungsrechte eingeräumt werden, die über seine gemeinschaftlichen Nutzungsrechte hinausgehen.

Andere Leistungen einer Eigentümergemeinschaft sind Leistungen, die keine Verwaltungs- oder Vermietungsleistungen sind. Solche Leistungen können – im Gegensatz zu Verwaltungs- oder Vermietungsleistungen – auch außerhalb der Liegenschaftsverwaltung nach dem WEG und damit der zivilrechtlichen Rechtsfähigkeit einer Eigentümergemeinschaft liegen. Es können drei Arten anderer Leistungen unterschieden werden: Hilfs- und Nebengeschäfte zu einer bereits bestehenden Verwaltungs- oder Vermietungstätigkeit (zB Veräußerung von Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens wie etwa Rasenmäher), Leistungen, die zwar zur Liegenschaftsverwaltung nach dem WEG zählen, aber keine Hilfs- und Nebengeschäfte zu Verwaltungs- oder Vermietungstätigkeiten sind (zB Betrieb von Waschautomaten, vgl § 32 Abs 4 WEG) und Leistungen, die außerhalb der zivilS. 320rechtlichen Rechtsfähigkeit einer Eigentümergemeinschaft liegen (zB bestimmte Dienstleistungen für Wohnungseigentümer wie etwa die Organisation der Kinderbetreuung).

Die Eigentümergemeinschaft erbringt im Regelfall bloß (Verwaltungs- oder Vermietungs-)Leistungen an die Wohnungseigentümer. Eine Leistungserbringung an Dritte ist – aufgrund ihrer eingeschränkten Rechtsfähigkeit – zivilrechtlich und damit wohl im Regelfall nur denkbar, soweit es sich um Vermietungsleistungen im Hinblick auf allgemeine Liegenschaftsteile handelt. Da durch die Mitgliedschaft der Wohnungseigentümer in der Eigentümergemeinschaft eine enge Nahebeziehung – wie etwa bei Bindungen aufgrund von Mitgliedschaften oder Gesellschafterstellungen bzw gesellschaftlichen Verflechtungen – besteht, gelangt bei allen (entgeltlichen) Leistungen einer Eigentümergemeinschaft an die Wohnungs- bzw Miteigentümer der Normalwert als Mindest- bzw Höchstbemessungsgrundlage zur Anwendung. Dies gilt auch für Verwaltungsleistungen, deren Entgelt im bloßen Kostenersatz besteht. Hier entspricht der Normalwert grds dem – nach § 32 WEG vorgesehenen – anteiligen Kostenersatz. Es hat daher keine Korrektur der Bemessungsgrundlage zu erfolgen, solange die Kostenverteilung dem Aufteilungsschlüssel entspricht. Werden sonstige Leistungen hingegen nicht entgeltlich, sondern unentgeltlich und für Zwecke außerhalb des Unternehmens erbracht, kommt es zur Eigenverbrauchsbesteuerung (vgl § 3a Abs 1a Z 2 UStG; zB Wartungsarbeiten im Inneren eines Wohnungseigentumsobjektes, die vom Hausbesorger als Arbeitnehmer der Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden). Dies gilt auch bei Verwendung eines dem Unternehmen zugeordneten Gegenstands durch die Eigentümergemeinschaft, wenn er zum vollen oder teilweisen Vorsteuerabzug berechtigt hat (vgl § 3a Abs 1a Z 1 UStG; zB Verwendung des Rasenmähers der Eigentümergemeinschaft für Gartenflächen eines Wohnungseigentümers). Voraussetzung ist aber stets, dass eine Leistung der Eigentümergemeinschaft bzw eine Verwendung durch die Eigentümergemeinschaft vorliegt. Die eigenmächtige Verwendung von Gegenständen der Eigentümergemeinschaft durch einzelne Wohnungseigentümer bewirkt daher keine Eigenverbrauchsbesteuerung.

