Kiosk mit Besuchertoiletten,

Ausstellungsraum mit gesondertem Einlass für Tagestourismus,

Zugang zu einem Pavillon für Tagestourismus,

Verkauf von Souvenirs und Merchandisingprodukten im Außenbereich in eigenen Verkaufsbuden,

5. Restaurantbetrieb für Tagestourismus.

Mit dem angefochtenen Bescheid hat die belangte Behörde das Ansuchen abgewiesen und die angestrebte raumordnungsrechtliche Einzelbewilligung versagt.

Nach Darstellung des wesentlichen Verfahrensganges heißt es im Anschluss an die Wiedergabe des Raumordnungsgutachtens vom 28. August 2008, gestützt auf dieses Amtsgutachten ergebe sich, dass das zu beurteilende Vorhaben im Sinne der Bestimmungen des § 24 Abs. 3 ROG der erkennbaren grundsätzlichen Planungsabsicht nicht entgegenstehe.

Sodann ging die belangte Behörde auf die Einwendungen der Nachbarn ein, insbesondere auf die umfangreicheren Stellungnahmen. Sie führte aus, diese ließen sich inhaltlich wie folgt gruppieren und zusammenfassen:

1. Der Antragsgegenstand entspreche nach Auffassung der Nachbarn nicht den tatsächlich geplanten Aktivitäten. Es werde vermutet bzw. befürchtet, dass über den Antragsgegenstand hinaus neben der Hotelnutzung noch diverse andere Aktivitäten bzw. Veranstaltungen geplant seien, die nach der Auffassung der Anrainer Großveranstaltungen, Tagestourismus und entsprechende "Verkehrslawinen" samt einer Zerstörung des Lebensraumes mit sich bringen würden.

2. Die Eröffnung der Villa Trapp und die damit befürchtete "Verkehrslawine" samt Parkplatzproblemen würden einen näher bezeichneten Nahversorger zum Zusperren zwingen.

3. Es werde bemängelt, dass das Ansuchen nicht genau beschrieben sei und viele der eigentlich zusätzlich geplanten Aktivitäten rund um das Hotel im angrenzenden Park in den Einreichunterlagen nicht genannt würden. Insbesondere werde ein Tourismusmittelpunkt mit einer hohen Anzahl an Tagestouristen (Hinweis auf einen Eintrittspreis) befürchtet. Bis zu 300000 potenzielle Besucher würden angesprochen. Entsprechende Einschaltungen in verschiedenen Medien und auch im Internet rechtfertigten diese Annahme. Es sei eine "Eventlocation" geplant. Das Vorhaben widerspreche auf Grund der zu erwartenden Geruchs- und Lärmbelästigung, der Luftverunreinigung sowie des Straßenverkehrs dem Gesetz.

4. Weitere Anrainer befürchteten einen neuen Tourismusmagneten, der als national und international beworbener Meilenstein in der Vermarktung von "Sound of music" gesehen werde. Es sei zu erwarten, dass zahlreiche Touristen die Originalfilmschauplätze anfahren würden. Kritisiert werde auch der Umstand, dass dies in einem bisher als Wohnhaus genutzten Objekt realisiert werden solle, das im Grünland liege und von Wohngebiet umgeben sei. Unklar bleibe nach Auffassung dieser Nachbarn vor allem, was unter dem Begriff einer Hotelpension zu verstehen sei, welche Betriebsform vorgesehen sei und welche verkehrlichen Auswirkungen bzw. welches Immissionsverhalten zu erwarten sei. Befürchtet werde zudem, dass, wenn die Einzelbewilligung erst einmal erteilt sei, den Betreibern im Folgenden "Tür und Tor" geöffnet sei, den beantragten (fragmentarisch festgelegten) Betrieb zu erweitern und den Behörden kein griffiges Instrument mehr zur Einflussnahme zur Verfügung stehe. Die Verkehrs- und Lärmbelastung sei an der T-Straße zum Teil jetzt schon so hoch, dass beispielsweise ein längerer Aufenthalt in den Vorgärten unzumutbar sei.

5. Nach Ansicht des "unabhängigen Stadtteilerneuerungs- und Förderungsvereines" ermögliche die Erteilung der beantragten Ausnahmebewilligung ein Großprojekt und verstoße somit gegen das Raumentwicklungskonzept. Drei beigelegte Gutachten würden dies bestätigen. Diese Gutachten würden belegen, dass es raumordnungsrechtlich nicht möglich sei, einen Hotelbetrieb auf eine Frühstückspension zu beschränken. Zudem sei die Änderung des Verwendungszweckes mit dem räumlichen Entwicklungskonzept unvereinbar. Betriebswirtschaftlich könne aus einem Hotelbetrieb dieser Größenordnung (14 Zimmer) keine nennenswerte Rendite erwirtschaftet werden. Dies bedeute, dass die Betreiber der Villa Trapp auf die im Internet beworbene umfangreiche Zusatznutzung angewiesen seien. Das Vorhaben sei nicht genau bezeichnet, weshalb es im Widerspruch zu § 24 Abs. 3 ROG stehe. Der unbestimmte Begriff der "Hotelpension" ließe zudem erwarten, dass von einer solchen unbestimmten Berechtigung exzessiv Gebrauch gemacht werde, und dass dann der geplante Betrieb mit den räumlichen Entwicklungskonzept im Widerspruch stehe (Hinweis auf ON 82 und 84).

6. Die Villa befinde sich auf einer als Biotop ausgewiesenen Fläche. Zudem werde es notwendig sein, weitere Parkplätze für die Hotelgäste zu errichten und die Nutzung des Parkes rund um die Villa den Gästen zur Nutzung frei zu geben. Eine touristische Nutzung des Parks werde auf Grund des Schutzstatus strengstens abgelehnt (Einwendungen der Landesumweltanwaltschaft - LUA).

Zu den Stellungnahmen der Nachbarn sei Folgendes auszuführen:

Einleitend sei festzuhalten, dass sie in erster Linie befürchteten, der Antragsumfang stimme nicht mit den tatsächlichen Plänen und Vorstellungen der Betreiber der Villa Trapp hinsichtlich der künftigen Betriebsführung überein. Folgende Einreichunterlagen definierten den Antragsgegenstand (werden aufgezählt). Aus diesen Unterlagen lasse sich der Rahmen des geplanten Betriebes wie folgt beschreiben (es folgt eine Wiedergabe des Betriebskonzeptes, wie zuvor in der Sachverhaltsdarstellung ersichtlich). Das schalltechnische Gutachten habe zusammenfassend ergeben, anhand der Gegenüberstellung zeige sich, dass auch bei Berücksichtigung eines maximalen Betriebszustandes mit der geplanten Ballveranstaltung die örtlichen Ist-Situationsverhältnisse im Bereich der T-Straße nicht bzw. maximal im Zehntel-dB-Bereich verändert würden. An Betriebstagen ohne eine Veranstaltung seien in Bezug auf die Gesamtsituation keine Veränderungen zu erwarten. Durch die geplante Nutzung der Villa Trapp und den damit verbundenen Kfz-Zu- und Abfahrten könne daher eine schalltechnisch relevante Veränderung der Schallemissionen auf der T-Straße und somit eine relevante Anhebung der Gesamtimmission praktisch ausgeschlossen werden.

Anhand dieser Unterlagen (auch des Verkehrsgutachtens ON 91) sei festzustellen, dass infolge der nunmehr beantragten Nutzungen weder im Hinblick auf die Verkehrsverhältnisse noch im Hinblick auf die Lärmsituation wesentliche Änderungen bzw. Verschlechterungen anzunehmen seien. Im Wesentlichen werde dies von den Nachbarn auch nicht in Abrede gestellt. Vielmehr werde von ihnen befürchtet, dass die tatsächlich stattfindenden Nutzungen nach Erteilung der beantragten Bewilligungen im erheblichen Ausmaß zunehmen würden. Seitens der zuständigen Magistratsabteilung (raumordnungsrechtliche Beurteilung) könne in diesem Zusammenhang lediglich betont werden, dass ausschließlich der Antragsgegenstand Maßstab der Beurteilung sein könne. Dies umso mehr auch deshalb, weil die Antragstellerin nochmals ausdrücklich mit Schreiben vom 26. August 2008 (Hinweis auf ON 99) festgehalten habe, dass lediglich die jetzt beantragte Nutzung auch in Zukunft vorgesehen sei. Auch sei anzumerken, dass die Antragsteller verschiedene Nutzungsabsichten bereits niederschriftlich zurückgezogen hätten (Hinweis auf verschiedene Akten, darunter auf die Zurückziehung der Umwidmung der Nebenanlage in einen Verkaufskiosk samt Toilettenanlagen).