Die Eigentümergemeinschaft wird als juristische Person (zivilrechtlich) nicht vom Wechsel ihrer Mitglieder, also der Wohnungs- bzw Miteigentümer, berührt. Der Mitgliederwechsel kommt durch Übertragung eines Mindestanteils, mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbunden ist (vgl § 11 Abs 1 WEG), zustande. Beim Wechsel eines Wohnungseigentümers im Wege der Einzelrechtsnachfolge liegt bei Entgeltlichkeit eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, wenn der Mietvertrag auf den Erwerber übergeht und dadurch das (Vermietungs-)Unternehmen des übertragenden Wohnungseigentümers fortgeführt wird. Da eine Geschäftsveräußerung als Übertragung der einzelnen Rechte und Gegenstände gilt (vgl § 4 Abs 7 UStG), liegt eine unecht befreite GrundstücksS. 321lieferung mit Option zur Steuerpflicht vor (§ 6 Abs 1 Z 9 lit a iVm § 6 Abs 2 UStG). Damit ergibt sich kein Unterschied zu jenen Fällen, in denen Grundstücke außerhalb einer Geschäftsveräußerung übertragen werden. Auch hier liegt eine unecht befreite Grundstückslieferung vor. Der bedeutsamste Anwendungsfall des Mitgliederwechsels im Wege der Gesamtrechtsnachfolge ist die Erbfolge. Der Übergang des (Vermietungs-)Unternehmens auf den Erben ist nicht steuerbar, weil kein Leistungswille – und auch keine Leistung – des Erblassers vorliegt. Bis zur Einantwortung werden die Vermietungsleistungen vom ruhenden Nachlass erbracht, der dadurch Unternehmereigenschaft erlangt. Es ist aber nicht nur möglich, dass einzelne Wohnungseigentümer wechseln, sondern auch, dass neue Wohnungseigentümer aufgenommen werden. Die Aufnahme neuer Wohnungseigentümer erfolgt durch nachträgliche Wohnungseigentumsbegründung (an Liegenschaftsteilen, die bislang allgemeine Teile waren oder an „Mischhäusern“, also an Liegenschaften, an denen gleichzeitig Wohnungseigentum und schlichtes Miteigentum besteht). Jeder künftige Wohnungseigentümer muss über einen Miteigentumsanteil in Höhe des erforderlichen Mindestanteils verfügen (vgl § 5 Abs 1 WEG). Verfügt ein Wohnungs- bzw Miteigentümer nicht über den nötigen Miteigentumsanteil, dann muss er zusätzliche Anteile von den übrigen Wohnungs- bzw Miteigentümern erwerben. Die Übertragung des Miteigentumsanteils ist eine unecht befreite Grundstückslieferung, wenn der Wohnungs- bzw Miteigentümer das Grundstück seinem Unternehmen zugeordnet hat. Die Unternehmereigenschaft der Eigentümergemeinschaft wird durch einen Wechsel einzelner oder mehrerer Wohnungseigentümer nicht berührt. Dies gilt auch für die Aufnahme neuer Wohnungseigentümer.

Die Eigentümergemeinschaft kann für Umsatzsteuerzwecke bloß einzelne Teilbereiche oder ihre gesamte unternehmerische Tätigkeit einstellen. Eine Einstellung ihrer gesamten unternehmerischen Tätigkeit ist nur dann möglich, wenn es zivilrechtlich zur Beendigung (bzw Aufhebung) der Eigentümergemeinschaft kommt. Die Beendigung der Eigentümergemeinschaft als juristische Person ist nicht ausdrücklich geregelt. Da sie aber grds mit Einverleibung des Wohnungseigentums im Grundbuch entsteht, wird sie auch nur so lange bestehen können wie das Wohnungseigentum selbst. Die Eigentümergemeinschaft endet daher mit dem Erlöschen des Wohnungseigentums im Grundbuch (vgl § 35 Abs 1 WEG). Damit muss sie jedenfalls ihre gesamte unternehmerische Tätigkeit einstellen. Durch das Erlöschen des Wohnungseigentums werden die Wohnungseigentümer zu schlichten Miteigentümern. Eine Gesamtrechtsnachfolge der schlichten Miteigentümergemeinschaft in Rechtsverhältnisse der Eigentümergemeinschaft ist gesetzlich nicht vorgesehen. Die Eigentümergemeinschaft wird vielmehr ohne Liquidation beendet, weil sich das Wohnungseigentum in schlichtes Miteigentum wandelt (und die Eigentümergemeinschaft damit wegfällt). Die früheren Wohnungseigentümer werden dann zu Miteigentümern des verbliebenen Vermögens der Eigentümergemeinschaft. Damit scheiden Gegenstände, die dem S. 322Unternehmen der Eigentümergemeinschaft zugeordnet wurden, aus dem Unternehmensbereich aus. Es kommt zur Entnahmebesteuerung, sofern der Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde (vgl § 3 Abs 2 UStG). Dagegen müssen Vorsteuern aus sonstigen Leistungen, die dem Unternehmen zugeordnet wurden und die noch nicht verbraucht sind, berichtigt werden, weil hier eine nachträgliche Eigenverbrauchsbesteuerung nicht möglich ist. Die Unternehmereigenschaft der Eigentümergemeinschaft endet erst, wenn alle Tätigkeiten, die das wirtschaftliche Erscheinungsbild ihres Unternehmens ausgemacht haben, vollständig abgewickelt sind.