Festzuhalten sei, dass das Erfordernis eines "genau bezeichneten Vorhabens" im Sinne des § 24 Abs. 3 ROG nunmehr jedenfalls erfüllt sei. Die Antragstellerin habe eindeutig und detailliert dargelegt, welchen Umfang die Hotelnutzung umfasse und welche Zusatznutzungen geplant seien. Der Begriff der "Hotelpension" sei somit ausreichend konkretisiert worden. Fragen der Rentabilität bzw. der wirtschaftlichen Leistungs- oder "Überlebensfähigkeit" eines Betriebes unterlägen nicht der Beurteilung bzw. der rechtlichen Einschätzung der Behörde. Weshalb der Nahversorger infolge des Betreibens der Villa als Hotelpension zum Zusperren gezwungen sein werde, sei nicht nachvollziehbar, zumal im Verkehrsgutachten festgestellt worden sei, dass ausreichend Parkplätze auf dem Betriebsareal zur Verfügung stünden.

Zur Stellungnahme der LUA sei auszuführen, dass diese selbst in einem ergänzenden Schreiben klargestellt habe, dass der Park der Villa keinen geschützten Lebensraum darstelle. Die Frage der Notwendigkeit zusätzlicher Parkflächen ergebe somit keine naturschutzrechtliche Relevanz. Der Antrag auf Nutzung des Parks für Tagestouristen (Kiosk bzw. Souvenirgeschäft) sei zurückgezogen worden.

Anzumerken sei, dass sich auch das gewerbebehördliche Verfahren zur Genehmigung der Betriebsanlage im Ermittlungsstadium befinde.

Nach rechtlichen Erwägungen zu § 24 Abs. 3 ROG führte die belangte Behörde weiter aus, das gegenständliche Vorhaben stehe dem räumlichen Entwicklungskonzept und der erkennbaren grundsätzlichen Planungsabsicht nicht entgegen, sodass ein behördlicher Ermessensspielraum bestehe. Unter Anwendung "dieses rechtlichen gegebenen Ermessensspielraumes" gelange die belangte Behörde unter Abwägung aller relevanten Fakten und Umstände zur Auffassung, dass aus folgenden Überlegungen das gegenständliche Ansuchen abzuweisen und die raumordnungsgemäße Einzelbewilligung zu versagen sei (Hinweis auf die Beilage zum Sitzungsprotokoll vom 3. Dezember 2008, ON 104):

Als Entscheidungsgrundlage könnten nicht bloß die von der Antragstellerin festgehaltenen bzw. erläuterten Fakten dienen. Vielmehr seien bei der zu treffenden Entscheidung auch Belange und Umstände zu berücksichtigen, deren Eintreten nicht bloß nahe liegend, sondern in hohem Maße zutreffend sei. Dies gerade dann, wenn das Eintreten der befürchteten und unerwünschten Wirkungen auch von den Betreibern der beantragten Hotelpension nur teilweise beschränkt bzw. hintangehalten werden könne. Der Name "Trapp" besitze bereits jetzt weltweite Bekanntheit und sei vom Standpunkt einer weiteren touristischen Vermarktung von entscheidender Bedeutung. Interessierte Touristen würden den Standort des Hotels im hohem Ausmaß aufsuchen und zwar unabhängig von den tatsächlichen Aktivitäten der Betreiber. Der Besuch der "Villa Trapp" würde ein weiteres "highlight" einer Salzburgreise darstellen. Das damit verbundene, zwangsläufig erheblich erhöhte Verkehrsaufkommen bzw. die damit im Zusammenhang stehende "Lärmthematik" würden das gesamte Gebiet im Bereich und im Umfeld der T-Straße sowie deren Bewohner in einem unverantwortlichen Ausmaß überlasten. Die Betreiber würden es auch bei bestem Willen nicht in der Hand haben, diese negativen Auswirkungen zu verhindern. Dies werde auch dadurch belegt, dass die Betreiber selbst ein Besucherpotenzial von 300000 Menschen ansprächen.

Die eingeholten Gutachten zur Verkehrs- und Lärmthematik gingen daher am wahren Sachverhalt bzw. an der Thematik der Probleme vorbei und ignorierten die auf der Hand liegenden Fakten. Auch die vielfältigen von den Betreibern veröffentlichten Absichten zur touristischen Vermarktung der "Villa Trapp" wiesen eindeutig in diese Richtung und seien auch im Akt erläutert (Hinweis auf Zeitungsartikel zu ON 73, 80 und 82, dort sei die Rede von einem Touristenmittelpunkt in Salzburg, von einer Eignung des Geländes für Events aller Art, von einem Rundwanderweg im Park samt Eintrittsgeldern unter Bezugnahme auf die Originalschauplätze des bekannten Filmes, von einem "Meilenstein in der Vermarktung von Sound of music", etc.).

Ganz offensichtlich sei von einer Touristenattraktion ersten Ranges auszugehen, die mit der sensiblen Umgebung nicht im Einklang zu bringen sei. Auch die unter ON 82 aufliegende Wirtschaftlichkeitsberechnung belege, dass die 14 Zimmer des Hotels für sich allein bloß einen "Hobbycharakter" darstellten. Rentabel würde der Betrieb lediglich infolge umfangreicher Nebennutzungen, die jedoch wieder Belastungen für die Anrainer in höherem Ausmaß bewirkten. Auch erscheine es wenig plausibel, ja sogar realitätsfern, dass Ende von Feierlichkeiten, insbesondere von Hochzeiten, mit 21.30 Uhr "fest- bzw. durchzusetzen". Künftige Anrainerbeschwerden wären schon jetzt in größerem Umfang absehbar. All dies zeige, dass das Ausmaß der Belastungen für die Anrainer nicht abschätzbar sei bzw. jedenfalls in erheblichem Maße gegeben sein werde.

Diese Umstände bzw. auf der Hand liegenden Fehlentwicklungen im Sinne einer unverantwortbaren Belastung der Anrainer eines ganzen Wohngebietes müssten im Rahmen einer Ermessensentscheidung Einfluss finden, und es seien diese Fakten auch im Sinne des Gesetzes (Hinweis auf Art. 130 Abs. 2 B-VG) in der Planungsabsicht der Gemeinde verankert. Dies umso mehr, als diese Umstände auch entsprechend den maßgeblichen Punkten des räumlichen Entwicklungskonzeptes zu beachten seien, nämlich der Punkte A.4.6 und A.4.7 (Anmerkung: siehe eingangs der Sachverhaltsdarstellung).

Unter Berücksichtigung des Ausmaßes der voraussehbaren Belastungen für die Anrainer könne keine Übereinstimmung mit diesen Planungszielen festgestellt werden. Bei den angesprochenen Besucherpotenzialen liege ein Ausbau des Fremdenverkehrs in quantitativer Hinsicht geradezu auf der Hand. Aus diesem Grund könne auch das Ziel einer Reduktion bzw. die Vermeidung von negativen Auswirkungen nicht erreicht werden, bzw. sei infolge der zu erwartenden Besucheranzahl der Schutz der Wohnbevölkerung nicht erzielbar.

Im Zuge der Beratung und Beschlussfassung der belangten Behörde vom 3. Dezember 2008 seien in Anwesenheit der Betreiber und einiger Anrainer das Vorhaben und die im Beschwerdefall vorgebrachten und sich im Ergebnis widerstreitenden Meinungen bzw. Argumente erörtert und eingehend diskutiert worden. Insbesondere sei von den Betreibern unter Hinweis auf die Ausführungen unter ON 99 (Anmerkung: Schreiben vom 26. August 2008) um Klarstellung des letzten Betriebskonzeptes vorgebracht worden, dass der vorliegende, verbindlich zugesagte Antragsinhalt, und nur dieser, einer Beurteilung und Bewertung im Sinne des § 24 Abs. 3 ROG zu unterziehen sei. Hiezu sei im Zuge der umfassenden Erörterung mehrfach die Einschätzung zum Ausdruck gekommen, dass es die Betreiber (auch bei bestem Willen) nicht in der Hand hätten, die befürchteten negativen Auswirkungen zu verhindern. Diese Einschätzung habe in der Folge ihren Niederschlag darin gefunden, dass die belangte Behörde bei der vorzunehmenden Ermessensentscheidung mehrheitlich den Beschluss gefasst habe, das Ansuchen abzuweisen und die angestrebte Bewilligung zu versagen.

Dagegen richtet sich die vorliegende Beschwerde wegen inhaltlicher Rechtswidrigkeit und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften.

Die belangte Behörde hat die Akten des Verwaltungsverfahrens vorgelegt und in einer Gegenschrift die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Im Beschwerdefall ist insbesondere § 24 des Salzburger Raumordnungsgesetzes 1998, LGBl. Nr. 44 (diese Bestimmung in der Fassung LGBl. Nr. 65/2004), anzuwenden; sie lautet auszugsweise:

"Wirkung des Flächenwidmungsplanes

§ 24 (1) Maßnahmen, die sich auf den Raum auswirken und die auf Grund landesgesetzlicher Vorschriften einer Bewilligung, Genehmigung odgl der Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich oder einer sonstigen, auf Grund baurechtlicher Vorschriften des Landes zu erteilenden Bewilligung odgl bedürfen, können vom Zeitpunkt der Wirksamkeit des Flächenwidmungsplanes an nur in Übereinstimmung mit der Flächenwidmung bewilligt, genehmigt oder sonst zugelassen werden; ...

Zweitwohnungen;

Handelsgroßbetriebe;

Beherbergungsgroßbetriebe;

Betriebe, die in den Anwendungsbereich der Seveso II-Richtlinie fallen;

4. die Neuerrichtung von nicht landwirtschaftlichen Wohnbauten im Grünland und, wenn hiedurch die Geschoßfläche des gesamten Baues 300 m2 überschreitet, die durch Auf- oder Zubauten erfolgende Erweiterung von solchen Bauten;

5. die Neuerrichtung von anderen Bauten als Wohnbauten im Grünland und die durch Auf- oder Zubauten erfolgende Erweiterung von solchen Bauten, wenn die Geschoßfläche des gesamten Baues 300 m2 überschreitet, es sei denn, es handelt sich um ein an die Grünlandnutzung gebundenes Bauvorhaben für Erwerbsgärtnereien, Fischzuchtanlagen oder Reithallen oder um die Neugründung land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe.

6. die Änderung der Art des Verwendungszweckes von land- oder forstwirtschaftlichen Bauten, wenn die Neugründung des Betriebes nicht länger als zehn Jahre ab Aufnahme der Benutzung des Wohn- und Wirtschaftsgebäudes zurückliegt.

Eine Einzelbewilligung kommt für Zu-, Auf- und Umbauten, die mit keiner Änderung der Art des Verwendungszweckes verbunden sind, erst in Betracht, wenn eine solche bauliche Maßnahme nicht unter Anwendung des Abs. 8 bewilligt werden kann. Vor dieser im behördlichen Ermessen gelegenen Bewilligung sind die Anrainer zu hören; das Ansuchen ist vier Wochen lang ortsüblich kundzumachen. Die im § 21 Abs. 1 genannten Personen und Einrichtungen sind berechtigt, Anregungen vorzubringen. Innerhalb dieser Frist können von den Trägern öffentlicher Interessen und von Personen, die ein Interesse glaubhaft machen, schriftliche Anregungen eingebracht werden. Die beabsichtigte Erteilung der Einzelbewilligung ist unter Anschluss des Verwaltungsaktes der Bezirkshauptmannschaft, in der Stadt Salzburg der Landesregierung, anzuzeigen. Über die Kenntnisnahme der Anzeige ist ohne unnötigen Aufschub, spätestens jedoch innerhalb von drei Monaten ab deren vollständigem Einlangen unter sinngemäßer Anwendung des § 22 Abs. 2 mittels Bescheid zu entscheiden. Wird innerhalb dieser Frist kein Bescheid erlassen, gilt die Anzeige als zur Kenntnis genommen, die Einzelbewilligung kann erteilt werden. Kenntnisnahmen der Bezirkshauptmannschaft sind von dieser der Landesregierung monatlich gesammelt mitzuteilen. Einzelbewilligungen werden unwirksam, wenn nicht binnen drei Jahren ab ihrer Rechtskraft die zur Verwirklichung des Vorhabens erforderlichen Bewilligungen, Genehmigungen odgl erwirkt werden oder wenn deren Wirksamkeit entsprechend den dafür geltenden Bestimmungen erlischt.

es sich nicht um einen Bau mit einer Zweitwohnung handelt;

die Nutzung des Baues im Zeitpunkt der Antragstellung nicht länger als ein Jahr zurückliegt und

3. die Geschoßfläche gleich bleibt oder auf höchstens 300 m2 erhöht wird;

Stütz- und Futtermauern von mehr als 1 m Höhe sowie

Einfriedungen gegen öffentliche Verkehrsflächen.

Eine Änderung der Art des Verwendungszweckes von Bauten oder Teilen hievon darf nicht in Anwendung dieses Absatzes bewilligt werden; sie ist gemäß Abs. 3 zu behandeln. Weiters dürfen die Vergrößerung der Verkaufsfläche von Handelsgroßbetrieben und solche Änderungen von Handelsgroßbetrieben, die eine Änderung zur derzeitigen Handelsgroßbetriebe-Kategorie bedeuten würden, sowie Betriebe, die in den Anwendungsbereich der Seveso II-Richtlinie fallen, nicht in Anwendung dieses Absatzes bewilligt werden."

Gemäß § 24 Abs. 3 ROG ist in der Landeshauptstadt Salzburg der Gemeinderat zur Entscheidung berufen. Allerdings normiert § 40 Abs. 2 des Salzburger Stadtrechtes 1966, LGBl. Nr. 47 (diese Bestimmung in der Fassung LGBl. Nr. 9/1985), dass der Gemeinderat in allen Angelegenheiten des eigenen Wirkungsbereiches, bei denen dies im Interesse der Zweckmäßigkeit, Raschheit, Einfachheit und Kostenersparnis gelegen ist, den Stadtsenat oder ständige Ausschüsse zur Beschlussfassung oder den Bürgermeister zur Entscheidung an seiner Stelle ermächtigen kann. Er hat hiebei (soweit im Beschwerdefall erheblich) die hiefür in Betracht kommenden Angelegenheiten nach ihren sachlichen und rechtlichen Merkmalen genau zu bezeichnen. Der Gemeinderat kann die Beschlussfassung in allen diesen Angelegenheiten jederzeit an sich ziehen.

Der Gemeinderat hat von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht, auf Grund seines Beschlusses vom 14. Dezember 2005 (im Rahmen der Novelle der Geschäftsordnung des Gemeinderates 2005 kundgemacht im Amtsblatt Nr. 24/2005) wurde die Zuständigkeit über Ansuchen gemäß § 24 Abs. 3 ROG der belangten Behörde übertragen (Punkt 5.2.6 des Anhanges zur Gemeinderatsgeschäftsordnung).

Die Zuständigkeit der belangten Behörde ist daher gegeben.

In der Sache selbst haben die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid wie auch die Beschwerdeführerin in der Beschwerde zutreffend darauf verwiesen, dass die Erteilung einer solchen Ausnahmebewilligung eine Dispens mit Bescheidcharakter darstellt. Die Behörde hat zunächst (in rechtlicher Gebundenheit) zu beurteilen, ob die beantragte Ausnahmegenehmigung dem räumlichen Entwicklungskonzept bzw. der erkennbaren grundsätzlichen Planungsabsicht entgegensteht und - falls dies zutrifft - schon deshalb die beantragte Baubewilligung zu versagen (siehe dazu näher beispielsweise die hg. Erkenntnisse vom 23. Oktober 2007, Zl. 2003/06/0167, und vom 26. Juni 2008, Zl. 2008/06/0025). Nur dann, wenn dies nicht zutrifft, kommt die in dieser Bestimmung weiter vorgesehene Übung des (gebundenen) Ermessens in Betracht.

Die Besonderheit des Falles liegt darin, dass es sich um die "Villa Trapp" handelt, demnach nicht etwa um "irgendein" attraktives Gebäude in einem schönen Park, wobei die Geschichte dieser Familie bekanntlich weltweit vermarktet wurde und daher einen außergewöhnlichen Bekanntheitsgrad erlangt hat, weshalb die Einschätzung der belangten Behörde, die (wie sich aus den Akteninhalt ergibt, erstmals seit Jahrzehnten im Prinzip wieder einem allgemeinen Publikum zugängliche) Villa mit dem Park könnte sich zu einem "Tourismusmagneten" entwickeln (Möglichkeit), schlüssig ist.

Richtig ist die Auffassung der belangten Behörde, dass hier (angestrebte Bewilligung gemäß § 24 Abs. 3 ROG) angesichts der geplanten Maßnahmen, die sich auf den Raum auswirken, auch auf damit verbundene, wahrscheinlich zu erwartende (gleichsam) "Nebenwirkungen" Bedacht zu nehmen und dies jedenfalls bei der Übung des Ermessens zu berücksichtigen ist, wenn sich schon nicht zuvor ergibt, dass das Vorhaben im Widerspruch zum räumlichen Entwicklungskonzept und/oder der erkennbaren grundsätzlichen Planungsabsicht steht. Aus diesem Blickwinkel liegt die von der Beschwerdeführerin gerügte, angenommene innere Widersprüchlichkeit des angefochtenen Bescheides nicht vor (positive Begutachtung des Vorhabens durch die amtlichen Sachverständigen, Ablehnung des Vorhabens durch die belangte Behörde), weil im Bescheid unterschiedliche Betrachtungsweisen einander gegenübergestellt wurden: einerseits das isoliert betrachtete Vorhaben andererseits aber das Vorhaben samt den "Nebenwirkungen". Es kann der Beurteilung der belangten Behörde nicht entgegengetreten werden, dass im Hinblick auf diese unerwünschten "Nebenwirkungen", je nach dem Umfang des vom Vorhaben als "Tourismusmagneten" angezogenen Besucherstromes, diese Begleiterscheinungen sogar im Widerspruch zum räumlichen Entwicklungskonzept stehen könnten, aber auch, wenn dies diesen Umfang nicht erreichen sollte, mangels der erforderlichen Infrastruktur erhebliche Nachteile für die Wohnbevölkerung des Gebietes zu erwarten sind. Die belangte Behörde hat daher zutreffend diese Aspekte in ihre Überlegungen einbezogen und die Wahrscheinlichkeit solcher "Nebenwirkungen" geprüft. Sie hat sich dabei auf Äußerungen der Betreiberin selbst gestützt, nämlich auf ein behauptetes Besucherpotenzial von bis zu 300000 Personen, wie auch auf eine mit einer ablehnenden Äußerung im Ermittlungsverfahren vorgelegte Rentabilitätsberechnung, wonach das Projekt selbst, isoliert betrachtet, unrentabel sei. Beides ist nicht unschlüssig und wird in der Beschwerde nicht bestritten. Die Beurteilung der belangten Behörde, dies (und damit das Vorhaben) stehe im Widerspruch zu den "Planungszielen" (im Widerspruch zum räumlichen Entwicklungskonzept bzw. zur grundsätzlichen Planungsabsicht), kann daher nicht als rechtswidrig erkannt werden. Damit kann dahin gestellt bleiben, ob die raumordnungsmäßige Begutachtung durch den Magistrat überhaupt zutreffend war.

Es wäre zwar allenfalls denkbar, das Vorhaben selbst nicht nur positiv zu umschreiben, sondern auch "negativ" abzugrenzen, nämlich dahingehend, was nun ausdrücklich ausgeschlossen sein solle, um so - allenfalls - diesen Nebenwirkungen "begegnen" zu können, was aber in dieser Form nicht geschah: Zwar geht die Äußerung der Betreiberin ON 99 vom 26. August 2008 in diese Richtung, die künftige Betreiberin ist aber nicht Projektwerberin, diese Äußerung ist daher prozessual nicht der Projektwerberin zuzurechnen.

Zusammenfassend kann auf Grund der Besonderheit des Falles ("Tourismusmagnet") jedenfalls im Ergebnis der Beurteilung der belangten Behörde, dass das Vorhaben im Hinblick auf die zu erwartenden Auswirkungen auf den Raum im Sinne des § 24 Abs. 3 ROG wegen des Widerspruches zum räumlichen Entwicklungskonzept bzw. zur grundsätzlichen Planungsabsicht nicht genehmigungsfähig ist, nicht entgegengetreten werden. Ein geändertes Projekt, das diese zu erwartenden "Nebenwirkungen" auf ein raumordnungsrechtlich tragbares Maß sicherstellt, könnte allenfalls zu einer anderen Beurteilung führen. Dies ist aber nicht verfahrensgegenständlich.

Die Beschwerde war daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 47 ff VwGG iVm der Verordnung BGBl. II Nr. 455/2008.